Нежилые помещения в многоквартирном доме: могут ли быть встроенными, какие предъявляются требования, а также каков порядок использования и содержания?

    Статус нежилых помещений имеет ряд существенных различий, которые касаются не только его назначения его использования, но оформления в собственность, размещения объектов коммерческой сферы, порядка реализации. Какими нормами законодательства определено правовое положение такой недвижимости, на каких основаниях размещаются такие помещения в многоквартирных домах, об особенностях нежилых объектов пойдет речь в этом материале.

Нормативное регулирование нежилых помещений

Описание фондов недвижимости содержат следующие нормальные акты:

1. Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
2. ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно-техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
3. Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.

Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.

Признаки нежилого помещения

Законодатель дает следующие характеристики фонда нежилой недвижимости:

• наличие обособленного входа с выходом на улицу или в помещения служебного назначения;
• отсутствие прописанных на площади;
• выделение объекта в качестве нежилого, выделение его как обособленной единицы в составе структурного элемента в многоэтажном здании;
• обязательна прочная связь между помещением и земельным участков, на котором расположено здание;
• оформление изолированных квадратных метров как нежилых при внесении соответствующих данных в базу Росреестра.

Согласно требований российского законодательства установлено четкое разделение площадей на пригодные для проживания и предназначенные для ведения коммерческой деятельности или для размещения служащих. Использовать помещение для проживания, если в документах установлен статус как нежилого, строго запрещено. Это может повлечь привлечение ответственных лиц к административной ответственности.

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы. При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре. Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Обязательства владельцев нежилых помещений

Устанавливается статус площади как коммерческой или служебной, в том числе при выделении единиц из многоквартирного жилого дома, при выполнении следующих требований собственников недвижимости:

• Использование исключительно в целях, предусмотренных гражданским законодательством — для размещения магазинов, аптек, других объектов инфраструктуры.
• Осуществление деятельности, которая не противоречит нормам действующего закона, не нарушает прав и законных интересов других граждан и компаний, не наносит вред их имуществу, как собственников, так и арендателей и нанимателей имущества.
• Содержание объектов в нормальном санитарно-техническом состоянии, что не создает угрозу для окружающей среды и не ведет к загрязнениям.
• Ведение работы при соблюдении правил пожарной безопасности.
• Закрытие помещений после 23-00 согласно требований о тишине и порядке.
• Проводить ремонтные работы с соблюдений прав и законных интересов жильцов согласно условий, указанные в региональных нормальных актах.
• Установить счетчики для контроля потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
• Принимать участие при вынесении решений общим собранием собственников многоквартирного дома, в составе которого находится нежилое помещение, финансировать или осуществлять собственными силами благоустройство придомовой территории, относящейся к нежилому помещению.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности. Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

Допускается перевод помещений в нежилые при условиях:

• Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
• Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
• Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
• Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
• На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Узнайте, кому принадлежит нежилое помещение, участок, дом или гараж в три шага:

Нежилые помещения в домах для общего пользования

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах.

К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Такие помещения, если даже они созданы для функционирования всего здания в общей собственности, не могут оформляться как нежилые. Запрещено ведение их как отдельных площадей для ведения коммерческой деятельности.

К исключительным случаям относится размещение служб, которые отвечают за содержание и обслуживание дома — технических станций, лифтерных, использование для хранения рабочего инвентаря для ремонта дома, уборки придомовой территории и др.

Размещение нежилого объекта не должно создавать препятствий к использованию общедомового оборудования в виде счетчиков электричества, подачи воды, благоустройству и уборке территории, иным техническим средствам.

Новая схема оплаты услуг ЖКХ напрямую РСО

Классификация нежилых помещений

В практике принято подразделение площадей по целевому назначению. К ним относятся:

• Медицинские — в составе поликлиник и диспансеров, станций скорой помощи и больницах, амбулаторных центров. Закрепляются на праве оперативного управления для размещения государственных и муниципальных учреждений, собственности — при частном владении компании или граждан.
• Развлекательные — для размещения кинотеатров, клубов, парков.
• Коммунальное хозяйство — для снабжения административных единиц газом, теплом, водой и электроресурсами.
• Образовательные — для ВУЗов и школ, учреждений дошкольного уровня, созданных на коммерческой или частной основе.
• Производственные — для обустройства складов, цехов, лабораторий в различных областях промышленности и др.

