Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя, а также подводные камни и минусы для поручителя и стоит ли бояться обмана?

Ипотечное кредитование — единственный выход при покупке квартиры, так как не каждый гражданин может выплатить полную стоимость приобретаемой недвижимости. Однако учитывая положительную сторону для продавца в том, что всей бумажной волокитой занимается банковское учреждение, его все-равно останавливают некоторые риски. И точно не каждый продавец будет согласен на прохождение всех законных требований финансовой организации по отношению к продаваемому жилью.

Основные критерии при оформлении ипотечного кредита

При продаже квартиры по ипотеке риски продавца в основном являются надуманными им лично. Потому что все процессы оформления кредита по ипотеке банком подразумевают полную проверку и безопасность в осуществляемой сделке.

Проводится ряд мероприятий:

• Совершается изучение всей документации по праву собственности и проживающих на данной жилплощади людей, которые могут стать обременением (ограничением) в процессе продажи жилья в ипотеку.
• Аккредитованными организациями, утвержденными банком, осуществляется оценка жилья.
• При положительном банковском ответе начинаются предварительные мероприятия перед подписанием кредитного договора.
• Производится процесс ограничения продавца правом собственности на жильё, которое он продает.
• Происходит перечисление всей суммы за недвижимость, что указана в договоре по ипотеке. Схема продажи квартиры в ипотеку

Какой пакет документов нужен продавцу при продаже квартиры по ипотеке?

При обращении покупателя к продавцу о приобретении квартиры посредством ипотеки, потребуется собрать пакет документов, требующийся банком при оформлении займа, а именно:

1. Паспорт, подтверждающий личность гражданина, который продает квартиру.
2. Техпаспорт продаваемого жилья и завещание (дарственную), которые нужны для подтверждения права собственности продавца.
3. Обновленная не позднее пятилетнего срока выписка из Госреестра, содержащая все данные о квартире (что квартира не является залоговым имуществом).
4. Оценочная стоимость квартиры, что оплачивается гражданином, который её приобретает.

Обратите внимание! Ранее требовался Кадастровый паспорт, но на данный момент достаточно выписки из Единого Государственного Реестра России.

Риски продавца

Продавая квартиру с помощью ипотечного кредитования, риски продавца занимают первостепенное место. Но банковские организации уменьшают данные риски.

Нет повода беспокоиться о получении денежных средств от заемщика, так как они переводятся через финансовую организацию на лицевой счёт продавца.

Важно! При продаже квартиры по ипотеке банки уменьшают риски продавца, обеспечивая полную уверенность в сделке.

Немаловажным фактором является то, что при оформлении ипотеки продавец не получит фальшивые денежные средства за продаваемую квартиру. Так же риски снижаются, когда в кредитном договоре указана услуга проверки банком иных купюр, которые получает продавец от заемщика.

Повышение риска для продавца возникает в ситуации, если стоимость продаваемой квартиры несколько завышена. В процессе внезапной отмены сделки, по каким-либо причинам со стороны продавца, ему придется возвратить большую сумму, нежели ему заплатили.

Обратите внимание! Главный риск, когда можно «бояться» — это банк не одобрил сделку. Так как продавец не узнает о причинах. Банковские организации не разглашают данную информацию. Придется вернуть лишь выданный задаток.

Рассмотрим ситуацию, если оформить покупку квартиры по ипотеке посредством Сбербанка России. Многие граждане обращаются за данной услугой именно в этот банк. Продавец должен знать такие аспекты:

• Подача документов не в подлинном виде. Ни в коем случае не отдавайте оригинальные документы по недвижимости в руки кредотозаемщику. Для предотвращения возможных проблем предоставьте их лично в банк.
• Недействительная сделка. В основном данная ситуация возникает по причине нарушения заемщиком установленных в договоре условий. Желательно лучше узнать человека, покупающего Ваше жильё. Риски при продаже квартиры в ипотеку

Проверка квартиры, что продается через ипотеку

Проверка квартиры является главной стадией при продаже, потому что, исходя из её результатов, банк делает вывод о реальной стоимости квартиры, ликвидности и подписания договора купли-продажи. Изначально осмотр проводит покупатель, а далее непосредственный аккредитованный представитель банка.

В процессе проверки осматриваются:

• Наличие коммуникаций, отапливающих приборов, водопровод, и отсутствие на них коррозий, повреждений и протекания через них.
• Строительные конструкции, а именно полы, стены и перекрытия, на выявление грибковых образований, подтеков и трещин.
• Исправность электропроводки, выключателей и розеток.
• Наличие застекленных окон, балкона и исправных дверей.

