Продажа квартиры: какие нужны документы и порядок сделки купли-продажи, кто платит, с чего начать, пакет и перечень бумаг для самостоятельного оформления

После того, как вы нашли подходящую квартиру или покупателя, договорились о цене и условились с банком, нужно приступить к оформлению сделки. Документов понадобится много. От вашей индивидуальной ситуации зависит точный их перечень, но практикой выработаны общие рекомендации.

При оформлении любого документа ориентируйтесь на следующие рекомендации:

1. Любую договоренность оформляйте письменно. Если, например, вы договорились рассчитаться через банковскую ячейку – нужно отразить это в договоре. Если в квартире неисправна проводка – отразите это в передаточном акте.
2. Для проверки квартиры используйте только актуальную информацию. Если продавец показывает выписку трехлетней давности, лучше закажите свежую самостоятельно.
3. Не полагайтесь на устные заверения. Например, если продавец не состоит в браке – проверьте его паспорт на наличие соответствующих штампов.
4. Внимательно оформляйте платежные документы. В них должно быть указано, за что переданы деньги. Иначе очень сложно доказать, что средства переданы именно в качестве оплаты за жилье.
5. Не затягивайте с подачей документов на регистрацию жилья. Крайне редко, но случаются ситуации, когда договор подписали, переехали, а документы на регистрацию не сдали. И вдруг продавец умирает. Разбираться в этой очень сложной ситуации придется через суд.
6. Не используйте серые схемы. Если, к примеру, вы покупаете долю в квартире, не соглашайтесь подписать договор дарения вместо ДКП, чтобы не оповещать всех сособственников. Ваш договор можно будет оспорить.
7. В документах прописывайте только настоящую информацию. Не нужно составлять бумаги «задним числом» или занижать в договоре стоимость квартиры в угоду продавцу.
8. Если есть вопросы – проконсультируйтесь с юристом. Лучше один раз потратить деньги на консультацию с опытным юристом, чем в будущем годами судиться за недвижимость. Если вас что-то смущает, возможно, безопаснее отказаться от сделки.

Помните, что в случае судебного разбирательства суд внимательнее всего относится именно к письменным доказательствам. Это значит, что документы еще на стадии подготовки сделки нужно оформлять максимально корректно.

Как оформить сделку без риэлтора

Общая схема оформления купли-продажи выглядит так:

Шаг 1. Заключение предварительного ДКП и сбор документов

Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.

На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:

Продавец

Покупатель

·         свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру; ·         технический план квартиры со сведениями о перепланировке; ·         справка о зарегистрированных в квартире лицах; ·         справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; ·         согласие супруга на продажу квартиры; ·         разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний); ·         доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.

·         Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке. ·         Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор. ·         Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги. ·         Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил. ·         В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.

Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.

Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство.

Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.

Шаг 2. Заключение основного ДКП

В основном договоре прописываются все условия сделки. Отнеситесь к составлению договора очень внимательно, подробно пропишите всю необходимую информацию. Составление документа лучше доверить опытному юристу по недвижимости или риелтору, кто делает ДКП. Цена на эту услугу договорная.

• Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
• Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
• Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
• Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
• Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
• Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
• Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
• Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
• Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
• Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Где заключается и подписывается договор, решают сами стороны. Дата, когда подписывается договор, считается моментом заключения основного соглашения.

Шаг 3. Как и где оформить передачу недвижимости

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

• В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
• В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
• В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

Шаг 4. Где оформляется государственная регистрация права собственности

Именно с даты регистрации права покупатель приобретает право распоряжения жильем: может продать, подарить, заложить, завещать квартиру, или распорядиться иным образом. Где можно оформить регистрацию:

• лично в Росреестр;
• лично в МФЦ;
• через нотариуса.

Разница способов подачи документов заключается в сроках регистрации и стоимости:

Росреестр	МФЦ	Нотариус
Срок	7 дней	9 дней	3 дня
Стоимость	2 000 рублей (госпошлина)	2 000 рублей (госпошлина)	2 000 рублей + от 1 000 до 3 000 за подачу заявления

Обратите внимание, что через нотариуса можно подать документы в том случае, если он удостоверял сделку. Сокращенный срок регистрации установлен за счет того, что нотариус уже проверил законность сделки, и регистратору не нужно тратить на это время.

