Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир

Практически в любом городе найдётся множество относительно мелких фирм, а также индивидуальных предпринимателей. Иногда для полноценной деятельности маленькой организации хватает совсем небольшого помещения.

Арендовать или покупать полноценный офис бывает невыгодно. И тогда предприниматели ищут альтернативу. Один из вариантов – купить квартиру и переделать её в офис. Возникает вопрос: как всё оформить правильно?

Как перевести жилую квартиру в нежилое помещение?

Для начала – заглянуть в третью главу ЖК РФ. И начнем мы с согласия жильцов для перевода квартиры в нежилой фонд.

Согласие жильцов

Этот вопрос возникает, пожалуй, чаще всего. В разные годы сначала было достаточно согласия собственников только прилегающих квартир, затем появились требования о сборе подписей семидесяти пяти и даже ста процентов жильцов дома.

Сейчас бегать по квартирам и заручаться поддержкой незнакомых и часто враждебно настроенных людей не нужно. Однако это касается только самого перевода.

Теперь о нюансах. Если у квартиры изначально нет отдельного входа, его придётся устроить. Дело это обычное и даже не очень долгое. Вот только под крыльцом располагается земля, которая по закону принадлежит всем, кто владеет квартирами в доме. Здесь придётся проявить повышенное внимание.

Земельный участок числится на кадастровом учёте? Тогда размещение крыльца для отдельного входа будет означать уменьшение общего имущества. На это собственники квартиры всего дома действительно должны согласиться (об этом сказано в 36-й статье ЖК РФ). Но если земля не оформлена, то и претензии считаются необоснованными. Это подтверждается судебной практикой.

Документы

Перечень документов указан в 23-ей статье ЖК РФ. В списке – всего пять пунктов:

  • План квартиры – объекта перевода (получают в БТИ).
  • Поэтажный план дома, где квартира находится (тоже предоставляет БТИ).
  • Документы о собственности на жилое помещение.
  • Если планируется хоть какое-то переустройство (то же самое крыльцо), потребуется проект.
  • Собственно заявление о переводе жилого помещения в нежилое.

Что интересно, планы помещений можно не предоставлять. Сотрудники органов местного самоуправления, которые должны заниматься переводом, в этом случае запросят документы самостоятельно. То же касается свидетельства о праве собственности, но только если помещение значится в Едином госреестре прав на недвижимость.

Зная о том, как вывести квартиру в нежилой фонд, не стоит забывать и о важности правильного составления соответствующего заявления.

Заявление

Это стандартная форма, которую можно взять заранее, чтобы заполнить в спокойной обстановке. Как и в любом ответственном документе, в заявлении не допускаются зачёркивания, исправления. Все данные нужно вносить очень внимательно, чтобы избежать ошибок заполнения.

Скачать бланк заявления вы можете здесь.

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 1

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 2

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 3

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 4

Процедура

  1. Все документы подаются в органы местного самоуправления или в МФЦ, если в городе таковые имеются. При приёме документов ответственный сотрудник должен тщательно проверить весь пакет.
  2. После этого собственнику остаётся только дождаться решения. Оно должно быть выдано самое позднее через 45 дней.
  3. Если всё сделано правильно, решение будет положительным. После этого можно будет заняться регистрацией помещения, теперь уже нежилого.

Сколько это стоит?

Вы уже поняли, как перевести квартиру в нежилое помещение, осталось выяснить, какова цена таких действий. Этот вопрос – очень индивидуальный. Расчётами занимается специальная комиссия на основе документов БТИ. При этом учитывается множество факторов.

  • Например, при переводе квартиры в нежилое помещение будет оцениваться увеличение стоимости самого помещения, когда оно из жилого станет нежилым.
  • На заметку будут взяты также коммерческая ценность, удобство для потенциальных посетителей, использование близлежащих проездов.

Итак, теперь вы знаете, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение, самое время изучить, чем грозит незаконный перевод в нежилой фонд.

Чем грозит незаконный перевод?

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Гораздо чаще возникает несколько иная ситуация: по документам помещение – квартира, а по использованию – самый настоящий офис. Именно на такое положение вещей довольно часто пишут жалобы жильцы. Особенно если квартира была как-то переустроена.

  • КоАП РФ (статья 7.21) диктует: неправомочное использование квартиры в качестве офиса должно наказываться штрафом от одной до полутора тысяч рублей.
  • Если была несогласованная перепланировка, то сумма вырастает: 2 – 2,5 тысячи рублей.
  • Дополнением к штрафам почти всегда становится распоряжение администрации (решение суда) о том, что помещению должен быть возвращён первоначальный вид, который соответствует плану БТИ.

Если собственник квартиры будет упорствовать в своих нарушениях, последует ещё одно наказание. Квартира может быть изъята, приведена в изначальный вид, а затем реализована с торгов. Собственник получит вырученные средства (однако всё, что потрачено на ремонт и реконструкцию помещения, высчитают).

Перевод квартиры в нежилой фонд – дело относительно простое и обыденное. Впрочем, даже более простым может оказаться перевод в нежилой фонд частного дома. А вот чтобы вернуть все обратно, придется «попотеть».

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/perevod-v-drugoy-fond/kvartiry-v-nezhuloe.html

Согласие жильцов на перевод квартиры в нежилой фонд

Когда вы решаетесь на процедуру, при которой статус вашего жилья в виде квартиры или дома будет изменен с жилого на нежилой, нужно понимать всю сложность происходящего.

Ведь данная операция потребует от вас не только времени, но и внимательности, сбора и оформления необходимых документов, согласия собственников и жильцов  других квартир на подобную перестройку.

Что же с этим делать, мы узнаем дальше.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Определение сути происходящего

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Итак, жилое помещение подразумевает под собой квартиру, которая относится к недвижимому имуществу, изолирована и полностью пригодна для проживания граждан. У такого объекта есть все разрешения санитарной и технической инспекции на использование по прямому назначению. Если же говорить о нежилой квартире, то она также изолирована и относится к недвижимому имуществу, но ее основное назначение – это ведение коммерческой деятельности, то есть открытие офисов, магазинов, ателье.

Данные вопросы решаются через местные органы и комитеты по жилищной политике или по управлению имуществом города. Этот момент лучше уточнить заранее, чтобы прошение было подано в нужную инспекцию.

Вам необходимо будет пройти три этапа вывода из жилого фонда и перевода в нежилой после того, как вы получите согласие собственников и жильцов и соберете нужные документы, а именно:

  • Рассмотрение вашего вопроса в комитете;
  • Расчет стоимости такой процедуры специальной комиссией по смене фонда;
  • Регистрация прав собственности на нежилое помещение в Росреестре.

Предпосылки для перевода в нежилой фонд

Стоит отметить, что ваша квартира должна соответствовать определенным условиям, которые становятся решающими, при переводе с жилого фонда, таким как:

  • Отсутствие зарегистрированных граждан;
  • Должны отсутствовать обременения от третьих лиц;
  • Само помещение или квартира не должна быть заложена или иметь кредитные обязательства;
  • Лицо, которое будет заниматься вопросом, должно быть ее непосредственным владельцем;
  • Помещение должно находиться на первом этаже и не иметь над собой жилых квартир, но допускается, если собственником помещений на первом и втором этажах является один человек;
  • Дом, в котором находится помещение, не должен быть внесен в очередь на ремонт или признан аварийным.

Следует помнить и о том, что существует необходимость обустройства отдельного входа и отключения от общих коммуникаций, не говоря уже о согласии других собственников  и жильцов квартир.

Какие нужны документы?

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

  • Заявление о выводе из жилого фонда в нежилой, которое от руки пишет владелец в свободной форме, так как в законе России нет никаких указаний по этому поводу;
  • Свидетельство о праве собственности, завещание или другой правоустанавливающий документ;
  • План помещения и его техническая характеристика из БТИ;
  • Проект перепланировки квартиры, если она необходима, где будет полное описание проводимых работ, имя архитектора, лицензия на строительство.

Как выглядит заявление о смене статуса?

Следующим немало важным пунктом можно считать составление заявления на перевод. Не смотря на то, что оно не имеет никаких особых форм, все же  стоит придерживаться определенных норм и указать следующие пункты:

  • Полное имя владельца квартиры;
  • Данные юридического лица;
  • Паспортные данные, адрес регистрации и проживания, контактные данные заявителя;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • При посреднике нужно предоставить доверенность;
  • Информация об отсутствии долгов, кредитов, арестов и обременений;
  • Адрес квартиры;
  • При проведении переустройства помещения потребуется краткое описание этих изменений;
  • Цель вывода из жилого фонда и перевода в нежилой;
  • Описание прилагаемых документов.

Стоит отметить и то, что это полный список документов, а значит требовать у вас какие-то дополнительные, никто не имеет  права.

Как проходит процедура?

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Если вы получили отказ, то такое могло произойти в следующих случаях:

  • Если вы предоставили не весь список документов;
  • Обратились не в ту организацию;
  • Вами не были соблюдены условия переустройства помещения;
  • Ваша перепланировка не соответствует жилищным нормам.

Поэтому сразу подумайте об этом и не допускайте подобных просчетов. К тому же, если комиссия не примет решение о переводе в указанный срок, вы имеете право подать заявление в суд и начать разбирательство по этому поводу.

Сдача в эксплуатацию будет происходить лишь после ремонта и согласия собственников других квартир. Их согласие понадобится и при устройстве отдельного входа, для которого, кстати, потребуются особые документы и разрешение архитектурного бюро. Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Источник: https://PravoNedv.ru/nezhiloe-pomeshhenie/soglasie-sobstvennikov.html

Перевод жилого помещения в нежилое — нужно ли согласие всех собственников дома?

Большинство успешных предпринимателей начинали свой бизнес с небольшого помещения, использовав квартиру, расположенную на первом этаже под офис или магазин.

Однако следует знать, что на сегодняшний день заниматься коммерческой деятельностью на территории жилой квартиры запрещено законом. Если на начальном этапе вы желаете использовать квартиру в первую очередь необходим перевод жилого помещения в нежилое.

Как начать и осуществить задуманное — эти вопросы, мы рассмотрим подробнее, предоставив пошаговую инструкцию.

С чего начать перевод квартиры в нежилой фонд

Прежде всего, заручитесь поддержкой жильцов и только потом, приступить к сбору документации. В противном случае собранные вами документы и желание заняться предпринимательской деятельностью превратятся в пустой звук.

Читайте также:  Как бесплатно получить земельный участок инвалиду, в том числе 2 группы: порядок и образец заявлении о предоставлении земли

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Переоформление. Сбор документации

  • Правоустанавливающие документы и заверенные нотариусом копии.
  • Документация из БТИ. Техпаспорт и поэтажный план дома.
  • Бумага из ДЕЗ, с данными о расположении других помещений на этаже квартиры меняющей статус.
  • Решение СЭС.
  • Проект перепланировки помещения. Выдается он проектной организацией, которая имеет специальное разрешение — допуск СРО.
  • Выписка из ДК.
  • Для юрлица — копии учредительных документов.
  • Доверенность на лицо, оформляющее перевод квартиры в нежилой фонд.
  • Согласие владельцев собственности.

Процедура переоформления

Сам процесс переоформления можно условно разделить на три основные ступени.

Особенности процедуры переоформления

  • Расположение квартиры. Действующий закон допускает перевод жилья второго и третьего этажей в нежилой фонд при условии, расположения под ними нежилых помещений. Следовательно, вы без особых проблем сможете расположить офис на территории третьего этажа.
  • Запрещено менять статус части или доли квартиры в многокомнатной квартире.
  • Обязательно наличие отдельного входа либо его оборудование в будущем.
  • Исключены обременения: арест, ипотека и прочее.
  • Само здание не должно требовать капитального ремонта, реконструкции или предназначено под снос.
  • Необходимо позаботиться о выписке проживающих в квартире жильцов. Дополнительные проблемы могут возникнуть, если на жилой площади прописан несовершеннолетний.
  • Наличие незаконной перепланировки также может стать помехой при оформлении.

Более того, процедура перевода осложняется при условии:

  • здание принадлежит фонду культурного наследия;
  • опека дома штабом ГО и МЧС;
  • отсутствие подключения к основным коммуникациям;
  • нарушение норм, согласно градостроительному законодательству.

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Дополнительная документация

Все решения по переводу жилья в нежилой фонд и наоборот принимает межведомственная комиссия, которая в обязательном порядке создается на базе муниципалитета.

Однако она не в состоянии принимать решения без участия: УФМС, ЖЭУ, Росреестра, Роспотребнадзора, МЧС и других надзорных организаций.

Чтобы не тратить время на ожидание одобрения данных организаций, желательно подавать заявление в комиссию, предоставив и дополнительные документы:

  • заключение МЧС;
  • Роспотребнадзора;
  • справка из ЖЭУ;
  • выписка из протокола общего собрания жильцов об их согласии на изменение статуса помещения;
  • справка о возможности перепланировки.

После сбора всей документации подается заявление в соответствующий орган — Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в статус нежилого.

Скачать заявление на перевод жилого помещения в нежилое

Отведенный законодательством срок рассмотрения заявки  не превышает 45 дней. Решение выдается на руки в течение 3 дней, в случае отказа к документам прилагает основание.

Причины для отказа в изменении статуса квартиры

  • Несоблюдение условий перевода.
  • Переданный пакет документов неполный.
  • Нет согласия собственников других квартир.
  • Большая часть владельцев собственности выразили несогласие с изменением статуса.

Важно. Если с протоколом отказа от соответствующего органа нет обоснованных причин, гражданин имеет право обратиться в суд.

Стоимость перевода

Собрав перечисленные выше документы и внеся заявление, в комиссию, должно последовать решение о стоимости. Разницу цены необходимо будет оплатить через банк, после чего получить решение комиссии — протокол.

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Регистрация в Росреестре

Вот  мы и добрались к рассмотрению последнего этапа.

Список документов для предоставления в Росреестр стандартный и если вы когда-либо оформляли недвижимость в собственность наверняка, знаете, весь необходимый список.

  • паспорт и ксерокопия для физического лица;
  • юридическое лицо, предоставляет учредительные документы и их копии;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности или договор, который служит основанием;
  • акт комиссии и нотариально заверенная копия документа;
  • технический паспорт;
  • квиток об оплате госпошлины.

Если все документы в порядке, комиссия сама отправляет документацию в кадастровую палату, где далее осуществляется внесение изменений.

Применив пошаговую инструкцию несложно осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Однако большую часть желающих воспользоваться своим правом интересует вопрос: так уж необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома?

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документаВерховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица, а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Новое в правилах перевода помещений из жилых в нежилые

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию.

Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят.

А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом.

Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было.

Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.
Читайте также:  Реструктуризация ипотеки: что это такое, каковы условия для физических лиц в Сбербанке, у государства и в АИЖК, какие документы нужны

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/perevod-v-nezhiloe-116-fz/

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа

Для того, чтобы заняться бизнесом, нужно иметь подходящую недвижимость. Застройка города – достаточно дорогостоящая деятельность. К тому же новый объект должен иметь выгодное расположение в городе для клиентов и соответствовать определенным стандартам. Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если он:

  • в аварийном состоянии подлежит сносу или в данный момент прибывает на реконструкции;
  • взят под арест или находится в залоге;
  • является историческим памятником.

Одним из самых приемлемых вариантов в сложившейся ситуации будет эксплуатация первых этажей многоквартирного дома. Помещения, находящиеся под вашим, если они не являются жилыми.

Сложность заключается в том, что использовать жилую квартиру, позволено лишь по предназначению: для обитания в ней людей. Во всех оставшихся обстоятельствах необходимо переоформлять из жилого фонда в нежилой.

Этот процесс содержит некоторые сложностей, одна из которых – одобрение соседей.

Зачем требуется согласие соседей

Чтобы избежать неприятностей во время строительства или перепроектирования, необходимо, чтобы соседи были не против преобразования жилплощади в нежилое помещение. Их разрешение доказывает, что жильцы оповещены о назревающих изменениях. Более того, на первых порах оно помогает разрешить сложности, которые возникают при несоблюдении прав владельцев в многоэтажке.

Непременно ли нужно согласие?

По законодательству невозможно запретить перевести квартиру в нежилой фонд. Это выходит за пределы прав собственника распоряжаться имуществом.

Однако, в случае строительства, внутренних изменений планировки жилых помещений недвижимости, согласие владельцев квартир, примыкающих к необходимому помещению, нужно обязательно.

К тому же, по закону в случае строительства дать свое согласие должны все собственники, во всех оставшихся – хватит 2/3.

Если для нужд, связанных с торговлей, не требуется дополнительного строительства, согласие соседей не нужно. Ведь данный вид работ не затрагивает общедомовую собственность, и не будет сдерживать возможность пользоваться ей.

Существует ряд тонкостей во время получения согласия:

  • разрешения нужны непосредственно собственников, а не всех жильцов или прописанных лиц;
  • если в доме организовано товарищество собственников жилья, то решить вопрос можно, написав заявление о включении вашей проблемы в обсуждение важных моментов на общем собрании собственников или попросить о внеочередном сборе. Решение может выноситься при присутствии 50% владельцев. Обязательно наличие протокола собрания;
  • возможен заочный опрос, в ходе которого собственники передают информацию со своим решением и реквизиты свидетельства о праве собственности в оговорённое место и назначенное время;
  • разрешение необходимо не для перевода недвижимости, а для внесения изменений в конструкцию здания с коммерческими намерениями.

Оформление документа

Обычно опрос проводится на простом листке, где владельцы ставят отметку о своем решении. Соглашение оформляется в произвольной форме, но обязательно присутствие следующей информации:

  1. Заглавие «Согласие» в центре.
  2. Расшифровка: «Согласен/ несогласен на перепланировку…». Дальше будет текст по сути сложившейся ситуации.
  3. Число, место.
  4. Полная информация о собственнике (ФИО, адрес, реквизиты документов, подтверждающих право собственности).
  5. Подпись.

Что делать, если собственник против?

В случае изменений, вследствие которых не будет использовано общедомовое имущество, требуется положительный ответ 2/3 от общего числа владельцев квартир.

Из этого следует, что небольшой процент собственников, которые против, не сможет оказать негативное воздействие на разрешение вопроса.

Если будут строиться объекты, которые требуют проектирования, например, крыльцо для парадного входа, нужно будет согласие всех владельцев. В этой ситуации могут возникнуть затруднения. Их можно решить следующими способами:

  • обсуждение и корректировка изменений с учетом всех пожеланий несогласных;
  • попытаться заключить соглашение с каждым лично, ведь сейчас многие не изъявляют желания идти навстречу безвозмездно;
  • подать иск в суд, но он зачастую принимает сторону жильцов.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/soglasie-sobstvennikov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.

Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.

Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу.  Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст. 44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.

Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

  • Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.
  • Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту «в» пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 (далее — Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

  1. Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.
  2. То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источник: https://advokat-chernov.ru/article/8/

Соседи потеряли право давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Мы продолжаем в рубрике «Справочное бюро» освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей.

Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, «СМ Номер один», рубрика «Справочное бюро») или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.

ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим о переводе квартир и домов в нежилые помещения.

По словам специалиста одного из иркутских агентств недвижимости Натальи Владимировны Кузнецовой, в новом Жилищном кодексе РФ, который вступил в действие 1 марта 2005 года, государство отменило норму, заставляющую собственника жилого помещения просить разрешения на перевод жилья в нежилое помещение у соседей.

— Но самостоятельно человеку оформить разрешение на перевод из жилого в нежилое помещение по-прежнему трудно. Это потребует много времени и материальных ресурсов, — утверждает Наталья Владимировна. — Хотя теперь хозяину квартиры не следует ходить к соседям и упрашивать их дать разрешение на перевод его жилья в иной статус.

Раньше для совершения такой процедуры требовалось разрешение абсолютно всех соседей, примыкавших к квартире как сверху, так и сбоку. Если хотя бы один из них не давал такого разрешения, то дело останавливалось.

— В моей практике было несколько случаев, когда жильцы сначала соглашались и обещали дать разрешение на перевод квартиры под офис, а потом отказывались от своих слов. В одном подъезде было два входа — парадный и черный. Второй никогда не работал, и там размещались две кладовки пенсионеров.

Чтобы получить разрешение пенсионеров использовать черный ход для своих нужд, предприниматель сделал у них дома дорогой ремонт, а потом остальные жильцы отказались давать свое согласие, и офиса не получилось.

Государство, отменив согласование с соседями перевода жилья под офисы, пошло на уступки предпринимателям и застраховало их от подобных эксцессов.

Зато могут теперь пострадать простые жильцы, рядом с которыми будут работать офисы. Это всегда дополнительный шум, выхлопные газы от подъезжающих и отъезжающих автомобилей.

Кроме того, около офисов посетители часто курят, мусорят. Теперь единственная возможность у жильцов опротестовать перевод квартиры в нежилое помещение — обратиться в суд.

Читайте также:  В каких случаях устанавливается публичный сервитут на земельный участок и что это такое согласно законодательству?

Правда, по действующему законодательству суд будет на стороне хозяина квартиры.

Вопрос — ответ

Решил заняться бизнесом, поэтому хочу перевести свою трехкомнатную квартиру в Иркутске в нежилое помещение (под магазин). Какие документы необходимо собрать?

Анатолий Костылев, Иркутск

Перечень необходимых документов установлен статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя:

  • — заявление о переводе помещения;
  • — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • — план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
  • — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Это исчерпывающий перечень. При наличии этих документов и соответствии помещения требованиям, установленным статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения сможет перевести жилое помещение в нежилое.

Соседи на первом этаже уже давно хотели перевести свое жилье в нежилое помещение и открыть там приемную нотариуса. Но я больной и старый человек, дополнительный шум скажется на моем здоровье.

Мне предлагали за согласие пять тысяч долларов, но я отказался. В прошлом же году соседи посмеялись надо мной, что был дураком и не взял деньги. Они утверждают, что теперь им мое разрешение не требуется.

Неужели это правда?

Григорий Степанович Волгин, пенсионер из Иркутска

К сожалению, Григорий Степанович, ваши соседи правы. С вступлением в силу нового Жилого кодекса хозяин квартиры не должен просить разрешения соседей.

У меня есть квартира, полученная в наследство, которую я сейчас сдаю. Давно хотела перевести ее из жилого фонда в нежилой и сдавать как офис. В этом случае доход будет гораздо выше. Можно поинтересоваться, что изменилось в переводе жилого в нежилое помещение с вступлением в силу нового кодекса?

Александра Задорожная, Иркутск

Начавший работать в марте прошлого года новый Жилищный кодекс подробно прописывает порядок оформления необходимых документов. Перечень является закрытым. Это означает, что ничего кроме этих документов требовать муниципальные органы власти не могут.

Раньше предприниматель, выводя помещение из жилого в нежилой фонд, должен был кроме прочих разрешений взять письменное согласие всех соседей. Без согласия хотя бы одного соседа перевод из жилого в жилое помещение никто и никогда бы не разрешил.

Теперь, в соответствии с новым Жилищным кодексом, процедура оформления документов несколько упрощена. И главное — теперь не требуется разрешение соседей.

Что указывается в заявлении на перевод помещения из жилого в нежилой?

Семен Бородулин, Иркутск

Собственник предоставляет заявление с указанием профиля будущего нежилого помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, технический паспорт переводимого помещения и поэтажный план дома. Если вся документация в порядке, материалы поступают на рассмотрение межведомственной комиссии.

В случае положительного решения комиссии издается соответствующее распоряжение мэра, на основании которого специалисты КЖВ уведомляют о принятии решения предпринимателя и собственников примыкающих помещений. На уведомление собственников примыкающих помещений предусмотрено еще три дня дополнительно к 45 дням, отводимым на всю процедуру перевода.

Отрицательное заключение может быть выдано только на основаниях, предусмотренных статьей 24 ЖК РФ. Документ, уведомляющий о переводе, в таком случае является основанием для использования переведенного помещения в нежилых целях (т.е. сдача помещения в эксплуатацию не требуется).

Если предприниматель предусматривает проведение перепланировки, переустройства или других работ, необходимых для использования помещения в качестве нежилого, перед тем как обратиться в комитет по жилищным вопросам мэрии, он должен подготовить рабочий проект.

Проект готовится на основании техусловий на инженерное обеспечение от соответствующих служб (тепло-, электро-, водоснабжения, канализации) и включает в себя заключения УГПС, СЭС, УГИБДД,ГУБО, НПЦ и другие согласования и заключения, предусмотренные градостроительным законодательством.

У нас есть деревянный дом, в котором сейчас никто не живет. Хотим сделать из него маленький магазинчик или переоборудовать под офис. Трудно ли это будет сделать?

Вера Константинова, Иркутск

Если вы захотите в вашем доме разместить просто офис, то получить разрешение на перевод дома в нежилое помещение будет легко. А вот сделать из дома магазин вам, скорее всего, не удастся. На это не даст разрешение СЭС, потому что магазин должен быть оборудован канализацией и водоснабжением. Могут возникнуть проблемы и с пожарными, которые не жалуют деревянные постройки.

Зависит стоимость и время перевода жилого помещения от материала, из которого построен многоквартирный дом?

Ирина Груздева, Иркутск

Легче всего будет получить разрешение на переоборудование квартиры в кирпичном доме, а вот с панельными домами могут будь трудности из-за их конструктивных особенностей, фундамента и стен. Практически невозможно получить разрешение на перевод в здании, представляющем историческую ценность. Если и переводят такие здания под офисы, то по очень сомнительным основаниям.

Сколько может стоит перевод жилья под офис?

Анастасия Александрович, Иркутск

Все зависит от жилья. Риелторы за перевод помещения из жилого в нежилое просят 60—70 тысяч рублей: 20 тысяч — оплата услуг риелторов, 40—50 тысяч будут стоить согласование перепланировки и проект.

К этому придется прибавить расходы на саму перепланировку. От хозяина потребуется построить навес, крыльцо, оборудовать площадку под автомобили. Если нет рядом дороги, то придется проложить за свой счет дорогу.

Источник: http://baik-info.ru/sm/2006/02/006000.html

Консультации (вопрос-ответ)

Перевожу на первом этаже многоквартирного дома однокомнатную квартиру в нежилой фонд под парикмахерскую.

Согласовал проект с отдельным входом через окно кухни во двор. Сдал документы в местную администрацию.  Из администрации с пропуском установленного срока получил ответ о том, что нужно согласие соседей — 2/3жильцов всего дома, т.е. 80 квартир. Мотивируют, ссылаясь на ст.ст.

44-48 ЖК РФ тем, что отдельный вход занимает земельный участок, примыкающий к многоквартирному дому, на котором расположится тамбур парикмахерской, и нужно согласие собственников жилья, при этом без протокола о таком согласии не выдают решение о согласии на перевод жилья в нежилой фонд либо об отказе.

Что делать? Правомерен ли отказ?

Ответ:

В соответствии с п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения обязан предоставить следующие документы:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии);
  3. план   переводимого   помещения   с   его   техническим   описанием (технический паспорт жилого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и  (или)  перепланировки  переводимого помещения  (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Документа, подтверждающего получение согласия общего собрания собственников многоквартирного дома (их части) на перевод, в списке нет. Следовательно, уклонение органа, осуществляющего перевод помещений, от выдачи разрешения на перевод в нежилое помещение или отказа, в срок, установленный ЖК РФ, незаконен.

Ссылка на отсутствие сведений о согласии жильцов как на основание отказа или приостановления рассмотрения заявления, также не соответствует закону.

Тем не менее, рассматривая ситуацию в целом (не только в части законности или незаконности действий органа, осуществляющего перевод помещений),   следует учитывать положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно этой статье, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, статья 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общие помещения и несущие конструкции жилого дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.

Отсюда можно сделать вывод, что распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам других жилых помещений в доме невозможно без получения их предварительного согласия (в нашем случае, использование части земельного участка, отнесенного к общему имуществу под тамбур, а также изменение несущей конструкции дома при устройстве отдельного входа).

Согласно пожарным нормам, нежилые помещения должны иметь два пути эвакуации.

Кроме того, если нежилое помещение расположено в жилом доме, то этими же нормами запрещается пользоваться общей лестничной клеткой для функционирования нежилого помещения.

Поэтому устройство отдельного входа является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое и включается в проект перепланировки помещения.

По проекту при перепланировке выполняются следующие работы:

  • ­ устройство  проемов  в  несущих стенах и  межквартирных  перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);
  •  устройство    проемов    в    перекрытиях    (когда    помещения    объединяются    по вертикали);
  •  установка внутренних лестниц;
  •  устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
  •  изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
  •  изменение формы оконных и наружных проемов;
  • ­ ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
  • ­ устройство оконных и наружных дверных проемов;
  • изменение входов в здание;
  • устройствовходоввздание;
  • пристройкатамбуроввходов;
  • ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
  • изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
  • сстекление лоджий и балконов;
  • замена столярных элементов фасада;
  • изменение материалов и пластики внешних конструкций;
  • объединение  лоджий   (балконов)   с  внутренними   помещениями   (при   наличии разрешения городского комитета архитектуры);
  • другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Источник: https://ZakonGrif.ru/p6/l138/index~1.htm

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector