Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре  или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г

Занижение цены в договоре

Покупатели  недвижимости могут столкнуться  с предложением Продавца  сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

• Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.
• Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.
• В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?
• Продавец НЕ платит налоги если:

• приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
• не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи  квартиры равна или менее покупной
• приобрел квартиру в собственность  в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Продавец  будет платить налоги если:

• сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

• (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
• (цена в договоре продажи минус  цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным  квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре  3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь  цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

1. Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
2. Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.
3. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.

Ситуация была напряженная, почти скандальная

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Занижение стоимости квартиры

Такие имущественные сделки имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету,  определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились в собственности менее трёх лет, требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом.

Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.

Если владелец не желает выжидать три года с момента получения “свидетельства о собственности”, для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

В ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.

  Продажа залоговой недвижимости

Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.

Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить имущественный вычет при условии:

• что покупатель – налогоплательщик РФ;
• он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.

Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.

Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.

Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов. Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.

Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу. А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под расписку на иных основаниях, не гарантируют возврата.

Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных.

Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости. Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.

  Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной.  То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок. А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.

После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.

Риски продавца при занижении стоимости квартиры

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить  не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Оно возникает на основании статьи 22 НК РФ и наказывается штрафом в размере 20% суммы недоимки.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Оформление квартиры при занижении стоимости

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

  Договор инвестирования и договор долевого участия

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения.

Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире.

Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.

Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.

В банк подаётся заявка на покупку квартиры в ипотеку, с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.

По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

• запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;
• устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
• устанавливают дополнительные комиссионные проценты.

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/zanizhenie-stoimosti-kvartiry.html

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

• — при получении наследства;
• — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);
• — при разделе имущества;
• — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

— Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

— Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

— Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ — мы всегда на связи!

Источник: http://zhilspros.ru/obzor-rynka/zanizhenie-summi-sdelki/

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи при ипотеке риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?(2018г)

рублей(ст. 220 НК РФ). То есть, если гражданин купил, например квартиру в 2011 году по цене 5 млн.

1 430 000 руб.) С целью минимизировать свои расходы, ряд продавцов жилой недвижимости, которые владеют ею менее 3-х лет (частый случай – получение наследства, покупка квартиры для «вложения средств», раздел имущества супругов, пр.) заключают договоры по заниженной стоимости. О тонкостях проведения расчетов при оплате по договору купли продажи квартиры Вы можете узнать здесь.

Поговорим о правовых рисках при заключении таких сделок, как покупка квартиры на вторичном рынке жилья (вторичка) или её продажа, возникающих как у покупателя, так и у продавца недвижимости.

Занижение стоимости квартиры

Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились , требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре.

Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом. Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390.

Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем. Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос: Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к.

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей.

А это – 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.

Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

• Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.
• Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
• Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость.

Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью.

Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя

ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет! Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье.

Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости: Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости.

Вариантов договоренностей масса, в т.ч.

за денежный подарок собственнику; Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.

не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной

приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

1. сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

1. (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
2. (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.

Источник: https://sbmconsult.ru/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-v-dogovore-kupli-prodazhi-pri-ipoteke-riski-44902/

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

• Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
• Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .
• Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. 1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;
2. 2.

   покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. 3.

   сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

• не соответствующей закону
• притворной
• кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

• увеличение объема первоначального взноса;
• повышенный годовой процент;
• дополнительную комиссию.

• Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.
• В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.
• Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!
• Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры	Предмет договора: квартира  Цена: 999 000 рублей  Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений	Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт  Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

• сделка нарушает закон;
• сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
• сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк	+
ВТБ	Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	+
Абсолют банк	—
АК Барс	—
Россельхозбанк	—
Уралсиб	—

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке: схемы и потенциальные риски

Оформляя договор купли-продажи квартиры по ипотеке, важно основываться на нормах права, а также внимательно подходить к составлению положений, касающихся стоимости объекта недвижимости.

Однако невзирая на возможные риски как покупатели, так и продавцы в силу своих индивидуальных проблем или желаний изменяют стоимость жилья в договоре на большую или меньшую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

Оформляя сделку при покупке квартиры по ипотеке, ради получения выгоды как продавец, так и покупатель могут стремиться изменить цену жилья.

Если в договоре купли-продажи цена указывается значительно ниже или выше рыночной цены жилья, то это говорит о занижении или завышении стоимости.

Ответственность

В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122 НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф составляет 20% от неуплаченной суммы.

Если доказано, что действие носило умышленный характер, то 40% от суммы. Помимо этого, налоговая имеет право привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).

При завышении стоимости квартиры как продавцу, так и покупателю грозит уголовная ответственность за мошенничество в сфере кредитования (ст.159.1 УК РФ).

Зачем использовать такую схему?

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

1. У покупателя отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса банку. Одним из способов решить эту проблему и служит завышение стоимости квартиры при ипотеке. Цена завышается фиктивно, а банк выделяет заем в большем объеме без аванса.
2. Недвижимость продается без ремонта. Покупатель не может сразу въехать и жить, а лишние деньги на приведение квартиры в порядок отсутствуют. В этом случае покупатель тоже может прибегнуть к завышению.
3. Покупателю нужны денежные средства. Это могут быть абсолютно любые нужды – покупка автомобиля, свадьба, путешествие. Брать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит невыгодно.

Продавцы хотят продать жилье по заниженной стоимости по следующим причинам:

1. При реализации жилья, которое соответствует определенным критериям, продавец, занижая его стоимость, может сэкономить на оплате НДФЛ. К критериям относятся:
   • квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
   • находится во владении не более 3-х лет;
   • срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
2. В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.

Как сделать завышение и занижение цены жилплощади?

Схема приобретения квартиры по ипотеке с завышением следующая:

1. Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
2. Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
3. Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.

Схема покупки жилья по ипотеке с занижением стоимости оформляется следующим образом:

1. В договоре купли-продажи указывается цена меньше фактической стоимости жилья.
2. Оставшаяся сумма прописывается как цена за неотделимые улучшения. Например, это может быть ремонт, либо перепланировка.

Важно! Изменение стоимости жилья может привести к уголовной ответственности. Прежде чем участвовать в подобных сделках, следует ознакомиться с юридическими рисками.

Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

Все банки можно разделить на четыре категории по отношению к сделкам с занижением:

• Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
• Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
• Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
• Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

Без уведомления банка и его помощи оформить занижение маловероятно, поскольку в любом банке есть собственные оценщики.

При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.

Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком.

Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы.

Кредитные организации также нуждается в клиентах и могут фактически выдать кредит без первоначального взноса в таких ситуациях, но все индивидуально. Большую роль играет не столько выбор самого банка, а конкретный заемщик и сумма завышения.

Завышение стоимости жилья ведет к определенным рискам как со стороны продавца, так и покупателя.

Риски для покупателя могут быть следующие:

1. Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.

   Можно привлечь независимого эксперта, однако, в таком случае банк может перепроверить результат. Если будет выявлен факт завышения, то покупателю либо откажут в предоставлении займа и занесут в черный список, либо одобрят меньшую сумму. В любом случае сделка на данную жилплощадь не состоится.

2. Продавец может воспользоваться написанной распиской и попросить вернуть долг. Этот риск снижается, если сам продавец боится расторжения сделки. Например, если он в течение длительного времени продавал данную квартиру и не мог найти на нее покупателей.
3. Без первоначального взноса сумма ипотеки выше, что значительно увеличивает размер переплаты банку.
4. При оформлении налогового вычета может вскрыться незаконная схема покупки квартиры, таким образом покупателя могут привлечь к уголовной ответственности.

Завышение влечет за собой риски и для продавца, а именно:

• Покупатель может потребовать вернуть деньги по долговой расписке.
• Уголовная ответственность за мошенничество.
• Потеря времени. В случае, если банк откажет в предоставлении кредита или выдаст меньшую сумму, сделка не состоится. Таким образом, продавцу придется искать нового покупателя.

• Поскольку стоимость указывается в договоре неверно, то сделка может быть признана недействительной. В этом случае продавец и покупатель обязуются вернуть друг другу все по договору. Только суд будет решать получит ли покупатель обратно всю оплаченную сумму.
• Покупатель теряет деньги при оформлении налогового вычета. Он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, а не с фактически оплаченной.

Риски для продавца при занижении касаются следующих моментов:

1. Налоговая инспекция может подать иск за сокрытие доходов от налогообложения, по которому положена гражданско-правовая, а в крайних случаях уголовная ответственность.
2. Занижая сумму, продавец может терять покупателей.

Случаи как занижения, так и завышения встречаются, ведь каждый стремится извлечь из сделки максимальную выгоду. Однако стоит учитывать возможные риски, поскольку можно не просто сорвать сделку по покупке или продаже, но и навлечь на себя уголовную ответственность.

Грамотное оформление с соблюдением норм права и без использования серых схем гарантирует приобретение или продажу жилья на законных основаниях и позволит избежать дополнительных проблем как с банком, так и с правоохранительными органами.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/protsedura-oformleniya/na-zhiluyu-n/na-kvartiru/zavyshenie-i-zanizhenie-stoimosti.html