По окончании регистрации продавец получает свой экземпляр договора с печатью Росреестра, передаточный акт. Покупатель дополнительно получает выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Оплата покупки

Порядок оплаты может быть предусмотрен различный, как до регистрации, так и после нее, наличными или безналичными деньгами, на счет продавца или с использованием посредника – банка или нотариуса.

Чаще всего полная оплата происходит после регистрации права на основании договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

В любом случае оплату нужно оформить письменно:

• При наличной оплате продавец составляет расписку.
• При безналичной оплате подтверждением станет банковская выписка, из которой видно, когда, кому и в счет каких обязательств выплачены деньги.
• Подтверждением оплаты через аккредитив является распоряжение покупателя и выписка.
• Оплата через эскроу – соглашение сторон об эскроу и выписка по счету.
• Расчет через депозит нотариуса – соглашение покупателя с нотариусом и выписка по счету.

Если квартира покупается у юридического лица, то фирма выдает квитанцию к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

Сколько стоит составление документов?

Законодательно не установлено, кто и в каком размере несет расходы на оформление документов, поэтому стороны могут договориться, как им удобно. Традиционно сложились следующие правила:

• Первоначальные документы на квартиру (справки, выписки, согласие супруга) продавец оформляет за свой счет.
• Расходы на получение ипотеки, потребительского кредита несет покупатель.
• Расходы на оплату пошлины несет покупатель.
• Комиссию за безналичный банковский перевод оплачивает покупатель.
• Расходы на оплату услуг нотариуса несет та сторона, которая настояла на нотариальном оформлении, если такое оформление необязательно.
• Расходы на риелтора несет та сторона, которая заключила договор с риелтором.

О порядке проведения сделки купли-продажи квартиры смотрите в видео:

Кто должен составлять бумаги (риелтор, нотариус, юрист или самостоятельно) – по решению сторон. Об иных расходах стороны договариваются свободно, исходя из конкретной ситуации.

Запомнить

1. Документальное оформление сделки можно провести самостоятельно или с помощью юриста по недвижимости, риелтора.
2. Во всех документах должна содержаться правильная информация, настоящие даты и суммы.
3. Регистрирует право собственности всегда только Росреестр, МФЦ и нотариус играют роль посредников.
4. Вопросы об оплате оформления документов лучше решить заранее.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/instruktsiya.html

Как происходит сделка купли продажи квартиры за наличный расчет – порядок, какие документы должны быть

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

• где была совершенна передача;
• какая сумма оплачена;
• за что оплачено;
• кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

Продавец обязуется:

• подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
• Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
• Подписать договор совместно с покупателем.
• Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

• Выбрать жилье, осмотреть его.
• Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
• В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
• Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
• Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
2. Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

1. Самым обычным является расписка.
2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

1. Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
2. Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
3. Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.

Какую валюту выбрать для расчета

Лучше всего оплачивать покупку жилья национальной валютой. Но если покупатель и продавец придут к решению, что им удобней провести оплату сделки в иностранной валюте, то Законодательством Российском Федерации предусмотрена возможность оплаты не только российскими рублями. Обычно оплаты проводят еще в долларах или в евро.

Ограничение на оплату наличным платежом

Законодательством Российской Федерации предусмотрен расчет наличными платежами с ограничением в 600 000 рублей. Данный закон вышел в январе 2014 года и теперь нужно проводить несколько операций для оплаты сумм превышающие 600 000 рублей.

Таким образом Государство пытается избавиться и искоренить теневой рынок и скрытие неофициальных доходов граждан. Также существует порядок ограничений для определенных лиц – это юридические лица, они имеют право провести оплату наличными средствами только в размере 100 000 рублей.

Как обойти ограничения

Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.

Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.

Дробление на части

Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:

1. Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
2. Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
3. Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.

Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.

Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.

Банковская ячейка и аккредитив

Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:

1. Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
2. Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
3. Стороны назначают дату составления договора.
4. Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
5. Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

Платежные поручения

Платежные поручения являются рекомендационным документом при проведении сделки о покупке квартиры за наличный расчет. Что такое платежное поручение и какие его преимущества и особенности?

