Рефинансирование кредитов: это что такое, особенности этой процедуры перекредитования в отношении ипотеки других банков

Программы рефинансирования представлены в каждом крупном банке в виде погашения 1 кредита с объединением нескольких кредитных обязательств, увеличением срока выплат и лимита выделенной линии. И все же далеко не всегда рефинансирование – верное решение. Как у любой сделки, у программы рефинансирования есть свои отрицательные последствия, которые вместо ликвидации проблемы лишь усугубляют ее.

Главные ошибки заемщика

Сложно устоять перед предложением снизить расходы на процентную переплату, если менеджер банка сообщает, что кредит предварительно одобрен и осталось подписать пару бумаг.

Не стоит принимать такие решения в спешке – разумным станет подвергнуть анализу каждый пункт предлагаемых условий рефинансирования.

Подписывать новый контракт с кредитором можно при полной уверенности в отсутствии ошибок при переоформлении.

Сомнительная выгода

Рефинансирование не дает гарантии, что ставка будет ниже, чем текущий действующий процент. Если разница в ставке не превышает 2%, говорить о выгоде при переходе на кредитование в новый банк нет смысла. Процентная прибыль обнуляется с учетом:

• расходов на переоформление кредита;
• уплаты комиссий, штрафов;
• дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Имеет ли смысл отказываться текущему кредитору, если новые условия экономически нецелесообразны?

Новый кредит – новые опции и услуги

Подписывая новый кредитный договор, тщательно изучают указанные в соглашении пункты. Банк, рефинансировавший кредит, вправе выдвинуть дополнительные условия, при которых возможно предоставление выгодных процентов. Зачастую такой опцией становится приобретение личной страховки через дочернюю компанию той же финансовой структуры. Если в момент оформления кредита менеджер сообщает требование заключить договор личного страхования, попросите рассказать подробнее об условиях страхования и стоимости полиса.

Перед тем как согласиться на оплату опции, рекомендуется произвести простейший математический расчет – если разница по общей сумме процентной переплаты по кредиту меньше, чем стоимость страхового полиса, сделка теряет свою привлекательность.

Новый договор – новые расходы на переоформление

Ипотечные заемщики, найдя программу рефинансирования на 2-3% ниже, чем по текущему кредиту, столкнутся с необходимостью обязательного переоформления ряда важных бумаг, включая оценку кредитной квартиры и перезаключение страхового договора. При сравнении действующей и будущей программы рефинансирования учитывают:

• расходы на оценку жилья, иного залогового обеспечения;
• оплату новой страховки объекта залога.

Конечно, законодательство оставляет лазейку, при которой средства, потраченные на страхование, могут вернуться страхователю после отказа от услуг в течение первых 5 дней. Однако применение «периода охлаждения» грозит испорченными отношениями с новым кредитором, который после отказа от страховки вправе пересмотреть процентную ставку по кредиту.

Когда рефинансировать поздно

И снова при подсчете итоговой экономии потребуются арифметические расчеты. Большинство программ кредитования применяют аннуитетную систему платежей, при которой платеж остается неизменным на протяжении всего периода погашения, однако основные выплаты первой половины срока направлены на уплату банку процентов, когда тело кредита снижается незначительно. Настоящая выгода от рефинансирования возможна только в первой половине погашения кредита, а лучше – первой трети всего срока действия кредитного договора.

Внимание: штрафные санкции

Если с прежним кредитором в процессе длительного сотрудничества уже выработаны определенные правила взаимодействия, то при рефинансировании возникает потребность тщательной оценки условий – возможно, в предложенном договоре содержатся более жесткие штрафные санкции за просрочку по кредиту или взимается комиссия за обслуживание карты, через которую происходит зачисление на кредитный счет.

Низкая ставка – жесткие условия

Обсуждая условия предстоящего контракта, менеджер может в последний момент упомянуть о том, что ставка рефинансирования будет действовать только при условии выполнения определенных требований банка. Например, к таким условиям относится немедленное погашение предыдущего кредита и получение справок, подтверждающих закрытие. На предъявлении подтверждающей справки отводится срок до 30-45 дней, период оформления подобной справки в Сбербанке – 30 дней, Бинбанк требует 45-дневного срока. Несложно подсчитать, что в случае непредвиденной ситуации заемщик рискует не успеть получить нужные документы об отсутствии финансовых претензий и закрытии ссудных счетов.