Законодательством установлен четкий перечень оснований по квалификации объекта недвижимости как нежилого. Возможен перевод фонда, используемого для проживания граждан в коммерческий или служебный, однако при соблюдении ряда условий, прописанных в нормативных актах.

Упрощенная процедура получения субсидий на оплату услуг ЖКХ

Источник: https://mosad.online/nezhiloe-pomeschenie-normativnoe-regulirovanie/

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

Кроме того, нередки случаи, когда частные предприниматели для организации своего небольшого бизнеса выкупают квартиры на первых этажах высотных зданий. Для этого им нужно пройти процедуру по переводу жилого помещения в нежилое. То есть обратную переводу нежилого помещения в жилое. Понятное дело, что для развития бизнеса организация таких офисных помещений куда более выгодная, нежели выкуп участка земли и постройка здания под магазин или другую предпринимательскую деятельность.

С одной стороны, для жителей дома расположенный по соседству на первом этаже здания магазин или парикмахерская – это удобно. Но с другой стороны, такое «соседство» может принести и массу неудобств.

Например, возле того же магазина может быть организована несанкционированная парковка, будут подъезжать грузовые машины для выгрузки товара, а, значит, будут образовываться кучи мусора.

Какие же права и обязанности имеются у владельцев нежилых помещений? Чтобы ответить на этот вопрос, вначале нужно разобраться, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое:

• Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный выход.
• Нежилое помещение может располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых.
• Нежилое помещение, согласно градостроительным нормам, не должно нарушать общий архитектурный облик объекта, в котором располагается.

Законодательные нормы перевода жилого помещения в нежилое

Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное.

Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур.

Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.

Поэтапная процедура перевода статуса помещения из жилого в нежилое регламентируется нормами Градостроительного, Гражданского и Жилищного Кодексов.

Кроме того, владелец подписывает обязательства, что нежилое помещение не будет в дальнейшем использоваться под временное или постоянное жилье граждан.

Права и обязанности владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме

Согласно Жилищному Кодексу РФ, все жители  на равных долях считаются участниками долевой собственности общего имущества многоквартирного дома. К таковому имуществу относятся: лифтовое помещение, лестничные пролеты, подвалы, чердаки, различные подсобные помещения и участок придомовой территории земли.

Независимо от того, каким помещением владеют граждане в доме (жилым или нежилым), юридические обязанности и законодательные права у них равные на распоряжение общей собственностью дома. Если владельцы того или другого статуса помещений считают, что их права в чем-то ущемляются, но все споры должны решаться в суде.

Согласно нормам ЖК, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в равных долях.

Из этого можно сделать вывод, что собственник нежилого помещения на первом этаже здания должен вносить ежемесячную плату за пользование лифтом, за пользование мусоропроводом и за другие услуги, как и все остальные жильцы дома, с первого до последнего этажа.

Но при этом не только обязанности, но и все права наравне с остальными жильцами дома сохраняются и за собственником магазина, аптеки или другой организации, расположенной в нежилом помещении дома.

Эти же права и обязанности распространяются и на нежилые помещения, пристроенные к многоквартирным домам, но находящиеся на площади придомовой территории.

Если жильцы дома недовольны, что у них под окнами распложена несанкционированная парковка, они могут обратиться в ЖКХ с просьбой об установке шлагбаума при въезде во двор или принять другие меры, вплоть до судебных разбирательств. При этом права собственников нежилых помещений нарушены никак не будут.

