Оценка для ипотеки: для чего и кто делает, стоимость процедуры и как она проходит, а также какие документы для этого нужны, на что это влияет и как заказать

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.

Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной.

Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

• Репутацию компании;
• Время ее работы на рынке;
• Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями.

Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
2. План и экспликацию помещения;
3. Кадастровый паспорт;
4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика.

Объем отчета в среднем – 27-30 страниц.

Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

1. Обязательный осмотр помещения;
2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
3. Обоснованность проведенной оценки;
4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2019 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Рассмотрим как происходит оценка квартиры для ипотеки: что нужно, стоимость и необходимые документы

• Оценка квартиры при оформлении ипотечного кредита – обязательное условие его оформления, поскольку банк заинтересован в проверке объекта на предмет возможности его использования в качестве залога.
• Соответственно, ответ на вопрос «обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке» очевиден — да, обязательно.
• Конкретные виды ипотечного кредитования недвижимости не являются исключениями, поэтому на вопрос «нужна ли оценка при военной ипотеке» мы так же отвечаем- да, нужна.
• Специфика процедуры оценки квартиры для приобретения её по ипотеке связана с возможностью её продажи в случае невыплаты кредита.
• О том, как проходит оценка квартиры для ипотеки и многих других подводных камнях данной процедуры вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Требования закона к процедуре: цели и регламент проведения

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» предусматривает предварительную оценку объекта как условие оформления кредита.

Чтобы ответить на вопрос «для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?» необходимо обратиться к вышеуказанному нормативному акту.

Согласно статьям данного документа оценка квартиры для ипотеки проводится со следующими целями:

1. Рассмотрение возможности выдачи заёмных средств на приобретение конкретного объекта.
2. Определения размера кредита и сроков его предоставления.
3. Оценка соответствия помещения для оформления его в качестве залогового обеспечения кредита.
4. Оценка рисков кредитной организации при оформлении договоров на участие в долевом строительстве.

Расскажем подробнее о том, зачем делать оценку квартиры при ипотеке.

Во время процедуры проводится определение рыночной стоимости залогового объекта. По результатам оценки составляется отчёт, регламент оформления которого содержится в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Составленный отчёт является официальным документом и входит в пакет бумаг, прилагаемых к кредитному договору.

Размер предоставляемого кредита напрямую зависит от суммы, указанной в отчёте по оценке квартиры. Сотрудники банка тщательно изучают предоставленные расчёты.

В случае несогласия с выводами оценщика, выбранного самим заёмщиком, или сомнениях в его компетентности, существует возможность отказа в предоставлении кредита.

Выбор организации для оценки

Согласно законодательству, оценка квартир производится специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление подобной деятельности.

Выбор конкретной фирмы – право заёмщика, и только он вправе решать, с кем заключать договор. Но в данной ситуации существую некоторые нюансы.

Немаловажно обратить внимание на то, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам.

Кредитор всегда стремится занизить стоимость объекта, чтобы в случае его продажи вернуть не только выданные средства, но и проценты.

Целью заёмщика, напротив, является указание в отчёте цены, максимально приближенной к требованиям продавца квартиры, так как при заниженной стоимости объекта кредитных средств не хватит на оплату. Разницу покупателю придётся выплачивать из собственных накоплений.

Воспользоваться услугами аккредитованного банком оценщика – наиболее целесообразный вариант по следующим причинам:

• Банк доверяет данной организации и примет их отчёт без претензий.
• Рассмотрение заявки произойдёт в кратчайшие сроки. Компания, не входящая в список сотрудничающих с банком, будет проверяться службой безопасности, а это потребует дополнительных затрат времени.

Если же заёмщик всё-таки решил подобрать компанию самостоятельно, необходимо учесть следующие моменты:

• Репутация выбранной организации.
• Время её работы в качестве оценочной компании.
• Отзывы и рекомендации клиентов.

Выбранная компания должна входить в СРО, иметь лицензию, производить взносы в фонды СРО. Не стоит принимать решение, основываясь на стоимости услуг компании, поскольку дороговизна договора не является залогом качества работы.

Организация должна иметь полис страхования ответственности на сумму от трёхсот тысяч рублей, который в случае ошибок позволит компенсировать ущерб.

Обязательно стоит предварительно ознакомиться с формами договоров и отчётов, выполняемых компанией, и оценить их на соответствие нормативным документам.

Удобен вариант выбора компании, которая сотрудничает сразу с несколькими банками. В этом случае выполненный документ, при отказе в одном банке, можно будет предоставить в другой, и получить на его основе кредит.

Кандидатуру оценщика, перед подписанием с ним договора и оплатой его услуг, стоит согласовать с банком. В случае наложения банком запрета, можно потребовать предоставление письменного, мотивированного отказа.

Если причины отказа не объективны, заёмщик может обратиться в суд с иском о признании результатов оценки.

При положительном решении суда банк обязан будет признать результаты оценки и выдать заёмные средства по кредитному договору.

Алгоритм действий при оценке квартиры

Процесс оценки квартиры начинается с подачи заявки на оценку в выбранную организацию. Перед тем как заказать оценку квартиры для ипотеки, необходимо оговорить условия выполнения работы и согласовать ее стоимость.

После подачи заявки целесообразно предоставить сведения об оценщике в банк и получить одобрение кандидатуры. Пренебрежение необходимостью этих действий может в дальнейшем привести к возникновению дополнительных проблем.

Если выбранная заёмщиком организация устраивает банк, можно заключать с нею договор и заполнять официальную заявку на оценку квартиры.

1. Свидетельство о собственности.
2. Техпаспорт и поэтажный план.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Справка о зарегистрированных.
5. Справка о долгах по оплате ЖКУ.
6. Разрешение органов опеки(если в квартире прописаны несовершеннолетние или они являются владельцами доли).
7. Паспорт заказчика работ(для оформления договора).

Для приобретения квартиры в новостройке пакет включает следующие необходимые документы:

1. Договор об участии в долевом строительстве.
2. Копии документов застройщика(учредительные, разрешение на возведение объекта, документы на землю).
3. Документы на объект( акт ввода в эксплуатацию или справка об этапе строительства, ведомости начала и окончания стройки).
4. Выписка из ЕГРП об обременениях объекта.
5. Копии квитанций взносов (при наличии).

Оценщик может затребовать дополнительные бумаги, необходимые для осуществления процесса. Все необходимые документы предоставляются собственником помещения. При этом ответственность за их подлинность несёт заёмщик, именно он ставит свою заверяющую подпись не копиях.

Подготовив пакет документов, и подписав договор на услуги оценщика, заёмщик назначает встречу с ним для осмотра квартиры. Оценщик должен осмотреть объект, затем проанализировать предоставленные документы.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

• Расположение недвижимости. Оценивается наличие инфраструктуры (образовательных учреждений, больниц, торговых точек), транспортная доступность жилья.
• Техническое и санитарное состояние здания, в котором расположена квартира.
• Параметры квартиры (этаж, наличие балкона, планировка и т.п.).
• Наличие незаконной перепланировки. Если оценщик обнаружит в квартире неузаконенное переустройство, он отразит это в отчёте. Существенное переустройство будет рекомендовано предварительно согласовать в соответствующей организации. Наличие недопустимых перепланировок приведёт к отказу в выдаче кредита.

Также квартира оценивается с трёх позиций:

• Сравнение с подобными сделками на рынке жилья.
• Доходность. Оценивается перспектива повышения стоимости квартиры в будущем.
• Затратность. Оценка предстоящих с содержанием объекта расходов.

Все перечисленные факторы учитываются и включаются в составляемый оценщиком отчёт. К документу прикладываются фотографии, копии всех предоставленных документов. Отчет об оценке объекта недвижимости представляет собой брошюру в 27-30 страниц.

Итогом оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости квартиры. Под ликвидационной понимается стоимость возможной продажи жилплощади банком в краткие сроки в случае невыплаты кредита.

Ликвидационная цена заведомо ниже рыночной примерно на 20-30 %. При определении рыночной стоимости квартиры применяются понижающие коэффициенты 5-10 % при расположении её на последнем или первом этаже.

При покупке квартиры в недостроенном доме расхождение с рыночной ценой может составлять около 40%. Специфика в этом случае состоит в невозможности оценки жилья непригодного к эксплуатации. Оценка проводится в сравнении с аналогичным жильём в готовом варианте с внесением поправок стоимости.

На цену влияет репутация строительной фирмы, планируемые сроки сдачи в эксплуатацию, другие возможные риски.

Рыночная стоимость квартиры необходима банку для принятия решения о предоставлении кредита. Размер кредита зависит именно от ликвидационной цены, поскольку в случае форс-мажорных обстоятельств банк сможет получить её для погашения невыплаченного кредита.

Процесс осмотра квартиры профессионалом занимает не более 30-40 минут. За это время он получает необходимую для составления отчёта информацию.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки и порядок оплаты

Для того, чтобы определить сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, необходимо обратить внимание как на оцениваемый объект, так и на его местоположение.

Стоимость услуг оценщика, как правило, колеблется в пределах 4-7 тысяч рублей, в зависимости от региона и конкретных расценок определённых компаний. Оценка нестандартного или «элитного» объекта может обойтись несколько дороже.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Оплата услуг оценщика по умолчанию входит в обязанности заёмщика. В редких случаях банк компенсирует заёмщику затраченные на оценку средства.

Готовый отчёт заказчик получает в течение 3-5 дней. После этого его можно предоставлять в банк для принятия решения по предоставлению кредита.

Отчёт об оценке объекта недвижимости действителен в течение 6-ти месяцев. Если вопрос с предоставлением кредита в эти сроки не решён, экспертиза квартиры проводится заново.

1. Заёмщик, путём частной договоренности с оценщиком, завышает реальную стоимость квартиры для увеличения суммы кредита.
2. Как вариант, для оценки представляются поддельные документы на объект.
3. В настоящее время банковские системы обладают возможностью проводить проверку всей документации при помощи различных систем, поэтому подобные незаконные способы увеличения стоимости жилплощади в отчётах становятся всё более редкими.

За все ошибки и мошеннические действия в процессе оценки несёт ответственность заёмщик. Причем по закону для него предусмотрена как материальная, так и уголовная ответственность, в случае предоставления заведомо ложных сведений.

Если у клиента есть доказательства ошибки оценщика, он может взыскать материальный ущерб с него, путём подачи иска в суд. Во всех остальных случаях компенсация ущерба банку оплачивается за счёт средств заёмщика (ФЗ № 135 от 29.07.98г.).

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/ipoteka-o/kvartira.html

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки. 

• Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки
• Процедура оценки квартиры для ипотеки
• Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?
• Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью
• Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
• по возможности план и экспликация,
• паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

• касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
• касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
• касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры.

Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

1. В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.
2. Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

3. Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена.

Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Источник: https://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_delaetsya_ocenka_nedvizhimosti_kvartiry_dlya_ipoteki/

Как проводится оценка квартиры для ипотеки: что учитывается и порядок процедуры

Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и, соответственно, сумму кредита, которую он готов предоставить. Сегодня мы поговорим о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, и о каких особенностях процедуры следует знать.

Оценка квартиры для ипотеки: что нужно знать

Для чего нужна

Оценка квартиры – не что иное, как определение ее рыночной стоимости. Данная процедура активно используется банками для соблюдения юридической чистоты сделок купли-продажи и снижения собственных рисков невозврата средств заемщиком.

Кто оплачивает?

При проведении оценки квартиры услуги специалиста оплачиваются потенциальным заемщиком.

Сколько действует?

Согласно приказу Минэкономразвития РФ отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Кто делает?

Определять стоимость квартиры вправе только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение оценочной деятельности. Вследствие этого оценочные услуги предоставляют аккредитованные финансовые учреждения, оценочные компании и независимые оценщики.

Зачастую банк предлагает заемщикам свой список аккредитованных оценщиков, однако настаивать на выборе конкретного специалиста кредитор не вправе – покупатель самостоятельно определяет оценочную компанию.

На что влияет?

Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк.

Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика.

Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

Обязательна ли оценка квартиры при ипотеке?

Согласно действующему законодательству об ипотеке проведение оценки жилья при оформлении жилищного кредита – обязательная процедура.

Сколько стоит?

Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:

• площадь квартиры;
• расположение объекта;
• качественные характеристики;
• срочность процедуры.

В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.

После оценки квартиры для ипотеки: что дальше?

После того, как оценка будет проведена, покупателю необходимо передать результаты экспертизы в банк, где уполномоченные сотрудники проверят отчет и сопутствующие документы на подлинность. После проверки банк уведомляет заемщика об одобрении кредита и приглашает в отделение для оформления сделки.

Список документов

Основными документами, необходимыми для проведения оценки квартиры, являются:

• правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации и прочее);
• кадастровый паспорт;
• план помещения (опционально);
• общегражданский паспорт клиента.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и последовательно выполняет стандартные этапы проведения оценки жилья:

• осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;
• фотографирует жилые и прилегающие территории;
• рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;
• корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;
• подготавливает отчетную документацию.

В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:

• сведения общего характера об оценщике и заказчике;
• задействованные методики исследования;
• информацию об объекте;
• результаты исследования рынка недвижимости;
• рыночную/ликвидационную стоимость объекта.

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

Оценка недвижимости для оформления ипотеки в «Сбербанке» имеет свои особенности, о которых следует знать каждому потенциальному заемщику.

Важнейшим условием является выбор оценочной компании, аккредитованной банком. Найти перечень таких организаций можно на официальном сайте «Сбербанка».

Работа с аккредитованной банком компанией хороша тем, что оценщики уже в курсе всех требований банка, а значит, отчет будет гарантированно принят банком.

Именно поэтому крайне важно работать с аккредитованными учреждениями. В противном случае банк потребует переделать отчет или не примет его вовсе.

Перечень документов, необходимых для проведения оценочной экспертизы при оформлении ипотеки в Сбербанке, выглядит следующим образом:

• правоустанавливающий документ: договор купли-продажи/ренты/долевого участия/дарения;
• документы БТИ: технический/кадастровый паспорт, поэтажный план, пояснения к объекту;
• документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт);
• сведения о наличии обременений объекта.

В качестве дополнительной документации могут потребоваться:

• свидетельство о смерти собственника квартиры (если жилье было передано в наследство);
• список объектов, подлежащих оценке (если их несколько).

В оценочном отчете для «Сбербанка» указываются данные о:

• метраже помещений;
• состоянии жилой площади;
• высоте потолков;
• соответствии планировки квартиры плану БТИ;
• системах отопления/электроснабжения/водоснабжения;
• дате постройки, материале стен и виде перекрытий;
• наличии парковки и количестве этажей под домом;
• наличии неисправностей и серьезных дефектов объекта, необходимости в проведении ремонта;
• состоянии всего здания, в котором располагается квартира;
• дальности нахождения транспортной развязки;
• стоимости одного квадратного метра;
• прилегающей инфраструктуре.

Также к отчету должны быть приложены подробные фотографии объекта и схема проезда к нему.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки в «Сбербанке» и «ВТБ 24»: список организаций

На сегодняшний день стоимость оценки квартиры для «Сбербанка» составляет около 3 тысяч рублей, однако в случае выезда оценщика в удаленные регионы цена может увеличиваться почти вдвое. Стандартный срок проведения оценки – от одного до трех дней.

Аккредитованными «Сбербанком» оценочными компаниями являются такие организации, как:

• ООО «Центр Поддержки бизнеса»:
  • адрес: город Москва, Косторамовский переулок, дом 3;
  • телефон: +7 (495) 999-50-26.
• ООО «Центр «ИННОВАЦИЯ»:
  • адрес: город Москва, Нижегородская, дом 29-33, корпус 15, офис 424;
  • телефон: +7 (495) 698-60-37.
• ООО «Центр Консалтинга и Оценки-2000»:
  • адрес: город Москва, улица Академика Скрябина, дом 21, офис 43;
  • телефон: +7 (495)774-32-50.
• ООО «ЭкспертСервис»:
  • адрес: город Москва, улица Новоостаповская, дом 5, строение 1;
  • телефон: +7 (495)663-91-48.
• ООО «ДомоВед-Оценка»:
  • адрес: город Москва, улица Ереванская, дом 26, корпус 1;
  • телефон: +7 (985)805-58-48.

Список рекомендованных оценочных организаций и требования к оценщикам от банка «ВТБ24» можно найти на официальном сайте компании по ссылке https://www.vtb24.ru/wiki/company/loans/rating/.

В настоящий момент «ВТБ24» рекомендует обращаться к таким организациям, как:

• ООО «АДН Консалт –Международный центр оценки и финансовых консультаций»:
  • адрес: город Москва, улица Большая Новодмитровская, дом 23, строение 6;
  • телефон: +7 (495) 778-26-75.
• ООО «ООО «Коллиерз Интернешнл»:
  • адрес: город Москва, Пресненская набережная, дом 10, блок С, 52-й этаж;
  • телефон: +7 (495) 258-51-51.
• ООО Консалтинговая группа «Бизнес-КРУГ»:
  • адрес: город Москва, Зубовский бульвар, дом 22/39;
  • телефон: +7 (495) 648-91-79.
• АО «Международный центр оценки»:
  • адрес: город Москва, улица Новая Басманная, дом 21, строение 1;
  • телефон: +7 (499) 261-91-10.
• ООО «АСМ — Солюшнс»:
  • адрес: город Москва, Измайловское шоссе, дом 71, строение 8;
  • телефон: +7 (495) 943-25-59.

Как завысить оценку квартиры для ипотеки?

Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:

• площадь;
• этаж;
• расположение;
• тип дома и год его возведения;
• состояние квартиры.

В то время как первые четыре показателя изменить невозможно, улучшить состояние квартиры – вполне реально. Чем лучше ремонт, тем выше стоимость квартиры. Однако следует понимать, что квартиры с нетиповым, дорогим дизайнерским ремонтом продать гораздо сложнее, поэтому в подавляющем большинстве случаев легкого косметического ремонта будет вполне достаточно для повышения стоимости квартиры. Смена сантехники, труб и прочего также может существенно повлиять на итоговый отчет оценщика.

Хотелось бы напомнить, что серьезные кредитные организации вроде «Сбербанка» работают только с надежными компаниями, поэтому «договориться» об искусственном завышении стоимости квартиры с оценщиком не получится.

Образец отчета об оценке квартиры для ипотеки

Ознакомиться с образцом итогового отчета об оценке квартиры можно по ссылке https://yadi.sk/i/mfHpmEmD3LaPkr .

Еще один информативный отчет располагается по адресу https://yadi.sk/i/iX5YcnwG3LaPnc .

Таким образом, оценка жилья – обязательный этап оформления ипотечного кредита, благодаря которому заемщик узнает действительную стоимость приобретаемого объекта, а кредитор получает информацию о том, насколько квартира ликвидна, и какую сумму кредита можно предоставить. Именно поэтому доверять данную процедуру следует только проверенным компаниям, которые не только добросовестно выполняют собственные обязанности, но и учитывают особенности оформления отчетов для таких банков как «ВТБ24» и «Сбербанк».

Источник: https://biz-faq.ru/baza-znanij/ekspertiza/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры для ипотеки? Список необходимых документов 2019 года

Вы выбрали квартиру, хотели оформить на нее ипотеку и праздновать новоселье, но внезапно узнали, что нужна еще какая-то оценка.

По закону «Об ипотеке» невозможно получить кредит на покупку недвижимости без определения ее рыночной стоимости. Для этого и проводится оценка.

Кому можно доверить проведение процедуры, и какие нужны документы для оценки квартиры для ипотеки, мы расскажем в статье.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Как проходит эта процедура

Перед заказом оценки необходимо получить предварительное одобрение банка на ипотеку. Оценка проводится для определения окончательной суммы. Если вы закажете оценку перед обращением в банк, и вам откажут в ипотеке, для другого банка ее придется делать снова.

Последовательность действий:

• Договориться с продавцом и банком;
• Выбрать исполнителя;
• Заключить договор об оказании услуги;
• Произвести оплату;
• Предоставить необходимые для оценки документы;
• Обеспечить доступ оценщика к объекту;
• Получить отчет.

Кто делает

Рынок завален предложениями услуг по оценке квартир. Организации, проводящие оценку, делятся на три типа:

1. Компании;
2. Независимые экспертные юрлица;
3. Частные лица, оформленные как ИП.

У многих банков есть списки аккредитованных компаний, которым они доверяют. Лучше заказывать оценку у одобренных организаций. Наряду с «белыми» у банков есть и «черные списки» недобросовестных оценщиков.

Перед заказом процедуры кандидатура выбранного оценщика согласуется с банком. Если оценщик или его отчет не устроит банк, вам придется заказывать и оплачивать процедуру снова.

При выборе оценщика, зарегистрированного как ИП, проверьте его полис страхования ответственности. Он должен быть оформлен не менее чем на 300 тыс. рублей. Полис гарантирует выплаты в случае причинения ущерба заказчику оценки в результате нарушения правил и стандартов оценочной деятельности.

Кто оплачивает услугу и сколько стоит

Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

• Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
• Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
• Удаленность объекта от офиса оценщика.

Как выглядит конечный отчет

Отчет представляет собой документ, состоящий из текстовой информации и фотографий квартиры. Большое внимание уделяется качеству и количеству снимков. Если фотографий будет мало или они будут размытые, банк может не принять отчет. Постарайтесь выбрать светлое время суток и обеспечить хорошее освещение.

Отчет должен содержать:

1. Паспортные данные заемщика;
2. Реквизиты компании, проводившей оценку;
3. Характеристику объекта;
4. Метод проведения оценки;
5. Исследование аналогичных объектов на рынке;
6. Рыночную стоимость объекта.

В приложении к отчету обычно находятся копии документов, предоставленных заказчиком, и документы, подтверждающие право оценщиков заниматься этим видом деятельности (дипломы, квалификационные аттестаты, страховые полисы). Отчет прошивается и опечатывается с указанием количества страниц и отправляется на подпись сотруднику отдела качества.

Изготовление отчета занимает 3-6 дней. За дополнительную плату можно ускорить процесс. По закону отчет действителен в течение полугода.

Список документов для оценки

Собрать необходимые документы — один из этапов оценки. Вы должны предоставить их оценщику еще до процедуры самого осмотра объекта. Если квартира приобретается в строящемся доме, то собственником такого жилья является застройщик. В этом случае пакет документов будет отличаться.

Пакет документов для физических лиц

• Документ, объясняющий, на каком основании закладываемая недвижимость появилась в собственности заемщика (договор ДУ, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве от нотариуса).
• Кадастровый паспорт.
• Техпаспорт из БТИ.
• Справка, исключающая угрозу сноса для вторичного жилья.
• Выписка с информацией о материалах перекрытий для зданий, введенных в эксплуатацию до 1960 года.
• Справка по форме № 9 из паспортного стола с указанием всех зарегистрированных в квартире.
• Паспорт заказчика.

Пакет документов для юридических лиц

1. Разрешение на строительство;
2. Договор долевого участия;
3. Документ, подтверждающий право собственности на землю, на которой стоит дом, или договор долгосрочной аренды;
4. Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
5. Схема части дома, где располагается квартира;
6. Проектное описание каждого этажа дома;
7. Документ, подтверждающий сроки сдачи дома в эксплуатацию;
8. Справка о балансовой стоимости.

Какие документы могут быть заказаны оценщиком

Перечень документов для проведения оценки впечатляет. Ситуация усугубляется тем, что некоторые из них не выдаются день в день. Справка БТИ и техпаспорт готовятся от одной до трех недель и выдаются только по предъявлению свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить, и паспорта собственника.

Сбор документов всегда ложится на плечи заказчика процедуры. Начинать собирать их нужно заранее, чтобы все успеть. У многих документов существует «срок годности». Но оценщик может взять на себя заказ выписки из ЕГРП об отсутствии обременений в Управлении Росреестра.

Особенности для отдельных банков

Банки предъявляют свои требования к оценке и организациям, оказывающим услугу. Рассмотрим подробнее условия лидеров ипотечного кредитования.

Сбербанк

У Сбербанка есть собственный перечень оценочных организаций, который вы найдете на его сайте. Банк не имеет права навязывать определенного оценщика, поэтому в требованиях к отчету есть оговорка. Можно заказать оценку у организации или лица не из этого списка, но оценщик должен удовлетворять требованиям банка к оценочным организациям.

Основные требования Сбербанка к процедуре:

• Оценка невозможна без очного осмотра и идентификации объекта оценщиком.
• Повышенные требования к фотографиям (цветные, качественные, демонстрирующие объект со всех сторон, в том числе окружение, виды из окон, места для подключения сантехнического оборудования, все имеющиеся дефекты и т.д.).
• Обязателен анализ рынка в сегменте, к которому относится объект с приведением ссылок на источники информации (телефоны агентов, ссылки на страницы в Интернете).

ВТБ-24

Втб24 имеет собственный перечень оценщиков, которым доверяет. Подобно Сбербанку он разрешает воспользоваться услугами оценщиков не из списка, но трудно сказать, к чему это приведет, и будет ли принят такой отчет.

На сайте банка есть ссылка на партнерский сервис, где можно заказать оценку. Втб24 обещает, что процедура не займет более 1-2 дней.

Газпромбанк

Газпромбанк имеет свой список доверенных организаций и документ с требованиями к отчету об оценке, который напоминает требования Сбербанка. Оценки для Газпрома отличается указанием точных сроков:

1. Срок с даты осмотра до даты составления Отчета не должен превышать 3 месяца.
2. Анализ рыночных цен, касающийся расположения и сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, должен быть проведен не ранее 9 месяцев до даты оценки.

Обычно оценку объектов недвижимости заказывают для вторички. Для новостроек она требуется редко, поскольку застройщик уже имеет несколько банков-партнеров, в которых можно взять ипотеку.

А вот при рефинансировании ипотеки, взятой на новостройку, вам придется делать оценку, даже если с момента покупки прошло совсем немного времени.

Если вы столкнулись с такой необходимостью, хочется пожелать вам терпения в подготовке документов и удачи в поиске грамотного и недорогого оценщика.

Источник: https://Bizneslab.com/dokumenty-dlya-otsenki-kvartiry-dlya-ipoteki/