Утрата доверия в прежнем банке

Доверительные отношения с банком выстраиваются годами успешного кредитования и использования депозитных программ. Когда клиент сообщает о намерении досрочно вернуть кредитные средства, данная новость однозначно воспринимается как негативный фактор, лишающий банк запланированной прибыли. Когда заемщик спустя год повторно обратится в кредитную структуру, не стоит удивляться отказу в сотрудничестве. Одно досрочное погашение может перечеркнуть многолетнее партнерство с банком. Ошибкой станет не воспользоваться шансом попытаться переоформить кредит в том же банке, ссылаясь на веские причины ухудшения платежеспособности либо представив информацию о готовности другого кредитора дать лучшие условия по рефинансированию. Даже в случае отказа вы будете знать, что честно пытались сохранить партнерство, использовав все способы.

Не учитывать пункт о досрочном погашении

Собираясь через рефинансирование досрочно погасить «неудобный» заем, следует быть готовым к прохождению длительной процедуры с дополнительными расходами. Чтобы компенсировать недополученную процентную прибыль, многие банки, не имея права запретить досрочное погашение, выдвигают ряд условий для погашения, включая штрафы за нарушение графика выплат. Аналогичные меры ждут заемщика и при переходе на обслуживание к другому кредитору. Если в планах клиента вернуть деньги раньше срока, следует учесть возможные штрафы при расчете экономической выгоды.

Увеличение лимита при рефинансировании

Программы рефинансирования часто позволяют консолидировать долги по нескольким кредитам, предлагая использовать 1 заем в качестве основного к погашению, а по остальным – выделяя увеличенный лимит, который далее заемщик будет расходовать по своему усмотрению. Соблазн воспользоваться «легкими деньгами» на удовлетворение иных потребностей велик, но не стоит забывать, что повышенный кредитный лимит влечет увеличение обязательств, а значит, увеличивает финансовое бремя платежей. Правильным решением станет использование для рефинансирования той суммы, которая окажется достаточной для расчетов с предыдущими кредиторами, и лишь затем можно рассматривать возможность нового кредитования.

Неточные сведения о задолженности

При согласовании суммы, которую необходимо перечислить для погашения текущего кредита, не избежать проблем с правильным расчетом задолженности перед банком. Уточняя долг на момент перечисления средств, следует учесть, что деньги будут зачислены на кредитный счет спустя некоторое время.

Если средства поступили в банк день спустя, будет начислен процент за прошедший период. Так как заранее точную сумму задолженности на конкретный день погашения банк не сообщает, есть риск, что после перечисления заемщику придется доплачивать средства для закрытия кредита.

Ошибкой станет не учитывать процент, набежавший за срок, пока перечисление от одного банка поступает на кредитный счет другого кредитора.

Когда выбор правильный

Если процентная ставка по кредитному договору серьезно превысила актуальные ставки, рефинансирование поможет привести в соответствие выявленный дисбаланс. Главное, при подсчете экономии учесть связанные с переоформлением расходы: доплаты, штрафы.

Отвечая на вопрос, в каком банке лучше рефинансировать ипотеку, следует тщательно обдумать все имеющиеся варианты. Первое, что необходимо сделать до замены кредитора, – попробовать договориться о новых условиях в текущем финансовом учреждении. Сохраняя успешный опыт сотрудничества, обе стороны остаются удовлетворены:

• банк сохраняет процентную прибыль по кредиту;
• заемщик подтверждает свою лояльность и приверженность одному кредитному учреждению, переходя в ранг постоянных надежных клиентов.

Учитывая негативный опыт ошибок, накопленный за время действия программ рефинансирования, можно сделать выводы о целесообразности кредита, если происходит объединение нескольких долгов в разных банках, полученных недавно, а предстоящая сделка не влечет расходов, превышающих экономию по процентной переплате.

Источник: https://kredit-blog.ru/credit/oshibki-refinansirovaniya-kredita.html

Рефинансирование ипотеки — условия перекредитования в другом банке 2019 года

Ипотека – тяжелое бремя. Если человеку удается найти банк, который выдаст кредит на более выгодных условиях, есть смысл в перекредитовании для уменьшения ежемесячного платежа и переплаты за весь период.

Такая процедура называется рефинансированием ипотечного кредита. Она подразумевает закрытие займа в одном банке и «открытие» в новом, но на более выгодных условиях.

Как осуществить рефинансирование ипотеки, и с какими сложностями придется столкнуться?

Рефинансирование ипотеки – когда, зачем и кому?

По сути перекредитование – это право заемщика, которое закреплено Законом «Об ипотеке» (глава 7). Законодатель четко указывает, что залоговое имущество (объект недвижимости) может быть передано для обеспечения займа другому кредитору.

Практически каждый крупный банк может предложить своим клиентам программу рефинансирования ипотечной ссуды. Так как конкуренция в банковской сфере высока, продукты в области ипотечного кредитования отличаются выгодными условиями для заемщиков.

Лицам, оформившим кредит под высокую ставку, прежде чем рефинансировать ипотеку в стороннем банке, можно попробовать снизить условия по текущему договору.

Банку невыгодно терять добросовестного плательщика, поэтому, скорее всего, получится прийти к консенсусу. Например, ВТБ охотно снижает завышенную процентную ставку своим настоящим клиентам при выполнении ими определенных условий.

Если договориться не удастся, смело можно подавать заявку на рефинансирование в другие финансово-кредитные учреждения.

Когда может понадобиться рефинансирование:

• Заемщик не может обеспечивать обязательство по кредиту на прежних условиях – потеря работы, рождение детей и т.д. В такой ситуации стоит заранее подготовить почву к рефинансированию. Написать заявление в банк об изменившихся жизненных условиях и попросить реструктуризировать долг или отсрочить выплаты по ипотеки на какое-то время. Если вам отказали — просите о смене условий договора (рефинансирование ипотеки).
• Человеку удалось найти банк, который предлагает более низкую ставку по кредиту – даже 1,5-3% разницы способны сократить месячный платеж на несколько тысяч рублей.
• Кредит был оформлен в иностранной валюте и из-за роста курса платеж стал слишком велик — можно искать кредит в рублях (Банк ВТБ24 и Альфа-Банк перекредитовывают такие обязательства — условия индивидуальны для заемщика).
• У заемщика улучшилось финансовое положение — в такой ситуации рефинансирование поможет значительно сократить переплату. Это происходит как за счет выгодных процентов по кредиту, так и уменьшения срока кредитования. Если будет принято решение выдать кредит на меньший срок — большинство банков «поощряют» таких плательщиков и уменьшают процент по ипотеке в среднем на 0,5 — 1%.

Скорее всего ваш банк будет «противиться» рефинансированию ипотеки в другой финансовой структуре. Правда, многие банки сами готовы вас перекредитовать, чтобы не потерять клиента. Как действовать в таком случае:

• Пишите заявление в банк, где у вас ипотека, с просьбой рефинансировать невыгодный кредит. В такой ситуации можно неплохо сэкономить на дополнительных расходах, речь о которых пойдет ниже. Операция внутри банка не потребует особых затрат, ведь структура уже оценила квартиру или дом, у нее есть все ваши документы и справки о доходах. В некоторых ситуациях могут попросить доказать, что ваше положение ухудшилось — берете новую справку о доходах или предоставляете налоговую декларацию за последний отчетный период.
• Вам отказали — стоит отстаивать свое намерение. Подыскиваете банк, где проценты ниже и предоставляете эту информацию. Все равно не согласны — готовимся к рефинансированию в другом банке.

Новый кредитор будет тщательно проверять вашу историю, и если она «сомнительная», ожидать положительного исхода не стоит. Значительно снизит шанс рефинансирования в банке, если вы уже обращались в иной банк и вам там отказали.

Куда обращаться для перекредитования ипотеки?

В первую очередь проанализируйте кредитные ставки, которые предлагают банки. Если ваша ипотека оформлена, например, под 16-18%, то есть смысл обратиться в банки: ВТБ, ЮниКредит Банк, Альфа-Банк, Сбербанк, МТС Банк, Росбанк, Газпромбанк.

Эти структуры предлагают перекредитовать вас на условиях пониженных ставок – от 9,5% годовых. В наличных эта разница довольна существенная, да и программы у банков очень гибкие. Обратите внимание, банки выдадут вам не 100% залоговой суммы, а 70-90%.

Перекредитование для нового банка — это, по сути, открытие нового кредита. А это означает, что вам заново придется пройти всю процедуру, чтобы подтвердить свою платежеспособность и не только. Как все происходит:

• Предоставляется старый договор для анализа кредиторам, квитанции по платежам, справка об отсутствии долгов перед первым банком.
• Заключается новый договор в выбранном банке.
• Обязательно страхуется объект залога, а также потребуется независимая оценка объекта недвижимости. У банков свои аккредитованные эксперты, так что и цена на услугу может быть значительно выше, чем у независимых специалистов. Страхуется жизнь заемщика.

Первый вариант событий — три стороны подписывают (старый банк, новый и заемщик) трехстороннюю договоренность. Этот документ станет залогом второй очереди, но только при условии, что старый кредитор дал согласие на перекредитование.

Затем новый банк перебрасывает полную сумму для погашения ипотеки, контролируя, чтобы средства были использованы по целевому назначению. После чего старый кредитор обязан снять обременения с объекта недвижимости в реестре запретов и залог (квартира, дом) должны полностью перейти во владение нового кредитора.

Новый банк в свою очередь опять накладывает обременение на объект недвижимости и становится держателем залога по ипотеке.

Если ваш банк не соглашается на рефинансирование — применяется другая схема:

• Полная сумма ипотеки (остаток в старом банке) переводится безналичным платежом кредитору.
• Заемщик пишет заявление о досрочном погашении ипотеки.
• Старый кредитор снимает обременения (длится процедура 1-2 месяца).
• Залог переходит новому кредитору и вам оформляют уже новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Но в такой ситуации кредитующий банк должен получить гарантию, новый залог на срок, пока действует обременение и, по сути, квартира принадлежит старому банку. Залогом может быть другое имущество или недвижимость заемщика.

Нет такового – на этот срок вам могут увеличить проценты по кредиту на 2-3 пункта. А вот Россельхозбанк готов «рискнуть».

Он не требует залога на время снятия обременения и ставку по ипотеке не повышает, максимальный кредитный лимит в таком случае 5 млн руб.

Помните, что в любом случае вам придется платить за такую «перезагрузку», но если вам предложат хорошие условия — затраты быстро окупятся.

Ипотечный брокер — когда стоит воспользоваться услугами?

Это еще один вариант рефинансирования невыгодной ипотеки. В чем суть — вам не придется ждать, пока буде погашена старая ипотека. Новый кредит будет выдан еще до полного закрытия старого.

Роль ипотечного брокера — он станет гарантом перед новым банком на «беззалоговый» период кредитования, пока существует обременение и оно отражается в реестре.

Речь идет о 1-2 месяцах, в течение которых старый банк будет снимать ограничения.

Также специалист поможет в сборе и оформлении нужных бумаг, отберет выгодные предложения в рамках рефинансирования, оперативно решит возникающие спорные вопросы, будет самостоятельно взаимодействовать с банком.

Стоимость услуг посредника определяется в процентах от суммы займа. Сегодня это значение составляет в среднем 1–5% от цены сделки. Что с выгодой? Если ваш ежемесячный платеж уменьшается при новой ипотеке на 5000 – 6000 руб. ежемесячно, это стоит сделать.

Условия перекредитования — документы и затраты

Вы нашли новый банк и согласовали условия со старым — придется  проходить давно забытую процедуру оформления ипотеки заново! А вот здесь без лишних затрат не обойтись. К чему готовиться:

• Новая оценка залога — как правило, каждый банк имеет своих аккредитованных оценщиков. Их услуги обойдутся от 3000 до 10 000 руб.
• Комиссия, связанная с рефинансированием кредита – у каждого банка она своя, в среднем 1 -1,5% от остатка ипотеки. Этого сбора, согласно условиям конкретного банка, может не быть.
• Перевод денег другому банку по безналичному расчету — от 1 000руб.
• Новый страховой договор. Сумма страховой премии напрямую зависит от размера кредита.
• Оплата (госпошлина) за снятие обременений с объекта недвижимости.
• Заверение ипотечного договора у нотариуса — хоть эта норма и не является обязательной, многие банки требуют пройти процедуру.

Помимо обязательных процедур, необходимо представить документы, удостоверяющие личность, справку о доходах, копию трудовой книжки, регистрационные документы на квартиру или дом, старый ипотечный кредит.

Рефинансирование ипотеки — выгодное мероприятие, если найти банк, предлагающий хорошие проценты. Правда, стоит помнить, что главное условие успешного перекредитования — «чистая» история.

Сущность реструктуризации кредитной задолженности

Процесс реструктуризации кредитного долга включает изменение условий финансового договора. Это уменьшает нагрузку клиента и сокращает величину платежа по кредиту. Отличие реструктуризации от рефинансирования – изменение кредитных условий договора происходит в первоначальном банке-кредиторе. Заёмщик подает заявление о реструктуризации в банк, который выдал кредит.

Причины проведения процесса перекредитования:

• Наступление страхового случая.
• Возникновение негативных ситуаций для заёмщика, определяется невозможностью оплачивать кредитный долг в полном объёме.

Изменение условий кредитования – оптимальный вариант решения проблем клиента. Банковская организация идёт навстречу людям, преследуя следующие цели:

• Качество кредитного портфеля.
• Отсутствие судебных разбирательств.
• Возврат кредитных средств

Реструктуризация кредитного долга доступна клиентам любой возрастной категории. Обычно банками приветствуется желание заёмщика исправить негативный статус перед финансовой структурой и продолжать выплачивать кредит.

Плюсы реструктуризации

• Оформление нового договора кредитования с увеличением срока кредита, что уменьшает размер ежемесячного платежа .
• Возможно предоставление новой процентной ставки, более низкой.
• Наличие удобного графика платежей.

Действия банка по возврату долга в случаях, когда клиент не подает на реструктуризацию, а продолжает упорно скрываться от платежей:

• Введение жёстких условий погашения.
• Начисление штрафных санкций.
• Сотрудничество с коллекторскими службами.
• Обращение в суд.
• Статистика судебных разбирательств показывает, что списание долга – редкий случай.

Заёмщик рассчитывает получить смягчение условий со стороны банка. Открываются следующие возможности:

• Сохранение положительной кредитной истории.
• Недопущение судебного разбирательства.
• Экономия .
• Избавление от дефолта (минимизация платежей по графику кредитного договора).
• Отсутствие выплат неустойки.
• Ограждение от принудительных взысканий долга по кредиту.

Процесс перекредитования регламентируется нормативными актами. Оформление документов происходит в соответствии с законодательством РФ.

Рефинансирование по видам кредитования

Работа банковской системы включает множество видов кредитных продуктов: потребительское кредитование,товарный кредит, ипотека, автокредитование. Например, реструктуризация потребительского кредита: в этом случае проводится пересмотр условий договора кредитования. так как нет залога и поручителей, то обычно пересматриваются условия по сроку кредита и иногда процентной ставке.

Ипотечное кредитование для реструктуризации — более трудоёмкий процесс. Законодательство России приняло решение поддерживать ипотечных заёмщиков. Это и обусловило внедрением специальной программы реструктуризации, создания структуры «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов для отдельной категории должников». Схема работы Агентства:

• Предоставление льготного периода заёмщику.
• Погашение ипотеки происходит за счёт ежемесячного транша компании.

Суть стабилизационного займа заключается в обеспечении клиента поддержкой. Заём предоставляется:

• На оплату страхования по ипотеке.
• На возмещение штрафных санкций.

Этот процесс позволяет избежать потери имущества. Клиент обязуется в течение льготного периода поправить финансовое состояние.

Реструктуризация автокредита происходит упрощёнными методами. Заёмщик обращается в банк с заявлением. Банк предлагает условия перекредитования.

Для злостных неплательщиков все чаще банк в качестве долга производит конфискацию автомобиля – это покрывает часть основного долга, а клиент выплачивает остаток.

Виды реструктуризации

Обращение в банк свидетельствует о желание клиента погасить кредитный долг.

Существуют следующие виды реструктуризации:

1. Пролонгация кредита. Сущность этого процесса характеризуется увеличением срока кредитования. Уменьшается ежемесячный платёж. К минусу сделки можно отнести увеличении итоговой переплаты по кредиту. Предварительные расчёты проводятся кредитным экспертом и согласовываются с клиентом.
2. Замена валюты в кредитовании>. Рост курса иностранной валюты предполагает повышение стоимости кредита при его оплате рублевыми платежами. Это вариант невыгоден клиентам. Перевод в российский рубль позволяет смягчить условия погашения задолженности.
3. Кредитные каникулы. Банк предоставляет возможность клиенту в течение определенного времени выплачивать только тело кредита. Проценты за этот период не начисляются и не выплачиваются, дополнительной переплаты по кредитному долгу нет. Этот вариант особо привлекателен для заёмщика. Общие положения кредитных каникул определяются условиями конкретных банковских организаций.
4. Понижение процентной ставки. Программа реструктуризации, в результате которой происходит снижение ставки выполняется для клиентов с положительной кредитной историей.
5. Сочетание пролонгации и замены валюты. Объединение видов реструктуризации приводит к большей переплате. валюта пересчитывается по курсу ЦБ на дату заключения нового договора. Фиксируется задолженность в новой валюте, устанавливается процент по кредиту соответствующий для данной валюты изменяется срок кредита, рассчитывается ПСК с учетом новых условий.

Алгоритм изменения условий кредитного долга

Реструктуризация – оптимальный вариант решения проблем с выплатой кредита, когда важно снизить ежемесячный платеж до размера оптимального для возобновления регулярных ежемесячных платежей.

Процедура изменения кредитных обязательств:

• Сбор необходимых документов (паспорт гражданина, анкета-заявка, трудовая книга, справки  с места работы, согласие супруги (а) о замене условий кредитования).
• Лояльность банковской организации. Финансовая структура получает доказательства банкротства заёмщика.

Существует ряд условий, при которых проводится реструктуризация:

• Понижение дохода клиента.
• Потеря дополнительного источника прибыли.
• Уход в отпуск по уходу за инвалидом.
• Призыв на военную службу.
• Тяжёлые заболевания.
• Наступление страховых случаев (смертельный исход, инвалидность).

Основные положения реструктуризации

Достоинством перекредитования является бесплатное осуществление этой операции. Исключением будет ипотечный кредит. Этот случай подразумевает выплату сопутствующих расходов: услуги нотариуса, переоформление договора по кредиту. Недостатком осуществления реструктуризации является большая итоговая переплата.

Это происходит за счёт увеличения срока кредитования и это конечно, не в пользу заёмщика. Однако, стоит понимать, что невозможность оплаты кредита по старым условиям возникла по вине клиента. Исключение: наступление страхового случая. Но несомненным плюсом будет снижение ежемесячного платежа, который позволит производить оплату безболезненно и в срок.

Поэтому реструктуризация кредита – оптимальный вариант решения проблем.

Источник: https://credits.ru/publications/407614/refinansirovanie-ipotechnogo-kredita-perekreditovanie-v-drugom-banke/

Что такое рефинансирование ипотеки: особенности проведения процедуры

Часто граждане, взявшие кредит на жилье, обнаруживают, что вовремя и в полной мере оплачивать ежемесячные взносы им сложно.

Приходится либо искать дополнительные источники доходов, либо вести переговоры с сотрудниками финансового учреждения об отсрочке.

Есть и третий вариант, который можно использовать для облегчения нагрузки – произвести рефинансирование ипотечного кредита в другом банке.

Рефинансирование ипотеки — что это такое?

Главное назначение такой процедуры как программа рефинансирования, заключается в уменьшении долгового бремени на заемщиков. На гражданина, попавшего в трудную ситуацию, оформляют новый кредит. Общая сумма займа равняется общему долгу (а иногда — превышает его), а ежемесячная выплата становится меньше прежней. Для наглядности приведем пример:

• в 2016 году резидент РФ оформил ипотеку под 14% в год, взяв 4 млн. рублей в банке №1;
• за неполные 2 года им было отдано банку около 1 млн. рублей (часть тела кредита и проценты);
• в 2018 году он инициировал процедуру рефинансирования. В результате был взят второй займ – около 3 млн. рублей, но уже под 9% в год в банке №2;
• за счет второго кредита был погашен первый, а жилье перезаписали на банк №2.

Перекредитование под меньший процент возможно, если займ был взят на:

• покупку квартиры в строящемся доме;
• приобретение вторичного жилья.

Выгодно ли это?

При одобрении программы гражданин получает возможность погасить кредит на более выгодных условиях: переоформить займ под самый низкий процент, уменьшить ежемесячный платеж и снизить размер переплаты.

Всего этого можно добиться, найдя подходящую программу кредитования. Банки борются за клиентов и часто предлагают займы под сравнительно небольшие проценты.

Есть ли подводные камни?

Не являются редкими случаи, когда банки отказывают своим заемщикам в предоставлении данной услуги. При этом сотрудники финансовых организаций имеют право не давать отчет клиенту о причинах принятого решения.

Отказ может последовать:

• при подаче заявки;
• после проведения оценки жилого помещения;
• в момент подачи полного комплекта бумаг.

Большинство банков не одобрит рефинансирование, если:

1. ипотечный договор был заключен менее 6 месяцев назад;
2. сумма остатка или срок возврата малы для перекредитования в новом банке (устанавливаются в тексте соглашения).

Также могут возникнуть проблемы у лиц с подпорченной кредитной историей и у тех, кто не соблюдал срок уплаты ежемесячных взносов.

Стоит ли делать рефинансирование ипотеки: отзывы людей

Заемщики отмечают, что на практике снижение процентной ставки по ипотеке даже на 2% годовых приводит к уменьшению ежемесячного платежа на несколько тысяч рублей.

С учетом падения доходов граждан уменьшение процентной ставки по займу крайне выгодно, особенно если рефинансирование сопровождается увеличением суммы кредита.

Некоторые банки при оформлении рефинансирования требуют оформить дополнительное страхование жизни или здоровья.

В результате заемщику придется понести определенные затраты при подписании нового договора, однако сэкономленная сумма может достигать нескольких сотен тысяч рублей.

Часть банков позволяет заемщикам сменить тип валюты кредита: если ипотека бралась в долларовом эквиваленте, то допускается провести рефинансирование и платить в рублях. Предварительно рекомендуется произвести расчет целесообразности такого действия.

Чаще всего участвуют в процедуре:

• городские квартиры;
• дома с земельным участком.

Перекредитование реже касается займов, взятых на:

• комнату;
• строительство дома.

Сколько стоит?

Банкиры попросят провести оценку жилого объекта (за счет претендента), даже если эта процедура уже делалась ранее. Стоимость услуги для крупных городов может варьироваться от 2 до 5 тысяч рублей.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки:

• выписка из ЕГРН – 300 рублей;
• госпошлина за перерегистрацию — чуть более 300 рублей;
• страховой полис – в среднем 0,1% от суммы займа.

Некоторые финансовые учреждения попросят заемщика застраховать и свою жизнь и трудоспособность – это обойдется еще в 0,1-1% от суммы кредита, однако такой тип страхования является добровольным и навязываться клиенту не может.

Как сделать рефинансирование ипотеки?

Основные этапы (порядок действий) рефинансирования ипотечного кредита выглядят следующим образом.

1. Клиент подает заявку (прошение) о предоставлении возможности участия в программе рефинансирования ипотечных кредитов – это можно предварительно сделать на официальном сайте банка, при этом следует оставить контактный телефон.
2. Кредитный консультант изучает личные данные и выносит предварительное решение.
3. После одобрения заявки гражданину объясняют, какие документы необходимо подготовить.
4. Соискатель собирает пакет бумаг и предоставляет их банку.
5. Специалисты финансового учреждения проверяют документы клиента (от нескольких дней до недели).
6. Заемщика о принятом решении оповещают по телефону.

После получения положительного вердикта со стороны банка рекомендуется как можно быстрее приступить к процедуре рефинансирования. Одобрение действует только 3-4 месяца. Длительность всего перекредитования в среднем занимает от полутора до 2-х месяцев.

Можно ли сделать рефинансирование в том же банке?

Рефинансирование – это оформление займа у нового кредитора на более выгодных условиях с целью полного погашения имеющихся долговых обязательств.

Изменение условий кредитования тем же банком, что и выдавал изначально кредит (рефинансирование ипотеки в своем банке) называется реструктуризацией.

Может ли банк отказать в рефинансировании в другом банке?

В законе «О банках» четко прописано, что финансовые учреждения имеют право запретить передачу предмета залога (в данном случае — жилья) третьим лицам. Однако рефинансирование подразумевает полное закрытие ранее взятой ссуды, после чего недвижимость залогом по первому кредиту быть перестает. Иными словами, согласие банка на рефинансирование ипотеки в другом банке не требуется.

Нужен ли первоначальный взнос?

При рефинансировании банки не требуют от заемщика вносить дополнительные средства, так как он уже подтвердил свою финансовую состоятельность, оплачивая ежемесячные платежи. Следовательно, первоначальный взнос не нужен.

Нужна ли оценка квартиры?

Обращение в оценочные фирмы обязательно потребуется, так как стоимость жилого объекта могла значительно измениться с момента оформления ипотеки.

Нужна ли страховка?

Обычно банки требуют либо оформления комплексного страхового сертификата (на имущество, жизнь заемщика и на потерю им трудоспособности), либо позволяют оформить риски по отдельности, но предлагают список проверенных страховых контор.

Какие документы нужны?

При обращении в банк могут потребовать:

• паспорт РФ;
• заявление, которое следует заполнить по требованиям банка;
• бумаги, подтверждающие доход (2-НДФЛ, 3-НДФЛ);
• если заемщик не имеет зарплатный счет в данном банке, попросят принести подтверждение занятости;
• ИНН, СНИЛС;
• бумаги, касающиеся текущего займа, включая график погашения, сведения об остатке долга.

В ряде случаев могут попросить приготовить дополнительные документы.

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки?

Законодательство РФ не ограничивает число подобных процедур. Но важно понимать, что каждое следующее рефинансирование ипотеки в другом учреждении увеличивает риск отказа, поскольку сотрудники банка более тщательно проверяют все бумаги.

Возможна ли повторная процедура?

Если клиент сумел найти более выгодное предложение по кредиту, он имеет право инициировать повторное рефинансирование. Но при этом придется повторить весь процесс заново. Это повлечет дополнительные издержки.

Сохраняется ли налоговый вычет?

Правила, которыми руководствуются налоговые органы РФ, гласят: тот вычет (возврат НДФЛ), который уже был получен владельцем жилья в первый раз, сохраняется. Новый – не предоставляется.

Надо ли менять документы на квартиру?

После оформления рефинансирования банк дает время (около 2 месяцев) на переоформление документов. Процесс перерегистрации осуществляет госучреждение – Росреестр, но можно воспользоваться услугами МФЦ. Процесс выглядит так:

• снятие обременения с жилья (касающееся старого кредитора);
• оформление нового залога (на новый банк).

Вся процедура занимает около 10-14 дней.

Что нужно знать о рефинансировании ипотеки?

Перекредитование в ряде частных случаев имеет свои особенности. Речь идет о статусе потенциального заемщика и его возможности предоставить нужный пакет бумаг.

Военной

На сегодняшний день военнослужащие имеют право снизить процентную ставку до 8,9% без подтверждения дохода.

Наш рейтинг банков, предоставляющих данную услугу, выглядит так:

• банк Открытие;
• Севергазбанк;
• Промсвязьбанк.

Валютной

Ряд банков, стремясь привлечь новых клиентов, предлагает потенциальным клиентам рефинансировать валютные ипотечные кредиты и сменить валюту на рубли. При рассмотрении таких заявок банкиры особое внимание обращают на сам объект недвижимости и на платежеспособность заемщика.

После реструктуризации

Если заемщик некоторое время был не в состоянии оплачивать взносы, и был вынужден реструктуризировать ипотечный кредит, то он имеет право на рефинансирование.

По двум документам

Такой способ является неплохой приманкой для людей, однако пакет бумаг, касающийся предмета залога, приготовить придется все равно.

Если клиент откажется от трат на дополнительные страховки и не предоставит дополнительные документы, то процентная ставка автоматически увеличится на 2-5%, что сделает рефинансирование невыгодным.

По ДДУ

ДДУ – договор долевого участия. Следует понимать, что пока объект еще не достроен, провести его точную оценку невозможно, поэтому очень небольшое число банков идет на процесс рефинансирования при подобных условиях.

Без права собственности на квартиру

Поскольку рефинансирование граждан без документов на жилье – рискованное дело для кредиторов, банки редко проводят такую процедуру. Но при согласии финансового учреждения потребуется ДДУ, на основании которого банк сможет требовать от застройщика выполнить свои обязательства.

Без первоначального взноса

При проведении рефинансирования первоначальный взнос для заемщика не потребуется. Он уже был осуществлен при заключении первого договора об ипотеке.

С государственной поддержкой

Если граждане имеют право пользоваться государственными программами на получение жилья, то в банке потребуют предъявить свидетельство этому. Такую возможность имеют семьи с детьми (первые годы под 6%, а последующие – 10%). При этом заемщику должно быть не более 65 лет.

С материнским капиталом

Значительная часть банков принципиально не связывается с кредитами, при оформлении которых использовался материнский капитал. Чаще всего отказывают из-за того, что совладельцами залогового имущества являются несовершеннолетние дети, что автоматически делает реализацию недвижимости практически невозможной.

С плохой кредитной историей

Некоторая часть финансовых учреждений готова работать с проблемными клиентами. Однако их документы будут проверять очень тщательно. Скорей всего предложат более высокий ежегодный процент и обяжут оформить дополнительные страховые сертификаты.

Для ИП

Банкиры охотно сотрудничают с индивидуальными предпринимателями и оказывают им помощь, особенно если:

• длительность их работы – более 2 лет;
• не было проблем с налоговыми и силовыми структурами.

Таким образом, перекредитование ипотеки и потребительского кредита возможно при соблюдении ряда условий, которые определяет руководство кредитной организации.

Существуют и плюсы, и минусы данной процедуры, поэтому крайне важно учесть расходы, неизбежные при перекредитовании ипотеки, постараться сравнить предложения разных финансовых учреждений и при необходимости получить согласие на рефинансирование ипотеки в другом банке со стороны текущего кредитора.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/bankovskie-produkty/refinansirovanie/ipotechnogo-kredita.html

Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры

Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов.

Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге  ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются.

Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций.

На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования.

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• ВТБ Банк Москвы;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности,  выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена  с закладной (некоторые банки обходятся без нее).

Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной.

Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так: уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым.

Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Банк	Ставка	Платеж, руб.	Переплата, руб.
Райффайзен	12%	71 735	8 608 257
Юникредит	13%	74 655	8 958 644
Бинбанк	13%	74 655	8 958 644
Газпромбанк	13%	74 655	8 958 644
Дельта кредит	13,25%	75 394	9 047 335
РосЕвроБанк	13,25%	75 394	9 047 335
Абсолют Банк	13,5	76 137	9 136 457
АК Барс Банк	16%	83 757	10 050 787

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

• Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
• Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
• В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki