Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки: сколько по времени занимает расчет, как долго действует справка о цене на квартиру

Приобретение квартиры посредством ипотечного займа – это сложный и длительный процесс. Еще на этапе подбора жилого помещения кредитор потребует предоставить ему список бумаг на выбранное помещение, среди которых одно из важнейших мест занимает оценка стоимости.

Оценщик – это независимый специалист, который выносит вердикт о реальной рыночной стоимости выбранной жилплощади.

От его заключения зависит, какую сумму кредита предоставит банк. Не все оценочные компании компетентны, поэтому прежде, чем выбрать, к кому обращаться, следует понять специфику этой услуги. Для будущего владельца нелишним будет заранее понимать процедуру проведения оценки, чтобы быть готовым к возможным сложностям.

Выбор квартиры для покупки

Смысл ипотечного кредитования заключается именно в том, что заемщик приобретает в собственность жилье. Определиться с тем, каким оно будет, стоит предварительно, до того, как обратиться в банк. Кредитные организации предлагают несколько ипотечных программ, при помощи которых можно купить недвижимость:

1. Квартиру на первичном рынке, оформив договор долевого участия в строительстве новостройки.
2. Вторичную жилплощадь, заключив соглашение о купле-продаже.

Не все банки имеют в своем арсенале сразу две программы, некоторые предлагают получить заём или на первичное или на вторичное жилье. Этот фактор следует учитывать при подборе кредитора.

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость надо учитывать такие аспекты:

1. Процент готовности строящегося объекта, банк выдвигает жесткие критерии к этой цифре.
2. Добропорядочность застройщика. Далеко не со всеми строительными организациями кредитные учреждения склонным сотрудничать.

Вторичная жилплощадь имеет меньше ограничений. При выборе готовой квартиры важно, чтобы она находилась в здании пригодном для проживания и эксплуатации, а инженерные коммуникации в ней были исправны и отлично функционировали. Что касается остальных ограничений, то здесь речь идет лишь о максимально возможной сумме ипотечного займа, который рассчитывается исходя из доходов заемщика.

Необходимость оценки жилья

При выборе квартиры действовать надо правильно, покупатель должен ориентироваться на многие факторы, но основным критерием является именно ее стоимость.

Прежде чем дать окончательное согласие на приобретение жилплощади у продавца, будущий владелец уже знает, на какую сумму ипотеки он может приблизительно рассчитывать.

Эти цифры напрямую зависят от уровня доходов заемщика и наличия дополнительного обеспечения и поручителей.

Но когда третьей стороной сделки является кредитное учреждение, это недопустимо, потому что считается мошенничеством. Нередко продавец и покупатель вступают в умышленный сговор для получения двусторонней выгоды.

Поэтому банки выставляют обязательное требование, чтобы была проведена независимая оценка квартиры для ипотеки.

Выбор оценщика

Рынок специалистов по оценке недвижимости широк, и выбрать из огромного перечня компаний непросто. Учитывая, что процедура является платной и занимает время, право на ошибку лучше исключить в самом начале. К оценке надо подходить все обдумав заранее.

Неискушенному в данных вопросах человеку сложно сориентироваться правильно, обычно при решении вопроса граждане ориентируются на рекламу и советы других людей. Именно банковские организации предлагают будущим заемщикам перечень уже отобранных оценщиков, которые зарекомендовали себя положительно.

При формировании перечня кредиторы ориентируются на следующие показатели:

1. Наличие аккредитации в оценочной сфере.
2. Наработанный опыт.
3. Сложившаяся репутация.

Клиенту банка лучше прислушаться к советам кредитора и выбрать компанию из списка предложенных.

В противном случае он рискует попасть в неприятную ситуацию, когда результаты заключения будут поставлены под сомнение и придется либо в судебном порядке доказывать его состоятельность, либо проводить новую экспертную оценку.

Наличие лицензии

Большая часть юридической деятельности подлежит лицензированию. Но что касается оценочной сферы, тут подход к допуску на рынок немного другой. Заниматься оценкой может любой гражданин, зарегистрировав ИП или открыв фирму. Для работы в данной отрасли требуется наличие:

1. Диплома о получении специализированного высшего образования или свидетельства о переквалификации по этому виду деятельности.
2. С 2018 года обязательным пунктом является сдача регулярных экзаменов на подтверждение квалификации. Пройти экзаменирование можно только в подведомственном Минэкономразвития учреждении ФРЦ.
3. Оценщик должен владеть тремя направлениями в этой сфере – оценкой недвижимости, движимого имущества и бизнеса.

Соответствие всем пунктам выражается в получении аккредитации этого вида деятельности. Но и ее наличие не гарантирует стопроцентного положительного результата.

Рынок недвижимости нестабилен, происходить может все что угодно, постоянно надо следить за тем, как меняется стоимость жилплощади. На ее размер влияет огромное количество факторов.

Учесть все нюансы порой не под силу, а каждый из них отражается на конечной стоимости и может ее как завысить, так и занизить, что одинаково плохо для покупателя.

Опыт и репутация

При выборе оценщика лучше всего ориентироваться на наработанный опыт в этой сфере и сложившуюся репутацию. Оценить опыт проще всего по количеству лет компании на рынке.

Чем больше функционирует организация, тем с большим числом клиентов она сталкивается.

Каждый заказ имеет свои особенности и формирует базу положительных и отрицательных результатов, что, безусловно, способствует уменьшению рисков для клиента.

Однако и количество отработанных лет еще не гарантирует качества услуги. Во многих компаниях наблюдается текучка кадров. Фактически фирма работает долго, а специалист не имеет особого опыта, что опять же грозит рисками. Поэтому обращать внимание, прежде всего, следует на репутацию.

При предоставлении недостоверной оценки клиент имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском. На сегодняшний день таких прецедентов немало.

Современному человеку для проведения собственного независимого расследования достаточно потратить некоторое время у компьютера. Существует немало сайтов, где бывшие клиенты рассказывают о своем опыте сотрудничества.

Воспользовавшись их рекомендацией, можно сократить время как на поиск оценщика, так и на проверку этой им информации.

Заключение договора с оценщиком

Сделав окончательный выбор в пользу оценочной компании, надо заключить договор на оказание услуг. Это юридический документ, с которого начинается любое сотрудничество сторон, и без которого отношения не могу считаться официальными, а значит, отсутствует ответственность за конечный результат.

Каждая оценочная компания составляет свой индивидуальный договор об оказании услуг, но руководствуются все одним нормативным актом – Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

Обязательные условия, которые должны быть указаны в таком договоре, прописаны в статье 10 ФЗ №135. Документ заключается в письменной форме в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Договор содержит сведения о:

1. Цели проведения оценочных работ.
2. Подробное описание недвижимости, чтобы легко можно было установить что речь идет о нужном объекте.
3. Вид оценочной стоимости.
4. Цену, назначенную фирмой за свои услуги.
5. Конечную дату выполнения работ.
6. Данные о наличии страховки по гражданской ответственности оценщика.
7. Сведения о фирме и ее юридический адрес.

Кроме того, в нем прописываются и иные важные условия.

Согласование условий

Заключение договора – это всегда двусторонний процесс. Клиент вовсе не должен подписывать документ с условиями, которые его не устраивают. Но все нюансы следует регулировать до того, как будет поставлена подпись. Заказчик оценки должен обратить внимание на следующие условия договора:

1. Какой вид оценки будет производиться. Высокопрофессиональные специалисты не ошибутся, так как при оформлении ипотеки определяется всегда рыночная стоимость недвижимости, но лучше уточнить этот момент.
2. Дата выполнения услуги также может обсуждаться. Покупка квартиры в ипотеку занимает огромное количество времени, поэтому заемщики стараются сокращать по возможности отдельные процедуры. Но следует понимать, что есть минимальные сроки, сократить которые нельзя, делать  все надо вовремя.

Цены на услуги оценщика в большинстве случаев определяются прейскурантом и обсуждению не подлежат. В договоре обязательно должны быть указаны сведения об оценщике, который непосредственно выполняет работы по определению стоимости жилья.

Предоставление документов

Специалист оценивать объект будет исходя из полученных бумаг на объект недвижимости. Поэтому при обращении в компанию за услугами необходимо собрать такие документы:

1. Удостоверение личности заказчика.
2. Кадастровый паспорт на помещение.
3. Экспликация и план жилплощади.
4. Договор купли-продажи или соглашение о долевом участии в строительстве. Если договоренность еще не подписана, то необходимо принести свидетельство о регистрации недвижимости.

Процедура обращения в оценочную компанию выглядит следующим образом:

1. Собирается пакет документов.
2. Оставляется заявка на предоставление услуг.
3. Планируется место встречи с оценщиком.

Предварительно надо уточнить о возможных сроках выполнения заказа и стоимости услуг.

Стоимость

Цена на услуги оценщика может варьироваться в зависимости от опыта и репутации фирмы, но в основном она колеблется в одном диапазоне:

1. Для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 4-5 тысяч рублей.
2. В регионах стоимость ниже и составляет примерно 2-3 тысячи рублей.

Сопоставляя стоимость услуг с ценой на недвижимость, кажется, что оценка производится недорого. Но в процессе оформления покупателю приходится выложить немалую сумму за дополнительные услуги, поэтому к тратам необходимо быть готовым. Платить придется за самые разные услуги.

Конечная стоимость оценки будет зависеть от:

1. Квалификации специалиста.
2. Месторасположения жилого помещения.
3. Срочность, чем быстрее заказчик хочет получить результат, тем больше ему надо заплатить.

После уточнения стоимости работ следует определиться с порядком оплаты оценочных услуг.

Порядок оплаты

Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:

1. Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
2. Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
3. Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.

Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.

Кто несет расходы

При оформлении ипотечного кредита производятся дополнительные услуги, которые требуют оплаты. Все они оплачиваются из кармана заемщика, но в некоторых случаях могут входить в сумму кредитования. Как, например, страхование жизни и имущества, оформленное непосредственно в банке. А вот остальные сопутствующие процедуры оплачивать придется самому покупателю.

Оценка недвижимости производится за счет будущего владельца и не компенсируется кредитором. Рассчитывать в дальнейшем на увеличение суммы ипотечного займа также не стоит. Покупатель должен быть готов к определенным тратам при оформлении квартиры в ипотеку, не говоря уже о времени, которое придется потратить на сбор и оформлении всей документации.

Процедура оценки

Процесс оценки для покупки квартиры в ипотеку делится на два основных этапа:

• Первый – подготовительный. Когда стороны приходят к общей договоренности о сотрудничестве и подписывают письменный документ.
• Второй – основной, когда оценщик и заказчик встречаются на объекте. Специалист осматривает квартиру, удостоверяется, что никаких незаконных перепланировок в ней нет, и сделает несколько фотографий, необходимых для дальнейшей работы и отчета.

Специалист анализирует полученные данные в несколько шагов:

1. Проводится сравнительный анализ, при котором просматриваются все аналогичные сделки уже совершенные на рынке недвижимости.
2. Доходный – прогнозируется, будет ли рост или спад рынка, и на какие доли можно повысить рыночную стоимость или потерять в ней.
3. Затратный, при котором оценщик рассчитывает затраты на возведение аналогичного жилого помещения.

В результате анализирования трех направлений дается окончательный расчет рыночной и ликвидной стоимости объекта недвижимости.

Предоставление отчета

Отчет об оценке квартиры подготавливается в течение 3-6 дней.

Получив его на руки, покупатель может отправляться к кредитору для проведения последнего этапа оформления ипотеки. Банковская организация всегда проверяет поданную документацию. Если экспертиза проводилась фирмой из предложенных кредитором, то проверка займет совсем немного времени. А вот в случае самостоятельного выбора, придется подождать чуть больше.

Грамотный отчет должен учитывать:

1. Месторасположение объекта недвижимости.
2. Инфраструктуру.
3. Наличие или отсутствие поблизости промышленных зон.
4. Состояние дома, в котором находится квартира в целом. Важно учесть тип постройки, год, этажность, из чего он выполнен и каковы его общие характеристики.
5. Характеристики рассматриваемой квартиры. На каком этаже находится жилплощадь, сколько квадратных метров в ней, количество комнат, наличие балкона и его остекления, состояние инженерных коммуникаций.

Оценочные работы касаются лишь постоянных величин, а не косметического ремонта.

Срок действия

Полученный отчет должен быть предоставлен кредитору как можно быстрее. Это в интересах самого заемщика, но на практике случается всякое, поэтому лучше  знать предельные сроки его действия. По принятым нормам заключение эксперта считается годным в течение шести месяцев. Если срок проходит покупателю придется заказывать новую оценку и оплачивать ее опять за свой счет.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/ocenka-stoimosti/

Какой утсановлен срок действия справок из БТИ?

Для многих сделок, связанных с недвижимостью, владельцам очень часто приходится обращаться за справками в БТИ.

