Затратный подход в оценке недвижимости — когда используется, каковы основные понятия, и когда возможен отказ от использования данного метода?

• Затратный подход – это способ оценки объекта недвижимости, применяющийся по преимуществу к недавно введённым в эксплуатацию объектам, с минимальной степенью износа.
• Многофункционален, подходит для целей мониторинга коммерческого использования недвижимости.
• Основан на сопоставлении сумм потраченных на производство объекта средств и перспективах рентабельности использования или сбыта.

Выполняет расширенные функции, в отличие от сравнительного подхода. Суммирует совокупность полезных свойств недвижимости, с учётом элементов капитального строения и земельного участка (ЗУ), на котором оно воздвигнуто.

Если речь идёт о квартире – она выделяется не особняком, требуя соразмерной автономной оценки, а в процентном соотношении к зданию, в котором расположена.

Учитывая вложенное в объект финансирование, выводится способ его целесообразного использования, ориентированный на сбыт или аренду жилья. Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же – тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность.

Анализ и синтез, применяемые в расчётах, не сводятся к суммированию свойств, выдающих готовый результат. Они допускают использования в качестве базового фундамента, на котором строится модель оптимального режима окупаемости расходов.

В роли ориентира выступают унифицированные и уникальные свойства объекта недвижимости. Затраты, вложенные в строение или находящееся в нём помещение, анализируются в контексте условий рынка.

Застройщик (собственник) рассматривает позиции покупателя, предлагающего ту или иную соразмерную цену за целый объект или его долю, которая представлена квартирами и иными помещениями, составляющими прецедент для восстановления вложенных расходов (см. Сколько стоит продать квартиру).

Принцип восстановления капиталовложений – главная позиция, ориентирующая собственника компенсировать вложенные средства таким образом, чтобы получить от предшествующего этапа финансовые преимущества.

Затратный подход основан на целостности преемственности причинно-следственных связей. Он не отделяет инвестирование в недвижимость от приобретения прибыли в результате сбыта или коммерческих сделок.

Линия расчётов логически строится так, чтобы выровнять «уход в минус», который произошёл при возведении или приобретении недвижимости. Выравнивание производится посредством поиска оптимальных решений коммерциализации недвижимости.

Метод опирается на установленные нормативы Стандартов оценки Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95).

Нормативы предлагают метод последовательной оценки с применением формулы расчётов, которые заключаются в следующем:

• Выявление рыночной стоимости земельного участка, расположенного под строением (А) или выступающим в роли придомовой территории.
• Учёт финансовых вложений в недвижимость, с привлечением восстановительной стоимости или стоимости замещения (В).
• Амортизация или износ здания (С).

  Виды ипотеки

Для новостроек формула применяется следующим образом:

А+В = стоимость строения.

1. Для того чтобы высчитать долю – цену, устанавливаемую для жилого или нежилого помещения, следует определить процент, занимаемой квартирой (или иной территорией) площади.
2. При этом учитывается и приплюсовывается соразмерный процент от площади совместного использования, к которой относятся:

• подъезды;
• лестничные площадки;
• технические помещения;
• шахты лифта и т.п.

Совместно использующиеся площади оплачиваются участниками долевого строительства солидарно. Так же входят в учёт стоимости арендной платы.

Если здание эксплуатируется более 3-5 лет, требуется провести вычет средств за амортизацию. Тогда формула дополняется вычитанием параметров износа и используется следующим образом:

А+В-С = стоимость здания.

При определении параметров износа используется метод экспертизы здания.

Особенности

В соответствии с основными целями подхода, которые ориентированы на специфику вовлечения объектов недвижимости в воронку активных массовых продаж или иных имущественных сделок, выявляются его особенности.

К ним относятся:

• Требования к проведению исчислений, основанные преимущественно на инвестировании в недвижимость.
• Учет совокупности полезных свойств строения или помещения, которые возникли в результате инвестирования и способны успешно участвовать в привлечении прибыли.
• Применение сравнительного метода при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• Учёт различий в применении параметров восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• В зависимости от условий применения подхода – выбор предельно актуальных нюансов полезных свойств объекта, на которые делается акцент.
• При установлении рыночной цены требуется учесть процент амортизации строения, соответственно году постройки и иным признакам, допускающим соразмерные разрушения.

