Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и объекта недвижимости, в чем разница с кадастровой?

С 1 января 2015 г. вступают в действие изменения относительно налога на имущество граждан России. Он будет калькулироваться исходя из кадастровой стоимости объекта. Сейчас для этих целей используется инвентаризационная оценка. Ее осуществляет БТИ. Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Сколько денег придется платить гражданам России?

Оценка недвижимости: инвентаризационная, кадастровая стоимость

Изменения

Рост платежей в первую очередь почувствуют владельцы старых квартир. Из-за инфляции себестоимость такого жилья близка к нулю. Поэтому их хозяева предыдущие годы вносили символические суммы в виде налога.

Владельцам новых квартир изменения в законодательстве проблем не создадут. У них уже сейчас используется кадастровая оценка налога на недвижимость. Инвентаризационная стоимость жилья в новостройке близка к рыночной.

Расчет

Согласно НК, при калькуляции суммы налога из полученной цифры вычитается стоимость 20 кв. м общей площади объекта. Для коммунальной квартиры этот показатель составляет 10 кв.

м, а в частном доме – 50 кв. м. При этом не важно, сколькими строениями владеет человек. На один объект полагается один вычет.

Если в квартире проживают два человека, то он могут разделить «бесплатные» метры пополам.

Алгоритм расчета суммы налога:

1. Узнай кадастровую стоимость своей недвижимости (квартиры, дачи, дома, гаража и т. д.) на сайте Росреестра. На главной странице веб-ресурса есть раздел «Электронные услуги». В нем нужно выбрать пункт «Справочная информация по объекту недвижимости», ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер. В первом случае в верхней строке нужно указать вариант поиска «ГКН».
2. Узнать стоимость 1 кв. м, разделив полученную сумму на площадь квартиры.
3. Уменьшить площадь на размер «бесплатных» квадратов. Это будет «налоговая база».
4. Умножить результат на ставку налога 0,1 %.

Примеры расчета

Площадь двухкомнатной квартиры – 60 кв. м. Инвентаризационная стоимость объекта – полтора млн руб. По старой схеме налог рассчитывался таким образом: 1,5 х 0,75 % = 11 250 руб. (Н2). По новой схеме расчет будет осуществляться следующим образом:

• 9,54 млн руб. — кадастровая стоимость;
• 159 тыс. руб. — стоимость одного кв. м;
• 159 х 20 = 3,18 млн руб. — вычет за «бесплатные» метры;
• 9,54 — 3,18 = 6,36 млн руб. — налоговая база;
• 6,36 х 0,1 % = 6360 руб. — сумма налога по ставке 0,1% (Н1).

Налог считаем по формуле:

• Н = (Н1 — Н2) х К + Н2, где К = 0,2 в первом налоговом периоде (20 % от общей суммы налога).
• Итого: Н= (6,36 — 11,25) х 0,2 +11,25 = 10,3 руб.

Получается, что сумма налога, которую нужно будет заплатить в 2015 году, ниже текущей. Но это только в первый год. Затем коэффициент будет повышаться. А сумма – снижаться. Но после пересмотра стоимости сумма налога вырастет. Первая и последняя переоценка происходила в 2012 году. Следующая будет не позднее 2017 года.

Кадастровая стоимость: оценить по справедливости

По новому алгоритму на цену объекта недвижимости будет оказывать влияние гораздо больше факторов. Раньше учитывался только износ. Теперь этот список расширился:

• местоположение;
• площадь объекта;
• использованный материал в постройке;
• год возведения здания;
• близость к водным объектам;
• расстояние до ближайшего центра субъекта РФ;
• рыночные цены на объект недвижимости;
• расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции;
• другие важные ценообразующие факторы в регионе.

Сколько придется платить

Квитанции с новыми цифрами налога граждане России будут получать в 2016-м с данными за 2015 год. Чтобы не повергнуть людей в шок сразу, повышение решили осуществлять постепенно. В 2016 году россияне будут платить только одну пятую от новой суммы. Ежегодно к ней будет добавляться 20 %. С 2020 года налог придется платить в полном объеме.

Льгота остается

Обоснованность нововведений

Налог на имущество должен гарантировать постоянные поступления (так как не зависит от конъюнктуры) и пополнять федеративные бюджеты (это особенно актуально для дотационной России). В 2013 году за его счет госбюджет пополнился на 22,3 млрд рублей. Это очень маленькая сумма.