Договорные отношения между собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме ТСЖ

Существует практика заключения договорных соглашений с владельцами нежилых помещений в домах ТСЖ (товарищества собственников жилья) о несении расходов за содержание общей домовой собственности. Названия у таких договоров могут быть разными, как и суть их содержания, это законодательными нормами не запрещается.

Такой договор не является договором по управлению домом или придомовой территорией, он лишь регулирует вопросы эксплуатационных расходов на ремонт подъездов, починку лифтов, уборку придомовой территории и т.д.

ТСЖ также может заключить с владельцем нежилого помещения договор по регулированию следующих моментов: порядок доступа в помещение контролеров для снятия показаний со счетчиков потребления воды, газа, тепла и света, порядок пользования подвальными или чердачными помещениями и т.д.

Все эти договора могут попасть под юрисдикцию органов местного самоуправления, если собственник нежилого помещения не является членом ТСЖ и не желает напрямую заключать с этой организацией каких-либо договоров.

Правила и нормы снабжения нежилых помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами

Согласно российским законодательным нормам Жилищного Кодекса, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме на равных условиях с остальными жильцами дома имеет право на обеспечение коммунальными услугами от организаций, которые занимаются снабжением и поставкой этих ресурсов населению.

Но собственник нежилого помещения обязан стать абонентом ресурсоснабжающих организаций, заключить договоры на поставку этих ресурсов.

Часто организации, занимающиеся поставками ресурсов жизнеобеспечения, заключают прямые договора с ТСЖ и при возникновении ситуации по неуплате за использованные коммунальные услуги, имеют дело не с самими неплательщиками (жильцами квартир), а с ТСЖ.

Согласно статье 543 (пункт 1.) Гражданского Кодекса РФ, все абоненты ресурсоснабжающих организаций обязаны следить за техническим состоянием эксплуатируемых приборов, установленных в жилых и нежилых помещениях, незамедлительно сообщать об их неисправности и возникающих аварийных ситуациях для обеспечения безопасности всех жильцов многоквартирного дома.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_4148.html

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме нередко становится предметом судебных разбирательств между собственниками помещений и управляющими организациями.

Сегодня расскажем, признал ли Конституционный Суд РФ незаконным решение ОСС об установке разных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Почему решение ОСС возмутило собственника помещения в МКД

Общее собрание собственников установило разные размеры платежей за содержание общего имущества в многоквартирном доме для жилых и нежилых помещений.

Собственник жилого помещения этого МКД не согласился с таким решением, посчитал, что оно принято с нарушением процедурных норм и ставит владельцев жилых помещений в невыгодное положение по сравнению с владельцами нежилых помещений.

Он попытался оспорить решение ОСС в суде, но ничего не получилось. Районный суд и судебная коллегия отказали в удовлетворении требования о признании решения общего собрания недействительным.

Такое решение суды аргументировали отсутствием в действующем законодательстве запрета на установление дифференцированных тарифов за содержание и ремонт общего имущества в МКД в зависимости от назначения и размещения помещений.

Дальше был Верховный Суд РФ, который отказал собственнику в рассмотрении дела. Это стало поводом для обращения в Конституционный Суд РФ

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

С каким требованием обиженный собственник обратился в кс рф

В Конституционный Суд РФ собственник обратился с намерением оспорить конституционность:

• ст. 181.4 ГК РФ, предусматривающей основания и порядок признания недействительным решения оспоримого решения собрания гражданско-правового сообщества;
• ст. 181.5 ГК РФ, устанавливающей основания ничтожности решения собрания гражданско-правового сообщества;
• ч. 1 ст. 185 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путём внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Заявитель сослался на то, что оспариваемые им положения закона противоречат ч. 2 ст. 6 и ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ, так как они не предусматривают запрет установления ОСС дифференцированных тарифов за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещений и препятствуют признанию судом таких решений недействительными.

ПП РФ 1498: Особенности содержания общего имущества в МКД

Какие аргументы предоставил КС РФ

П. 1 ст. 130 ГК РФ признаёт самостоятельными объектами недвижимого имущества в многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, а также машино-места.

Наличие права собственности на помещение в МКД обуславливает и наличие права общедолевой собственности на общее имущество в таком доме. Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество платить налоги, сборы и иные платежи по этому имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несёт собственник, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения в таком доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на СОИ МКД зависит от способа управления таким домом. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 закрепляет обязанность собственников нести бремя расходов соразмерно их долям в праве общей собственности.

• К многоквартирным домам, управление которыми осуществляют собственники помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные потребительские кооперативы, не установлены конкретные правила, предписывающие или исключающие возможность учёта особенностей помещений в МКД при определении размера платежей на содержание общего имущества в таком доме.
• Действующее законодательство не исключает возможности учёта при принятии на ОСС решения о размере платы за содержание общего имущества особенностей помещений, а также иных объективных обстоятельств, которые при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников в МКД, могут служить основанием для изменения долей их участия в расходах по содержанию общего имущества.
• При этом дифференциация размеров платежей не должна приводить к неравенству в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории.

Согласно п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, утверждённый ОСС размер платы за содержание и текущий ремонт ОИ в МКД, работы и услуги по управлению домом не может устанавливаться произвольно, он должен обеспечивать содержание ОИ в МКД в соответствии с законодательством и отвечать требованиям разумности.

ЖК РФ не содержит специальных норм, закрепляющих основания признания ОСС в МКД оспоримым или ничтожным, поэтому в таком вопросе применяются положения главы 9.1 ГК РФ:

• решение собрание может быть признано недействительным по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом;
• основаниями для признания судом собрания недействительным являются нарушения требований закона – порядка созыва, подготовки и проведения, оформления документов собрания, которые могли повлиять на решение участников собрания;
• решение собрание ничтожно, если противоречит основам правопорядка или нравственности, принято по вопросу, не включённому в повестку дня или вопрос не относился к компетенции собрания.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/8513/mogut-li-otlichatsya-tarify-na-soi-dlya-zhilyh-i-nezhilyh-pomescheniy-v-mkd

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Главная » Купля-продажа квартиры » Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

200 просмотров

В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Практически во всех случаях подобные пристройки создаются централизовано, еще на стадии строительства дома. В остальных случаях они достраиваются юридическими или физическими лицами и уже после этого, с разрешения властей и собственников дома включаются в общую «сеть».

Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

Встроенные

Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

Общие

К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

Гаражи и парковки

Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

Пристроенные

Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

• Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
• Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
• Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

Если пристройка ни с кем не согласована, то ее очень быстро снесут.

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

• Помещение должно соответствовать проектной документации.
• В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
• Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
• Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
• Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Конкретные требования к размещению систем пожаротушения, эвакуационных выходов, конструктивных элементов и так далее зависят от многих факторов.

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

• Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
• Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
• Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
• Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
• Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
• Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
• Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

• Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
• Торговые точки.
• Салоны красоты.
• Аптеки и медицинские учреждения.
• Фотостудии.
• Ателье по пошиву одежды/обуви.
• Отделения связи.
• Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
• Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
• Выставочные залы.
• Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным.

Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую.

Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Несмотря на тот факт, что помещения в МКД пользуются большой популярностью для ведения коммерческой деятельности, процедура вывода квартир из жилого фонда или превращение нежилых помещений в магазины/кафе/салоны все равно остается очень сложной. И не в последнюю очередь из-за требований, выдвигаемых к таким объектам. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных моментах, которые обязательно нужно знать всем потенциальным владельцам подобных помещений. Кроме того, квалифицированные юристы могут взять на себя большую часть действий по оформлению документации и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если до него дойдет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome/

Назначение помещений в многоквартирном доме

Вопрос:

Что такое назначение помещений многоквартирного дома? В каких нормативных документах имеется информация о назначении помещений многоквартирного дома? Какие документы приоритетнее? Могут ли собственники изменять назначение помещений многоквартирного дома без разрешения? Если могут, то каких помещений? 

