Существенные условия договора аренды нежилого помещения: обязательные, а также дополнительные пункты в соглашении и порядок их изменения

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

• адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
• название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
• инвентарный/кадастровый номер объекта;
• предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
• метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

• помещение, находящееся в здании/сооружении;
• части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке.

Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа).

Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

• платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
• оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
• отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

1. Размер предполагаемой оплаты.
2. Периодичности и даты внесения платежей.
3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

• внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
• проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
• право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

• кто может выступать инициатором расторжения;
• за какой период времени следует предупредить второго участника;
• доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

• недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
• неудовлетворительное содержание помещения;
• несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
• использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Что такое существенные условия договора аренды

• Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.
• Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.
• Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

1. Объект соглашения.
2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

• размера оплаты;
• периодичности ее внесения;
• способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

• оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
• обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
• возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Существенное изменение условий договора аренды

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде.

Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием.

Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ.

В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды.

Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.

Условие о предмете

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:

• передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
• какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.

По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре.

Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение.

В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:

• серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
• графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.

Предлагаем ознакомиться:  Брачный договор образец заполненный

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.

О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:

1. Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
2. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
3. Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
4. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
5. Иными способами.

Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

Бывает так, что время действия сделки найма заканчивается, арендодатель не выступил с требованием вернуть свою собственность (освободить площадь, склад, отдать транспорт, строительный инвентарь и прочее).

Наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока, новый документ с обновленными условиями не был подписан – в данной ситуации обязательство признается пролонгированным без определенного срока и на старых договоренностях.

Периодически такой «забывчивостью» бессовестно пользуются наниматели, чтобы продолжать пользоваться чужой собственностью на выгодных для себя позициях. Что делать собственнику, если сроки заключенного соглашения заканчиваются, а арендаторы не спешат съезжать, не хотят соглашаться на новые порядки и хотят, чтобы им пошли на уступки?

Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение.

Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.

Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления.

Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам.

Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.

Источник: https://neddom.ru/sushchestvennoe-izmenenie-usloviy-dogovora-arendy/

Условия договора аренды — существенные и дополнительные

Полезная информация

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды.

В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

• При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.
• Дополнительные условия договора аренды
• Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:
• Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
• Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
• Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
• В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
• Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
• Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
• В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон.

Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе.

Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_arendy/conditions.php

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Форма договора аренды нежилого помещения

Правовая норма: — договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды, заключаемый на срок равный одному году и более, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение условий о форме договора аренды нежилого помещения влечет его незаключенность (ст. 651 ГК РФ).

Особенности государственной регистрации.

Сформировавшаяся практика в сфере арендных отношений позволяет ответить на ряд спорных вопросов, в частности:

Не нуждается в государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, содержащий в то же время оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до заключения договора (в случае, когда срок таких отношений составляет год и более).

Если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и дополнительные соглашения, изменяющие или дополняющие условия договора, также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда).

Предмет договора аренды нежилого помещения

Правовая норма: — объект аренды, должен быть индивидуализирован, отсутствие данного условия в договоре влечет его незаключенность (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Признаки объекта и характеристики, которые необходимо указать:

1.  наименование (нежилое помещение);
2.  точный адрес здания, в котором располагается помещение;
3.  этаж здания, площадь, номера кабинетов/комнат.

Документы, подтверждающие сведения об объекте:

1. свидетельство о государственной регистрации права собственности;
2.  технический паспорт на помещение, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.

Арендная плата

Правовая норма: — размер арендной платы, либо способ ее определения, должен быть четко установлен в договоре. При отсутствии в договоре условия о цене передаваемого нежилого помещения договор признается незаключенным. При этом возможность определения цены аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах, отсутствует (ст. 654 ГК РФ).

Размер арендной платы.

При определении размера арендной платы, который Вы желаете установить, необходимо решить ряд вопросов, а именно:

• порядок и условия оплаты арендатором коммунальных платежей за помещение;
•  порядок и условие оплаты арендатором услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
•  порядок и условия оплаты арендатором услуг связи (телефон, интернет, спутниковая связь).
• Изменение размера арендной платы.

Во избежание конфликтных ситуаций с арендатором и судебных споров в договоре аренды нежилого помещения необходимо предусмотреть возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Также необходимо указать в какой срок допустимо такое изменение – не чаще одного раза в год, раз в полгода, при возникновении определенных обстоятельств и т.д.

Ответственность Арендодателя

1. Закрепив определенные условия в договоре, арендодатель может исключить либо минимизировать свои финансовые риски и избежать необоснованных претензий арендатора.
2. Для этого достаточно договориться с арендатором и предусмотреть в договоре решения следующих вопросов.

Техническое состояние, качество и ремонт, передаваемого в аренду помещения.

По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В связи с этим рекомендуется максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при его передаче арендатору. Это Вы можете сделать непосредственно в Акте приема-передачи либо в отдельном документе.

Распределение обязанностей сторон по капитальному и текущему ремонту в соответствии с Гражданским кодексом РФ производится следующим образом: проведение капитального ремонта – обязанность арендодателя; проведение текущего ремонта – обязанность арендатора.

Поскольку данные нормы Гражданского кодекса РФ являются диспозитивными, то стороны в договоре могут предусмотреть иной порядок осуществления ремонта и улучшения арендованного помещения.

При этом обязательно нужно прописать за чей счет и чьими силами будет производиться ремонт.

Права третьих лиц на нежилое помещение.

Законом арендатору предоставлено право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков, в случае если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение.

Учитывая, что передача помещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на такое имущество, снимите с себя ответственность перед арендатором и укажите в договоре аренды о всех обременениях прав на помещение.

3. Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Заключая договор аренды нежилого помещения никогда нельзя однозначно сказать, как сложатся в будущем взаимоотношения с арендатором. Обязательно пропишите в договоре аренды возможность одностороннего внесудебного порядке расторжения договора по инициативе арендодателя.

Укажите, какие нарушения арендатора будут являться основанием для расторжения договора с Вашей стороны.

К таким нарушениям могут относиться: неисполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей, по содержанию помещения, в том числе непроведение текущего ремонта, использование арендатором помещения не по назначению и др.

Необходимо отметить, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора может и не быть связано с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, допустимо указать в договоре условие о том, что арендодатель имеет право расторгнуть его, уведомив арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Консультации по арендным отношениям Юридические фирмы в Тюмени

Источник: https://lex-pravo.ru/law-comments/64/6898/

Дополнительные условия при заключении договора аренды

Сдача квартиры в аренду – достаточно распространенное явление на рынке недвижимости. Поскольку многие граждане не располагают собственным жильем, его приходится снимать.

Подобные правоотношения оформляются договором найма жилого помещения. Гражданский кодекс использует именно такую формулировку для толкования сути и условий подобных сделок.

В обиходе граждане называют данные правоотношения арендой.

По договору, фиксирующему сделку, одна сторона (наймодатель или арендодатель) передает другой стороне (нанимателю или арендатору) право пользования жилым помещением за определенную плату на срок, устанавливаемый договоренностью.

Составление договора при соблюдении требований закона помогает обезопасить стороны от недобросовестных действий.

Юридическое и практическое значение условий договора аренды

Законодатель разделяет условия, включаемые в любой договор, на существенные и дополнительные. Первая категория наиболее значима. Если в договоре отсутствует одно из существенных условий, он считается незаключенным.

Включение их в текст документа – обязательное требование. Оно вытекает из установленного законодательством правила о том, что сделка считается заключенной, когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям.

Отсутствие в договоре одного из них приведет к:

• признанию сделки недействительной и применению последствий такой процедуры;
• отказу в государственной регистрации. Сотрудник Росреестра не примет договор, если в нем отсутствуют обязательные условия. Это применимо к документам, фиксирующим долгосрочную аренду;
• возможному уклонению одной из сторон от исполнения сделки. При отсутствии в документе существенных условий, есть риск, что один из участников правоотношений намеренно оформил договор подобным образом. Процесс доказывания такого умысла в суде крайне сложен, поэтому привлечь к ответственности недобросовестного арендатора или арендодателя не получится;
• невозможности использования договора найма в качестве доказательства в судебном процессе. Если в будущем между сторонами возникнут разногласия, решить которые мирным путем не получается, им придется обращаться в суд. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он будет признан недействительным и его нельзя будет использовать для аргументации своей позиции.

