Информация о капитальном ремонте многоквартирных домов: решение о его осуществлении, технические условия (нормативы), отчёт, оформление, письмо, сведения, заявка, инструкция, протокол, а также требуется ли разрешение на его проведение?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

• технический паспорт дома;
• документы на приборы учёта;
• документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния;
• акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации МКД;
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из Росреестра;
• градостроительный план земельного участка;
• документы о действии сервитута или иного обременения;
• проектная документация;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры об использовании общего имущества МКД;
• решения и протоколы общих собраний собственников;
• иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).

Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.

В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков.

Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Фонд ЖКХ намерен контролировать капремонт домов в регионах России

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6998/tehnicheskaya-dokumentaciya-mkd-chto-v-neye-vhodit

Новые требования к протоколам общих собраний МКД в 2019 году

05 марта 2019 года вступил в силу Приказ № 44/пр, принятый 28 января 2019 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой РФ) под названием «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее — Требования/Порядок 44, Приказ 44).

Приказ 44 принят взамен Приказа Минстроя РФ № 937-пр от 25 декабря 2015 года (далее — Приказ 937) с аналогичным названием и отменяет его. Приказ 44 принят в связи с новыми требованиями Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) о порядке оформления и передаче подлинников протоколов общих собраний и решений со всеми приложениями в жилищную инспекцию.

Насколько изменились требования к протоколам общих собраний собственников (ОСС) помещений многоквартирных домов (МКД) и порядку передачи их в орган государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) мы и будет разбираться в данной статье.

Нагляднее будет это сделать в виде таблицы, где будут видны все нововведения, которые приняты в Приказе 44.

№ пунктов

Приказ 937	Приказ 44	Примечания автора
Пункт 2 вводной части Приказа	Контролирует исполнение приказа Министр А.В. Чибис	Контролирует исполнение приказа Министр М.Б. Егоров	Не очень понятно, зачем в нормативно-правовом акте (НПА)  увековечивать свою фамилию, когда и так ясно, что контроль за исполнением его за Министром ЖКХ. А если Министры будут меняться каждые полгода? Приказ переписывать?
Пункт 2 Требований (Приложение № 1 к Приказу 44), далее — Требования.	Протокол ОСС составляется «… не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС»	Протокол ОСС составляется «… не позднее, чем через 10 дней с даты проведения ОСС»	Конкретизирован момент оформления протокола. Хотя в п. 1 ст. 46 ЖК РФ и иных статьях применяются также выражения «… после проведения ОСС», «…со дня принятия решения ОСС».
Пункт 3 Требований Кем оформляется протокол ОСС.	Протокол ОСС ведется и оформляется секретарем ОСС	Протокол ОСС оформляется секретарем ОСС

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/izmeneniya-zakonodatelstva/novye-trebovaniya-k-protokolam-obshchikh-sobraniy-mkd-v-2019-godu/

Решение о проведении капитального ремонта

• Если собственники не принимают решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества дома, как обеспечивается выполнение региональной программы капитального ремонта?
• Согласно части 6 статьи 189 ЖК РФ в случае, если в 3-х месячный срок с момента получения предложений от регионального оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и источников финансирования, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.
• В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счетат (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).
• Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органом местного самоуправления.
• В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течении 1 месяца, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.
• Возможно ли проведение капитального ремонта общего имущества в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли соответствующее решение?
• В соответствии с частью 1 статьи 189 Жилищного кодекса (ЖК РФ) проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
• Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
• Собственники помещений в МКД согласно части 5 статьи 189 ЖК РФ не позднее чем через 3 месяца с момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны определить или утвердить:
• 1) перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту;
• 2) смету расходов на капитальный ремонт;
• 3) сроки проведения капитального ремонта;
• 4) источники финансирования капитального ремонта;
• 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуги и/или выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
• Вместе с тем, в случае, если в указанный 3-х месячный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
• Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).
• Кто осуществляет организацию и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?
• Собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.
• Для собственников помещений, уплачивающих взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, всю работу по организации и проведению капитального ремонта осуществляет региональный оператор (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).
• Следует учитывать, что по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений, которые уплачивают ему взносы, дополнительную ответственность несет непосредственно субъект Российской Федерации.
• Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?
• В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений в таком доме по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации, регионального оператора или по инициативе самих собственников.
• В случае, если решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД не принято в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, такое решение принимается органом местного самоуправления (части 6 и 7 статьи 189 ЖК РФ).
• Как организовать проведение капитальный ремонт при наличии судебного решения об обязании управляющей компании провести такой капитальный ремонт?
• При наличии вступившего в законную силу судебного решения об обязании какого-либо лица провести капитальный ремонт дома собственники помещений в данном доме вправе действовать в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Вместе с тем, в соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 189 Жилищного кодекса собственники в любое время на общем собрании вправе принять решение о проведении капитального ремонта. При этом после проведения капитального ремонта собственники вправе обратиться в суд о взыскании с лица, которое было обязано провести капитальный ремонт, суммы убытков, то есть стоимости оплаченных собственниками работ (услуг) по капитальному ремонту.