• Помещения какого назначения предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме в соответствии с нормативной документацией?
• Какие инженерные сети и коммуникации в соответствии с нормативными документами могут входить в общее имущество многоквартирного дома?
• Ответ:

Жилые помещения в многоквартирном доме предназначены для проживания граждан. Жилое помещение в многоквартирном доме при выполнении определенных условий может быть переведено в нежилое помещение (и обратно).

1. В составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме выделяют:
2. — помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (помещения общего пользования);
3. — иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
4. Изменение назначения помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции собственников помещений в данном доме.
5. При этом должны соблюдаться требования действующих технических регламентов («Технического регламента о безопасности заданий и сооружений», «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» и нормативных документов, принятых в их развитие) и санитарных правил.
6. К помещениям общего пользования в многоквартирном доме относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
7. Все без исключения системы инженерно-технического обеспечения здания по определению (как обслуживающие более одной квартиры) относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
9. Согласно пункту 6 указанного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
10. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
11. Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пределы осуществления и ограничения права на жилые помещения (в т.ч. квартиры) установлены статьей 17 ЖК РФ.

Жилое помещение в многоквартирном доме может быть переведено в нежилое помещение (и обратно) в соответствии с главой 3 ЖК РФ. Условия такого перевода установлены статьей 22 ЖК РФ.

• Согласно части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
• Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 ГК РФ и статьях 36-40 ЖК РФ.
• Согласно пункту 2 Правил в состав общего имущества включаются:
• — помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
• — крыши;
• — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• — земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• — иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
• Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:
• — помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• — иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• — крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• — земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
• Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
• Из статьи 36 (часть 1) ЖК РФ следует, что в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме выделяются две группы помещений в соответствии с их назначением:
• — помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
• — иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
• По смыслу статей 36 (части 2-5), 44 (пункты 1 и 3 части 2) ЖК РФ изменение назначения помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции собственников помещений в данном доме.
• При этом должны безусловно выполняться требования действующих технических регламентов («Технического регламента о безопасности заданий и сооружений», «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» и нормативных документов, принятых в их развитие) и санитарных правил.

— Федеральный закон от 30.12.

2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (пункт 21 части 2 статьи 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.

Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (части 1 и 2 статьи 36).

Источник: http://perekos.net/pages/view/1138

Требования к использованию нежилых помещений в мкд. Нежилые помещения. Кто может обратиться за услугой

Гаврилова Наталия Александровна

В настоящее время достаточно большой круг вопросов, касающихся нежилых помещений в многоквартирном доме не урегулирован на законодательном уровне, в то время как жители многоквартирного дома остро нуждаются в разъяснении вопросов владения, пользования и распоряжения и особенно управления дорогостоящего и часто единственного жилья. Содержание жилья связано с постоянными материальными затратами, которые ложатся на плечи собственников квартир, ставших согласно ст. 290 ГК РФ совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

Удостовериться, что ваши здания и содержимое застрахованы за правильное значение, достаточно просты, и необходимо регулярно проверять, чтобы ваши страховые суммы были достаточными для защиты ваших потребностей. Многие страховщики не готовы предоставлять страхование имущества для многоквартирных домов.

Наш опыт страхования квартир заключается в том, что в любом блоке у вас, вероятно, будет смесь владельца, занятого и арендованного, мы приводим для обоих. Мы даже рассмотрим переоборудованные фабричные помещения и т.д.

На протяжении нескольких лет судебная практика по основным вопросам взаимоотношений владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме строилась на основании содержания и смысла статьи 290 Гражданского кодекса РФ.

Это объясняется тем, что названная статья практически единственная правовая норма, сформулированная законодателем определенно.

» Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Если вы просто покупаете квартиру, ваш адвокат или юрисконсульт должны быть в состоянии это сделать. Вы имеете право использовать общие части и, как правило, сад, если таковой имеется. Вы не являетесь владельцем здания или земли, на которой он стоит.

Это принадлежит Свободному владельцу здания, по окончании срока аренды ваша квартира вернется к нему или ей.

В условиях вашего аренды будут указаны обязанности акционеров, которые обычно включают; организуя страхование, которое часто выставляется вам с оплатой услуг.

Многие арендаторы теперь объединяются вместе, чтобы сформировать управляющие компании с целью покупки свободного владения зданием и, таким образом, предоставления им права на размещение собственных страховок. Формулировка должна удовлетворять вашего ипотечного кредитора.

Если в вашем здании есть лифт, у вас будет обязательное требование, чтобы застраховать его за минимальное покрытие инспекции. Обычно это называется страхованием инженерного страхования.

Мнения судей в отношении принятия решений по принципиально важному вопросу — являются ли собственники нежилых помещений совладельцами общего имущества многоквартирного дома со всеми возникающими из этого статуса правами и обязанностями не одинаковы.

Часть судебных решений подтверждает, что собственники нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество, другие на основании ст.290 ГК РФ не признают их таковыми.

В результате владельцы нежилой недвижимости в многоквартирных домах, собственники которых обращались в суд, имеют статус совладельцев, а в других домах являются только пользователями.

В целях страхования мы рассматриваем здания, которые должны быть классифицированы как многоквартирные дома, если они находятся в нескольких занятиях, и каждая единица является самодостаточной.

Во многих современных квартирах квартиры квартир часто смешиваются с террасами и, возможно, удобствами для отдыха, такими как тренажерный зал. Если это так, нам понадобятся подробные сведения, но, конечно же, вы сможете предлагать котировки.

Мы также можем предоставить котировки для страхования гражданской ответственности директоров и должностных лиц.

Так, Федеральным арбитражным судом Уральского округа была рассмотрена в судебном заседании кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Капитан» (далее — ООО) на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции от 04.05.2005 г. Арбитражного суда Свердловской области.

Этот тип контракта становится очень популярным среди компаний, управляющих жильем. Управление блоком может быть трудоемкой задачей, почти всегда неоплачиваемой, и большинство людей не понимают трудности и ловушки, которые могут возникнуть.

К сожалению, закон не признает принципиальной разницы между людьми, управляющими жилой компанией и управляющими крупной компанией с большим количеством сотрудников.

Директора и Менеджеры могут нести личную ответственность за финансовые последствия любых своих действий и ошибок, связанных с управлением зданием.

Источник: https://pravo-urfo.ru/sotsialnaya-sfera/trebovaniya-k-ispol-zovaniyu-nezhilyh-pomescheniy-v-mkd-nezhilye-pomescheniya-kto-mozhet-obratit-sya-za-uslugoy.html

Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить.

Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации.

Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующая санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

Согласно Жилищному Кодексу РФ, все жители на равных долях считаются участниками долевой собственности общего имущества многоквартирного дома. К таковому имуществу относятся: лифтовое помещение, лестничные пролеты, подвалы, чердаки, различные подсобные помещения и участок придомовой территории земли.

Какие коммерческие объекты нельзя располагать в жилых домах

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п.

Проект должен быть выполнен лицом – членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений.

Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа.

Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Площадь нежилых помещений в многоквартирном доме — что это такое? Законодательная база, условия и требования для перевода в жилое помещение

1. Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ; правоустанавливающие документы на объект; технический план и паспорт помещения; при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
2. Заявление в соответствующий государственный орган.

   В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.

3. Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
4. Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.

Рекомендуем прочесть:  Какие дома подлежат сносу

Нежилые помещения в жилых многоквартирных домах

Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Это мероприятие следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений.

Нежилые помещения

Если здание полностью находится в собственности жилищного кооператива или в долевом владении, правление допускается к организации целесообразных коммерческих действий, в имущественных интересах обладателей. Среди них – передача права пользования коммерческим организациям, которая проводится путём заключения договора аренды.

Бизнес в многоквартирном доме

Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований Жилищного кодекса, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме

Согласно статье 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Источник: https://truejurist.ru/detskie-vyplaty/trebovaniya-k-ispolzovaniyu-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnyh-domah