Ремонт подъездов многоквартирного жилого дома и его этажей: что это такое, как надо проводить косметический и другие виды

Подъезд многоэтажки является входом в здание для жильцов всех этажей и визитной карточкой дома. Удручающий вид парадной – потрескавшаяся краска, облупившаяся штукатурка, дефекты окон, дверей, ступеней – не могут не вызвать желания привести помещение в порядок и сделать в нем ремонт. Он производится раз в три-пять лет, а то и более

Планирование

Первым шагом станет осмотр помещения и оценка его состояния. Иногда требуется лишь заштукатурить и окрасить поверхности, а в некоторых случаях, например, если стены имеют явные следы повреждений, сколы, разбиты стекла в окнах – понадобится более серьезный комплекс мероприятий.

Следует определиться с видами работ и составить смету, куда войдут ориентировочная стоимость стройматериалов, красок, комплектующих и оплата за произведенный ремонт. Также необходимо выбрать компанию, специалисты которой выполнят работу.

В косметический ремонт подъезда «под ключ» включают:

• расшивку швов;
• заделку щелей, выбоин, трещин, дыр, отдельных участков стен;
• восстановление целостности штукатурного покрытия;
• укрепление декоративных лепных элементов;
• заделку дефектов в бетонных полах;
• ремонт или замену полового покрытия без изменения конструкции;
• окрашивание стен или поклейку обоев;
• побелку потолка;
• покраску оконных рам и замену стекол в них;
• ремонт входных и чердачных дверей (при необходимости – их замену);
• замену отдельных деталей мусоропровода;
• окраску перил, решеток, поручней, лифта;
• ремонт крыльца.

В каждом индивидуальном случае этот список можно дополнить. Вне планово проводят косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме для восстановления явных разрушений или устранения бросающихся в глаза дефектов, например, следов вандализма.

Сроки выполнения и стоимость работ

Ремонтные работы в парадной всегда связаны с определенными неудобствами.

Жильцы вынуждены постоянно ощущать запах краски, слышать шум, производимый ремонтниками, подниматься пешком на верхние этажи, если выключено электричество.

Поэтому, планируя косметический ремонт подъезда, следует подсчитать, за какое время он будет произведен. Это напрямую зависит от объема выполняемых мероприятий.

Стоит отметить, что услуги по ремонту подъездов носят сезонный характер и обычно предоставляются в теплое время года – весной и летом. Поэтому, отдав предпочтение ремонту в зимний период, можно договориться о скидке.

Стоимость услуги зависит от состояния и площади лестничных клеток, количества этажей, типа используемой отделки, технологических процессов. Заказчик может самостоятельно приобрести необходимые материалы, либо эту задачу берет на себя рембригада. При покупке товаров лучше ориентироваться на сертифицированные материалы.

Чтобы подобрать приемлемое решение, подсчитать расходы и согласовать все нюансы, необходимо до начала работ пригласить на объект специалиста. Многие ремонтно-строительные компании предоставляют такую услугу бесплатно: производят замеры, составляют дефектную ведомость, калькуляцию, смету.

Некоторые фирмы работают без предварительной оплаты, а также предоставляют рассрочку.

Конечный результат стоимости реставрационных работ ограничен финансовыми возможностями заказчика. Добиться выгодной стоимости поможет удачно составленный дизайн-проект, который обеспечит подъезду благородный внешний вид.

Выбор подрядчика

Качественно и своевременно проведенные работы – залог спокойствия заказчиков. Поэтому к выбору компании, которая будет заниматься ремонтом, следует отнестись внимательно и ответственно.

Стоит обратить внимание на подрядные организации, которые существуют на рынке услуг более трех лет и хорошо зарекомендовали себя. Безупречная репутация фирмы – гарантия качества работы.

Не лишним будет изучить отзывы клиентов и побеседовать с представителем компании.

Обязательным условием должно стать заключение договора на проведение необходимых мероприятий, где четко прописаны виды работ, их стоимость, сроки проведения и гарантия на предоставленные услуги. Можно отдельно договориться о сжатых сроках выполнения задания без нарушения технологических процессов.

Желательно, чтобы бригада владела личным транспортным средством (была достаточно мобильной и могла доставить на объект инструменты для выполнения работ).

Ход ремонта

Перед началом ремонта рабочие прикрывают квартирные двери настилом из специальной пленки, чтобы защитить их от пятен краски или следов побелки.

Начинается косметический ремонт подъезда с удаления старых покрытий, которые пришли в негодность, расшивания прежних швов, устранения следов протечек.

Очистку выполняют вручную с использованием шпателя, болгарки со щеткой или дрели с насадкой.

Производят демонтаж дефектного покрытия стен, расширяют образовавшиеся в результате усадки здания трещины для дальнейшей их заделки штукатурной смесью.

Если старые рамы или окна пришли в негодность, их демонтируют. Разбитые стекла вынимают из рам.

Расшатанные поручни перил укрепляют, подкручивают. Ремонтируют дверные коробки и полотна, при необходимости меняют их.

Чтобы выровнять потолок и стены, на них наносят сглаживающий слой штукатурки. Ею же заделывают отдельные повреждения поверхности. Завершающий штрих – грунтовка, которую подбирают в соответствии с типом поверхности. Она дает дополнительное надежное сцепление между стеной и финишной отделкой.

Следующий этап – малярные работы. На окрашиваемые поверхности предварительно наносят шпатлевку, чтобы краска или побелка лучше держались.

Сначала наносят побелку на потолок, после чего приступают к окраске масляной краской стен, в том числе лестничных маршей. Следует использовать краску улучшенного качества, имеющую безвредный состав.

После окрашивания поверхности должны быть ровными глянцевыми или матовыми без выступления нижних слоев краски.

Способы покраски могут быть разнообразными – от обычного фактурного до популярной нынче настенной росписи.

• Вариантами косметического ремонта могут стать укладка плитки, обшивка стен ламинированными панелями.
• Краска, нанесенная на полотно подъездных дверей, должна быть влагоустойчивой и не подвергаться разрушению от перепадов погоды.
• Металлические поверхности отопительных труб и других коммуникаций, ограждающих конструкций и решеток, перила, деревянные оконные рамы тоже окрашивают.

На электрощитки каждого этажа, предварительно подремонтировав их дверцы, наносят нумерацию квартир и этажей. Внешнюю электропроводку прячут в пластиковые короба.

Перед реставрацией бетонных полов нужно определить вид повреждений. От этого зависит, какой материал будет использоваться. Трещины часто появляются на стыке стены и пола. Самые частые дефекты:

• мелкие щели и сколы;
• трещины;
• небольшие углубления, выемки.

Определив степень повреждения, выбирают смесь для восстановления бетонных поверхностей и конструкций. На упаковке указано, для какой степени повреждений она предназначена.

Щели расширяют в глубину и ширину, очищают углубления от загрязнений, обрабатывают грунтовкой. Заполняют трещины специальной смесью и дожидаются усадки, после чего наносится второй слой покрытия, производятся высушивание и шлифовка. Дополнительной защитой может служить краска по бетону, которую наносят в конце.

Финальным аккордом реставрационных косметических работ становится отделка парадной с улицы. Ремонтируются крыльцо, ступеньки и перила, козырьки из листовой стали или мягких материалов.

Компания с хорошей репутацией после завершения всех необходимых работ строительный мусор, который накапливается в их процессе, вывозит из подъезда в течение суток. Это прописывается в договоре отдельным пунктом и включается в смету.

После произведенного ремонта заказчик принимает работу. В период гарантийного обслуживания ремонтная компания устраняет недостатки за свой счет.

Чтобы парадная приобрела красивый и ухоженный вид, необходимо произвести качественный ремонт, с соблюдением технологических стандартов.

Выяснив, что входит в косметический ремонт подъезда, доверив столь ответственное задание настоящим профессионалам, изучив представленные на рынке отделочные материалы и просчитав стоимость работ, можно стопроцентно быть уверенным в отличном их результате. Обновленное помещение еще долгое время будет оставлять у жильцов только положительные эмоции.

Источник: https://18podyezdov.ru/kosmeticheskij-remont-podezda/

Ремонтные работы в подъезде многоквартирного дома

В чистоте, ухоженности подъездов заинтересованы все жильцы многоквартирных домов, однако поддерживать домовой объект в надлежащем виде непросто. Презентабельный внешний вид парадной зависит от добросовестности ЖКХ/ТСЖ и всех живущих в МКД граждан.

Инициативу по организации ремонта подъезда в многоквартирном доме, управляющие предприятия проявляют нечасто, поэтому собственники жилых площадей должны составить коллективное заявление в произвольной форме на имя руководства жилищно-коммунального учреждения.

Жильцам МКД следует учитывать, что при отсутствии их решения (утверждается на общем собрании) КСК/ТСЖ могут избегать ответственности.

Нормативная база

Когда осуществляется ремонт подъезда в МКД?

Косметический ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3-5 лет в зависимости от вида и изношенности здания.

Обслуживающие хозяйствующие субъекты несут данные обязательства, независимо от того, прописаны они в контракте или нет.

Проверка текущего состояния и определение износа подъезда многоквартирного дома осуществляется согласно установленным правилам (Постановление № 170).

При ухудшении внешнего вида «парадной» косметический/капитальный ремонт может проводиться вне графика.

Согласно Жилищному Кодексу исполнительная организация может сформировать специальную комиссию, которая проведет анализ текущего состояния парадного помещения и вынесет решение о комплексе необходимых ремонтных работ.

Кто проводит ремонт подъезда в многоквартирном доме?

После получения заявления жилищно-коммунальное предприятие составляет план и разрабатывает сметную документацию, в которую включаются расходы:

• на приобретение необходимых для модернизации подъезда материалов;
• на оплату труда рабочему персоналу.

Ремонтно-восстановительные работы подъезда многоквартирного дома могут осуществляться:

• сотрудниками управляющего предприятия;
• сторонними подрядчиками;
• силами самих жильцов (при желании).

Что входит в ремонт подъезда МКД?

Согласно МДК_2_04.2004 в стандартный перечень мероприятий, требуемых для модернизации подъезда многоквартирного дома, входит:

• обновление внешнего вида стен/потолков (побелка/покраска/штукатурка);
• замена стекол, оконной фурнитуры;
• ремонт поврежденных участков напольного покрытия;
• окрашивание поверхности металлического оборудования (систем отопления);
• восстановление входной группы (замена крыльца/дверного полотна);
• ремонт ящиков, предназначенных для сбора/хранения почты;
• замена осветительных приборов (настенных/потолочных);
• обновление поручней перил;
• обустройство козырьков над подъездом.

Данный список является неполным и может дополняться в зависимости от потребностей собственников МКД и вида подъезда (наличие мусоропровода, лифта, большого холла и пр.).

Кто оплачивает ремонт в подъезде?

На практике, ЖКХ не ремонтируют «парадные» по несколько лет, доводя их до аварийного состояния. В таких случаях у владельцев остается два выхода:

• вступить в судебные тяжбы с виновной стороной;
• организовать модернизацию подъезда самостоятельно, путем заключения контракта со строительной бригадой либо за свой счет.

По завершении самостоятельного ремонта подъезда владельцы жилых помещений могут вернуть определенную часть затраченных денежных средств. Для этого следует:

• оформить акт о состоянии объекта до начала восстановительных работ;
• составить сметную документацию;
• при закупе материалов сохранить все платежные документы (чеки), которые будут использоваться в качестве доказательства;
• направить в ЖКХ заявление и документы, фото, подтверждающие факт осуществленного ремонта;
• в случае отказа возместить затраченные жильцами средства – подать заявление в суд;
• ожидать результатов судебного процесса.

Где узнать о планируемом проведении ремонта?

• о планируемом объеме, сроках, виде ремонтно-восстановительных работ;
• о приблизительной стоимости всего ремонта;
• о месте/времени/дате приема жильцов для решения вопросов, касающихся организации косметического/капитального ремонта.

За десять дней до начала ремонтно-восстановительных мероприятий, ЖКХ должно организовать общее собрание потребителей, на повестке которого будут рассмотрены вопросы, касающиеся:

• качества и количества строительных материалов, а также их цветового решения;
• назначения уполномоченного представителя от жильцов МКД, который будет оценивать/принимать выполненные ремонтные работы;
• заключения договоров.

По завершению собрания составляется протокол обо всех принятых на нем решениях  и лицах, отказавшихся оформлять договор на проведение модернизации «парадной» МКД.

Можно ли самостоятельно оформить очередь на ремонт подъезда?

Для оформления очереди на проведение ремонтно-восстановительных работ в подъезде многоквартирного дома необходимо:

• созвать общее собрание потребителей (жильцов);
• обсудить вопросы, касающиеся эксплуатационного состояния «парадной», объема предполагаемых работ, приблизительной сметы;
• принять единогласное решение;
• оформить обращение (в свободной форме) в двух экземплярах, один из которых следует направить руководству жилищно-коммунального кооператива.

В документе должны быть отражены следующие моменты:

• эксплуатационное состояние домового объекта;
• примерная дата проведения последнего ремонта;
• необходимые действия, которые нужно совершить для восстановления презентабельности подъезда;
• нормы, законы, на основании которых подается заявка;
• предполагаемые сроки/объемы ремонтных операций;
• пометка о вашем праве обратиться с иском в суд, если ЖКХ откажется выполнять свои обязательства.

Претензии рассматриваются жилищно-коммунальными хозяйствами в течение пятнадцати дней после их подачи.

Что не подлежит ремонту?

Минимальный набор услуг, который обязана оказывать исполнительная сторона, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Дополнительные работы, не входящие в регламентированный список, являются необязательными, поэтому жилищно-коммунальные службы могут их не выполнять.

Вопросы, связанные с ремонтом не предусмотренных в правовых актах элементов, жильцы МКД решают самостоятельно. Исполнитель (УК) не обязан ремонтировать в подъезде многоквартирного дома следующие элементы:

• домофоны;
• системы видеонаблюдения;
• приборы учета г/х воды;
• щитки с электросчетчиком, в том числе покупать новые;
• спутниковые антенны;
• электропроводку (прокладывать новую) и пр.

Отличие капитального ремонта от текущего

Текущий и капитальный ремонт различаются способом реализации/финансирования, а также перечнем входящих в него мероприятий.

Согласно действующей нормативной базе текущий ремонт выполняется систематически/периодически в целях предупреждения износа жилого фонда, а также для устранения внешних дефектов.

Его стоимость уже включена в расходы на содержание жилья (в квитанцию).

Капитальный – подразумевает проведение масштабных технических мероприятий, направленных на восстановление разрушенных/обветшалых частей жилого фонда. Фонд для осуществления капремонта формируется за счет взносов всех владельцев жилых помещений и является обязательной мерой (согласно ст.169 ЖК).

К текущему ремонту подъездов многоквартирного дома причисляют:

• частичное/полное восстановление изношенных деталей пола (линолеума, плитки);
• очищение/покраска рам, остекление/замена окон;
• выравнивание поверхности стен (заделывание отверстий, щелей, трещин), а также их побелка/окрашивание.
• ремонт поручней/перил/плинтусов, а также их покраска;
• замена/ремонт осветительных устройств;
• окрашивание поверхности отопительного оборудования, почтовых боксов, закрывающих электрощит дверец;
• замена отдельных элементов мусоропровода;
• ремонт вентиляционных и шиберных устройств,
• окрашивание дверей шахт, лифтов.

В капремонт подъездов МКД входят следующие виды мероприятий:

• восстановление/замена вышедшего из строя лифтового оборудования, шахт;
• обустройство/ремонт мансард, подвальных помещений;
• обновление внутридомовых коммуникаций (стоковых, канализационных труб, отопительных/водопроводных систем, электропроводки и пр.);
• модернизация входного тамбура, включая козырек.

Отчет

Обслуживающая МКД организация может проводить модернизацию «парадной» как без согласия жильцов, так и по их инициативе. В обязанность УК входит – предоставление акта, отражающего исполнение всех условий договора (отчет, о выполненных мероприятиях и затраченных ресурсах предоставляется жильцам МКД в конце отчетного периода).

Часто владельцы жилых помещений не могут получить отчет о проделанных ремонтных работах, так как коммунальные службы отказывают в доступе к документам. В таких случаях, согласно Постановлению №731 на виновную сторону может быть наложено административное взыскание. Для этого собственники должны направить коллективное заявление в Органы Прокуратуры/Жилищную Инспекцию.

Периодичность ремонта подъезда в МКД

Общий жилой фонд, в том числе подъезд, подлежит текущему ремонту – один раз в пять лет/три года, капитальному – раз в 20 лет, с учетом:

• типа здания/подъезда;
• степени его фактического износа;
• условий эксплуатации.

Жилищно-коммунальные службы обязаны модернизировать подъезды, у которых истек пятилетний срок последних проводимых ремонтно-восстановительных работ.

Подъезды в ветхих, подлежащих сносу зданиях, могут быть отремонтированы и благоустроены только с точки зрения целесообразности – с учетом оставшегося срока действия строения и в объемах, необходимых для поддержания безопасного санитарно-гигиенического состояния объекта.

Объекты, подлежащие плановому (текущему) ремонту, выбираются во время проведения весенних осмотров.

Выявленные дефекты, повреждения отделочного покрытия, выход из строя инженерных систем и конструктивных частей жилого имущества отражаются в специальном дефектном акте с точным указанием предполагаемого объема и видов работ.

После составляется годовой план, в который включают список подъездов, которым необходим текущий ремонт. Данная информация размещается в доступных для граждан местах либо на сайтах жилищно-коммунального объединения.

За несоблюдение норм содержания и сроков проведения ремонта «парадной» УК/ТСЖ несут административную ответственность.

Жалоба за некачественный ремонт подъезда в МКД

Каждый этап ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда в многоквартирном доме должен контролироваться уполномоченным лицом от владельцев квартир. По окончании модернизации исполнительная организация подписывает совместно с собственниками акт о приеме работ.

Если граждане, недовольны качеством оказанных подрядчиком услуг, то подписывать документ не стоит. Следует направить претензию в домоуправительное учреждение, а также обращение в Государственную жилищную инспекцию и районную администрацию.

Заявление составляется по примерному образцу:

• ФИО, адрес, контактные данные заявителей;
• название документа;
• причины подачи жалобы с указанием адреса МКД;
• прошение провести выездную проверку для оценки качества выполненного ремонта, а также для привлечения виновной стороны к ответственности;
• роспись/дата.

Согласно правилам № 491, если обслуживающая компания оказывает услуги/работы, в том числе ремонтные, ненадлежащего качества, то граждане вправе потребовать снижения установленных тарифов на ремонт/содержание жилого фонда.

Для этого в УК направляется письменное заявление об изменении тарифов, которое должно быть обязательно зарегистрировано стороной, к которой направлен документ.

Лицо, получившее заявление, обязано в течение двух дней известить жильцов об его удовлетворении либо отклонении, с указанием причин.

Нюансы

Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости.

Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты.

Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять.

Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).

Источник: https://uslugi-zhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/remont-v-podezde/

Ремонт подъездов многоквартирных домов в 2019 году

Жителям многоэтажных домов знакома такая проблема, как непрезентабельный вид своего подъезда. Повреждения стен, перил, ступеней – все это требует восстановления. На чьи плечи ложится ремонт подъездов? Как написать заявление в управляющую компанию (далее – УК)? Чем так называемый косметический ремонт в многоквартирном доме (МКД) отличается от капитального?

Законодательное регулирование вопроса

В чьи обязанности входит проведение ремонта в парадных, закреплено в постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Постановление). Документ определяет периодичность мероприятий, устанавливает сроки работ по устранению неисправностей. В нем перечислены требования к состоянию лестниц, напольных покрытий, стен, поручней и так далее, прописано, кто должен за всем этим следить.

