Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца, как её продать (пошаговая инструкция) и можно ли вообще это сделать?

22.09.2016

Военная ипотека — один из самых привлекательных банковских продуктов, доля которого среди общего количества сделок ежегодно растет.  Интерес продавцов жилья к продаже недвижимости по военной ипотеке возрастает.

Но сегодня из-за сохраняющейся неосведомленности, об особенностях заключения сделки по военной ипотеке, продавцы сомневаются: соглашаться на сделку по военной ипотеке или нет? Ниже проанализируем особенности такой сделки, ее плюсы и минусы для продавца.

Первый риск для продавца — это возможность увольнения военнослужащего раньше окончания срока окончания оформления сделки. Этот риск чрезвычайно мал и не таит в себе каких-то неприятных последствий именно для продавца. Наиболее неприятная ситуация — отказ от сделки фактически после оформления права собственности и обременений. Продавец в этом случае будет вынужден ожидать реституционных действий, и квартиру в течение этого периода повторно продать не сможет.

О том, как выплачивается военная ипотека в случае увольнения военнослужащего по разным причинам можно узнать со статьи: «Военная ипотека после увольнения».

Второй нюанс, который можно отнести к усложняющим сделку моментам — это процесс оформления, который обычно занимает немного больше времени и требует сбора дополнительных документов. Документы, которые всегда требуются от продавца при совершении сделки:

• паспорта БТИ;
• правоустанавливающая документация;
• выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которую должен будет заказать покупатель;
• поэтажный план недвижимости.

От покупателя также необходима документация, которая требуется при приобретении жилья по военной ипотеке. На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше. Сама сделка будет зарегистрирована в течение 5 дней, после чего деньги будут зачислены на счет продавца.

Второй риск для продавца — это возможность совершить ошибку в документах, из-за которой сроки могут затянуться еще на некоторое время. В отличие от обычной, гражданской ипотеки, военная ипотека требует тщательного составления пакета документов, проверку которых делает не только банк, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В последней проверка документов происходит особо детально.

Чтобы ФГКУ «Росвоенипотека» не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах — следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением сделок по приобретению жилья по военной ипотеке и всегда рады помочь всем контрактникам, которые к ним обратятся.

Если же вы приняли решение самостоятельно заниматься выбором и покупкой недвижимости по военной ипотеке, прочите материал о вступивших в силу в конце июня 2016 года изменениях: «Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи».

Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге,  в случае, если «серая» схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий.

Узнать больше о практикуемых «серых схемах» и об их последствиях можно со статьи: «Серая» схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?».

Еще один риск — неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно — сроки оформления документов затянутся.

Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:

• жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
• жилье не должно иметь обременения;
• жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
• квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
• жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
• в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
• если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома — кровля должна быть в отличном состоянии.

И еще один крайне важный аспект — жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).

Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку — анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения — не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.

Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/2016/09/22/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-zhiloy-nedvizhimosti-po-voennoy-ipoteke/

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Главная особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор.

Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы. Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы.

Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

• обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
• проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
• узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
• погасить кредит из найденных средств;
• начать поиск покупателей;
• подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
• продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

• найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
• вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
• подписать новое соглашение при участии третьего лица;
• получить деньги.

Подводные камни и риски

Осуществить продажу жилья по ипотеке с передачей прав можно только тогда, если это закреплено в банковском договоре, а добиться одобрения весьма непросто. Без квалифицированной помощи не обойтись, поэтому решив продавать по этой схеме, стоит заручиться поддержкой хорошего юриста.

Продажа квартиры по переуступке для участника жилищной программы для военнослужащих влияет на снижение стоимости объекта, поэтому решив продать квартиру по военной ипотеке риски продавца нужно оценивать правильно.

Истории из жизни
Пять лет назад на меня был оформлен ипотечный кредит для военнослужащих, а прошлой весной супруга получила в наследство прекрасную квартиру в Подмосковье. Решили выйти из программы, а ипотечное жилье продать.

В реальности все оказалось не так-то просто: одни потенциальные покупатели не решались иметь с нами дело при одном упоминании о военной ипотеке, другие бессовестно снижали стоимость. Товарищ посоветовал обратиться в агентство, при участии которого сам продавал ранее дом. Так и сделали: позвонили, встретились, получили детальную консультацию, заключили договор.

Что ни говорите, а профессионал всегда лучше дилетанта умеет проконтролировать юридическую сторону сделки, поэтому все прошло гладко.

Почему, когда нужно продать квартиру в военной ипотеке, разумно выбирать сотрудничество с агентством недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды»? Вот несколько аргументов:

• наш риэлтор умеет грамотно организовать торги;
• каждую сделку курирует команда специалистов;
• у нас обширная база недвижимости;
• мы присутствуем на рынке не один десяток лет и сотрудничаем с ведущими банками страны;
• предоставляем услугу, в рамках которой можно получить деньги до продажи.

Частный риэлтор работает вне зоны контроля, а у нас налажено тесное взаимодействие всех департаментов компании, поэтому с нами безопасно. Выбирайте надежность!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7

Источник: https://MIEL-chistye-prudy.ru/articles/prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke-populyarnye-shemy-i-riski/

Продажа квартиры по военной ипотеке пошаговая инструкция

Когда программа «Военная ипотека» только стартовала, заемщики могли выбирать квартиры лишь в новостройках — первичное жилье. Теперь в базах банков появилась и вторичка — недвижимость с историей.

Если вы хотите выставить свою квартиру на продажу по военной ипотеке, приготовьтесь выполнить ряд условий, которые предъявляют банки к таким объектам. Кредитные организации рассматривают только ликвидную недвижимость, ведь квартиры и дома находятся в собственности банков, пока за них не выплачен весь кредит полностью.

Какое жилье годится для военной ипотеки:

• Квартира в многоквартирном доме (первичный и вторичный рынок жилья);
• Коттедж или дом с земельным участком;
• Таунхаус;
• Коммунальная квартира целиком без долей.

Недвижимость обязательно должна быть с санузлом, подключением к водоснабжению, электросети и отоплению. Также в квартире не должно быть незаконных перепланировок.

Новостройка — квартира для военной ипотеки

Какое жилье не годится для продажи по военной ипотеке:

• с деревянными перекрытиями;
• старше 1970 года постройки;
• в аварийном состоянии;
• с обременением (в залоге, с долевой собственностью);
• последний этаж допустим, только если есть справка об исправном состоянии крыши.

+

• Банк, выдающий ипотеку, обеспечивает безопасность сделки и расчетов, а также юридически правильное оформление договоров.
• В сделке участвуют проверенные государством кредитные организации.
• Срок регистрации сделки предельно короткий.

—

• Так как продажа квартиры по военной ипотеке — это юридической прозрачная сделка, то нет возможности уклониться от уплаты налогов в полном объеме.
• Возможно, денег придется ждать дольше, чем при обычной продаже.

Продажа квартиры по военной ипотеке пошаговая инструкция для продавца:

Какие документы нужны для продажи квартиры по военной ипотеке

• Продавец подготавливает квартиру к продаже и дает объявление;
• Участник НИС выбирает эту квартиру;
• Продавец и покупатель встречаются и заключают предварительный договор с указанием в нем всех условий сделки по военной ипотеке;
• Продавец передает участнику НИС копии документов на квартиру и необходимые справки (свидетельство на право владения недвижимостью; технический и кадастровый паспорта на квартиру; справка об отсутствии зарегистрированных лиц; справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам) для отправки в банк;
• Представитель кредитной организации договаривается с продавцом квартиры о визите оценщика;
• Банк после проверки пакета документов и анализа отчета оценщика выносит решение — одобрена квартира, а вместе с ней и заявка на ипотеку или нет (1-3 рабочих дня);
• Заемщик и продавец после одобрения заявки на военную ипотеку открывают счета в банке, который дает кредит;
• Деньги (первоначальный взнос) переводятся на счет заемщика с его накопительного счета, и сюда же поступают средства от банка до полной суммы стоимости квартиры;
• Проводится государственная регистрация сделки;
• После регистрации прав собственности военнослужащего на приобретаемую квартиру этот документ приходит в банк;
• Кредитная организация переводит деньги в полном объеме на расчетный счет продавца;
• Продавец снимается с регистрационного учета и передает заемщику ключи от квартиры не позднее даты, указанной в договоре.

Как продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке

Можно ли продать квартиру, если она находится в военной ипотеке

Если военнослужащий приобрел квартиру по военной ипотеке в Махачкале, например, а теперь хочет переехать в другой город и купить жилье там, то ипотечную квартиру можно продать.

В программе «Военная ипотека» говорится, что пока весь долг по кредиту не выплачен, квартира принадлежит банку и государству. Чтобы стать законным владельцем недвижимости с правом распоряжаться ею, как захочется, нужно отдать банку остаток долга. После этого можно продать квартиру.

При этом деньги, которые заплатило государство за жилье, возвращаются на счет участника НИС. Военнослужащий имеет право вновь воспользоваться ими для покупки другого жилья.

Но есть и иной способ продать квартиру под военной ипотекой — с помощью переуступки прав — процесса передачи прав собственности заемщика другому человеку. При этом военнослужащий может уступить свои права такому же участнику НИС.

Инструкцию по переуступке вам дадут в банке, с которым заключен договор военной ипотеки. Этот вариант самый быстрый и простой, но не всегда понятен покупателю. Объяснить ему всю выгодность такой сделки поможет ипотечный специалист банка.

Источник: https://BankInRussia.ru/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke/

Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца

Главная » Военная ипотека » Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца

Как выполняется продажа квартиры по военной ипотеке? Риски продавца и пошаговая инструкция – всё это должно быть представлено в виде отдельного подробного материала, понятного каждому.

В последние годы военная ипотека интересует служащих всё больше. Ведь система, предоставленная государством, стала сегодня отлаженной и удобной.

Она действительно позволяет получить жильё, пользуясь для этого государственными средствами.

Однако не все аспекты использования этого продукта являются понятными. Некоторые нюансы нуждаются в подробном рассмотрении. Так, далеко не всем служащим понятно, можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Каким образом эту процедуру необходимо осуществлять, если это реально.

Риски при продаже квартиры

В первую очередь стоит сразу отметить, что продажа квартиры по военной ипотеке вполне возможна. И никаких проблем с этим быть не должно. Никто не может обязать человека всю жизнь пользоваться одним и тем же жильём. Тем более, что семейная обстановка может измениться. Могут наступить другие случаи, когда необходимо обзаводиться новыми квадратными метрами.

А что касается рисков по таким сделкам – они остаются примерно теми же, что и при любых других манипуляциях с недвижимостью в рамках военной ипотеки. Стоит рассмотреть их в целости, начиная от тех рисков, с которыми продавцу приходится сталкиваться на тот момент, когда он продаёт квартиру военному.

Что может случиться?

Есть небольшая вероятность увольнения военного в процессе сделки, однако такое происходит крайне редко.

В риски продавца входит возможность отказа военнослужащего от покупки в тот момент, когда право собственности окажется уже оформленным. И в этом случае придётся дожидаться реституции.

Пока эти действия не будут произведены, оформить новую сделку не удастся. Однако риск в этом случае связан только с потерей времени, вернуть свои права удастся в любой ситуации.

Для того, чтобы сделка оказалась не проблемной для обеих сторон, специалисты настоятельно рекомендуют проверять соответствие жилья всем требованиям, которые остаются актуальными для государственной программы. Ведь выявленные проблемы в этом направлении могут привести к срыву сделки.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Если квартира уже куплена, может возникнуть необходимость в её продаже. Провести процедуру возможно. Однако в случае с военной ипотекой могут возникнуть определенные нюансы. В этой сфере есть собственные плюсы и минусы, которые стоит иметь в виду, планируя совершить сделку.

Так, ипотечная квартира будет оставаться в залоге до момента погашения задолженности по ней заёмщиком. А при продаже квартиры необходимо переоформлять её с продавца на покупателя. И потому перед продажей квартиры, приобретённой данным образом, необходимо выплатить долг по ипотеке. Тогда никаких проблем с переоформлением не будет.

Однако при этом продать квартиру будет можно с завышением, по выгодной рыночной цене.

Так как подобные сделки тщательно контролируются государством и самим банком, они оказываются наиболее безопасными, обеспечивают выгоду, а деньги сразу переводятся на банковские счета.

Если долг за квартиру уже погашен, пошаговая инструкция для продавца окажется достаточно простой. С реализацией квадратных метров проблем не возникнет. Однако следует понимать, что определённые недостатки и проблемные моменты проявят себя и в этом случае:

• Так, при продаже квартиры, купленной через военипотеку, придётся платить налог;
• Проводить сделку удастся только через отдельные банки, имеющие соответствующую аккредитацию;
• Придётся подготовить все документы, которых будет довольно много;
• Ожидание перевода денег может растянуться на несколько больший срок, чем в обычном случае. Подобные проблемы тоже порой наблюдаются.

Покупать ли квартиру, которая была приобретена по военипотеке?

Если квартира свободна, не является залоговым имуществом, если нет третьих лиц, способных претендовать на нее, а также если в ней никто не проживает, совершать сделку можно уверенно. Ведь именно эти факторы оказываются ограничивающими для сделок такого рода.

Что необходимо сделать военному, чтобы продать квартиру, купленную по военипотеке?

Для того, чтобы реализовать такое жильё, необходимо в первую очередь выплатить все долги по ипотеке. Но это еще не всё. Далее следует получить разрешение на продажу. Его предоставляет кредитно-финансовая компания, через которую проводится сделка. Она должна будет открыть специальный счёт для её проведения в случае одобрения.

Далее продавец должен будет провести оценку квартиры. Это мероприятие выполняется за его же счёт. Необходимо обращаться к независимым экспертам. После оценки проводится процедура соглашения с банком. Затем, в процессе проведения сделки, деньги поступают продавцу на его заранее открытый счёт. А покупатель получает право распоряжаться своей новой квартирой.

Можно ли продать квартиру, если военипотека ещё не погашена?

Данная ситуация оказывается значительно более сложной. Однако при желании совершить сделку удастся и в этом случае. Решать вопросы придётся и с кредитной организацией, и с государством.

А деньги по факту сделки вернутся на открытый в Росвоенипотеке счёт.

Этот механизм проработан и решение вопроса даётся наиболее легко тем военным, которые вынуждены продавать квартиру по причине переезда в другой город по долгу службы.

Можно сделать досрочное погашение военной ипотеки, используя собственные сбережения. Можно ли материнским капиталом погасить военную ипотеку? Конечно можно, если он есть.

Но иногда погашение кредита собственными средствами становится наилучшим выходом.

Стоит помнить, что после увольнения государство уже не будет погашать долг военного по ипотеке. Выплачивать её в любом случае придется своими средствами.

1. Чтобы продать квартиру, купленную через военную ипотеку, служащему необходимо получить соответствующее разрешение;
2. Далее можно обращаться в риэлтерское агентство. Помощь специалистов существенно упростит всё мероприятие;
3. Если приняли решение проводить сделку своими силами, можно искать покупателя. Так же необходимо попутно открыть счёт в аккредитованном банке;
4. Найдя покупателя, необходимо провести встречу, обговорить стоимость и условия, заключить предварительный договор;
5. Все документы, включая и копию бумаг на квартиру, необходимо направить в банк;
6. Если покупатель тоже является участником системы, ему необходимо предоставить пакет соответствующих бумаг, написать заявление о предоставлении средств.
7. Далее, в любом случае будет проходить проверка предоставленных документов, страховые процедуры.

Итоговые документы по сделке направляются в Росвоенипотеку, так как каждая сделка проходит государственную регистрацию и проверку. Деньги покупателя будут переводиться на счёт в банке или в Росвоенипотеке, в зависимости от ситуации. Прежнему владельцу остается только сняться с учёта и предоставить жильё новому владельцу, осуществить переезд.

Таким образом, переехать, продав старое жилье, купленное по военной ипотеке, вполне реально. Государство создает для этого все условия.

В прошлом подобные мероприятия проходили достаточно проблемно. Существовало немало подводных камней и сдерживающих факторов. Однако с течением лет основная часть препятствий устранена.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Военная служба порой связывается с необходимостью переездов. Потому возможность продажи жилья, купленного по военной ипотеке, должна была быть предусмотрена изначально. Сегодня можно продать даже ту квартиру, по которой военная ипотека ещё не выплачена. Деньги вернутся на счёт в Росвоенипотеке, чтобы служащий смог приобрести квартиру на новом месте.

Проблема жилья для военных активно решается, равно как и вопрос их мобильности, возможности осуществления переездов с наибольшей легкостью. Современные государственные программы дают много удобных возможностей всем желающим. Ими действительно стоит пользоваться, чтобы делать свою жизнь наиболее комфортной.

Источник: https://protvoepravo.ru/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Условия

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Что касается коммерчески банков, в среднем они устанавливают процентную ставку в размере 10,5 процентов, а сумму первого вноса — 10% стоимости жилья.

Такая ипотека освобождена от дополнительных комиссий и сборов, но некоторые банки могут назначать дополнительные проценты, например, при отсутствии личного страхования. Поэтому важно внимательно ознакомиться с договором на предоставление кредита перед подписанием.

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ.

Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки.

Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
3. Отсутствие выполненных перепланировок.
4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
3. Документы из БТИ.
4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
7. Разрешение на продажу объекта.
8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Подписание договора купли-продажи квартиры (или дома) в рамках военной ипотеки имеет несколько этапов:

1. Регистрация военного в качестве участника государственной накопительной программы.
2. Выбор объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью риелтора).
3. Встреча покупателя и продавца.
4. Обсуждение проведения сделки, установка сроков сбора документов обеими сторонами, установка сроков проведения сделки.
5. Составление и подпись предварительного договора купли-продажи.
6. Предоставление покупателю копии документов на жилье, для предъявления в банковскую организацию.
7. Выбор банка для оформления кредита военной ипотеки.
8. Принятие решения о выдаче займа (происходит не позднее третьих суток после подачи заявления).
9. Открытие счета на имя заемщика, на который перечисляется сумма первоначального взноса и кредит. После госрегистрации сделки, вся сумма будет перечислена продавцу.
10. Производится оценка жилья, от продавца требуется предоставить квартиру для осмотра представителям независимой экспертной компании.
11. Проведение страхования объекта недвижимости и при желании личного страхования военного.
12. Подписание и регистрация договора купли-продажи (как правило, занимает около недели).
13. Снятие денег продавцом и передача ключей от квартиры покупателю.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Стоит обратить внимание на несколько моментов при продаже квартиры по военной ипотеке:

1. Рисков при продаже, в случае выполнения всех условий действующего законодательства, нет, поскольку контроль выполнения программы ипотечного кредитование происходит на высшем уровне (Администрация Президента).
2. Для совершения сделок в рамках военной ипотеки банки должны иметь специальные аккредитационные документы.
3. Взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи в рамках военной ипотеки контролируются банком.

• Anastasiya
• Распечатать

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/pokupka/po-voennoj-ipoteke.html

Продажа квартиры по военной ипотеке — пошаговая инструкция и риски

Жизнь не стоит на месте. И приобретённое участником НИС, с привлечением средств ЦЖЗ жильё, с ещё непогашенным ипотечным кредитом, может перестать его устраивать. Возможна ли продажа квартиры по военной ипотеке? Сложно ли это и есть ли в этом смысл? Что приобретём, что потеряем? Ответом станет детальное рассмотрение темы и пошаговая инструкция для военнослужащего по совершению сделки.

Что такое военная ипотека?

С введением закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 г. изменился порядок выполнения государственных обязательств перед военнослужащими в части обеспечения их жильём. Если раньше военные могли получить жильё только при выходе на пенсию, то сейчас они могут приобрести его уже через три года участия в накопительно-ипотечной системе (НИС).

НИС

В НИС могут участвовать могут только военнослужащие – граждане РФ, проходящие службу по контракту. На каждого из них после заключении контракта, открывается накопительный счёт, на который государство ежеквартально перечисляет взносы.

Годовой размер взноса устанавливается правительством при формировании бюджета. В 2018 г. – это 268 465,60 руб. Начиная с четвёртого года службы, накопленные средства могут быть направлены на приобретение своего жилья, как первичного, так и вторичного.

Целевой жилищный займ (ЦЖЗ)

Договор о предоставлении ЦЖЗ – документ, дающий возможность военнослужащему-участнику НИС воспользоваться своим правом на приобретение жилья. После 3-х лет участия в НИС, военнослужащий может обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» за свидетельством, подтверждающим наличие права на получение займа.

