Договор ук тсж: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

Создавая товарищество в многоквартирном доме, жители преследуют цель по снижению издержек на коммунальные услуги и получению их в более качественном исполнении. Однако необходимо понимать, что процесс управления МКД достаточно трудоемок, требует ряда технических умений и специальных познаний.

Управляющая компания (УК) – организация, основной вид деятельности которой — эксплуатация и содержание домов, доверительное управление общим имуществом, деятельность которой осуществляется на основании лицензии.

Рассмотрим, как выстроить свое взаимодействие Товарищества и УК, чтобы обе стороны договора четко исполняли свои обязанности, спорных вопросов в практической деятельности было как можно меньше, а права всех собственников недвижимости были бы максимально защищены.

Сравнение видов договора

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:

  • подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
  • возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.

Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.

Обязательными условиями являются:

  • платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
  • срочность (устанавливается срок действия договора);
  • виды услуг должны быть четко определены.

ВНИМАНИЕ! Договор считается заключенным не тогда, когда есть решение собрания, а только если на нем присутствуют оригинальные подписи и печати уполномоченных лиц с каждой стороны!

Рассмотрим подробнее отличия.

Подряд

В этом виде соглашения ТСЖ поручает УК выполнение некоторых функций по содержанию и ремонту МКД (например, аварийное обслуживание, уборка территории, бухгалтерские услуги, и т.п.).

    Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

  • Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.
  • Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.
  • Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).
  • УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.
  • Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.
  • Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.

ВАЖНО! Договор подряда оставляет за Товариществом право управления домом и контроль за денежными потоками остается у ТСЖ.

Оказание услуг

Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.

    Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

  • Стоимость работы УК устанавливается договором управления.
    Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.
  • Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.
  • Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.
  • Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.
  • Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.
  • Возможно расторжение в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ! Если заключен договор управления МКД, товарищество добровольно передает все свои полномочия по управлению и право распределения финансов в руки управляющей организации, оставляя за собой ежегодный контроль за исполнением сметы.

Разграничение полномочий

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

А также между самим ТСЖ и УК.

Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.

УК

  • Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.
  • Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.
  • Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.

Товарищество

  • ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
  • Требовать от УК надлежащего исполнения условий.

ВАЖНО! Грамотный договор даёт возможность в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников отказаться от исполнения договора.

В таком случае, у неё остаётся возможность принять решение о выборе иной управляющей компании, либо о налаживании работы своими силами.

Условия соглашения об управлении

От того, насколько проработано соглашение, зависит эффективность управления ЖКХ и возможность привлечь к ответу сторону, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности.

В ст.162 ЖК РФ регламентированы обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

ВНИМАНИЕ! Договор об управлении составляется в письменном виде и подписывается одновременно уполномоченными лицами (председатель Товарищества, руководитель УК).

Обязательные

Следующее необходимо включить в текст:

    Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

  • состав передаваемого в управление общего имущества МКД;
  • реквизиты сторон, дата заключения, адрес местонахождения МКД, сведения о наличии лицензии УК;
  • виды предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
  • виды согласованных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, регламент внесения изменений в указанные перечни;
  • цена и способ ее определения, размеры платы за услуги, порядок внесения ежемесячных платежей;
  • порядок контроля деятельности УК со стороны ТСЖ.

ЗАКОН! Обязательный набор услуг и работ УК по содержанию МКД установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Факультативные

Помимо обязательных условий, необходимо предусмотреть и те, что прямо не установлены законом, но значительно облегчают контроль управляющей организации, решение текущих вопросов и дают возможность привлечь ее к ответу при возникновении конфликтных ситуаций.

Рекомендуется проработать и подробно прописать в соглашении следующие моменты:

    Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

  • временной режим и периодичность вывоза мусора;
  • сроки устранения аварий инженерных сетей, протеканий кровли и т. д., сроки и порядок реагирования на обращения жителей и Товарищества собственников;
  • сроки уборки мест общественного пользования и придомовой территории (в т.ч. внеплановые уборки при гололеде, снегопаде и т. д.);
  • сроки и порядок проведения дезинфекции, дератизации помещений;
  • порядок оплаты труда органов управления ТСЖ (условия выделения средств на выплату вознаграждения и уплаты соответствующих налоговых платежей).

Права и обязанности контрагентов

СПРАВКА! В таком контракте права Товарищества как заказчика тесно корреспондируют с обязанностями УК как исполнителя.

  1. Право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания соответствует обязанности исполнителя по соблюдению перечня работ и услуг.

  2. Если не закреплено иное, УК вправе сама определять состав работ и порядок их выполнения, а также привлекать к их выполнения сторонние организации (при ответственности за действия привлекаемых к работам третьих лиц).

  3. Право управляющей организации начислять и получать вознаграждение за жилищные и коммунальные услуги, выставлять квитанции на их оплату обеспечено обязанностью собственников по оплате коммунальных и иных услуг).

  4. Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

  5. Вся техническая документация на МКД подлежит передаче в УК, которая обязана хранить данную документацию и в случае прекращения договора вернуть в Товарищество.

  6. В случае невыполнения условий, ТСЖ в лице собственников имеет право отказаться от его исполнения.

  7. Товарищество вправе контролировать деятельность УК, которая имеет обязанность по первому требованию предоставлять всю информацию о расходовании средств, перечне, качестве и объеме выполненных работ и услуг.

  8. Срок предоставления информации — 5 дней, может быть уменьшен по соглашению сторон.

  9. В обязанности исполнителя входит организация информационных досок в доступных местах для информирования жителей о порядке и форме оплаты за услуги ЖКХ, телефонах аварийных служб.

  10. Если не установлен иной порядок, УК обязана отчитываться о своей деятельности за год не позднее первого квартала следующего года.

Взаимодействие между сторонами

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?Право подписания документа от имени ТСЖ принадлежит председателю правления.

Решение о заключении договора с УК принимается правлением товарищества (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Для исключения конфликтных ситуаций, связанных с недоверием правлению ТСЖ, есть возможность закрепить в уставе Товарищества этот за общим собранием, включая выбор УК из нескольких.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/upravlenie-mkd/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Нужен ли собственнику помещения договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг и обслуживание?

Любой многоквартирный дом нуждается в тщательном обслуживании. Прекрасно, когда это обслуживание осуществляется не каждым владельцем недвижимости в отдельности, а целым организованным органом, который имеет целью, как можно дольше сохранять дом и общедомовые помещения в подобающем состоянии.

Иногда этот орган выступает в роли управляющей компании, иногда в роли ТСЖ. Безусловно, все вышеперечисленные организации выполняют необходимые работы по дому не по собственной инициативе, а по требованию соглашения, который был ранее составлен между ними и жильцами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

  • Именно этот факт регулирует всю деятельность подобных организаций, а также рамки выполняемых ими действий.
  • В этой статье мы подробно изучим вопросы, которые касаются составления договора между владельцами жилья в многоквартирном доме и органами ТСЖ, а также углубимся в изучение различных нюансов и спорных моментов данной тематики.
  • О плюсах и минусах ТСЖ, а также о том, какие объекты общедомового имущества и придомовой территории находятся на его балансе, вы можете узнать на нашем сайте.

Понятие

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

Как мы уже выяснили, любой многоквартирный дом нуждается в надлежащем уходе.

Проведение ремонтных работ в срок. Своевременная починка сломанного, поддержание территории в хорошем состоянии, действия, направленные на повышение комфорта проживающих. Выполнение этих задач ложится на плечи специально созданных организаций, самыми популярными из который в нашей стране являются управляющие компании и товарищества.

Разумеется, выполняются услуги на основе поощрений и вознаграждений, что регламентируется соответствующим правовым актом. Именно этот документ регулирует все вопросы, которые только могут быть подняты между сторонами и которые имеют важнейшее значение.

Так как в этой статье речь идет о товариществе собственников жилья, то целесообразно изначально поговорить о том, что представляет собой данная организационно правовая форма.

Товарищество представлено в виде юридического лица, которое имеет официальную регистрацию. Кроме того, данная организация пропагандирует себя как некоммерческая и в своем большинстве состоит из владельцев помещений, имеющихся в многоквартирной постройке.

Читайте также:  Кадастровый паспорт на квартиру при продажи: нужен ли, что в нем содержится и каков срок его действия ?

Также в состав товарищества могут входить обитатели соседних строений. Все эти лица вместе могут осуществлять управление не только многоквартирным домом, но и общей территорией, на которой базируются постройки.

Члены ТСЖ не имеют официальной заработной платы, а осуществляют свою деятельность добровольно, на основе благодарности от жильцов в виде небольшого процента от сумы проведенных работ.

Ответить на вопрос, обязательно ли заключать соглашение, ответить достаточно просто, если вы подкованы с точки зрения жилищного права. А если нет – то можно запутаться.

С одной стороны – ТСЖ и есть сами собственники, зачем заключать с ними соглашение. С другой стороны, не все организации действуют в интересах всего дома, а не редко действуют в своих интересах, поэтому, документ как нельзя лучше будет регламентировать права и обязанности сторон по содержанию дома.

  1. О правах и обязанностях правления и учредителей перед жильцами вы можете узнать из нашей статьи.
  2. Договор с ТСЖ образец.
  3. Читайте на нашем сайте о порядке создания ТСЖ, в частности о его организации в многоквартирном доме.

Законодательный регламент

  • Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товарищество создается с целью управления многоквартирной постройкой.
  • Кроме того, жилищный кодекс регламентирует в своих статьях и иные аспекты, связанные с управлением домом и взаимодействию с его обитателями.
  • Так, статья 137 Жилищного кодекса предусматривает возможность товарищества заключать акты в виде договоров на содержание и ремонт многоквартирного дома с его непосредственными участниками.
  • Кроме того, в пункте 1 статьи 138 жилищного кодекса законодатель обязывает товарищество заключать данные акты-договоры с собственниками в письменной форме и неукоснительно следовать их пунктам.

Вопрос оплаты деятельности также находится в ведении жилищного права. Норма кодекса 155 обязывает собственников регулярно вносить платежи, которые идут на оплату расходов деятельности товарищества по благоустройству и поддержанию дома в надлежащем виде.

Об обязанностях управляющего читайте в нашей статье. Узнайте также о том, как зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ.

Форма документа

  1. В какой форме составляется?
  2. Собственники, прежде чем воспользоваться услугами товарищества должны составить соответствующее соглашение с ними.
  3. Если этот вопрос для вас также актуален – советуем посвятить время на изучение данного пункта.

  4. Письменное соглашение, то есть составленное от руки еще пару лет назад был весьма популярно. Но сейчас оно потерял свою актуальность по ряду причин:
  1. Написанный текст не редко тяжел для восприятия.
  2. Написанный текст может быть утрачен.

  3. При допущении ошибок может быть признан недействительным.
  4. Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?Нет возможности сохранить на электронном носителе.
  • Из этих минусов вытекают плюсы документа, составленного при помощи компьютера.
  • Если вы и по сей день не знаете, какому способу отдать предпочтение, то лучше все таки сделать выбор в пользу печатного текста, а не рукописного.
  • О том, как пожаловаться на ТСЖ или выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

Что вносить? Любой контракт состоит из ряда пунктов, каждый из которых отражает суть начинающихся правоотношений.

В договоре между товариществом и владельцами жилья есть отдельно взятые аспекты, которые должны быть в обязательном порядке. Ознакомимся с ними:

  1. Стороны. Обязательно нужно описать, какие стороны принимают участие в данном акте и кем конкретно они представлены. Чем больше конкретики, тем лучше.
  2. Предмет – это правоотношения между товариществом и владельцами по поводу содержания многоквартирного дома. В этом пункте необходимо описать, какие действия входят в предмет договора.
  3. Права и обязанности. После того как озвучен предмет, необходимо описать что собственники вправе рассчитывать на него, но только в случае если будут исправно платить. Также необходимо описать права и обязанности членов товарищества.
  4. Ответственность также не менее важный пункт. Иногда случается так, что одна из сторон не выполняет тот или иной пункт, чем нарушает прав, а другой стороны.
  5. Необходимо четко прописать меры ответственности, чтобы у сторон не было желания систематически расторгнуть соглашение.

  6. Необходимо уделить должное внимание вопросам расторжения и изменения соглашения. Как правило, изменение имеет место быть в ситуации, когда обе стороны желают внести новшество.
  7. Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

    Так или иначе, но в вашем случае пункты могут добавляться и изменяться.

  8. Если у кого-то из участников есть нестандартные, особые условия взаимодействия, то их тоже следует указать в первую очередь для того, чтобы со временем информация о данном пункте соглашения не была утрачена.

О том, как составить заявление в ТСЖ о протечках, затоплениях и требованиях ремонта, вы можете узнать из нашей статьи.

С чего начать, куда обратиться?

Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.

Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.

  1. Ее можете сформировать вы сами из самих жильцов, но для этого вам необходимо пройти все процедуры регистрации как юридического лица.
  2. Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
  3. После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.

Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.

Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.

Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.

Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.

Какие документы необходимы?

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет участникам на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.

В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.

Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей. К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.

Сроки оформления и стоимость

Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.

Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.

Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.

На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.

Регистрация

Нужно ли регистрировать документ? Данный договор регистрируется администрацией вашего района или города, а данные о вашем ТСЖ вносятся в специальный реестр.

Случаи отказа

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

Не редки и отказы в регистрации.

Как правило, происходят они по следующим причинам:

  1. Вы не донесли, какие либо документы. Очень часто подобный факт становится причиной оставления договора без внимания.
  2. Также возможно вы некорректно составили заявление на создание юридического лица.
  3. Отказать в регистрации могут, если считают, что ваш устав не отвечает требованиям.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/tszh/dogovor.html

Управляющая компания не хочет заключать договор

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

Как следует из практики, далеко не в каждом случае выбор, принятый владельцами, приводит к заключению соглашения об управлении.

Преимущественно организации, занимающиеся управлением, крайне неохотно соглашаются на оформление договора по управлению жилым домом, с целью поддержания в нем надлежащего состояния, что подразумевает необходимость вложения финансов и проведения разного рода работ. Порой компании и вовсе не идут на подписание соглашения.

Учитывая положение статьи 426 Гражданского кодекса РФ, публичным может быть признан договор, который заключен организацией коммерческого направления и определяет перечень ее обязанностей в сфере реализации товара, проведения работ или же предоставления услуг, которые подобная организация, в виду характера деятельности, обязана выполнять по отношении к каждому, от кого поступит такое обращение (в области розничной торговли, осуществления перевозки транспортом общего использования, услуг связи, энергоснабжения, гостиничного и медицинского облуживания и т. п.).

Юридическое лицо, деятельность которого строится на коммерческой основе, не имеет права предпочтения одного лица перед другим, по отношению к которому оформлен договор публичного характера, кроме законодательно предусмотренных случаев.

Расценки на товары/работы/услуги, и прочие условия, предусматриваемые договором публичного характера, утверждаются одинаково для каждого из потребителей. Исключением могут быть лишь обстоятельства, при которых допустимо утверждение льготных условий для конкретных категорий потребителей, в соответствии с законами и другими НПА.

  • Недопустимым является отказ организации коммерческого направления от оформления публичного соглашения, если фактически присутствует возможность передать заинтересованному потребителю определенный перечень товаров, выполнить конкретные работы или оказать услуги.
  • Если уклонение организации от оформления публичного соглашения юридически не может быть обосновано, должны быть применены положения, обозначенные в пункте 4 статьи 445 Кодекса.
  • Учитывая требования статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор, заключаемый для осуществления управления многоквартирным домом, должен составляться в письменном виде и представлять единый документ, подписанный всеми сторонами.
  • Проводя выбор организации, выполняющей управление, на общем собрании владельцев помещений жилого дома, соглашение об управлении должно быть заключено отдельно с каждым из собственников помещений в доме, при соблюдении условий, определенных решением этого же общего собрания.
  • В соответствии с договором управления многоквартирным жилым домом, одна из сторон (организация, производящая управление) по распоряжению второй стороны (владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме, управленческих органов товарищества владельцев квартир и жилищного кооператива, а также прочего потребительского кооператива специализированного направления, или же застройщика, в случае, который предусмотрен в части 14 статьи 161 кодекса) на протяжении договорного периода за определенную плату обязывается оказать спектр услуг и произвести работы по должному содержанию с ремонтом общедомового имущества, предоставлением коммунальных услуг владельцам помещений в этом доме и лицам, которые эксплуатируют указанные помещения, а также выполняет прочую деятельность, имеющую своей целью управление домом.
  • Из этого следует, что соглашение об управлении многоквартирным жилым домом относится к публичным договорам, следовательно, УК не имеет права выдавать отказ в оформлении подобных договоров с потребителями.
Читайте также:  Дадут ли ипотеку, если есть непогашенный кредит: жилищный или действующий потребительский, а также одобрит ли банк займ при наличии просрочек?

С начала мая 2015 года было отмечено окончание процесса лицензирования УК. Это означает, что ряд компаний все же не получили лицензию и не могут продолжить профессиональную деятельность на рынке услуг.

Их часть в общей массе управляющих компаний отличается с учетом регионального размещения, однако так или иначе подобные компании присутствуют практически повсюду.

Те дома, которыми подобные компании управляли, в связи со стечением обстоятельств, стали бесхозные. Однако переживать на этот счет не нужно. Напротив, казалось бы, не совсем радужную перспективу можно использовать с пользой для себя.

При данных обстоятельствах жильцы в домах, в силу сложившихся обстоятельств, вынуждены провести собрание и подписать соглашение с иной организацией, на чьи плечи ляжет управление домом. Если правильно подойти к этому вопросу, можно не просто не привести к ухудшению ситуации, а существенным образом ее улучшить.

Домовой совет

Если управление домом не осуществляет ЖСК, ТСЖ или же жилищный кооператив, и численность квартир в доме превышает четыре единицы, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений, размещенных в указанном доме, обязаны позаботиться об организации собственного домового совета. С этой целью проводится общий сбор жильцов, выбирается конкретный председатель и лица, которые будут выполнять обязанности его помощников.

Этот момент является важным, так как именно активистами в доме будут решаться вопросы, возникающие по ходу заключения соглашения с одной из управляющих компаний.

Поэтому должны избираться лица, отличающиеся инициативностью, ответственностью и грамотностью, а главное, те, кто сможет наиболее рьяно относиться к своим обязанностям в представлении и защите интересов дома. На подобную роль вряд ли можно будет назначить съемщиков квартир муниципальной собственности.

Эта группа инициативных лиц, с участием наибольших активистов, должна продумать ключевые условия соглашения, поняв, будет ли достаточно лишь типового договора, по обыкновению предлагаемого УК, или необходимо продумать и оформить отдельный. Вариант, представленный последним, конечно намного предпочтительней.

Затем исследовав рынок компаний, осуществляющих управление, необходимо расспросить активистов в доме, находящихся в распоряжении указанных лиц, об уровне качества предоставляемых услуг и т. д. Избрав ряд более приемлемых организаций, следует «прощупать почву» – разузнать, как они отнесутся к внесению предлагаемых вами условий в соглашение.

Имущество общедомового использования

Следует начать с того, что в соглашении в обязательном порядке должен указываться перечень такого имущества – общего пользования для всего дома.

В этом вопросе не излишней будет хотя бы доля педантичности – нужно указывать не только наиболее крупные из объектов (куда относят стены, фундамент, пролеты лестниц, чердачные помещения, земельный участок, на котором размещен жилой дом, кровлю), но также и ряд мелких.

Договор УК ТСЖ: что это за соглашение управления, которое жилтоварищество может заключить с управляющей компанией и что значит, если это произошло?

К этим объектам можно отнести домофоны, ящики для почты, размещенные в пределах лестничной клетки учетные приборы, двери при входе в подъезды, различные вентили/задвижки и прочие узлы домовых систем. Проще говоря, весь перечень имущества, который расположен вне квартир.

Если вы думаете, что нужно просто перечислить такие объекты, то это должно происходить немного не так. Правильно указывать также и техническое состояние объектов. В противном случае, позже могут появиться ситуации, при которых УК будет оправдываться тем, что объекты в самом начале находились в плохом состоянии, при этом доказать обратное будет крайне проблематично.

Когда весь перечень объектов, отнесенных к общедомовому, детально расписан, трудностей с устранением неисправностей УК не будет вообще.

Контроль над проводимыми работами

Далее нужно сконцентрировать свое внимание на списке работ, которые производит управляющая компания. Большей частью этот список является стандартным, однако, в некоторых случаях его можно подстроить именно под особенности конкретного дома или же личные пожелания владельцев квартир.

Для того чтобы обеспечить полноценность контроля за проводимыми УК работами, еще при подготовке проекта соглашения следует определиться с ответственными лицами, уполномоченными на приемку работ, выполненных УК, подписание актов о выполнении работ или же подготовку претензий.

Совсем нет нужды в том, чтобы такие уполномоченные лица избирались из числа участников совета дома. Если из числа владельцев присутствует человек, который в период проведения уборщицей работ находится у себя в квартире, лучше определить его на подписание актов о выполнении подобных работ.

Совсем не сложно выглянуть в подъезд и посмотреть, все ли должным образом сделала уборщица. Согласитесь, подобные обязанности по плечу любому. В случае наличия в доме толкового инженера, в список его обязанностей можно включить принятие работ непредвиденного характера.

Человек, не обладающий в этих вопросах компетенцией, в летний сезон не сможет заметить факт неправильной установки оконной рамы, зимой же возникнут сложности с устранением подобной недоработки.

Порядок выполнения расчетов

Часть 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ говорит нам о том, что жильцы должны вносить средства для оплаты за квартплату и коммунальные услуги на счет организации, ответственной за управление. Это также значит, что именно УК будет напрямую отвечать за начисление субсидий, перерасчеты, расчет льготных платежей и т. п.

Если вы периодически следили за новостями в сфере жилищно-коммунального хозяйства, то должны знать, что чаще всего именно в финансовых вопросах в УК выявляют нарушения. Довольно сложно, видимо, справиться с соблазном получения дополнительной прибыли посредством краж и сверхначислений.

Борьба в этом направлении с управляющей компанией довольно затруднительна, так как дом в полной мере зависим от нее, и его благополучие зависит от того, насколько порядочен руководитель УК. Все же существуют определенные методы сведения таких финансовых потерь к минимуму.

С этой целью в структуре соглашения нужно предусмотреть выполнение расчетов с помощью ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

Сейчас подобные методы уже не в новинку. Так вы сможете быть уверенными в том, что если вы внесли оплату за воду, то подобный платеж пойдет именно в оплату воды, но никак не на сбор средств на новый автомобиль для директора компании.

Цена за услуги

Цены по услугам УК относятся к весьма жестким статьям, в которых такие компании с большой неохотой уступают. Однако есть и компании, которые считают, что в данном вопросе торг не то чтобы не уместен, он просто оскорбителен для них. Подобных кандидатов тут же нужно отсеивать.

Поскольку сейчас кризисный период, желательно все-таки добиться некоторых уступок в вопросах цены. Не нужно также забывать, что, в соответствии с частью 2 статьи 157 Жилищного кодека РФ, за властными органами закреплены такие обязанности, как установление тарифов по услугам: газо-, электро-, тепло-, водоснабжения/водоотведения.

Это значит, что УК не могут повлиять на изменение ценового диапазона, установленного на услуги, и уж тем более заниматься перепродажей коммунальных услуг.

Но что касается цен на жилищные услуги, согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, устанавливают их на общем сборе владельцев. Естественно, речь не идет о выставлении ультиматума, по данным вопросам нужно вести обычный торг.

Активисты дома обязаны разведать обстановку среди потенциальных кандидатов, с целью получения от УК гарантийных писем, подтверждающих их согласие на оформление соглашения по условиям, обозначенным в проекте договора, прилагаемого к письму.

В случае если управляющая компания высказала свою готовность к заключению соглашения на выгодных для жильцов условиях, понятно, что нужно определить как можно больший срок для подписываемого договора. Однако следует знать, что управляющая компания может высказать требования о внесении в соглашение условий, касающихся ежегодно проводимой индексации цен.

Помимо цены, следует обращать внимание и на качество предоставляемого перечня услуг. Именно по этой причине, с договором на длительный период можно и подождать.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zhkx/upravlenie-domom/upravlyayushhaya-kompaniya/upravlyayushhaya-kompaniya-otkazyvaetsya-zaklyuchat-dogovor.html

Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года

Перед изучением Обзора
рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.
Основные положения об управлении многоквартирным домом

В
соответствии с ч.2
ст.

161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным
домом:


непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не
более чем тридцать;


управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом;


управление управляющей организацией.

При управлении
многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо
жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом указанные товарищество или кооператив несут
ответственность за содержание общего имущества в данном доме в
соответствии с требованиями технических регламентов и установленных
Правительством Российской Федерации правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных
услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома,
качество которых должно соответствовать требованиям установленных
Правительством Российской Федерации правил предоставления,
приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и
жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать
услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на
основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды
деятельности.

Читайте также:  Что это - управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома?

Товариществом
собственников жилья согласно ч.1
ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственников
недвижимости, представляющий собой объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим
имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в
ч.2
ст.136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких
многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых
домов, обеспечения владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме либо совместного использования имущества,
находящегося в собственности собственников помещений в нескольких
многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам
нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию,
содержанию, сохранению и приращению такого имущества,
предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в
соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных
многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для
осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей
управления многоквартирными домами либо на совместное использование
имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких
многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых
домов.

Согласно ч.1
ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативом
признается добровольное объединение граждан и в установленных
ЖК РФ, другими федеральными
законами случаях юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления
многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
(далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими
кооперативами. В соответствии с п.1
ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается
основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан
и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных
потребностей, осуществляемое путем объединения его членами
имущественных паевых взносов.

Управляющая компания —
специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность по
управлению многоквартирными домами.

Способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в
любое время на основании его решения. Решение общего собрания о
выборе способа управления является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном доме.

В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, с
участием управляющих организаций — управляющих компания, ТСЖ, ЖК,
ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами.
Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны,
поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорий
споров, которые являются одними из самых распространенных, а
именно:


Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при
смене способа управления или управляющей компании, расторжении
договора управления домом;


Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;


Споры по коммунальным услугам и платежам;


Прочие споры с участием управляющих организаций (истребование
информации, денежных средств с третьих лиц).

В
обзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так и
арбитражных судов.

II.
Выводы судов по вопросам споров с управляющими компаниями

Споры
о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене
способа управления или управляющей компании, расторжении договора
управления домом

1. Требования об
истребовании документов, взыскании денежных средств
удовлетворены.

Изменение способа
управления многоквартирным домом является основанием для
истребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных от
собственников денежных средств, документации на дом, иного
имущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу N
А17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передать
техническую документацию.

Решение суда:

Требование
удовлетворено.

Позиция суда:

законодательно
установлена презумпция наличия у домоуправляющей компании
документов, затребованных истцом, поэтому суд округа признает
необоснованным как неподтвержденный документально аргумент
Общества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверки
состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета,
механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, обслуживающего более одного помещения в
многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома
(крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций
многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном
участке, и других частей общего имущества) на соответствие их
эксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная и
исполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будет
свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилым
домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения
дела не заявлял.

Согласно правовой позиции
ВАС РФ, изложенной в
постановлении от 30.03.2010 N
17074/09, отсутствие или утрата технической или иной
документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого
дома, не может являться основанием для прекращения данной
обязанности. В этом случае техническая документация подлежит
восстановлению за счет обязанного лица.

1.2.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420352993

Прекращение управления домом тсж

« Назад

07.03.2013 21:52

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2011, N 1

 Прекращение управления домом тсж

 Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным.

Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот.

Каковы последствия такой «чехарды», попробуем разобраться в данной статье.

Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.

В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица.

Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.

Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?

ТСЖ — юридическое лицо и способ управления домом

Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.

Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации — ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.

2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон о регистрации).

Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.

Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9).

Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует.

Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.

В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.

  • Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.
  • О необходимости ликвидации ТСЖ
  • Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.

Во-первых, так сказать, «про запас». Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.

Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица — мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.

В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.

На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества.

Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ «для подстраховки» без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.

Основания для ликвидации ТСЖ

С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.

Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений

Источник: http://paritet-gkh.ru/poleznye-stati/article_post/prekraschenie-upravleniya-domom-tszh

Ссылка на основную публикацию