Платежное поручение – это способ перевода денег от покупателя продавцу. Срок заключения договора при передачи денег не обязательно должен быть большим.

Платежное поручение имеет последующую информацию:

1. Дату подписания, срок оплаты.
2. Реквизиты покупателя и продавца.
3. Суммы денежных средств с точностью до рубля.
4. Причину перевода денег.

Возможные риски и меры безопасности

Рисками при проведении сделки с наличным расчетом заключаются в следующем:

• при оплате аванса продавец имеет право сразу же распорядиться суммой денег, поэтому в случае расторжения сделки потом может возникнуть проблема взыскать назад деньги.
• Получив квартиру еще до момента оплаты полной стоимости квартиры, покупатель может перепродать ее и разорвать сделку.

Методы, которые помогут уберечь от подобных ситуаций:

• составление расписки. Правильное и юридически грамотное составление расписки поможет обезопасить как покупателя, так и продавца. Обязательно выберите форму расписки, количество свидетелей при которых будет она писаться, а также обязательно возьмите проверенных лиц.
• Передача денег через посредника – к примеру, через банк. Для этого стоит обратиться для передачи денег через банковскую ячейку или оформить аккредитив.
• Если возможно, то провести оплату не наличным расчетом, а через банковский счет.

Расчет за квартиру наличными нельзя назвать идеально безопасным вариантом. Если исключить его нельзя, то лучше проводить такие сделки с расчетом того, чтобы сразу же после получения средств они были переданы на надежное хранение, например в банк.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-za-nalichnyj-raschet/

Продажа квартиры: документы и порядок сделки 2018

Для любого продавца недвижимости, наверное, самым важным этапом во всей довольно хлопотной процедуре, является заключение договора о купле-продаже.

На самом деле, чтобы поставить заветную подпись на документе и получить желаемое денежное вознаграждение за принадлежащую ранее недвижимость, необходимо проделать достаточно долгий путь.

Самое главное, как для продавца, так и для покупателя – достичь желаемой цели. А чтобы сделка была успешной, придется приложить немало усилий.

Не стоит думать, что продать квартиру очень легко. Весь процесс требует серьезной подготовки. Хорошо составленные документы – гарантия того, что все сделано правильно.

Очень важно с особой тщательностью отнестись к сбору необходимых для заключения сделки документов. Иногда отсутствие какого-нибудь из них может заметно повлиять на сроки оформления сделки.

О каких документах идет речь:

• Паспорт гражданина Российской Федерации. Если продавец является владельцем квартиры и самостоятельно занимается ее реализацией, то от него потребуется оригинал документа. В случае участия в сделке доверенного лица, копию паспорта владельца необходимо заверить у нотариуса. Бывают ситуации, когда владелец квартиры – несовершеннолетний. Здесь важно подготовить не только свидетельство о рождении собственника, но и позаботиться о наличии документов лица, которое будет выражать интересы несовершеннолетнего во время заключения сделки;
• Документы, подтверждающие права собственности.

К таким документам относятся:

• договор о купле-продаже недвижимости;
• документ, подтверждающий приватизацию жилья;
• документ, подтверждающий факт дарения недвижимости;
• завещание или документы о передаче жилья по наследству;
• документы о том, что жилье получено в результате долевого участия в строительстве или ЖСК;
• постановление суда о том, что жилье передано в собственность. Так как любая собственность проходит процедуру регистрации, она может быть получена на основании какого-нибудь документа из вышеуказанного перечня;
• Технический или кадастровый паспорт на недвижимость. Оформление технического паспорта на квартиру осуществляется в обязательном порядке. Для совершаемой сделки важно уточнить, когда именно он был сделан. Дело в том, что с юридической точки зрения, корректным будет считаться тот документ о техническом состоянии квартиры, который был составлен за пять лет до оформления сделки. В противном случае, предстоит посетить БТИ. Особенно это важно, если в квартире была произведена перепланировка;
• Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налогам. Если квартира была получена по договору дарения или как наследство, необходимо подтверждение налоговиков, что за ней нет никаких долгов;
• Информация из домовой книги. Для получения выписки, необходимо обратиться либо в паспортный стол, либо в компанию, которая обслуживает дом. В данных инстанциях требуется представить документы, подтверждающие личность заявителя и право на жилье. Информация из домовой книги содержит в себе данные о гражданах, которые прописаны на данной жилплощади, наличии лицевого счета квартиры и его состоянии, отсутствии или наличии задолженностей по платежам за коммунальные услуги. Продать квартиру с долгами не получится, поэтому стоит позаботиться об их погашении заранее;
• Информация по недвижимости из Единого реестра. Данный документ не является обязательным. Но покупатель имеет право его потребовать. Чтобы получить выписку, стоит обратиться в региональное отделение ЕГРП. В данной справке содержится информация о праве собственности продавца на данную недвижимость, а также отсутствие каких-либо ограничений на продажу;
• Согласие, оформленное органами опеки и попечительства на совершение сделки. Под опекой государства находятся малолетние дети и лица, имеющие статус инвалидов. Если кто-то из этой категории граждан является собственником жилья, его интересы должны защищать органы опеки и попечительства. Изучив документацию и условия сделки, служба может дать согласие на продажу жилья только в том случае, если права детей и инвалидов не будут нарушены, а условия проживания не станут хуже прежнего;
• Документы о госрегистрации брака или развода. Наличие у собственника супруги/супруга подразумевает представление не только документов о заключении брака, но и письменного согласия на продажу недвижимости. Если супруги находятся в разводе или умерли, необходимы документы, подтверждающие данный факт.

Если квартира досталась продавцу по договору дарения или как наследство, а также он оформил приватизацию на жилье еще будучи в браке, разрешение от супруга/супруги не требуется.

Стандартная процедура продажи доли в квартире

Любой собственник имеет право продать свою долю. Для этого ему нужно получить согласие от других сособственников. Нужно также составить письменное извещение о таких намерениях.

Это делается для того, чтобы собственники других долей в квартире имели право на приобретение вашей доли на первоочередных правах.

Если по истечении одного месяца никто из них не изъявил желание приобрести предлагаемую имущественную долю, продавец имеет право заняться ее продажей другим лицам.
Посещение Росреестра

Росреестр действует согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

В данном законе регламентируется список документов, обязательных для перерегистрации квартиры на другого собственника.

В наше время для совершения сделки купли-продажи необходимы такие документы:

• заявление на совершение процедуры государственной регистрации недвижимости;
• оплата госпошлины;
• документы, подтверждающие права на владение данной квартирой (договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимости). В некоторых случаях, могут потребоваться другие документы:
• письменное согласие супруга/супруги на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
• согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

• При посещении заинтересованными в сделке лицами Росреестра, необходимо иметь при себе паспорта или доверенности от собственника, если сделка совершается через доверенное лицо.
• Самостоятельная продажа квартиры подразумевает следующие этапы.
• Этап 1. Сбор пакета документов и подготовка жилья к заключению сделки

Многие граждане, которые занимались продажей квартир, считают, что первый этап, наверное, самый хлопотный и длительный. Ведь от подготовки пакета документов, в соответствии со всеми требованиями, зависит успех сделки.

Понятно, что чем быстрее будут подготовлены документы, тем быстрее совершится сделка. Но скорость в сборе документов — не самое главное. Куда важнее заключение чистой, с юридической точки зрения, сделки. А от этого может зависеть и цена вопроса.

Ускорить продвижение сделки всегда пытаются и покупатели. Если объект продажи им подходит по всем параметрам, трудно сидеть в ожидании, когда продавец соизволит собрать все документы. Поэтому часто продавцы прибегают к помощи специалистов.

Значительное влияние на сроки оформления сделки имеет правильность составления документов. Иногда малейшие ошибки могут отодвинуть совершение сделки на неопределенное время.

Лучше перестраховаться и получить полную информацию о требованиях к оформлению каждой бумаги.

Продавец должен проверить соответствие всех фактов, изложенных в бумагах, с реалиями. Иногда обнаружение неточностей при регистрации сделки может привести к ее аннулированию. Записи в документах должны быть выполнены разборчиво, без исправлений.

Ранее упоминалось, что на первом этапе нужно не только собрать документы, но и подготовить жилье к продаже. Что имелось ввиду?

В понятие «подготовка квартиры» входит не только придание ей «товарного вида». Косметический ремонт и чистота в квартире очень важны.

Но не менее важно отсутствие в ней жильцов. Если уж собственник решил заняться продажей своей недвижимости, следует позаботиться, чтобы жильцы были выписаны. Любой покупатель не хочет иметь никаких дел с прежними жильцами, каждому нужна полностью свободная квартира.

Этап 2. Поиски потенциальных собственников жилья

Данный этап, прежде всего, предполагает оценку продавцом своей квартиры. Дальше стоит заняться поиском лиц, которые хотели бы ее приобрести.

Этап 3. Оформление предварительной договоренности о купле-продаже квартиры и расчет за нее

Но лучше всего для гарантии того, что сделка все-таки состоится, оформить такой договор. Имея его на руках, будет спокоен и продавец, и покупатель. Этим договором стороны сделки подтверждают свое согласие на ее заключение.

В него дополнительно вносится информация о получении продавцом определенной суммы в качестве аванса или задатка.

Некоторые субъекты сделки, не заключая предварительный договор, подписывают письменное соглашение о том, что продавец получает определенную сумму за совершение сделки.

Внимательно отнеситесь к внесению записей в соглашение по поводу получения денег. Дело в том, что аванс разительно отличается от задатка.

Не следует торопиться, нужно постараться вникнуть в сущность обоих видов выплат. Таким образом, можно избежать неприятных нюансов в том случае, если сделка по каким-то причинам не состоится.

Например, если покупатель выплачивает аванс, то в случае расторжения договоренности о покупке жилья, данная сумма в полном объеме возвращается ему.

Если за покупку вносится задаток, но один из субъектов сделки позже отказывается от сделки, то осуществляется выплата штрафа.

То есть если заключать сделку отказывается продавец, то он обязан полностью вернуть сумму задатка покупателю. Если отказ исходит от другой стороны, то задаток остается во владении продавца.

1. Официального образца для составления предварительного договора нет, поэтому он оформляется по усмотрению сторон договора.
2. В данной бумаге должны быть указаны данные субъектов сделки, адреса, информация по объекту продажи, сроки заключения сделки купли-продажи, а также указывается вид предварительной выплаты и ее размеры.
3. В конце документа обязательно проставляется дата, после чего он заверяется подписями обеих сторон соглашения.
4. Этап 4. Выплата стоимости квартиры

Расчет за квартиру может осуществляться двумя способами: наличным и безналичным. Также участники сделки самостоятельно договариваются о времени оплаты. То есть ее можно произвести или непосредственно при заключении сделки, или при подписании акта о передаче жилья.

Самым надежным вариантом расчета считается расчет через банковскую ячейку. Особенно это важно, когда человек самостоятельно занимается продажей жилья.

Этот вариант передачи денег дает полную гарантию обеим сторонам сделки: продавец в положенном порядке получит деньги, а покупатель станет собственником новой, переданной ему квартиры.

Деньги вносятся в специальную банковскую ячейку в присутствии одной и второй стороны. При необходимости, продавец может самостоятельно проверить, сходится ли сумма сделки с положенной в ячейку суммой.

Если есть опасения по поводу подлинности денег, их можно проверить здесь же, но за определенную оплату. Далее пересчитанные и проверенные на подлинность деньги, помещаются в специальный пакет, который на месте запечатывания скрепляется подписями сторон договора.

• Когда все формальности по оформлению и регистрации сделки будут завершены, а покупатель становится новым собственником, продавец получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.
• Этап 5. Оформление договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрация прав собственника на жилье
• Данный договор составляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Не стоит заниматься составлением документа самостоятельно, но это, конечно, не касается юристов. Лучше всего доверить это важное дело специалистам.

Особое внимание в договоре следует обратить внимание на то, чтобы все данные были указаны правильно.

Кроме этого проверьте, присутствует ли в документе следующая информация:

• стоимость квартиры;
• соответствуют ли данные технического паспорта реальному описанию жилья;
• как будет происходить передача денег;
• указаны ли в договоре данные по поводу расходов, необходимых для заключения сделки;
• дата освобождения квартиры бывшими собственниками;
• когда будет произведено подписание акта о передаче и приеме недвижимости.

Регистрация в соответствующей инстанции является необходимой процедурой после подписания договора.

Этап 6. Передача квартиры новому владельцу и получение стоимости за приобретенный товар

Передача квартиры новому собственнику предполагает подписание акта о совершении данного действия. С момента подписания данного акта, покупатель становится ответственным за приобретенную им недвижимость.

Этот документ должен быть составлен в двух экземплярах. Если же третьим участником сделки является финансовое учреждение (имеется ввиду банк, когда речь идет об ипотеке), тогда экземпляров должно быть три.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/prodazha-kvartiry-dokumenty-i-poryadok-sdelki.html

Подробный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры

• Пожалуй, большинство людей хоть один раз в своей жизни сталкивались с такой процедурой, как приобретение или же наоборот продажа квартиры.
• Однако, мало кто имеет представление о том, какие документы понадобятся для оформления такого рода сделки.
• Для продавца сбор документов будет более сложным, так как основную часть бумаг предоставляет именно он.

Все тонкости и нюансы рассмотрим в данной статье. А также предлагаем к просмотру полезное видео.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Какие бумаги необходимы для оформления сделки?

Перечень документов, которые должен предоставить продавец, напрямую зависит от покупателя недвижимости. И данный перечень в первую очередь зависит от того, каким образом будут производиться взаиморасчеты между покупателем и продавцом. Если покупатель приобретает квартиру за наличный расчет, то потребуется небольшой перечень документов для оформления сделки.

Если сделка будет оформляться с использованием мат. капитала или ипотечных средств, продавцу придется предоставить более обширный пакет необходимых для регистрации данной сделки документов.

Список для того, кто продает

Тому, кто реализует свою квартиру, потребуется предоставить подтверждающую финансовую документацию, которая подтверждает отсутствие у собственника недвижимости долгов по оплате услуг:

1. Копия финансово-лицевого счета на данную жилплощадь или же справка установленного образца об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Получить такой документ продавец может в РЭУ, бухгалтерии ЕИРЦ или же в ДЕЗе.
2. Выписка из домовой книги. В данном документе содержится информация о всех прописанных на данной жилплощади лицах.
3. Документы, которые подтверждают отсутствие обременений.

Большая часть обременений должна в обязательном порядке быть зарегистрирована в гос.реестре. Без регистрации данные обременения не могут стать препятствием для реализации данной недвижимости.

Важно! Все обременения должны в обязательном порядке быть занесены в особый документ, а именно в выписку ЕГРН. Из данного документа покупатель может получить всю интересующую его информацию.

В том случае если среди собственников недвижимости есть дети или недееспособные граждане то для продажи такой недвижимости потребуется получить разрешение органов опеки. Опека даст согласие только, если данным лицам будет предоставлена другая жилплощадь взамен той, что продается и только при условии, что их имущественные интересы не будут ухудшаться.

Если имущество принадлежит супругам, то один из них будет являться продавцом, а второй будет выступать в качестве титульного собственника. Соответственно для продажи квартиры супруг выступающий в роли продавца должен будет получить разрешение от второго супруга на проведение данной сделки.

Правоустанавливающие

Что из документации нужно будет спросить у продавца при покупке квартиры? Первое, в чем должен убедиться покупатель, — что продаваемая недвижимость принадлежит тому человеку, который ее продает и то, что он имеет законное право ею распоряжаться. Перечень документов, подтверждающих право на недвижимость:

1. договор дарения;
2. договор обмена;
3. договор купли-продажи;
4. договор по которому имущество было передано в собственность гражданину по приватизации;
5. решение судебной инстанции;
6. договор о долевом участии или инвестировании;
7. свидетельство, подтверждающее право наследования.

Техническая документация

Внимание! Для того чтобы узнать информацию о технических данных приобретаемой квартиры недостаточно простого ее осмотра, так как на глаз площадь квартиры и законность перепланировки определить практически невозможно.

Данную информацию можно узнать из специальных документов, которые выдаются в Кадастровой палате и БТИ. На каждую квартиру согласно действующему законодательству в обязательном порядке должен быть оформлен технический паспорт (технический план с 2012 года).

В документе отображены все характеристики продаваемой квартиры.

Также необходимую информацию можно получить из выписки из ЕГРН.

Дополнительные

Для того чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры могут потребоваться и дополнительные документы:

1. Справка, подтверждающая дееспособность – в том случае если собственником продаваемого жилья является пожилой человек. Такая справка подтверждает дееспособность продавца на момент заключения сделки. Получить ее можно по месту регистрации в психоневрологическом диспансере.
2. Справка из органов опеки и попечительства – если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Данная справка будет подтверждением того, что имущественные интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены в результате заключения данной сделки.
3. Нотариально заверенное разрешение супруга – в том случае если собственниками квартиры являются супруги. К согласию супруга будет необходимо приложить свидетельство о заключении или расторжении брака, а также свидетельство о смерти в том случае, если второй супруг скончался.

В том случае если для покупки квартиры использовались средства мат.капитала, то необходимо получить справку о том, что в результате данной сделки имущественные интересы несовершеннолетнего не будут нарушены.

Перечень для того, кто покупает

Покупатель для заключения договора должен будет предоставить:

1. Документ, который удостоверяет его личность, т.е. паспорт.
2. Свидетельство о регистрации брака (если покупатель состоит в браке).
3. В том случае если квартира приобретается в собственность одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на покупку.

При покупке полностью за наличный расчет

Документы необходимые для регистрации сделки:

1. Специальное заявление о регистрации данной сделки.
2. Квитанция подтверждающая оплату гос. пошлины.
3. Договор о заключении сделки купли-продажи квартиры.
4. Паспорт как продавца, так и покупателя.

Когда берут в ипотеку

1. На сделке заемщик должен будет заключить как страховой, так и кредитный договор.
2. После этого банк перечисляет денежные средства на счет продавца или же покупателя (в таком случае покупатель совместно с продавцом должен будет положить денежные средства в банковскую ячейку).
3. Далее между сторонами подписывается договор о купле-продаже квартиры.
4. После чего документация подается на гос.регистрацию.

При использовании материнского капитала

В том случае если средств мат. капитала недостаточно для приобретения квартиры, то необходимо будет заключить договор купли-продажи и заверить его в Росреестре.

Собственные средства, которые использует покупатель для покупки жилья он должен передать продавцу в виде задатка или же аванса, а уже после продавец получит часть средств, которые покупатель использует из мат. капитала.

ВАЖНО: Квартира находиться в залоге у гражданина, который ее продает до того момента как он получит оставшуюся сумму.

Также при заключении сделки могут понадобиться и дополнительные документы:

• Договор между тем, кто приобретает и тем, кто продает.
• Копия о гос. регистрации права собственности.
• В том случае если сторона, выступающая в роли продавца, предоставляет покупателю рассрочку и соответственно переход права собственности будет осуществлен только после полного расчета между сторонами, то в ПФР необходимо будет предоставить еще и справку о размере оставшейся суммы, а также обязательство покупателя оформить эту квартиру в долевую собственность после полной оплаты на всех членов его семьи.

Для большинства российских граждан как покупка, так и продажа квартиры достаточно ответственное мероприятие. Чаще всего данной сделке предшествует определенная подготовка как материального так и морального характера. Каждый шаг сделки очень важен и тут не должно быть ошибок.

Необходимо с особой тщательностью изучить все тонкости и нюансы и выяснить, что для этого предпринять.

Сделку следует начать не только с поиска покупателя или продавца, но и с подготовки всех необходимых для этого справок и документов. Полностью готовый пакет документации является важной частью предстоящей сделки.

Подготовкой документов следует заняться заблаговременно, чтобы в процессе оформления сделки не возникло непредвиденных трудностей.

Видео

Смотрите подробнее, какие документы необходимы для купли-продажи квартиры в видео ниже:

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html