В НИС могут участвовать могут только военнослужащие-контрактники – граждане РФ.

Подобрав жильё, участник НИС получит деньги, накопленные на его счёте. На недостающую сумму военнослужащий оформляет ипотечный кредит, который будет гаситься средствами, ежеквартально поступающими на его накопительный счёт. До выплаты ипотеки, жильё будет находиться в двойном залоге.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Ответ однозначный, конечно можно. Закон этого не запрещает. Нужно только погасить запись в ЕГРН о двойном залоге квартиры в пользу банка и в пользу государства. Затем продажа «свободной» квартиры осуществляется в обычном порядке.

Для снятия записи об ипотеке, придётся полностью расплатиться и с банком, и с государством.

Гасим долги

Где взять деньги на погашение долгов? Прежде, чем ответить, нужно знать о какой сумме идёт речь.

В зависимости от её размера можно:

• Обойтись имеющимися собственными средствами;
• Взять кредит под залог другой имеющейся недвижимости;
• Оформить потребительский кредит;
• Найти покупателя, который оплатит задолженность в счёт стоимости квартиры.

Смоделируем ситуацию на конкретном примере, и рассчитаем сумму задолженности.

Исходные данные:

• сумма ежегодного взноса на счёт военнослужащего примерно 260 000 руб.;
• военнослужащий воспользовался правом на ЦЖС через шесть лет участия в НИС и купил квартиру за 3,86 млн. руб.;
• средства, полученные через ипотечный займ (на 20 лет под 9%) — 2 300 000 руб., (3 860 000 – (260 000 *6 лет);
• через 2 года после покупки решил продать её.

Расчёт:

К моменту покупки квартиры на именном счёте — 1 560 000 руб. (260 000 * 6 лет). Использованы как первоначальный взнос за квартиру.

За 2 года владения квартирой, банку перечислены в счёт погашения кредита — 520 000 руб. Из этой суммы в погашение основного долга зачтено — 312 000 руб., на уплату процентов — 208 000 руб.

В остатке имеем:

• долг перед государством — 2 080 000 руб. (260 000*8 лет);
• долг по ипотеке – 1 988 000 руб. (2 300 000 – 312 000).

Всего для погашения записи о двойном залоге требуется 4 068 000 руб. Найти такую сумму единовременно, сложно.

Риски продавца

Решив досрочно погасить ипотеку с целью продажи квартиры, продавец несёт риски получения серьёзных убытков.

Как они возникают?

1. С момента получения ФГКУ «Росвоенипотека» извещения от военнослужащего о желании досрочно погасить займ для продажи квартиры, государство прекращает перечисление денежных средства в банк. Рассматривается извещение не менее месяца. До получения денег от продажи квартиры, заёмщик долг перед банком гасит сам.
2. Если собственные средства в размере 4-х млн.руб. отсутствуют, придётся брать кредит. Можно получить займ под залог другой недвижимости (если такая есть), или взять потребительский кредит. Но потребительские кредиты выдаются на короткий срок, а получить его на такую сумму практически невозможно.
3. Есть покупатель, который в счёт стоимости квартиры смог бы оплатить долг военнослужащего. Но это однозначно повлечёт снижение цены. А долг в размере 4 068 000 руб., и так превышает стоимость её покупки (3,86 млн.руб.). Это убыток. И после получения денег от продавца, для погашения долгов придётся докладывать собственные средства.

Но в статье расчёт сделан по заданным условиям.

Чтобы получить точный расчёт для конкретной ситуации нужны сведения:

• какая сумма накоплена участником НИС;
• стоимость покупки и стоимость продажи квартиры;
• на каких условиях был оформлен ипотечный кредит (срок, ставка, сумма);
• как быстро её можно продать.

Может оказаться, что не всё так плохо. Для этого нужно получить подробные консультации в банке и в Росвоенипотеке.

Приятным моментом является то, что долг, возвращённый ФГКУ «Росвоенипотека» (учреждение), опять попадёт на накопительный счёт военнослужащего.

Как продать жильё в военной ипотеке — пошаговая инструкция

Если вопрос о продаже квартиры решён однозначно, то вот пошаговая инструкция по совершению сделки.

Шаг 1. Уведомление

Военнослужащий, через лицо, ответственное за учёт участников НИС по месту службы, направляет извещение в Учреждение о намерении продать квартиру.

К извещению прикладывают необходимые учётные документы участника НИС, и:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора ЦЖЗ;
• копию кредитного договора;
• справку из банка о состоянии расчётов.

Учреждение получив извещение:

1. Проверяет представленные документы;
2. Производит выверку платежей по первоначальному взносу и ипотеке, произведённых за счёт государства;
3. Прекращает выплаты по ипотечному займу;
4. Направляет уведомление о согласии на досрочное погашение ЦЖЗ с описанием порядка его оформления и суммы, подлежащей возврату.

Срок получения ответа составляет от 1-го до 2-х месяцев со дня получения учреждением извещения.

Шаг 2. Работа с банком

Как только стала известна точная сумма задолженности перед государством, военнослужащий консультируется с банком: уточняет порядок досрочного погашения кредита, отсутствие санкций и пр.

Шаг 3. Источник

С момента принятия решения о продаже, военнослужащий ищет и окончательно определяет источник, за счёт которого будет произведено погашение ипотечного займа и ЦЖЗ.

Шаг 4. Оплата задолженности банку и Учреждению

В день, когда будет производиться расчет, заёмщик уточняет в банке сумму задолженности и производит её погашение. Также по реквизитам, указанным в согласии Учреждения, переводится сумма долга перед государством.

Шаг 5. Снятие обременений

После зачисления средств в оплату ипотеки, кредитный инспектор подготавливает письмо в Росреестр для снятия обременения в пользу банка и передаёт его заёмщику.

Военнослужащий направляет в Росвоенипотеку копии платёжных документов о погашении займа. После проверки документов, учреждение самостоятельно направляет письмо в Росреестр о снятии обременения в пользу государства.

Заёмщик обращается в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о снятии обременения в пользу банка. После получении Выписки из ЕГРН о снятии с квартиры обоих обременений, её можно продавать.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи

Квартира продаётся на условиях договора купли-продажи (ДКП), определённых по договорённости сторон. Информация о тот, где можно составить договор купли-продажи квартиры в этой статье.

Основными условиями являются:

• дата и место заключения;
• паспортные данные сторон;
• описание квартиры;
• цена и порядок расчётов;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• обязательность госрегистрации;
• сведения об отсутствии обременений и ограничений.

Иные условия включаются по желанию сторон.

Стороны составляют договор и передаточный акт, и скрепляют их своими подписями.

Шаг 7. Расчёты с покупателем

Если расчёты с банком и государством производились за счёт покупателя, в ДКП указывается, что расчёты между покупателем и продавцом произведены полностью до подписания ДКП.

В противном случае, расчёты производятся в порядке, согласованном сторонами заранее.

Перед реализацией доли в недвижимом имуществе необходимо изучить алгоритм действий и документы при покупке доли в квартире, чтобы исключить проблемы с приобретённой недвижимостью в будущем.Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной узнайте прямо тут. Но в любом случае, лучше, чтобы изменения были согласованы.

Шаг 8. Регистрация перехода права собственности

Заявление о госрегистрации перехода права собственности на квартиру, подаётся сторонами в МФЦ. Где регистрируется договор купли-продажи квартиры подробнее тут.

Ответственный сотрудник проверит личности заявителей и примет необходимые документы:

• ДКП с передаточным актом;
• квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб. в 2018 г.);
• согласие супруги продавца.

Документы пройдут правовую проверку, и если не будет выявлено никаких нарушений, производится регистрация права покупателя на квартиру. Сделка завершена.

Госрегистрация осуществляется в течение 9-ти рабочих дней, после чего покупателю выдаётся:

• ДКП с отметкой о госрегистрации;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у него права собственности на квартиру.

В чём разница между продажей квартиры по военному сертификату и по военной ипотеке рассказывает специалист агентства недвижимости в этом видео:

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке, относится к категории сложных и длительных в оформлении. Кроме того, требует осознанного подхода и тщательной проработки деталей. Требуется досконально просчитать финансовые аспекты и сделать окончательные выводы о предстоящих расходах или о размере будущих доходов от продажи.

Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье здесь.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/po-voennoj-ipoteke.html