Что законом отнесено к понятию «капитальный ремонт», как формируется фонд оплаты работ, закреплено в главе 15 Жилищного кодекса (далее – ЖК). Когда граждане, имеющие квартиры в МКД, обнаружили какой-либо изъян в подъезде (например, отслоение поверхности бетонного пола, трещины в стенах, ослабление креплений перил), для предотвращения дальнейшего разрушения следует подать заявку на ремонт.

Оформление заявления на проведения текущего ремонта

Обращение составляется в свободной форме, так как утвержденного бланка не существует. Рекомендуемая структура документа представлена ниже.

1. В верхнем углу листа формата А4, справа, размещается так называемая шапка. Она должна содержать название организации, куда адресуется бумага, должность и Ф. И. О. ее руководителя.
2. Основная часть должна включать собственно описание проблемы, а также требование (просьбу) заявителя.
3. Документ должен быть датирован и подписан жильцами.

Для получения наилучшего результата заявление на ремонт подъезда желательно сопроводить фотографиями, наглядно иллюстрирующими описанные в нем изъяны. Ниже представлен типовой образец документа.

Скачать бланк заявления на текущий ремонт

Кто должен делать

В Постановлении предусмотрено, что обязанность выполнять ремонтные работы возложена на УК. Нередко организация отказывается это делать, ссылаясь на те или иные обстоятельства, например, на отсутствие средств или договора с жильцами.

В этом случае следует руководствоваться нормами Постановления, где четко сказано, что ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями должен производиться не реже 1 раза в 3–5 лет, и наличие какого-либо отдельного соглашения не требуется.

Хотя ответ на вопрос, кто должен делать ремонт в подъезде, четко определен в законодательстве, это не снимает множества проблем. На практике УК не только манкируют своими обязанностями относительно периодических ремонтных работ, но и не спешат устранять аварийное состояние объектов. В этом случае есть два пути развития событий: «воевать» с УК или сделать ремонт за свой счет.

Своими силами

Законодательство не запрещает собственникам квартир самостоятельно сделать ремонт в подъезде. Это может быть выходом из положения, когда УК не выполняет взятых на себя обязательств.

Кроме того, это бывает удобно, так как в короткие сроки будет наведен порядок, помещение приобретет более привлекательный вид.

Жители могут подобрать строительные и отделочные материалы на свой вкус и в рамках определенного бюджета.

Обращение к подрядчикам

Собственники квартир для проведения ремонта могут нанять специализированную компанию. Работы будут производиться по договору на основании предварительно составленной и согласованной с жильцами подъезда сметы. После окончания работ надо собрать все документы, чеки и подать заявление в УК на возмещение трат.

Что входит в ремонт подъезда

Безопасность всех, кто пользуется ступенями, поручнями, неразрывно связана с состоянием крыльца и лестничных пролетов в многоэтажке.

Из-за большого количества людей, входящих/выходящих из подъезда, происходит быстрый износ лестницы, площадок, ломаются перила.

Поскольку основание входа, козырек, ступени и поручни – это общедомовое имущество, ремонт крыльца в многоквартирном доме находится в ведении управляющей компании. Чтобы были произведены восстановительные работы, надо подать коллективную заявку.

Если квартиры в доме не приватизированы, то и подвал является муниципальной собственностью.

В противном случае общедомовое имущество, в том числе и подземный этаж, находится в их владении в соответствующих долях.

Капитальный

Под понятие подпадают все значительные мероприятия, направленные на улучшение состояния коммуникаций, элементов конструкции здания. Их перечень зафиксирован в ст. 166 ЖК:

Граждане, владеющие квартирами в многоэтажке, делают ежемесячные взносы, которые формируют фонд капитального ремонта. Об особенностях внесения платежей можно узнать из ст. 171 ЖК.

Косметический

В процессе эксплуатации на стенах подъезда возникают щели, сыпется штукатурка. Устранение этих проблем подпадает под указанное понятие. Кроме того, косметический ремонт подъездов включает побелку потолка, окрашивание перил, рам, лифтовых откосов. Сюда же входит и замена стекол.

Евроремонт

Если жильцы решат остановиться на этом виде работ для улучшения внешнего облика помещений, они должны быть готовы понести соответствующие расходы. Предполагается использование более дорогих строительных и отделочных материалов, а также инновационных технологий в этой сфере.

Установленные сроки и периодичность выполнения работ

Несмотря на то что капитальный ремонт – понятие общее, замена отдельных элементов происходит по окончании определенного периода. Например, крыша в кирпичном строении должна восстанавливаться 1 раз в 10 лет. Проведение работ по замене отдельных элементов или всего оборудования лифта – через четверть века с начала его эксплуатации.

Косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме должен выполнятся с определенной периодичностью. Она предусмотрена п. 2.3.4 Постановления и составляет не менее 1 раза в 3-5 лет. Если прошло больше максимально установленного срока, а УК не выполнила свои обязанности, рекомендуется подавать заявление с требованием произвести необходимые работы.

Этапы проведения

Управляющая компания ежегодно составляет план ремонтов. Выяснить, включен ли определенный подъезд в перечень на ближайшее время, можно в ее правлении. Основания для включения дома в план:

• акт, составленный специалистами после осмотра помещения;
• заявка жильцов;
• аварии, поломки.

Для каждого вида работ должны соблюдаться установленные законодательством сроки. При плановом текущем ремонте это 22 дня на 1000 м2. Поломка лифта должна ликвидироваться в течение одного дня. Если повреждены двери, окна, то в зимний период устранить неисправность должны за сутки, в летний – за трое.

Если ремонт не делался более 10 лет

Граждане, чьи квартиры расположены в таком подъезде, должны составить обращение в управляющую компанию. Надо указать дату последних произведенных восстановительных работ, перечислить, что именно было сделано.

Рекомендуется описать все неисправности, поломки, которые следует устранить на текущий момент.

УК часто уклоняются от выполнения своих обязанностей, поэтому заявление готовят в 2-х экземплярах: один передают должностному лицу, на втором (остается у заявителя) должна стоять отметка о получении с датой и подписью ответственного лица.

Если ответа на обращение не последует в течение декады, юристы рекомендуют писать претензию руководству УК. При отсутствии результата и в этом случае, составляют жалобу в Жилищную инспекцию. Действенным будет обращение в Роспотребнадзор. Если ответы не удовлетворят жильцов, подают заявление в прокуратуру, иск в суд.

Стоимость на 2019 год

Так как каждый владелец квартиры ежемесячно вносит сумму на обслуживание и восстановление общедомового имущества, то ответ на вопрос о том, кто оплачивает косметический ремонт в подъезде, очевиден. Именно из этих средств и происходит оплата работ. В таблице ниже приведены примерные цены на мероприятия по восстановлению подъезда, придание помещению эстетичного вида.

Этажность здания	Тип ремонта	Стоимость работы, тыс. руб.	Стоимость материала, тыс. руб.	Всего, тыс. руб.
3	косметический	30	15 20	45 60
капитальный	40
5	косметический	40	25 30	65 80
капитальный	50
7	косметический	60	30 50	90 120
капитальный	70
9	косметический	80	50 80	130 170
капитальный	90
12	косметический	120	60 90	180 240
капитальный	150
от 14 до 16	косметический	140 170	70 110	240 280
капитальный

Представленные показатели основаны на минимальных ценах. Очевидно, что стоимость ремонта подъездов многоквартирных домов с использованием инновационных технологий, современных материалов будет выше.

Составление сметы

Перед выполнением работ управляющая компания должна составить план расходов на материалы и оплату труда специалистов. Этот документ позволит максимально эффективно использовать выделенные на указанные в плане расходов средства. Для более точных расчетов желательно заказать услуги профессионального независимого специалиста по составлению смет.

Уборка помещения после проведения ремонтных работ

Периодическая сухая уборка подъездов в многоквартирном доме, согласно ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», должна производиться 1 раз в 5 дней. Мыть полы и прочие поверхности следует не менее 1 раза в 30 дней.

Такие нормы установлены в п. 3.2.7 Постановления. Если в парадном проводится ремонт, то убрать мусор после его завершения должны представители выполнявшей ремонт компании. Чтобы из-за этого не возникло проблем, подобный пункт лучше предусмотреть в договоре.

Подводя итоги

Комплекс мероприятий по восстановлению состояния подъезда может носить мелкий или глобальный характер (косметический или капитальный ремонт). Выполнять и те, и другие виды работ должна осуществляющая доверительное управление общедомовым имуществом организация.

Если ремонт не производится, жильцы должны подавать заявку сначала в УК. При отсутствии положительной реакции составляют жалобу на бездействие управляющей компании.

Ее можно адресовать Жилищной инспекции, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или прокуратуре (зависит от ситуации). Окончательно решить вопрос поможет суд.

Источник: https://nedvizhka.site/zhkh/mnogokvartir/remont-podezdov

Ремонт подъездов МКД: кто, как и за чей счет

Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».

Ремонт подъездов МКД

Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.

Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.

Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.

По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) подъезд имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).

Дополнительные сборы на ремонт

Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.

Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290.

Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги).

Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.

Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.

Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД

УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170.

Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов.

В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.

При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:

• покрасить стены;
• побелить (или покрасить) потолок;
• поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
• отремонтировать тамбур;
• осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
• поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
• покрасить батареи;
• восстановить или заменить перила;
• заменить неработающие лампочки;
• отремонтировать или заменить двери;
• отремонтировать козырьки крыш;
• сделать или восстановить поручни на входе;
• поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.

Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.

Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:

• ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
• осуществлять ремонт крыши;
• проводить ремонтные работы в подвалах;
• ремонтировать фасад здания;
• осуществлять ремонт фундамента МКД.

К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.

В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД

На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

Ремонт подъездов МКД рекомендуется проводить в следующем порядке:

• ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
• ремонт потолка;
• ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
• ремонт окон (замена стекол);
• косметический ремонт стен;
• ремонт пола.

Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того , УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой.

Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ.

Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома.

Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

Источник: https://mostszh.ru/remont-podezdov/

Ремонт подъездов домов – обязанность управляющей компании. Судебная практика

Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.

Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утв.

А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

• Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
• Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Примеры из судебной практики: ремонт подъезда жилого дома – обязанность управляющей компании

Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома

Судом удовлетворены требования об обязании управляющей компании провести ремонт подъездов жилого дома, в частности, восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток.

Судом было установлено, что ранее, Жилищной инспекцией были выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управляющей компании выдавалось предписание об устранении недостатков, которое не было выполнено.

Доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, а также о том, что указанные работы не предусмотрены договором, судом отклонены.

Признан судом несостоятельным и довод ответчика о том, что проведение текущего ремонта подъездов жилого дома согласно договору предусмотрено только за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (См.

Апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу N 33-12585/2013)

Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда

Суд обязал управляющую компанию провести ремонт подъезда жилого дома, в том числе, восстановить нарушенный штукатурный слой стен и потолка, выполнить клеевую окраску стен, лестничных маршей, потолков, масляной окраски оконных блоков, радиаторов, лестничных ограждений, установить ручки, шпингалеты, восстановить оконные рамы, выполнить иные работы.
Судебные инстанции указали, что управляющая организация обязана обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.

То обстоятельство, что решение общего собрания собственников отсутствует, не отменяет предусмотренную Правилами Госстроя (п. 3.2.9.) обязанность в установленные сроки осуществлять ремонт подъездов дома. (См. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 24 июля 2013 г. N 33-2479)

Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников

Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687)

Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда, данные работы не носят капитального характера

Судом постановлено обязать управляющую компанию провести косметический ремонт подъезда жилого дома: привести в надлежащее состояние потолок и стены подъезда, произвести окрашивание потолка и стен.
Суд пришел к выводу о том, что работы по ремонту подъезда не носят капитального характера. (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 15 мая 2012 г. по делу N 33-1227/2012).

Источник: http://logos-pravo.ru/remont-podezdov-domov-obyazannost-upravlyayushchey-kompanii-sudebnaya-praktika