При рассмотрении процента восстановительной стоимости учитываются общие, совокупные затраты на полученные характеристики копии.

При учёте выигрышных сторон таковой, требуется применить принцип замещения – вывести наиболее рентабельные свойства в разряд существенных, ориентируясь на них при коммерческой эксплуатации строения или его элементов.

Принцип моделирования – главное правило оценщика. Он выстраивает математическую копию строения, которая состоит из числового набора, символизирующего взаимосвязи между вложениями в отдельные элементы строения. На выходе он получает модель рентабельности.

Структура модели основана на мониторинге тенденций, отражающих те или иные характеристики копии, как выигрышные. Коммерческий подход допускает их вынос в центральную часть рыночного предложения.

Те свойства, которые не отвечают моделируемым тенденциям, так как не входят в число коммерциализированных преимуществ – отсылаются на периферию. Здесь таковые ассимилируются в основу или базис, на котором выстраиваются моделируемые элементы возмещения затрат.

Здесь возникает вопрос о заместительной стоимости, которая дополняет планирование восстановительной стоимости дополнительными, новационными нюансами, присущими оцениваемому объекту недвижимости.

Говоря о свойствах, которые оформляются на выходе, следует учесть, что без дополнительного применения сравнительного подхода, построить актуальную модель невозможно.

В качестве ориентира выбираются аналоги, которые отражают совокупность имеющихся в копии свойств.

  Субсидии на жилье

Из этого информационного банка отбираются те качества, что уже успешно прошли апробацию в рыночных условиях. В соответствии с таковыми, учитываются варианты компенсации затрат.

Методы затратного подхода

Основные методы, которыми располагает обозначенный подход, следующие:

• количественного анализа;
• учёта затрат укрупнённых элементов строения;
• сравнительной единицы;
• индексирование.

В метод количественного анализа входят вложенные инвестиции, соответственно сметам, установленным для тех или иных видов работ, при возведении здания и оборудования его элементов.

Здесь учитывают и расходы:

• на стройматериалы;
• оплату труда;
• эксплуатацию техники и иные вложения.

Метод учёта затрат укрупнённых элементов опирается на детальные расчёты капиталовложений только в отношении общих элементов и структур, а так же сопутствующих расходов на оплату труда в целом и эксплуатацию техники. Здесь расчёты проводятся приблизительно, не уделяя внимания тем или иным нюансам, как при количественном анализе.

Метод сравнительной единицы исходит из числа элементов здания. К нему подбирается аналог с аналогичным количеством элементов и установленной стоимостью. Оценка основана на корректировке числа элементов и копировании стоимости аналога.

Индексирование проводится по установленным Госкомстатом сведениям. Используется при изменении рыночных цен. Здесь баланс общих затрат индексируется соответственно установленным нормативам.

При оценке земель поселений, учитываются расходы, требующиеся или использованные на развитие инфраструктуры.

По преимуществу расчёты производятся с применением метода учёта укрупнённых затрат.

Оценка земельного участка затратным подходом

• Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.
• Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.
• Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.
• Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

  Коммерческая ипотека

Здесь же применяется метод изъятия, допускающий снижение цены на сумму, соразмерную износу установленных улучшений.

А так же допускающий явные неудобства использования надела, связанные с теми или иными свойствами, относящимися к минусам ЗУ или окружающего ландшафта.

При аренде земель застройщиком, кроме обозначенных норм расчёта, иногда используется так же метод инвестиционных контрактов. Его применение целесообразно в крупных городах, с организованной системой взаимодействия между заказчиком, застройщиком и инвестором. В контракт вносятся положения о передаче заказчику части здания или иных элементов.

Ими могут быть парковка, нежилые площади первого этажа, предусмотренные для коммерческих целей или оговоренный объём жилых площадей (см. Нежилые помещения в жилом доме).

На основании передачи готового продукта, допускается:

Изымать из суммы арендной платы предполагаемую стоимость готового продукта, передаваемого арендодателю по условиям контракта.

Разделить арендную плату в процентном соотношении между участниками получения прибыли в виде готового продукта. В этом случае договором инвестирования предусматривается так же ответственность за внесение затрат на возведение строения.

В иных случаях затратный подход ориентируется на аналогии арендных отношений, используя так же методики сравнительного подхода.

Это связано с позицией арендодателя на установление нормативов и регламента при переходе арендных прав.

Достоинства и недостатки затратного подхода оценки недвижимости

Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

• В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.
• Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
• При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
• Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.

Кроме перечисленного, требуется отметить незаменимость данного метода при оценке уникальных объектов или проведении экспертизы их технического и экономического состояния.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.

Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.

Источник: https://myestate.club/finansy/podhod-pri-otsenke-nedvizhimosti.html

Когда использовать затратный подход?

Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности.

Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.

Во многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года.

В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из «нормального» правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового.

То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше за уже существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь».

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:
1. Технико-экономический анализ для нового строительства.
2. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
3. Обновление.
4. Итоговое согласование стоимости.
5. Здания институционального и специального назначения.
6. Оценки на пассивных рынках.
7. Цели страхования.

8. Цели подоходного налогообложения.

Новое строительство

Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%» а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 000 долларов, причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 000 долларов в год.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Представьте, что земля стоит 50 000 долларов, а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долларов годового чистого операционного дохода.

Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долларов чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е.

100 000 долларов, что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долларов, а также обеспечит Требуемый от земли годовой доход в 6 000 долларов В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 000 долларов предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием может быть строительство здания в 7, 9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Обновление

Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом.

Стоит ли платить 500 000 долларов за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долларов Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долларов, то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим.

Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долларов и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.

Итоговое согласование стоимости

Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долларов Результат затратного подхода — 750 000 долларов Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции.

Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.

Здания институционального и специального назначения

Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения.

Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход.

Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, может дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.

Оценки на «пассивных» рынках
В очень малых общинах или на «пассивных» рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и может быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.

• Цели страхования
• При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.
• Цели подоходного налогообложения

Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Источник: http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/kogda-ispolzovat-zatratnyj-podxod/

Затратный подход в оценке недвижимости: основные понятия, методы

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный.

Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.

При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

• Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
• Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

В чём особенности?

Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

Способ целесообразно применять, когда:

1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
6. Решается вопрос о реконструкции здания.
7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
9. Решается вопрос со страхованием.
10. Определяется размер налога.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

Минусы затратного способа оценки:

1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

Оценка происходит следующим образом:

1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

Применяемые методы

Существуют следующие методы:

• Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
• Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
• Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.

Затратный подход применяют для оценки строящегося жилья с минимальными вложениями.

Данный способ включает такие методы, как:

• Расчёт затрат.
• Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
• Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
• Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
• Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

В ситуации нестабильности экономики приоритетными являются ресурсно-индексный и ресурсный методы. Однако на практике специалисты предпочитают применять базисно-индексный метод расчёта стоимости по смете.

Отказ от подхода

Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений.

Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

• оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
• учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
• правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м  и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
• Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
  1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
  2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
  3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
• Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
• Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
• Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Читайте также — Сравнительный подход в оценке недвижимости

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
2. определение прибыли предпринимателя;
3. определение и калькуляция уровня износа;
4. определение стоимости земли;
5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/zatratnyiy-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti/

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

• -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• — Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• — Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• — Для оценки объектов незавершенного строительства;
• — Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
• — Для оценки в целях страхования;
• — Для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

• 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
• 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
• 3. Расчет величины износа;
• 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.

• Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
• Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
• Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
• Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
• Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.

Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.

К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

• — Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
• — Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
• — Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

1. Определение износа
2. Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
3. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
4. Выделяют три способа расчета износа:

• — сравнения продаж;
• — эффективного возраста;
• — разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа — это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск…

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости.

Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Источник: https://studwood.ru/1445238/finansy/zatratnyy_podhod_otsenke_nedvizhimosti

Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

• Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.
• Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.
• Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению.

Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым.

Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия.

Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже.

Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

• сопоставимых продаж;
• соотнесения (переноса);
• капитализации земельной ренты;
• техники остатка для земли;
• развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

• сравнительной единицы;
• поэлементной оценки затрат;
• сметный метод;
• индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

1. Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.
2. Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.
3. При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Источник: http://discovered.com.ua/glossary/zatratnyj-podxod-v-ocenke/