Для каждой справки необходимо предоставить определенный перечень документации. БТИ выполняет ряд функций:

• Инвентаризация имущества при вводе его в эксплуатацию
• Изменения в недвижимости и проведения различных операций
• Инвентаризация при перестройке или сносе здания

Служба БТИ наделена большими полномочиями и может проводить учет, и выдачу документации физическим лицам.

Зачем нужны справки из БТИ?

Информация из БТИ (бюро технической инвентаризации) требуется практически для всех процедур, связанных с недвижимостью.

Обязательным условием наличия таких бумаг необходимо при:

• Дарении недвижимости
• Обмен жилой площади
• При процедуре перепланировки
• Для вступлении в наследство
• Для получения ипотеки
• Для оформления недвижимости в залог

При  подаче заявления на получение определённого документа, необходимо указать цель получения информации. Информацию могут получить только собственники жилья.

Бюро технической инвентаризации отслеживает законность совершаемых процедур в отношении к недвижимому имуществу

Виды справок из БТИ и сроки их действия

БТИ выдает следующие виды документов:

• Технический паспорт жилого помещения — выдается, если в жилье планируется какой то вид перестройки. Обновляться паспорт должен через каждые пять лет.
• План поэтажный – это детальный план помещения, чаще всего он идет вместе с техническим паспортом.
• Экспликация — может быть нескольких форм№22, и № 25 в зависимости от места, куда подаются документы. Срок действия от 1 до 5 лет.
• Документы инвентаризационной оценки — это определение стоимости жилой площади с учетом ее состояния. Срок действия справки не более 1 месяца.
• Регистрационные данные – указывает всех лиц, прописанных по определённому адресу. Срок действия не более 1 месяца.
• План земельного участка — выдается сроком до 5 лет.
• Выписки следующих форм: №3,,№5,№11. Данные формы характеризуют габариты помещений, использование чердачного пространства, срок взятия в эксплуатацию помещения. Срок действия информации 10 дней.
• Выписки из технического паспорта – этот документ характеризует само строение, в котором находится жилое помещение. Срок действия 12 месяцев.
• Выписка из организации БТИ – срок действия справки 12 месяцев.
• Стоимость выкупная жилья — требуется в случае проведения процедуры купли — продажи жилого помещения. Срок действия выписки 6 месяцев

При подаче заявки на необходимую документацию, получить справку можно в следующие сроки:

• Срок до одного месяца со дня подачи документации.
• Сроком до 10 рабочих дней, при доплате за срочный заказ.
• При доплате за сверхсрочный заказ выписки можно получить в течение 5 дней.

Кто может получить справки с БТИ?

Справку в бюро технической инвентаризации могут заказать следующие граждане:

1. Собственники недвижимости
2. Наследники недвижимого имущества
3. Лица, которые имеют доверенность на используемое имущество
4. Органы государственных организаций (налоговые, правоохранительные)

Как получить справки БТИ?

Для того, чтобы получить необходимую справку, следует подать заявление в БТИ. При подаче   заявления необходимо предоставить документацию.

В заявлении заявитель указывает следующую информацию:

• Ф.И.О. заявителя
• Паспортные данные
• Адрес проживания заявителя
• Цель получения выписки
• Количество необходимых экземпляров и вид требуемой выписки
• Необходимо указать адрес недвижимости, на которую делается запрос

Отметим! В настоящее время есть возможность заказать необходимые выписки через интернет. Для этого заказчику необходимо зарегистрироваться на официальном сайте организации. Заполнить электронный бланк и указать адрес, на который будет прислана выписка.При отправке заявки необходимо приложить сканер копии всех необходимых документов.

Заказать через интернет можно только несколько видов документов, остальные требуют только личного присутствия.

Также можно отправить заявление почтой, при этом вложив ксерокопии всей документации к заявке. Выписка придёт на указанный заявителем адрес.

При получении справок необходимо внести плату за предоставление информации. Стоимость справок зависит от следующих факторов:

• Имеющаяся площадь недвижимости, на которую подается запрос
• Список коммунальных удобств в жилом помещении
• Год постройки, в котором располагается имущество.

Необходимые документы

Для получения нужных справок необходимо предоставить следующий перечень документов:

1. Паспорт заявителя
2. Доверенность (для представителя владельца недвижимостью)
3. Свидетельство о браке (в случае если была сменена фамилия)
4. Документы, которые подтверждают право на наследие в случае получения наследства.
5. Документ, удостоверяющий право собственности
6. Квитанция о произведении оплаты услуг данной организации

Когда в БТИ могут отказать в выдаче справки?

БТИ имеет право отказать заявителю в услуге выдачи документов в следующих ситуациях

• Заявитель не предоставил всего списка необходимых документов
• Были предоставлены устаревшие документы, либо неправильная заявка на получение справок
• Доверенность от третьего лица не дает право на получение документов
• Не была произведена оплата услуг организации
• Заявитель не является владельцем жилья и не имеет доверенности
• Информацию невозможно подготовить в связи с вынужденными обстоятельствами.

При отказе в выдаче документа заявитель должен получить письменное объяснение с четкой формулировкой отказа.

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/spravki-iz-bti-vidy-i-srok-dejstviya.html

Оценка недвижимости для ипотеки

При оформлении ипотечного займа одно из обязательных мероприятий, которое предстоит сделать, это провести оценку недвижимости. Это не просто требование кредитора. Такое условие прописано в действующем законодательстве, требуя проведения  независимой оценочной стоимости жилья до того, как кредитор предоставит заемщику ипотеку. Именно кредитная организация заинтересована в первую очередь в оценке приобретаемой недвижимости. Связано это с тем, что банк должен убедиться в ликвидности объекта залога, и если заемщик окажется не в состоянии выполнять взятые на себя обязательства, то недвижимость, под которую выдан кредит, будет продано за сумму не меньшую выданной в качестве кредита на ее покупку.

Под оценкой недвижимости для получения ипотечного кредита понимается процесс, который проводится в комплексе и имеет несколько подходов:

• сравнительный, во время которого осуществляется анализ и сравнение всех аналогичных сделок,  проведенных на рынке недвижимости;
• доходный, во время которого проводится оценка перспектив увеличения стоимости объекта надвижимости на рынке;
• затратный, определяет те затраты, которые пойдут на строительство аналогичной недвижимости; данный этап является определяющим, во время которого достаточно точно устанавливается ликвидность объекта недвижимости.

Такой комплексный подход позволяет учесть большое количество разнообразных деталей, которые касаются:

• местонахождения квартиры или дома, в каком округе, микрорайоне, есть ли по близости застройки, степень развитости транспортной и социальной инфраструктуры, как близко расположена промышленная зона;
• состояния покупаемой недвижимости и здания, в котором она находится, каков тип, сколько этажей, давность постройки, из каких материалов сооружены наружные стены и перекрытия, насколько технически обеспечено здание, его общее состояние;
• состояния непосредственно покупаемого объекта, на каком этаже расположена, площадь жилой и нежилой площади, сколько комнат, их квадратура, есть ли лоджии, балконы, в каком состоянии находятся коммуникации, есть ли дефекты по результатам отделочных работ и т.п.

Такой подход позволяет всесторонне оценить покупаемую недвижимость с учетом всех ее неизменных характеристик, каждая из которых способна уменьшить или увеличить стоимость объекта.

Важно знать! Если есть качественный ремонт, то он увеличивает стоимость жилья на рынке. Вместе с этим, ликвидность такого жилья никак не изменит.

Поэтому, как только у оценщика оказываются все данные после комплексной оценки, он формирует отчет, в котором дается две оценки. Одна из них определяет рыночную стоимость недвижимости, а вторая – ликвидную стоимость того же имущества.

В процессе оценки делаются фотоснимки недвижимости. Они прикладываются к формируемому отчету вместе с документами оценочной компании,  такими как лицензия, полис, свидетельство об образовании юрлица, имеющего сертификат. Со всеми прилагаемыми документами отчет прошивается, нумеруются его листы, отчет подписывается ответственным за проводимую оценку лицом, заверяя печатью организации.

Такой порядок оформления отчета приравнивает его по статусу к официальному документу, на формирование которого уходит от двух до пяти дней.

В разных оценочных компаниях срок оформления отчета разный, поэтому его необходимо сразу уточнять перед тем, как делать свой выбор.

Делать это нужно хотя бы потому, что многие документы, которые подаются потенциальным кредитополучателем в банк вместе с заявкой-анкетой на оформление ипотеки, имеют ограниченный срок действия по времени.

Как уже стало понятно, оценивать квартиру или дом, на который будет  оформлена ипотека, должен лицензированный специалист, который может быть частником, а может представлять какую-то оценочную компанию.

При оценке специалист  должен учесть особенность и специфику того, для чего он проводит независимую оценку

А в данном случае специфика заключается в том, что банку нужны сведения о приобретаемой недвижимости, как об имуществе, которое в случае невыполнения обязательств заемщика можно будет реализовать на аукционе. Вырученные средства будут использованы на погашения долга перед кредитором в соответствии с договором ипотеки.

Поэтому, сумма оценки недвижимости, указанная в документе оценочной компании будет служить для кредитора ориентиром, насколько стоимость этого объекта отвечает сумме запрашиваемого займа.

В том случае, если запрашиваемый кредит выше, чем стоимость потенциального предмета залога, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства.

Они пойдут на покрытие разницы между запрашиваемым кредитом и теми заемными средствами, которые банк выделит на самом деле.

Важно знать! В некоторых случаях оценочная стоимость объекта недвижимости может оказаться намного ниже рыночной. Это может произойти по ошибке самого эксперта. В таком случае кредитополучатель имеет право потребовать повторную независимую оценку.

Так может случиться, что специалистом будет неверно подобраны некоторые критерии оценки, не учел состоянии квартиры, ее этаж, район расположения дома и т.п. В таком случае, нужно письменно обратиться к кредитору, доводами изложить свои сомнения и настоять на проведении повторной оценки.

Кто осуществляет оценку квартиры для ипотеки и сколько это стоит?

Перед тем, как обратится к услугам какой-то оценочной компании, следует знать, что в банке, куда вы обращаетесь за получением ипотечного займа, уже есть перечень оценщиков, одобренных кредитором. Если вы выбрали другую компанию или оценщика, то прежде чем воспользоваться его услугами, нужно согласовать этот вопрос кредитором.

Важно знать! Если посчитать, что выбор оценщика это сугубо ваше личное дело и не банку вам указывать, к кому обращаться за услугами, то учтите, что кредитор оставляет за собой право посчитать результаты оценочной деятельности недействительными или таковыми, которым он не оказывает доверие.

Те же оценщики, список которых есть у кредитора, вызывают у него доверие.

Поэтому имеет смысл выбирать компанию из этого списка во избежание дальнейших неприятностей, когда деньги на услуги будут потрачены, а полученным результатам банк выскажет недоверие.

Более того, следуя рекомендациям кредитора, вы упрощаете процесс рассмотрения заявки на получение займа. Службе безопасности банка не нужно будет дополнительное время на проверку компанию, услугами которой вы воспользовались.

Требования, которые банком предъявляются к оценщику, следующие:

• членство в любой из официально зарегистрированных организаций оценщиков, что подтверждает его легитимность;
• наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тыс. рублей; это позволяет в случае ошибки компенсировать нанесенный ущерб;
• оформляемый оценщиком отчет должен соответствовать как установленным стандартам Ассоциации Российских Банков и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования, так и индивидуальным стандартам кредитора.

Если выбранная вами компания соответствует этим требованиям, то кредитор может одобрить его в качестве оценщика. Эта услуга обойдется в сумму от 4 до 7 тыс. рублей. Но стоимость может быть и выше, если речь идет об элитном жилье, либо исследуемый объект нестандартный, его оценка сопряжена с нетипичными сложностями.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Вся процедура независимой оценки недвижимости для ипотеки  условно укладывается в три этапа:

• на первом этапе нужно найти исполнителя, связаться с ним, согласовать цену услуги и срок ее оказания; завершается этап оставлением заявки на заключение договора и составлением самого договора, в котором указывается дата предосталения услуги, ее цель, какие задачи предстоит решить, и какой вид оценки будет применен;
• на втором этапе специалист приезжает на место, рассматривает ключевые характеристики квартиры, подтверждает, что в ней нет незаконных перепланировок, делает нужные для отчета оценки фотографии;
• на третьем этапе готовится сам отчет, к которому прикладываются все необходимые документы, его страницы сшиваются и нумеруются, он подписывается ответственным лицом и ставится печать компании.

 Документы для оценки недвижимости при ипотеке

Для проведения независимой экспертизы по оценочной стоимости недвижимости заемщик должен успеть собрать следующие документы:

• кадастровый паспорт на жилье и его технический план из БТИ;
• справка о регистрации по форме 9;
• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• форма VII, в которой указана характеристика жилья;
• выписка из ЕГРП, в которой указано отсутствие обременений по квартире лицами, не достигших совершеннолетия;
• для жилья из новостроек нужен договор с застройщиком;
• если есть несовершеннолетние собственники жилья, требуется разрешение из органов опеки на проведение сделки по отчуждению недвижимости.

Документы, которые предоставляются оценщику, должны быть заверены подписью заказчика этой услуги.

Выше было указано, что при подготовке отчета формируется две цены – рыночная и ликвидационная. Последняя предполагает, что в случае необходимости жилье будет реализовано в короткий срок – на протяжении 1-2 месяца. По этой причине она будет отличаться от рыночной на 15-30%.

Это вполне справедливо, потому что по рыночной цене недвижимость может продаваться долгие месяцы и даже годы, а у банка нет возможности ждать столько времени – он несет убытки. Поэтому и размер предоставляемого кредита рассчитывается от ликвидационной стоимости, а не от рыночной.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/ocenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki-chto-eto-skolko-stoit-zachem-nuzhna.html

Отчет об оценке 6 месяцев. Каков срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки и сколько по времени делается подобный анализ

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость,
сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры. Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену
, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли.

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

1. Планировка.
2. Количество комнат.
3. Метраж.
4. Инфраструктура.
5. Наличие коммуникаций.
6. Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Внимание!
Справка о рыночной стоимости действительна в течение полугода. Дело в том, что ранок недвижимости очень быстро меняется. Поэтому нельзя предсказать адекватную стоимость больше, чем на полгода.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной
, потому что при анализе учитываются:

• Метраж.
• Наличие коммуникаций.
• Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

Важно!

Кадастровая оценка необходима, чтобы определить арендную плату за землю, выкупную сумму. Проводится государственными органами.

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога
исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.

Срок действия оценки рыночной стоимости жилья для ипотеки

В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

Сколько по времени делается процедура анализа цен на квартиры?

Так как процедуру выяснения рыночной цены проводят частные компании, конкретный промежуток времени назвать сложно. Специалисту необходимо изучить ситуацию на рынке недвижимости, инфраструктуру, состояние дома и самой квартиры.

От всего этого зависит, сколько по времени займет процедура. Обычно процесс не занимает больше двух дней. Но в разных случаях время может быть увеличено. Чтобы точно знать временные рамки, нужно обратиться в выбранную компанию.

Справка!

Срок оценки зависит от вида процедуры, сложности, компании, которая будет выполнять работу и от самого специалиста.

Справка о рыночной цене становится недействительной по истечении 6 месяцев, инвентаризационная – не имеет определенного срока действия, кадастровая – по истечении 5 лет. Для ипотеки, так же как и для других целей, справка будет действовать в течение полугода.

Консультации специалистов и аналитика – дорогостоящие услуги, поэтому фирму-заказчика интересуют как минимум два вопроса: срок действия оценки рыночной стоимости и возможность включить понесенные траты в расчет налога на прибыль.

Законодательной обязанности организаций, планирующих продажу основных средств, проводить независимую оценку их стоимости, не установлено. Однако большинство фирм предпочитают понести дополнительные траты, но иметь официальный документ, который выполнит роль защиты от претензий государства и контрагентов.

Когда у компании имеется заключение о рыночной стоимости, ей есть что ответить на вопросы налоговиков. Последние проверяют совершаемые сделки и если обнаружат, что стоимость основного средства оказалась ниже среднерыночной на 20% и более, могут привлечь фирму к ответственности.

Аналогично, оценка бизнеса может использоваться для продажи предприятия в целом. Однако есть и другие причины ее проведения: необходимость получения информации о конкурентоспособности коммерческой структуры, путях снижения фискальной нагрузки, о возможностях реорганизации и т.д.

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?

Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.

Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.

Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.

В каких случаях траты на оценку можно включить в состав расходов для налогообложения

Действующее законодательство гласит, что компания или ИП вправе включить в состав расходов для исчисления налога на прибыль траты, не поименованные в ст. 270 НК РФ, если они соответствуют следующим критериям:

• фактическая оплата;
• экономическая оправданность;
• наличие подтверждающих первичных документов.

Затраты, связанные с привлечением независимых оценщиков, по общему правилу относятся к категории прочих расходов, связанных с производством или продажей. Они уменьшают фискальную базу при исчислении налога на прибыль.

Законодательство не ограничивает права компаний и ИП на заказ независимой оценки, даже если она осуществляется не в обязательном, а в добровольном порядке. Независимо от характеристик объекта, стоимость которого определяется, и самой сделки, расходы будут уменьшать налоговую базу.

Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости не имеет определяющего значения при включении расходов на услуги специалистов в расчет налогов.

Если выводы уже не актуальны, основное средство не продано, но организации удастся доказать, что ее траты были направлены на получение доходов (пусть по факту этого и не произошло), она сможет уменьшить фискальную базу на затраты, подтвержденные первичными документами.

Источник: https://money-trans.ru/otchet-ob-ocenke-6-mesyacev-kakov-srok-deistviya-ocenki/

Оценка квартиры для ипотеки: срок действия и другие нюансы

При обращении в банк за жилищным кредитом заемщику нужно не только доказать собственную платежеспособность, но и предоставить необходимые документы о приобретаемой квартире.

Оценка недвижимости — ключевой документ для банка. От результатов экспертизы зависит размер займа, который одобрит банк, и сумма первоначального взноса.

Хотя оценка по закону не является обязательным документом для оформления займа, сделать ее потребуют в любой кредитной организации. В нашей статье мы разберем, как проводится экспертиза, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, и разъясним ряд юридических нюансов.

Кто и почем оценивает квартиры

Экспертизу стоимости жилья для ипотеки нельзя доверить человеку без соответствующего опыта. Эту услугу оказывают специальные конторы или консалтинговые группы.

Каждый банк работает в связке с одной или несколькими оценочными фирмами, которые прошли аккредитацию и доказали свою беспристрастность и профессионализм.

К одной из этих компаний обычно и обращается заемщик для оформления оценки.

Банки не нанимают оценщиков на работу, поскольку это невыгодно. Поэтому клиент самостоятельно заключает договор с конторой, отслеживает качество результата и оплачивает работу. Стоимость всегда разная. Тарифы начинаются от 3000 рублей и могут доходить до нескольких десятков тысяч. При этом нет прямой зависимости между рыночной ценой недвижимости и стоимостью услуг эксперта-оценщика.

Как происходит оценка жилья для ипотеки

После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:

• сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
• затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.

По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:

• экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
• аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
• аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
• перечень соседних объектов инфраструктуры;
• основные сведения об объекте;
• процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
• сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.

Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.

Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости.

Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки

Отчет по экспертизе стоимости жилья, согласно законодательному приказу Минэкономразвития, является действительным, если с даты составления отчета до даты сделки купли-продажи прошло менее полугода.

Приказ, устанавливающий данное ограничение, российские чиновники приняли в июле 2007 года. В 2018 году ситуация не изменилась: действительной оценка объекта для ипотеки остается в течение 6 месяцев.

Если в банке вам не одобрят ипотеку уже после того, как вы оплатите работу оценщика, этим документом можно воспользоваться для подачи заявки в другую кредитную организацию.

Оценка квартиры в суде

Отчет оценщика может стать одним из важных доказательств при судебном разбирательстве. При этом больший юридический вес имеет экспертное заключение о стоимости жилья. Действительный отчет об оценке можно оспорить, когда по юридическим нормам сам факт наличия такой оценки при проведении сделки является обязательным.

Без подачи встречного иска можно оспорить отчет об оценке от частной фирмы или специалиста, если этот документ предоставлен оппонирующей стороной как доказательство. Для того, чтобы суд признал недостоверность оценки, одного возражения недостаточно. Должны быть веские подтверждения того, что отчет содержит ложные сведения.

Заключение

Бывает, что оценщик в отчете указывает сумму намного меньше, чем та, которую просит продавец. В итоге сделка может сорваться: банк не дает достаточно денег под выбранную квартиру, а у покупателя нет дополнительной суммы.

Чтобы банк не ограничил вас в средствах по ипотеке, можно попробовать договориться с заемщиком. К сожалению, это работает не всегда. Чтобы действовать наверняка, лучше доверить решение всех вопросов ипотечному брокеру — компании «Ипотекарь».

Мы гарантируем одобрение вашей заявки и организуем правильную экспертизу жилья.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p657-otsenka_kvartiry_dlja_ipoteki_srok_dejstvija_i_drugie_njuansy/