Важно! На данном этапе риск продавца заключается в надлежащем состоянии продаваемой квартиры. Любые недостатки снижают стоимость жилья.

Проведение экспертной оценки

В случае удовлетворительной проверки квартиры, если она имеет достойный уровень для проживания и заселения, банком проводится независимая экспертная оценка стоимости, которую выполняет личный специалист банковского учреждения.

Факторы, снижающие рыночную стоимость продаваемой недвижимости:

1. Чем ранее была возведена данная недвижимость, тем в худшем состоянии здание и имеющиеся коммуникации.
2. Место нахождения постройки. Учитывается отдаленность от магазинов, рынков, автобусных остановок, метро, больниц и других организаций.

По результатам проверки экспертом указывается максимальная возможная стоимость квартиры под ипотечное кредитование, он ограничивается от безосновательно завышенной цены. Продавец, покупатель и банк получают заключение в письменном виде.

Обратите внимание! Если в квартире была произведена незаконная перепланировка (снос стен), то банк откажет в предоставлении ипотеки. Нужно заранее зарегистрировать данный факт.

Процесс передачи квартиры как залоговое имущество

Выполнив всевозможные подготовительные и согласовательные вопросы, банк с заемщиком составляет кредитный ипотечный договор, с указанием того, что приобретаемая квартира является залоговым имуществом с момента подписания договора купли-продажи с обеих сторон. Денежные средства перечисляются продавцу после оформления на покупателя права собственности на данное имущество.

Риск в период переоформления прав собственности от хозяина на покупателя квартиры является необоснованным. Так как с 2017 года утвержден Закон «Об ипотечном кредитовании», где указан 10-тидневный срок перечисления денежных средств с момента переоформления. Если данное условие не выполняется в сроки, то жилье автоматически возвращается хозяину.

Продажа квартиры по ипотеке военнослужащим

Граждане, проходящие военную службу по контракту, пользуются большим количеством льготных преимуществ (для этого хватает 3-хлетнего стажа). При покупке военнослужащим квартиры, банком проводится более пристальная и требовательная проверка:

• Наличие сантехники, исправность всех коммуникаций, целостность дверей, застекленность окон.
• Является ли данная недвижимость в аварийном, ветхом состоянии либо подлежит сносу.
• Подключение к центральному отоплению или личная обогревательная система.
• Проверка фундамента – кладка каменная, кирпичная либо железобетонная конструкция.
• Ограничением, что уменьшает цену за квартиру, является наличие вписанных членов семьи предшествующего хозяина, не достигших 18-тилетия или находящихся в местах лишения свободы, которые могут со временем заявить о своих правах собственности на часть недвижимости.

В случае приобретения военным недостроенного жилья, застройщик должен иметь соответствующую аккредитацию и положительную характеристику.

Обратите внимание! Покупатель лично находит средства, чтоб обустроить или отремонтировать жилплощадь. Кредитные средства не распространяются на данные цели.

Риски при продаже квартиры военнослужащим снижаются к минимуму, когда жилье соответствует всем нормам и они не преследуют цели обмана в данной сделке.

Положительные и отрицательные стороны при продаже недвижимости под ипотеку

Возможная опасность при сделке купли-продажи по ипотекеПоложительная сторона продажи под ипотеку

Увеличенный срок при продаже. Ипотечное кредитование подразумевает определенный период (примерно 2 недели) для проверки, оформления и подписания соответствующей документации. Поэтому Вы не сможете продать «быстро».	Уменьшенные риски. Продавая жильё с помощью ипотеки, риски того, что со стороны покупателя будут проведены мошеннические действия снижаются.
Ожидание перечисления средств. Денежные средства перечисляются не сразу, а после официальной регистрации покупателя, как собственника приобретаемого жилья.	Банк контролирует все этапы сделки. Финансовая организация ведет полный контроль над всеми денежными операциями и вопросами касаемо юридической специфики (наличие необходимой документации, порядок составления договоров и т.д.).

Заключение

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке очень минимальны. Соблюдайте все правила подачи требуемой документации, контролируйте лично весь процесс составления договоров.

Основной риск продавца заключается в период принятия решения банком о выдаче кредитных средств заемщику. При положительном решении финансовая организация несет ответственность за дальнейшие этапы сделки по купле-продаже.

Видео

Источник: https://ipotekaekspert.com/oformlenie/riski-prodavtsa/

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта creditprofy.com

Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.

В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.

Преимущества банковских сделок

• Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
• Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
• Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.
• Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.
• Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.

Недостатки банковских сделок

• Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
• Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
• Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды.

В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».

Документы, необходимые для продажи

фото с сайта living.ru

Продавцу следует собрать следующий перечень документации:

• Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
• Копии удостоверения личности владельцев.
• Технический план или экспликация на недвижимость.
• Копия домовой книги или выписка из нее.
• Копия финансового лицевого счета.

Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.

Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:

• Актуальном составе собственников недвижимости.
• Наличии обременений жилья.

Дополнительно банк может запросить:

• Копию удостоверения водителя.
• Билет военнообязанного.
• Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.

Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта rxcompany.ru

• Сбор перечня обязательных документов.
• Передача банковской организации пакета необходимых документов.
• Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
• Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
• Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
• Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
• Получение свидетельства о праве владения.
• Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости.

Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи.

Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование.

Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом.

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

Как купить квартиру по ипотечной системе без риска

Фото с сайта cod57.ru

Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.

Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.

Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.

Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.

Подводные камни

Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным.

Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Советы сторонам сделки

• Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.

• Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.

• Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.

• Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.

• Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Частые вопросы

Фото с сайта finance.bigmir.net

• Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.

• Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.

• В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavcza.html

Какие риски ожидают продавца квартиры по ипотеке

Высокие цены на рынке недвижимости, толкают семьи на улучшение своих жилищных условий путем взятия ипотеки. Но что делать продавцу, если он столкнулся с такой категорией покупателей, как «ипотечники», какие у него риски при такой сделке?. Давайте узнаем как это происходит и как сделать это сделать с самыми минимальными рисками для продающей стороны.

Участники ипотечной сделки

Чтобы понять с чем придется столкнуться, нужно четко понимать список тех, кто участвует в процессе ипотечного кредитования, ведь без некоторых из них продажа станет невозможной:

1. Кредитор — банк или другая кредитная организация. Именно с ним происходят самые приоритетные отношения как в плане получение ипотеки, так и ее продажи. Финансовая часть сделки лежит на нем, а после именно ему вы выплачиваете кредит, неукоснительно выполняя свои обязательства. Без его согласия продать ипотечное жилье вы не сможете!
2. Страховщик. Именно они сводят риски банка по вашему кредиту до минимальных, а выплата их спокойствия ложится на ваши плечи. Объектом будет выступать залоговое имущество и ваша жизнь со здоровьем. При продаже достаточно просто уведомить страховщика о планах и/или факте продажи.
3. Независимый оценщик недвижимости. К сожалению, в нашей стране он независим только номинально, но без его услуг не обойтись. Вам предоставят список уже «готовых» оценщиков, и ваш выбор толком ничего не изменит. Но без него вы не купите и не продадите свою ипотечную квартиру.
4. Агентство недвижимости и риелтор. Чтобы взять квартиру в кредит, нужно чтобы она соответствовала требованиям банка, а кто лучше знает рынок недвижимости, чем они. Да и продажа такой квартиры с ними пройдет быстрее, поэтому взаимодействовать вам придется.
5. Государственные и муниципальные службы. Без них не обойтись в плане сбора необходимой документации как для покупки, так и для продажи жилья. Поэтому соберите все их контакты заранее, с точным графиком работы, чтобы беготня по бюрократическим организациям прошла успешно и быстро.

Продажа ипотечной квартиры: особенности

Покупка жилья — мероприятие сложное для обеих сторон. И продавец квартиры изрядно измучит свою нервную систему, пока сделка не завершится, а все потому, что его изматывает:

• поиск покупателя;
• надоедливые риелторы жаждущие получить жилье намного дешевле его реальной цены;
• демонстрировать объект продажи незнакомым людям.

Но больше всего выбивает нервную систему из колеи, срыв сделки на финальной стадии, что чаще всего случается именно с «ипотечниками». Ведь именно они не могут дать 100% гарантии, что все пройдет как надо и банк одобрит кредит.

Особенности военной ипотеки

Такие сделки являются для продавцов самыми безопасными и надежными, ведь выбранная квартира сначала должна пройти одобрение у банка, и если оно есть, проблем с оформление не будет. Немаловажно и то, что оформление сделки и передача денег за жилье — это полная ответственность именно кредитора. Других отличительных моментов от обычной сделки по ипотечному жилью и этой ипотеки нет.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке для продавца

Ипотечное кредитование — самое рисковое мероприятие, ведь вполне может случиться, что даже при самых радостных перспективах, придет отказ. А значит продавец потерял не только клиентов, но время, ведь ему нужно начинать все сначала.

Важно! При всем этом проведение сделки с участием банка всегда уйдет надежнее и безопаснее, чем обычная продажа, ведь мошенничество тут исключено.