Следует отметить, что в соответствии с частью 4 статьи 179 Жилищного кодекса средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

Одновременно собственники имеют право зачесть сумму, потраченную на капитальный ремонт, в счет предстоящих взносов на капитальный ремонт в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ, при условии, что фонд капитального ремонта многоквартирного дома формируется на счете регионального оператора.

В случае принятия собственниками помещений в МКД, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в МКД, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в МКД.

1. К чьим полномочиям относится проведение мониторинга технического состояния многоквартирных домов и каким документом это регламентируется?
2. Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в регионе определяется субъектом Российской Федерации и устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации на основании статьи 167 ЖК РФ.
3. Нужно ли для проведения капитального ремонта в МКД получать разрешение на строительство?

Разрешение на строительство согласно ч. 1 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом.

В соответствии с п. 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства.

При этом под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п.

10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

• Таким образом, для капитального ремонта многоквартирного дома (и/или его отдельных элементов) не требуется получение разрешения на строительство.
• Зачем нужен технический заказчик при проведении капитального ремонта общего имущества в МКД?
• Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика:
• — заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
• — подготавливают задания на выполнение указанных видов работ;
• — предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
• — утверждают проектную документацию;
• — подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

— осуществляют иные функции (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

1. Также к функциям технического заказчика могут быть отнесены:
2. — подготовка земельного участка для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта (ст. 52 ГрК РФ);
3. — передача лицу, осуществляющему строительство, материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство (ст. 52 ГрК РФ);
4. — обеспечение консервации объекта капитального строительства при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев (ст. 52 ГрК РФ);

— направление в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ извещения о начале работ по строительству, реконструкции объекта капитального строительства, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при осуществлении таких работ предусмотрен государственный строительный надзор (ст. 52 ГрК РФ).

Таким образом, у технического заказчика достаточно функций, которые могут оказаться не под силу непрофессионалам (например, собственникам помещений в МКД, ранее не занимавшихся строительством).

Функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, осуществляет региональный оператор (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 4 ст.

182 ЖК РФ законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

• При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определять необходимость заключения договора с техническим заказчиком и лицо, которое выступит в этой роли, должно общее собрание собственников помещений в МКД.
• Кто и как должен утвердить смету на капитальный ремонт в МКД при формировании фонда КР на специальном счете?
• Частью 5 ст. 189 ЖК РФ закреплено, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должна быть в том числе утверждена:
• смета расходов на капитальный ремонт.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете смета расходов на капитальный ремонт утверждается общим собранием собственников помещений в МКД.

Источник: http://fgkh.tatar/reshenie-o-provedenii-kapitalnogo-remonta

Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи

В некоторых случаях управляющим организациям непонятно, что входит в техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую хранению. УО даже пишут жалобы на отсутствие конкретного перечня таковой в законодательстве. На самом деле это преувеличено, так как в законе достаточно понятно написано о составе, порядке хранения и обновлении документации.

Перечень технической документации на многоквартирный дом согласно нормативным актам

Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:

• технический паспорт многоквартирного дома;
• документы на приборы учета многоквартирного дома;
• документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
• акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
• инструкция по эксплуатации многоквартирного дома , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
• документация, содержащая сведения о сфере действия сервитута или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли (если есть сервитут);
• проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
• кадастровый план земельного участка;
• градостроительный план земельного участка;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
• договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
• решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
• прочая документация.

Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:

• план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 — 1:2000);
• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
• акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
• акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
• схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
• паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
• паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
• исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
• акты технических осмотров;
• журналы заявок жителей;
• протоколы измерения сопротивления электросетей;
• протоколы измерения вентиляции.

Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома.

Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении).

Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.

Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.

Как восстановить документы, которых нет. Техническая и другая документация на МКД

Светлана Дубровина,юрист УО ООО «Люкс Сервис»

В этом году ужесточили порядок передачи документов на МКД: у сторон есть три дня, чтобы составить акт и передать все необходимое, иначе грозит штраф.

Из этой статьи вы узнаете, как поступить, если у вас требуют документы, которых не было. Или что предпринять, чтобы получить документы, которые не передала вам предыдущая организация, управлявшая МКД.

Мы расскажем, куда обращаться, чтобы восстановить документы, которые не спешит передавать предыдущий управляющий.

Полный текст статьи читайте в журнале «Управление МКД».

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим домом. Необходимость в нем появляется в случае прокладки коммуникаций или каких-либо инженерных сетей, дорог, проходящих через собственный участок, которыми будут пользоваться другие собственники.

Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов, построенных после данного события.

Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.

Важно!

Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.

• Как зарегистрировать гражданина по месту жительства

Технический паспорт как основной документ на МКД

Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.

Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:

• для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
• планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
• планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
• получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
• расчета показателей энергетической эффективности;
• расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
• ведения лицевого счета многоквартирного дома.

Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:

• Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
• Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
• Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
• Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
• Строительные нормы и правила 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.

«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом

Наиболее непонятным в перечне технической документации

Источник: https://www.gkh.ru/article/102313-tehnicheskaya-dokumentatsiya-na-mnogokvartirnyy-dom

Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Капитальный ремонт » Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме

Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – совокупность работ, направленных на устранение неполадок, повреждений конструкций здания, замену и ремонт элементов, изношенных конструкций общего имущества в многоквартирном доме.

Работы в рамках капитального ремонта предусмотрены законом, проводятся, согласно нормам и четко проработанному плану.

Проведение капитального ремонта общего имущества требует разработки программы работ, получения финансирования, составления протокола, который свидетельствует о необходимости ремонтных работ.

Главное основание для осуществления ремонтных работ — решение о проведении капитального ремонта собранием жильцов, владельцев квартир в многоквартирном доме. Исключение составляют случаи, когда решение собранием жильцов не принято – в такой ситуации решение о необходимости проведения ремонта может принять уполномоченный орган местного самоуправления.

Решение о необходимости ремонта в здании, согласно положениям Жилищного кодекса, может быть принято в любое время.

Инициатором может выступить лицо, которое осуществляет управление домом или отвечает за предоставление определенных услуг по содержанию дома.

Проведение капитального ремонта общего имущества осуществляется, в зависимости от принятого жильцами решения. Следствием данного решения является формирование специального счета, который будет формировать средства для проведения ремонтных работ. 

Организация капитального ремонта

Решение об осуществлении капитальных ремонтных работ в здании принимается собранием жильцов многоквартирного дома – это главный орган управления домом. Решение о необходимости проведения ремонтных работ может быть также принято уполномоченным органом местного самоуправления. Решение принимается путем составления протокола.

Не менее чем за полгода до момента, когда будет проведен ремонт, необходимо решить проблемы, относительно открытия счета, способа формирования фонда на проведение ремонтных работ, определение объема работ и компании, которая должна будет выполнить ремонтно-строительные услуги. Комплекс работ может быть направлен на устранение неполадок с фасадом, крышей, фундаментом, подвальными помещениями, инженерными коммуникациями.

Этапы проведения капитального ремонта в здании:

• требуется уточнить период, когда должны быть осуществлены ремонтные работы. Данные о периоде можно получить из программы капитального ремонта, которая находится в общем доступе. Программа разрабатывается на длительный срок, но предусматривает краткосрочный план – на период 1- 3 лет.
• Принятие решения собранием жильцов.
• Выбор организации, которая будет выполнять работы. С данной организацией необходимо заключить договор. В документ вносится информация про все услуги и их стоимость.
• Акт приемки работ, контрольные операции.
• Оплата работ.
• Уведомление уполномоченных органов о проведенных работах.

Роль общего собрания

Общее собрание жильцов многоквартирного дома, согласно нормам Жилищного кодекса, – главный орган, принимающий решения относительно работ, которые необходимо проводить в сфере обслуживания дома. Проведение капитального ремонта общего имущества также осуществляется по инициации и решению общего собрания.

Источник: https://advokat-malov.ru/kapitalnyj-remont/reshenie-o-provedenii-kapremonta-v-mkd.html

Гост р 56193-2014 услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. общие требования, гост р от 27 октября 2014 года №56193-2014

ГОСТ Р 56193-2014

ОКС 03.080.30

Дата введения 2015-07-01

1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» при участии ОАО «Академия коммунального хозяйства им.К.Д.Памфилова» (АКХ), Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Тамбовский государственный технический университет»

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 «Услуги в области ЖКХ и управления многоквартирными домами»

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 октября 2014 г. N 1445-ст

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕПравила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты».

В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске информационного указателя «Национальные стандарты».

Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (gost.ru)

Применение настоящего стандарта, наряду с другими стандартами из данной серии, позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования, установленные в Жилищном кодексе [1], технических регламентах и санитарно-эпидемиологических правилах.При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения услуг и работ, связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов.

1 Область применения

Требования настоящего стандарта распространяются на работы, выполняемые при предоставлении услуг капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее — имущество).

Стандарт предназначен для применения лицами, заключившими договор и выполняющими функции технического заказчика, в том числе подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения определенных работ капитального ремонта имущества, а также собственниками, выступающими в роли заказчика услуг.

2 Нормативные ссылки

Источник: http://docs.cntd.ru/document/1200114296

Вся информация о капитальном ремонте многоквартирных домов: требуется ли разрешение на его проведение?

Ремонт помогает продлить существование здания в безопасном для жизни и работы виде. Он делится на:

Капитальный ремонт подразумевает под собой комплекс мер, которые нацелены на восстановление изначального состояния объекта.

Технические условия проведения таких работ

Под ТУКР (технические условия) подразумевается документ, основанный на ГОСТе Р 56193-2014, вмещающий в себя требования к установлению дефектов здания или сооружения, методы ремонта с целью их устранения, показатели, их дефиниции и прочие нормативы, которым должен соответствовать объект после произведенного капитального ремонта. Типовые условия разрабатываются в НИИ или специализированных государственных центрах.

Действующий документ для ремонта дорабатывается инженерами на предприятии, которые учитывают особенности конкретного строения.

Важно! Данный документ также должен содержать требования к состоянию объекта как в процессе ремонта, так и по его окончании.

Какие документы понадобятся для оформления этой процедуры?

Основным документом, без которого невозможно положительное решение по осуществлению капремонта жилого помещения — это особый проект. Он основывается на:

1. заключении обследования здания комиссией для оформления акта о проведении осмотра;
2. сметной документации;
3. техническом и экономическом подтверждении необходимости проведения работ.

• Документ включает в себя возможный спектр услуг, в которых нуждается заказчик и которые может предоставить исполнитель.
• Составляют оговоренный проект специалисты в области инженерии.
• В итоге, в подготовленный ими контрольный пакет документов должны входить:

• полученное официальное разрешение на проведение работ;
• планировка здания (чертежи, схемы);
• задание от структур, которые несут ответственность за инженерную инфраструктуру;
• акт о техническом состоянии здания;
• документы, подтверждающие инвентаризацию;
• опись работ, которые планируется проводить. Обычно составляет поквартирно.

Данный перечень не является исчерпывающим. Во многих отдельных случаях требуются дополнительные разрешения от различных коммунальных служб.

Справка! Приведенный список документов необходимо утвердить во всех инстанциях (пожарная служба, газовая служба и т.п.).

К какой информации по капремонту имеют доступ собственники жилья?

Исходя из запроса, составленного собственником жилплощади или управляющей организацией, Региональный оператор обязан предоставить полную информацию о капремонте как по отдельной квартире/помещению, так и по объекту целиком. Следует указывать в тексте запроса, по какому объему площади интересует информация.

Какие документы нужно предоставить по окончании работ?

Как только ремонтные работы были завершены, исполнитель обязан предоставить следующий портфель документов:

1. сметную документацию;
2. журнал работ;
3. акты, в которых зафиксированы промежуточные осмотры или прием промежуточных работ.

Все документы должны быть подписаны и заверены обеими сторонами в один и тот же день.

Кто составляет:

• заявку. Составляется собственником жилья либо в свободной, либо в установленной форме. Ее, вместе с остальными необходимыми документами, ему необходимо отнести в управляющую компанию.
• Письмо. Письмо также составляют собственники жилья. В нем детально указываются имеющиеся проблемы, которые подтверждают необходимость именно капитального ремонта, а не реконструкции, для организации, которая, в дальнейшем, будет осуществлять финансирование проекта. Обращаться с письмом следует в ТСЖ или ЖЭУ, либо же в другую коммунальную организацию, за которой закреплен жилой дом.
• Разрешение. Составляет управляющая организация, разрешающая проведение работ исходя из оценки специалистов-инженеров.
• Инструкцию. Она должна составляться на основании сметной документации комитетом по гражданскому строительству. В ней указываются все строительные нормы, состав, ответственные за разработку, а также согласование проектной документации.
• Протокол. Составляется протоколистом, заверяется подписями председателя собрания по вопросу капитального ремонта, секретаря собрания и членами счетной комиссии.
  Важно! Протокол должен быть составлен в двух экземплярах.
• Отчет. Должен быть составлен и подписан руководителем генеральной исполнительной организации.

Какие документы не всегда требуются:

1. разрешение от службы по защите памятников.
2. Разрешение на перекрытие транспортного движения.

2.1. Подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство

1. Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

1. – подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;
2. – получение разрешения на строительство и только после этого
3. – осуществление реконструкции или капитального ремонта.
4. Как уже отмечалось, в отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительства), без получения архитектурно-планировочного задания, подготовки архитектурного проекта, проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство, конкретные случаи которых будут рассмотрены ниже.

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. При этом не требуется подготовка проектной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В данном случае подготовка проектной документации может осуществляться по усмотрению застройщика. Таким образом, при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства подготовка проектной документации необходима практически во всех случаях (за исключением вышеуказанного), а при проведении капитального ремонта – только если затрагиваются характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Согласно ст.

758 ГК РФ, договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ представляет собой документ, по которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Из данного договора вытекает обязанность заказчика передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, а подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика (ст. 759 ГК РФ).

Таким образом, неотъемлемой часть договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Архитектурно-планировочное задание входит в состав документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство, и служит целям осуществления органами исполнительной власти управленческих функций по регулированию и контролю инвестиционной строительной деятельности и землепользования на подведомственных территориях и повышения качества архитектурно-планировочных решений в проектировании и строительстве (Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов, утвержденные Постановлением Госстроя России от 01.04.1998 N 18-28, далее – Рекомендации N 18-28). Такое задание выдается органом архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (застройщика) на объекты, требующие разрешения на строительство. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются:

• – заявка заказчика (застройщика);
• – решение органа исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления о проектировании объекта;
• – обоснования инвестиций в строительство объекта;
• – необходимый комплект исходно-разрешительной документации, включая документы, удостоверяющие право собственности (аренды, пользования) заказчика на земельный участок.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать требования, вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности, соответствующие правовым нормам российского законодательства, нормативной правовой базе субъекта РФ и местного самоуправления, а также положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к строящемуся объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации”), Рекомендации N 18-28).

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Однако такой отказ может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в судебном порядке (ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ, Рекомендации N 18-28).

На основании и в соответствии с архитектурно-планировочным заданием разрабатывается архитектурный проект.

Одним из этапов подготовки проектной документации являются инженерные изыскания, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ без их проведения подготовка и реализация проектной документации не допускается.

Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (п. 15 ст. 1 ГрК РФ).

Для реализации вышеперечисленных целей проводятся инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические изыскания, а также геотехнические исследования, обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций, поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения, локальный мониторинг компонентов окружающей среды, разведка грунтовых строительных материалов, локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод (Перечень видов инженерных изысканий утвержден Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 “Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства”).

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.

Источник: https://pozakonu.site/nedvizhimost/vsya-informatsiya-o-kapitalnom-remonte-mnogokvartirnyh-domov-trebuetsya-li-razreshenie-na-ego-provedenie.html