Что касается принципа справедливости исчислений, то здесь ситуация еще более интересная. Инвентаризационная оценка, которая использовалась при расчете налоговой базы ранее, в разы ниже настоящей. С этой точки зрения, квартиры в центре столицы с рыночной стоимостью в 50-10 млн руб. оцениваются в 1 млн руб. Их владельцы платят налог в диапазоне 200 — 7,5 тыс. руб. соответственно.

А хозяевам жилья в новостройке на окраине Москвы приходится ежегодно уплачивать в бюджет более 8 тыс. рублей, так как, по данным БТИ, цена квартиры превышает 1 млн руб. Видите, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой? Нововведения затронут в первую очередь владельцев старых квартир в центре Москвы. Кадастровая оценка таких объектов может в 10 раз превышать инвестиционную.

Еще 2 млн москвичей попадают под категорию льготников.

Вывод

С 2016 года россиянам придется платить налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объекта. На данный момент используется инвентаризационная. Новая оценка учитывает большее количество факторов: от местонахождения и уровня комфорта до расстояния от объекта до транспортной развилки.

При этом результаты оценки квартир в одном подъезде будут отличаться, так как планировка и этажность у них разная. Вот чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Как эти изменения отразятся на сумме уплачиваемого налога? По-разному. Владельцам квартир в новостройках можно не беспокоиться.

Их сумма расходов практически не изменится. А вот хозяевам жилья в центре столицы и в престижных районах других городов стоит подготовиться к значительному повышению суммы налога. Расходы могут увеличиться до 10 раз. Аналогичные суммы налога сейчас платят владельцы дорогих транспортных средств.

Льготные категории граждан могут выбрать только один объект для вычета. У остальных граждан сумма расходов может вырасти в три раза.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-inventarizacionnoj.html

Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой

Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года.

Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью — об этом пойдет речь в настоящей статье.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).

Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.

Попробуем понять детальей, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., на основании ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.

По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость — это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.

Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г.

разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла.

В методологию определения КС заложены:

• массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
• анализ информации о рынке и о ценах;
• выбор оценочной модели;
• расчет КС.

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте. Выписка предоставляется по запросу любого лица при прямом обращении, либо использовании:

• ИТС (интернета, портала госуслуги, межведомственных электронных систем);
• информационной системы ЕГРН;
• других тех. средств связи.

Выписка имеет силу юридического документа.

В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.

Кадастровая выписка о земельном участке может содержать следующие данные:

• местоположение ЗУ;
• площадь;
• категорию земли;
• ВРИ;
• кадастровую цену;
• наименование территориального органа, где участок находится на учете;
• фамилию кадастрового инженера.

Пересмотр кадастровой стоимости

На основании ФЗ № 135, а также ст. 24. 18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ.

Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.

Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:

• если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
• на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.

Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о КС;
• копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
• документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
• отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.

Виды ИС

ИС бывает:

• первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
• плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
• внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.

Кто определяет ИС

Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене.

Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г.

Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.

Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.

Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.

Справка об ИС может понадобиться, например:

• при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
• при наследовании неприватизированного жилья;
• разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).

Применение КС и ИС в налогообложении

Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.

Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ — налога, который обязаны платить все собственники имущества.

Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС — от его стоимости:

• для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.1%;
• если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1% — при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3% — при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).

Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.

Какая цена указывается в договоре

В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70% от кадастровой цены — меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).

Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.

• Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
• Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
• ИС также, как и КС, может быть оспорена.

Заключение

Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:

• Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
• Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
• Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
• В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
• При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
• Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 — 10 раз.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/kadastrovaa-i-inventarizacionnaa-stoimost.html

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Относительно недавно по отношению к недвижимому имуществу стали применяться иные методы его оценки. Смысл этих расчётов — как можно максимально приравнять стоимость объекта к рыночной цене.

Принятие такого решения стало основанием для увеличения ставки налогообложения на недвижимость.

Каким же образом все это производиться и в чем отличие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кратко об инвентаризационной стоимости

На основании сделанных расчётов работников БТИ производится оценка недвижимости. Она складывается из первоначальности стоимости, затраченной на построение, перемноженное на коэффициент износа за определённый период времени. Инвентаризация проводился следующим образом:

1. Специалисты бюро технической инвентаризации выезжали на непосредственное местонахождения объекта и проверяли, в каком состоянии на данный момент находятся отдельные конструктивные элементы здания, в том числе их отделка и материал, из которого они изготовлены.
2. Эти данные в дальнейшем подлежали сверке с первоначальными данными.

Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.

При необходимости знать, какова же инвентаризационная стоимость, стоит только заглянуть в техпаспотр на недвижимость.

Кратко о стоимости кадастра

Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт  кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.

Для земельных участков применяется понятие нормативной стоимости, использующееся в тех случаях, когда стоимость по кадастру невозможно определить. Но имеются и такие обстоятельства, при которых применяется исключительно нормативная стоимость, например, при оформлении кредита на приобретение участка земли, в том числе, находящегося в собственности государства.

Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости — не более 75 процентов.

Проведение кадастрового расчёта

Чтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится  тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.

Действия, необходимые для определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости:

1. Органы власти данного региона принимают соответствующее решение о проведении оценки недвижимости. Раз в 5 лет это должно обязательно проводиться.
2. Из Росреестра выдаются данные о недвижимости, подлежащей оценке на основании данных их Госкадастра.
3. Объявляется тендер на привлечение фирмы, обладающей правом заниматься этой деятельностью, и той, у которой расценки по проведению работ будут невысокие.
4. На основании нормативного законодательства, в том числе указанных в нём коэффициентов, оценщик полностью осуществляет оценочную процедуру.
5. Проводятся заключительные работы по экспертизе ранее проведённых оценок саморегулирующейся организацией.
6. Данные об определении кадастровой стоимости недвижимости подлежат утверждению у местных властей региона и опубликовываются в средствах массовой информации, далее заносятся в систематизированный кадастровый учёт.

Кто имеет право оценивать имущество

Для того чтобы произвести оценку недвижимого имущества, привлекаются специализированные организации, имеющие право заниматься этой деятельностью и обладающие соответствующей лицензией на проведение этих работ.

Есть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.

Условием получения государственных средств за выполнение данной работы является наличие положительной экспертизы о проведённой работе и при утверждении её результатов.

Как производится расчёт стоимости объекта

Для определения кадастровой стоимости оценочными организациями применяются многие нормативные документы и методические рекомендации. Тем не менее, сразу принимается во внимание, как отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимости.

При определении стоимости кадастра не надо применять сложный подход и, к примеру, полностью производить обмер жилой площади. Все зависит от категории объекта и его расположения в населённом пункте.

В некоторых случаях даже учитывается количество метров до остановки или благоустройство на вблизи расположенной территории.

Процесс определения коэффициента следующий:

• берётся стоимость за квадратный метр площади;
• производиться подсчёт, насколько цифра, определённая за квадрат, выше стоимости, полученной в результате инвентаризации объекта;
• результат, полученный при делении, уменьшается на 10 % — это и будет коэффициентом.

При возникновении спорных вопросов при определении стоимости объектов недвижимости необходимо обратиться в компетентные организации за разъяснениями.

Начисление налога на имущество

На основании того факта, что разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями определяются разными способами, разнится и начисление налогообложения.  При прежних налоговых ставках многие владельцы не имели бы возможности выплачивать налоги на имущество. Органами государственной власти принято решение компенсировать сумму подоходного налога таким образом.

К примеру, если в техпаспотре стоимость квартиры указана в 300 тысяч рублей, а при переоценке она составила 800 тысяч рублей, то сумма подоходного налога будет снижена за счёт проведения процедуры его снижения органами местного самоуправления.

Стоимость кадастровая и инвентаризационная различны между собой принципами налогообложения. Налог, начисленный по техническому паспорту, невелик и ранее никто не замечал этого.

В настоящее время все наоборот и некоторые владельцы земельных участков и квартир стали получать уведомления об уплате в несколько раз большей суммы налога.

Хотя есть и некоторые нюансы, не требующие выплаты таких денежных сумм налогов, например, для жилого помещения в многоквартирном доме 20 м2 площади, для частного дома 50 м2.

Максимальный размер ставки по налогу составляет не более 0,1% , при условии, что недвижимость стоит не больше трёхсот миллионов рублей.

Где можно узнать стоимость объекта недвижимости

С начала 2015 года на сайте Росреестра имеется сервис, в котором можно узнать, каким образом отличается стоимость по кадастру от полученной в результате инвентаризации объекта. Как говорилось выше, в техническом паспорте указана стоимость инвентаризационная, а кадастровую можно узнать, воспользовавшись услугами обратной связи на том же сайте.

В некоторых регионах ещё не введена кадастровая оценка недвижимости, поэтому начисление налога производится по инвентаризационной стоимости. Но в некоторых регионах уже сделан перерасчёт подоходного налога, и владельцы недвижимого имущества вновь получили уведомления об уплате налога.

Суть вопроса проста и заключается в том, что когда будет известна стоимость по кадастру, то прежняя цена будет высокая и размер налога соответственно будет велик, а при расчёте и введении нового коэффициента в бюджет будет поступать дополнительный доход.

Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости

Для формирования налога используется и стоимость из технического паспорта объекта, и кадастровая.

Инвентаризационную оценочную стоимость невозможно оспорить, потому что она произведена на основании действующих нормативов, стандартных требований и строительных норм.

А при возникновении вопросов при кадастровой оценке объекта можно оспорить решение представителей оценочной фирмы, обладая некоторыми знаниями. Для этого нужно выполнить следующие действия:

1. Обратиться в комиссию при Росреестре, предварительно сформировав пакет документов.
2. Написать заявление с обращением о пересчёте начисленной стоимости.
3. При отрицательном заключении или обоснованном отказе от такого расчёта у владельца имущества имеется возможность обратиться в судебную инстанцию. Но при отсутствии заключения из органа Росреестра арбитраж не станет брать это дело на рассмотрение, поэтому документ, составленный не в пользу налогоплательщика, необходимо будет приложить. При проведении судебного разбирательства потребуется привлечение независимого оценщика и эксперта для выдачи заключения. Но имеется вероятность того, что сумма, затраченная на работу этих фирм, превысит сумму налогообложения.

Если у суда будут основания принять все факты в пользу владельца недвижимости, то необходимостью станет новое внесение в базу данных Росреестра о стоимости объекта.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/inventarizatsionnoy-stoimosti.html

Разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью

Когда размер налога увеличивается, граждане начинают интересоваться причинами такого увеличения. Так, база для имущественного налога стала складываться из кадастровой стоимости вместо инвентаризационной — что это значит, каковы последствия и сколько придется платить?

Что такое инвентаризационная стоимость?

Основная категория, в которой используется метод инвентаризационной оценки, это расчет налога на имущество.

Таким путем выводится база обложения по домам, квартирам, комнатам, гаражам, машино-местам и другим видам недвижимости, кроме земли, для которой существует отдельный налог — земельный.

БТИ или ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) оценивают перечисленные объекты исходя из себестоимости материалов, составляющих их, с учетом их старения.

Схема расчета разработана в 60-ые годы прошлого века и заметно устарела, т. к. не учитывает современные факторы и методы оценки.

Стоимостной размер по результатам инвентаризации указывается в техническом паспорте объекта и в инвентаризационной справке.

Такая схема наиболее выгодна для собственников старых объектов — их износ и устаревшие материалы сводят базу обложения к минимальной. Инвентаризационная стоимость меньше рыночных цен примерно в 10 раз.

С 2015 года все объекты имущественного налога переводятся на оценку по кадастровой стоимости, а инвентаризационная постепенно выводится из налогового законодательства и практики.

В чем разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью?

Что такое кадастровая стоимость?

В эту величину включаются различные дополнительные факторы — число этажей, удобство, местность, категория объекта, период эксплуатации и другие параметры.

Кадастровая цена почти тождественна рыночной и, разумеется, увеличивает базу обложения и сам налог. Она ниже рыночных цен примерно в 2 раза.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации земельные участки оцениваются для целей земельного налога по кадастровой стоимости, а объекты налога на имущество физических лиц — по инвентаризационной, если в регионе не принят закон, устанавливающий кадастровую оценку.

Главные отличия кадастровой стоимости от прочих:

• рыночная применяется для заключения экономических сделок, а кадастровая — в целях налогообложения;
• порядок оценки методом кадастра разработан Росреестром и совершенно не совпадает со схемой оценки по рыночным ценам, где действует экономический закон соглашения между спросом и предложением;
• оценить недвижимость по технологии кадастра вправе только специалисты Росреестра;
• информация о кадастровой цене дома или гаража является доступной — достаточно воспользоваться услугой Росреестра по предоставлению электронных сведений из ЕГРН, стоимость которой 50 рублей, тогда как инвентаризационная и рыночная сообщаются собственникам или его представителям, сторонам договора продажи, дарения, мены.

Оценка по кадастру используется для формирования данных ЕГРН и нового метода исчисления имущественного налога. Для экономических операций с объектами она не применяется.

Для чего ввели кадастровую стоимость в налог на имущество?

Фискальная причина — поскольку новая форма оценки выше инвентаризационной как минимум в 5 раз, повышается и налоговая база, и общие поступления в местные бюджеты, хотя налог на имущество физических лиц не относится к бюджетообразующим, но определенную долю в муниципальной казне занимает.

Реформа по недвижимости — вот уже на протяжении нескольких лет принимаются меры по объединению всех объектов в общую и целостную систему для унификации имущественных платежей.

Цель — привести стоимости всех недвижимых объектов к одной и вести учет по единым параметрам. Так, с 2017 года действует ЕГРН — крупнейший реестр о правах владения и кадастровых параметрах объектов.

Справедливый налог — объединяющая причина и основа всех изменений, принятие одного налога на имущество, т. н. налога на роскошь.

Народное название связано с тем, что планируется дифференцированная шкала ставок в зависимости от кадастровой величины имущества, а оценка будет учитывать уровень «элитности» объектов.

Результат — справедливое обложение различных слоев населения и перевод большей части бремени на владельцев «роскошной» недвижимости.

С 2017 года действует третий этап большой «недвижимой» реформы — все еще действуют понижающие коэффициенты при расчете базы обложения, чтобы внедрить новую систему и новые размеры налога постепенно. Планируется начислять платеж по стопроцентной кадастровой стоимости с 2019 года, когда придет время воплощать пятый этап реформы.

Если не согласен с расчетом

Правовое поле позволяет гражданам обжаловать решения органов власти. Если расчет налоговыми инспекциями кажется собственнику необоснованным, завышенным, несправедливым, он вправе оспорить его.

Подозрения вызывают случаи, когда:

• новая стоимость даже выше рыночной;
• она установлена одновременно с рыночной.

Обжалование производится в комиссию территориального органа Росреестра либо в судебном порядке.

Физические лица сами выбирают, в каком органе оспорить проведенную оценку. Фирмы обязаны сначала обратиться в комиссию, а затем, в случае неудовлетворительного решения, вправе подавать иск в суд.

К иску желательно приложить:

• мнение эксперта о видах стоимости объектов;
• паспорт объекта;
• документы с вызывающим сомнение расчетом;
• подтверждающие владение документы.

Для судебного рассмотрения также прикладывает квитанция об оплате государственной пошлины. А фирмы обязаны представить документы, доказывающие раннее обращение в комиссию.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. В первые 7 дней после его приема она направляет сведения с датой для рассмотрения жалобы в муниципалитет территории и собственнику объекта.

• После рассмотрения материалов на заседании комиссия в течение 5 дней отправляет собственнику ответ.
• Вопрос находится в подсудности верховных судов субъектов России.
• Претензии предъявляются Росреестру и организации, осуществившей кадастровую оценку.
• Иск можно подать в течение 5 лет после внесения стоимостных данных в ЕГРН.
• Рассмотрение искового дела обычно длится 2 месяца, в исключительных случаях — 3 месяца.
• Если собственник недоволен решением и суда, то может подать апелляцию в вышестоящую инстанцию в течение месяца после вынесения постановления.

Владельцам домов и квартир, гаражей и построек нужно готовиться к предстоящим изменениям, связанным с вытеснением инвентаризационной стоимости кадастровой. Утешением являются минимумы площади, не облагаемые при расчетах, а также льготы для отдельных категорий граждан.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kadastrovaya-i-inventarizatsionnaya-stoimost-chem-razlichayutsya-i-kakaya-luchshe-dlya-sobstvennikov/

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры, чем отличается от кадастровой и рыночной?

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры, почему в «паспорте» указывается заниженная стоимость, как производится расчет, и чем эта цифра отличается от рыночных показателей? На все перечисленные вопросы Вы сможете получить ответ в данной публикации.

Расшифровка термина

Инвентаризационная стоимость квартиры — это величина, полученная в результате оценки объекта недвижимости работниками «Бюро технической инвентаризации».

В процессе расчетов используется способ, который учитывает следующие показатели:

• Общую площадь помещения;
• Сколько лет зданию, где расположена квартира;
• Качество технических и коммунальных систем (канализация, отопление, водопровод и т.д.).

Это лишь малая часть факторов, которые оказывают влияние на стоимость, которая обязательно должна быть указана в «паспорте».

Вплоть до 2015 года величина налогов, оплачиваемых владельцами недвижимости, высчитывалась на основании инвентарной оценки, которая давала заниженный результат относительно реальной рыночной ситуации.

Но позже, для получения дополнительных средств в бюджет, базой налогообложения начали считать кадастровую стоимость. Получить информацию можно, обратившись в Росреестр (лично или на официальном сайте).

Зачем нужна?

Что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости мы разобрались. Из всего вышесказанного следует, что данное понятие немного устарело. Так для чего же его используют? Вот перечень таких ситуаций:

• Если жилье не было внесено в Госреестр после проведения оценки, то для % налога высчитывается на основании инвентарной цены с учетом дополнительных коэффициентов;
• Когда необходимо оформить наследство на основании дарственной;
• В процессе приватизации жилого объекта.

Стоит отметить, что актуальность данного метода с каждым годом снижается. Но есть в нём один неоспоримый «плюс»: когда вы обращаетесь к нотариусу, предоставив ему все оценочные документы, то он по закону должен начислять пошлину согласно минимальной сумме.

Где узнать это значение?

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это такое? Как было сказано ранее, она формируется после оценки специалистами БТИ. Соответственно, чтобы узнать величину, необходимо подать запрос в «Бюро» и получить соответствующую справку.

Можно самостоятельно произвести нужные подстветы, воспользовавшись калькулятором. Но для проведения официальных операций, потребуется документальное подтверждение. Увы, Ваших слов будет недостаточно при судебных разбирательствах, оформлении права наследования и т.д.

Достаточно лично явиться в БТИ, взяв с собой удостоверение личности и все документы, подтверждающие права собственности на квартиру. После заполнения заявления с указанием контактных данных, Вы получите ответ в 14-дневный срок.

Как вариант, можно зайти на сайт «Бюро» Вашего города и заказать справку онлайн.

В первую очередь, используются различные механизмы оценки, что сказывается на итоговой сумме. Всё потому, что в учет берутся разные показатели. Сейчас разберемся подробнее со всеми отличиями?

Кадастровая

Это относительно новый метод оценки, который помимо площади и возраста сооружения учитывает:

• В каком районе расположено жилье (насколько он престижен);
• Есть ли парковка для жильцов, дополнительный обслуживающий персонал (консьерж, охранник);
• Реальную цену земельного участка, на котором возведен многоквартирный дом.

Вполне очевидно, что новостройки располагаются в более выгодных местах, в комплексе с детскими садами, лечебными заведениями, школами и прочими элементами инфраструктуры, которые делают жизнь более комфортной. Как результат, стоимость будет увеличиваться под воздействием таких факторов.

Но, с другой стороны, специалисты из оценочных компаний не могут досконально обследовать конкретные квартиры на предмет наличия ремонта. Или же дом внутри будет в плачевном состоянии.

Это фактически не скажется на кадастровой цене. В будущем методика будет совершенствоваться, чтобы полностью отказаться от инвентаризационной стоимости.

Но пока оба способа имеют право на жизнь, и применяются при расчете налога на недвижимость.

Рыночная

Чем отличаются инвентаризационная стоимость квартиры и кадастровая стоимость мы выяснили. Но есть у этой медали еще одна сторона.

В процессе покупки/продажи чаще всего во внимание берется именно рыночная цена, которая отражает привлекательность жилья. Она учитывает следующие показатели:

• Планировку, удобство расположения комнат;
• Этаж, на котором располагается квартира;
• Наличие поблизости станции метро, остановок общественного транспорта, стоянок, школ и детских садов.

Зачастую, результаты кадастровой и рыночной оценки почти совпадают. Но не всегда так бывает.

Более реальная цена должна учитывать внутреннее состояние квартиры: качество санузла, труб, наличие приборов учета, ремонт (есть ли пластиковые окна, утеплены ли стены, застеклена ли балконная рама и т.д.).

То есть, рыночная сумма более важна не для государства (в качестве базы налогообложения), а при оформлении сделок между продавцом и покупателем недвижимости. Подобная оценка проводится многими фирмами, которые обязательно должны пройти аккредитацию. Нередко подобные операции могут проводить риелторы, помогающие людям продать или приобрести дом.

Стоит понимать, что полученные данные можно считать актуальными и допустимыми для сравнения только тогда, когда анализ жилища проводится в одно и то же время (не в разные годы). Это важно, потому что ситуация на рынке недвижимости меняется чуть ли не ежесекундно. Одни объекты возводились много лет назад, успели износиться, стоимость материалов была совсем другая.

А более современные конструкции возводились по новым ценам, указанным в смете, с улучшенной планировкой и т.д.

Вот почему нотариус просит предоставлять три справки для рыночной, кадастровой, инвентаризационной стоимости, которые получены в соответствующих органах с минимальной временной разницей. Обратите внимание, если в БТИ неправильно подсчитали цену (сильно завысили или занизили), то стоит пойти в суд с прошением пересмотреть результаты.

Источник: https://leonmonitor.ru/inventariz-stoimost-kvartiry/

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

Для того, чтобы продать квартиру, получить ее в наследство, поставить на учет в налоговом органе, необходимо определить ее стоимость. Тарифы на имущество могут определяться по договоренности сторон, специализированным оценщиком или государством.

При взаимодействии с органами власти, все сведения по жилым и нежилым помещениям определяются ими самостоятельно. В настоящее время государственные органы берут за основу оценки недвижимости две ее цены: рыночную и инвентаризационную.

Чтобы установить, какой из вариантов оценки является выгоднее для граждан, необходимо определить, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.

Оценка по актам инвентаризации

До 2015 года основой государственных расчетов по сборам и платежам была цена, которая определялась путем механического подсчета износа имущества и фиксировалась в актах специализированных органов.

Расчеты производятся специалистами территориальных подразделений органов Ростехинвентаризации. Чтобы установить, во сколько может быть оценено жилье, при постановке недвижимости на учет оформляется его технический паспорт. Именно при его составлении такого документа оценивается общая инвентаризационная цена недвижимости.

Справка. Госоценка производится при внесении объекта в государственный реестр. Определение ценности квартиры в новостройке должна быть инициирована компанией-застойщиком в органах БТИ. Проведение техинвентаризации частного дома производится там же, но по заявлению собственника.

Цена на движимое и недвижимое имущество территориальными подразделениями Бюро определяется на основе следующих данных:

• коэффициента износа, который зависит от рыночных характеристик имущества и затрат на амортизацию;
• показателя принадлежности недвижимости к определенным категориям (ветхое жилье, новостройка и т.д.);
• необходимых вложений, которые необходимо произвести для приведения квартиры в первоначальный вид;
• площади помещения.

Стоимость имущества по инвентаризационным данным (СпоИ) можно определить по формуле:

СпоИ =Р * (1-К/100*П), где Р – показатель расходов на восстановление, К – коэффициент износа, П – категория объекта.

Оценка помещения на основе подсчета затрат, после законодательных изменений 2015 года стала использоваться в следующих правоотношениях:

• по приватизации государственной собственности;
• при банкротстве физических лиц или организаций;
• при реализации арестованного имущества;
• при сдаче недвижимой собственности под соцжилье.

Определение тарифов в сфере налогообложения

С 2015 года для расчета государственных и муниципальных налогов используется кадастровая оценка недвижимости, которая устанавливается специализированными оценщиками по распоряжению территориальных подразделений Кадастровой палаты. Показатели, установленные таким способом, отражаются в государственных реестрах недвижимости и имеют значение при исчислении налогооблогаемой базы.

Цена жилых и нежилых помещений, определяемых в Роскадастре, устанавливается на основании:

• категории земли, на которой выстроен объект;
• территориального нахождения помещения (удаленности от центра, близости к метро и т.д.);
• спроса на данный вид постройки в конкретном регионе;
• размера квартиры или дома.

Такая стоимость рассчитывает оценочная компания. При этом все объекты, которые подлежат исследованию, оцениваются единым списком на основании общих показателей.

Внимание. Данные о цене помещений, которые отражаются в едином кадастре, приравнивается к ее рыночному эквиваленту.

Официальные сведения Госреестра можно использовать:

• при определении суммы договора купли-продажи;
• при установлении размера арендной платы при сдаче квартиры в наем;
• для установления размера налоговых отчислений;
• для определения госпошлины на наследуемое помещение.

Отличия в подходах оценки объектов

Вследствие несовпадения применяемых при оценивании имущества методах, можно говорить о существенной разнице в кадастровой и инвентаризационной стоимости как жилых, так и нежилых объектов.

Основой инвентаризации являются такие критерии, как категория дома, год его постройки и степень старения (износа) объекта. Базой расчета при формировании данных кадастра являются рыночные показатели: выгодность имущества, район постройки, площадь жилья.

Как посмотреть, снято ли обременение на квартиру

Инвентаризационный подсчет ведет специализированный государственный орган – Бюро техинвентаризации. При определении цены по рыночным методам расчеты производит частное лицо — оценщик, который должен пройти обучение и получить сертификат на право осуществления оценочной деятельности.

Учет по данным Роскадастра, наоборот, может быть завышен по сравнению с рыночной ценой. Он также не предполагает выезда на место нахождения объекта, осмотра помещения, его фотографирование и определение фактического состояния.

Важно. Чтобы не переплачивать налоги и госпошлины, которые устанавливаются по данным государственного кадастра, можно оспорить кадастровую цену на объект. При этом также делается отчет оценщика, который, в этом случае, будет сформирован на конкретную квартиру с учетом ее индивидуальных особенностей.

Также существенной разницей в инвентаризационной и кадастровой стоимости квартиры является период, на который она устанавливается. Кадастровая оценка жилья производится один раз в пять лет. Данные по имуществу по актам инвентаризации меняются чаще: они определяется на дату получения сведений из органа техинвентаризации.

Как узнать результат оценки

Результаты оценки методом инвентаризации оформляются в справке технического специалиста и выдаются территориальными подразделениями БТИ по запросу собственников жилья.

Кадастровую стоимость квартиры можно проверить на сайте Росреестра. Для этого необходимо подать запрос на обработку информации по электронному адресу www. rosreestr.ru. и выбрать одну из вкладок:

• «справочная информация по недвижимости онлайн»;
• «публичная кадастровая карта».

Для рассмотрения заявки и в том, и в другом варианте достаточно указать:

• данные о заявителе;
• инвентарный номер жилища;
• адрес расположения помещения.

Сведения из Публичной карты будут доступны только в режиме онлайн. Их нельзя будет сохранить или распечатать. При работе с разделом справочной информации, данные по жилью можно будет сохранить на компьютере и распечатать.

Дополнительная информация. Официальные данные по кадастровой стоимости можно получить только путем подачи заявления в многофункциональные центры предоставления госуслуг. За выдачу справки об оценке квартиры заявителю необходимо заплатить госпошлину.

При необходимости предоставления сведений об имуществе в судебные органы, можно предоставить распечатанные листы с сайта Росреестра. Однако, чтобы такой документ имел доказательственную силу, до момента вынесения постановления к делу необходимо приобщить официальную справку, заверенную подписями должностных лиц и печатями МФЦ.

Оценка квартиры как в инвентаризационном, так и в кадастровом учете, не позволяет точно отразить особенности недвижимости. Дом может быть ветхим, но в нем будет ремонт по последнему слову моды и дизайна.

А в новостройке не будет учитываться отсутствие внутренней отделки.

Чтобы налоги и иные обязательные платежи рассчитывались адекватно состоянию помещения, стоимость квартиры, установленная в государственных реестрах, может быть изменена по решению суда.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cem-otlicaetsa-kadastrovaa-stoimost-ot-inventarizacionnoj-stoimosti.html