Дополнительные условия аренды носят, скорее, практический характер. Они помогают предотвратить возникновение разногласий по тем или иным вопросам в будущем. Дополнительные условия также могут быть использованы для защиты интересов сторон, давать возможности арендатору осуществлять план расторжения сделки в одностороннем порядке.

Существенные условия сделки и требования к ним

Законодательство в статьях, регулирующих наем жилого помещения и аренду нежилых, не устанавливает перечня существенных условий. Однако судебная практика и обычаи, сложившиеся в сфере данных правоотношений, позволяют выделить следующие:

• предмет договора (это помещение, которое передается в аренду);
• цену сделки (это арендная плата, которую наймодатель получает за передачу права пользования помещением);
• срок аренды (от этого условия напрямую зависит необходимость регистрации договора).

Существенные условия прописываются в тексте договора прямо. Их формулировка должна исключать возможность двоякого толкования.

Предмет договора описывается максимально подробно. Данные, которые указали стороны в документе, должны конкретизировать объект недвижимости, позволять выделить его из массы других помещений. Как правило, отражают следующие параметры:

• адресные данные квартиры, этаж и этажность здания;
• название предмета и его назначение – жилое помещение;
• общую площадь (этот параметр должен совпадать с данными в документах на жилье);
• кадастровый номер объекта;
• количество комнат.

Арендная плата также является обязательным условием, которое необходимо включить в текст договора. Сумма, порядок передачи денежных средств и способ устанавливаются по соглашению сторон и указываются в документе.

Если в арендную плату входят расходы на коммунальные услуги, это необходимо отразить. Если стороны пришли к соглашению о том, что погашать квитанции арендатор будет самостоятельно, следует указать это в документе.

Участникам сделки следует предусмотреть возможность и порядок увеличения размера арендной платы. Нужно также указать, будут ли проведенные работы по ремонту помещения уменьшать размер платежа.

Законодательство устанавливает обязательную регистрацию договоров найма, заключенных на год и более. Это связано с тем, что долгосрочная аренда считается обременением объекта недвижимости.

Граждане, чтобы избежать регистрации, поскольку она связана с временными и денежными затратами, в большинстве случаев заключают договора на одиннадцать месяцев и продляют при необходимости.

Если оформить сделку на более длительный период и не внести сведения об этом в государственный реестр, она будет признана недействительной.

Конкретизация обязательных условий договора поможет минимизировать риск возникновения конфликтов в будущем и отстоять свои права и интересы в суде при необходимости. Эти положения при желании заключить сделку необходимо обсудить сторонами в первую очередь.

Дополнительные условия, включаемые в документ по договоренности сторон

К дополнительным условиям, которые участники сделки вправе внести в договор по своему усмотрению, относят:

• права и обязанности сторон. Наниматель приобретает право проживать и использовать жилое помещение по назначению. Однако у него появляется обязанность уплачивать арендные платежи в размере и порядке, установленном при заключении сделки;
• порядок решения разногласий на случай форс-мажорных обстоятельств, порчи недвижимости в результате стихийного бедствия и иных подобных ситуаций;
• возможность разрешения конфликтов в досудебном порядке. Это положение регулирует поведение сторон при возникновении разногласий, будут ли они пытаться договориться или сразу обратятся в суд;
• условие о возможности передачи предмета договора в поднаем (субаренду). Необходимость извещения или получения разрешения от собственника квартиры для этого;
• перечень имущества, которое передается по сделке вместе с помещением. В большинстве случаев этот пункт оформляется отдельным документом – актом приема-передачи. Если такая бумага не составляется, следует указать имущество в договоре найма. В противном случае собственнику будет сложно доказать факт порчи или утраты каких-либо предметов;
• ответственность сторон. Здесь также отражаются условия, которые позволят расторгнуть договор в одностороннем порядке. Санкции, которые будут применены к участникам обязательства при совершении каких-либо недопустимых действий;
• отсутствие обременений на объекте недвижимости. Если они есть, это отражается в документе;
• иные условия, которые не выходят за рамки действующего законодательства.

Стороны имеют право предусмотреть другие ситуации, порядок их разрешения. Главное, чтобы указание этих условий не было запрещено законодателем.

Зачастую арендатор требует включения в документ условий о депозите или залоге. Это позволяет обезопасить собственника от причинения вреда его имуществу. Страховой депозит – это сумма, которая остается у арендодателя в течение всего срока аренды. Если его имуществу будут причинен какой-либо вред, он компенсируется из депозита.

Если недвижимость возвращена без ущерба, депозит отдается арендатору. Эта сумма не используется в качестве оплаты за последний месяц, поскольку должна компенсировать вред имуществу собственника. Она устанавливается в большинстве случаев в размере одного ежемесячного платежа.

Стороны по соглашению вправе самостоятельно выбрать размер депозита.

Если договор заключается с участием юридического лица, к нему применяются положения ГК РФ об аренде, а не о найме. Законодательство регламентирует использование жилого помещения только в целях проживания. Если собственник желает сдавать квартиру под офис, ему необходимо изменить целевое назначение помещения.

Источник: http://dgkh.ru/art/arenda/dopolnitelnie-uslovia-dogovora.html

Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему

Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия договора аренды прописаны в Гражданском кодексе и ряде других правовых актах. Соглашение может быть составлено строго в соответствии с действующими требованиями, а может иметь более гибкие условия.

Каждый пункт договорного акта согласуется между сторонами, так как в дальнейшем соглашение может стать основополагающим документом, регулирующим такие вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, касающихся особенностей оформления договора аренды нежилого помещения, и укажем все значимые моменты, которые обязательно следует знать.

Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения

Отдельно Гражданский кодекс не выделяет в системе договоров тип соглашения по аренде нежилого помещения. В этой связи норм, которые осуществляют регулирование таких правоотношений, не существует.

В судебной практике разбирательства такого рода регулируются с использованием общих положений об аренде. Здесь речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.

Юридически, договор – это соглашение в свободной форме, которое заключается между двумя (и более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения.

Прекращение или изменение таких отношений регулируется нормами гражданского права.

Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия их дальнейших отношений, но данная свобода ограничивается действующими нормами закона.

По действующему определению, договор аренды предполагает временную передачу прав на объект соглашения арендатору. Арендодатель при этом должен иметь все законные права на распоряжение имуществом. Соглашение на помещение нежилого типа – это разновидность стандартной формы, где объектом выступает такое помещение или его отдельная часть.

Какие условия соглашения можно назвать особенно значимыми?

Условия, без которых договоренность не имеет юридической силы, считаются существенными. Если эти пункты будут отсутствовать, то договор не сможет стать документом, регулирующим правоотношения между участниками сделки. Чтобы иметь представление о том, какие условия относятся к существенным, представим список, указанный в ГК РФ.

1. Объект договора.
2. Плата за аренду помещения.
3. Сроки действия договоренности.

По усмотрению сторон, в договоре могут быть прописаны и другие важные моменты, но существенными считаются только перечисленные. Далее рассмотрим каждый пункт подробнее, чтобы учесть все возможные нюансы при оформлении соглашения.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

• точное положение постройки и самого помещения;
• вид — помещение нежилого типа или его часть;
• цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
• дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Последний параметр имеет большое значение, потому что часто арендодатель устанавливает плату за пользование имуществом с учетом метража помещения. Данные о размере площади указываются в кадастровом паспорте строения.

Условие №2 – плата за аренду помещения

Размер платы за пользование чужим имуществом, а также порядок ее внесения – это еще одно условие, обязательное для любого арендного соглашения. Данный пункт определяется исключительно по согласованию между сторонами и не имеет практически никаких ограничений. Существует несколько способов определения размера платежа за:

• всю площадь фиксированный платеж;
• кв.метр, после чего рассчитывается итоговая сумма;
• каждое помещение по отдельности.

Кроме денежного варианта оплаты, предусматриваются и другие варианты исчисления, например, получение за пользование площадью определенных товаров и услуг. Все условия оплаты за пользование имуществом должны быть прописаны в договоре.

Дополнительной информацией являются сроки внесения платы и порядок выполнения расчетов.

Условие №3 – сроки договора аренды

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной.

Регистрировать не надо договор, который заключен на неопределенный срок или бессрочное оглашение. В соглашении стороны сами определяют порядок расторжения такого документа и подписывают соответствующий документ.

Заключение

Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены Гражданским кодексом и считаются существенными, потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie/usloviya-dogovora.html