Преимущества:

1. Подделка денежных средств невозможна, т. к. расчет с вами будет осуществлять банк, и именно он проверит подлинность каждой купюры с помощью специального оборудования. Делают проверку и пересчет несколько раз, потому волнений относительного этого момента быть не должно.
2. Комфорт и безопасность как в период обсуждения сделки, так и финальной ее стадии, связанной с расчетом, ведь все это проходит в защищенном офисе банка. Согласованное время встречи, комфорт переговорной комнаты — все это способствует проведению нормальной и безопасной сделки.
3. Все правила и нормативы по сделке купли-продажи будут неукоснительно соблюдены. Ведь банковское учреждение находится под неусыпным контролем национального банка, который четко следит за соблюдение законности его операций.
4. Юридическое сопровождение с начальной и до финишной стадии. У банка имеется целый штат юристов, которые обеспечивают составление договоров и проверку подлинности предоставляемой документации.
5. Проверенный банком нотариус, который оформит документацию правильно и в полном объеме. Не нужно будет переживать, и ждать от него мошеннических действий.

Недостатки:

1. Нередко банки требуют дополнить стандартный пакет документов некоторыми бумагами, и их сбор и предоставление лягут на ваши плечи. Изредка возможен запрос справок или документов, на подготовку которых может уйти много времени, поэтому лучше позаботиться о них заранее, особенно если есть такая возможность.
2. По длительности эта процедура намного дольше, чем обычная продажа жилья. И каждый этап может затянуться на несколько недель, а иногда и месяцев. В среднем от момента заявки на ипотеки и до расчета за квартиру уходит не менее 3-4 месяцев.
3. Отказать могут даже на предфинальной стадии — это полное право банка, и самый страшный риск продавца. Кто хоть раз в жизни сталкивался с таким отказом в дальнейшем предпочитают, вообще, никогда не связываться с «ипотечниками». Ведь это и сорванные планы продавца и тот факт, что ему нужно начинать все с нуля для продажи своего жилья.

Если подытожить и сравнить недостатки и преимуществ такой сделки, то даже отказ, полностью покрывается шансом продать квартиру по такой крупной стоимости, что чаще всего и является преимуществом ипотеки.

Сложность для продавца, к примеру, на стадии оценки жилья заключается в том, чтобы согласовать время приезда оценщика в квартиру и собственно впустить его туда. Все остальное, в том числе и оплата лежит на покупателе. Срок этапа не превышает недели.

Немаловажно и то, что ожидание продавца получить расчет при подписании сделки не осуществится, ведь без этапа перерегистрации это невозможно.

Их можно поторопить, потребовав проведение ускоренной процедуры, которая занимает не более 7 дней и с вами произведут полный расчет за квартиру.

Ипотечная продажа: риски сторон

Перед тем как соглашаться на сделку с «ипотечниками», продавец должен оценить риски этого мероприятия для себя, и решить приемлемы ли они для него.

Банковское учреждение контролирует каждый этап сделки, именно оно заинтересовано, чтобы все было по букве закона. Ведь это и снижение его рисков. И платежеспособность покупателя тут играет немалую роль.

Неплатежеспособность — это отказ в ипотеке.

Важно! Незаконных мошеннических схем на рынке недвижимости невероятно много, а банковский контроль поможет их избежать или минимизировать.

Безусловно, в случае отказа, вы теряете клиента и время, но при этом защищаете себя от мошенников. Многие схемы банкам знакомы и их служба безопасности знает свою работу, и убережет вас от ушлых покупателей с «рыльцем в пушку». Поэтому ваш главный риск — получение отказа и потеря времени, покупателя.

Есть в этой сделки свои риски и у покупающей стороны:

• обременение на квартире — отказ в кредите;
• поддельная документация;
• неполный пакет документации;
• отказ органов опеки и попечительства;
• несоответствие жилья банковским требованиям.

Особые тонкости

Подводные камни такого мероприятия заключаются в платежеспособности покупателя, прозрачности сделки и юридического соответствия документов по квартире. Любой из этих моментов, может, оборвать ипотечную сделку. Банк получает двух клиентов:

• продавца — краткосрочные отношения;
• покупателя — долгосрочные отношения.

Важно! Не стоит думать, что банк не заинтересован в ней, ведь его цель заработать на этом кредите, но только на законных основаниях.

Документация: стандартная и не очень

К стандартному пакету документов при продаже квартиры по ипотеке относятся:

• правоустанавливающие документы;
• техническая документация на квартиру;
• копия лицевого счета;
• выписка из домовой книги или ее копия;
• копии персональных идентификационных документов собственников квартиры.

Важно! Если есть несовершеннолетний собственник, то без разрешения от органов опеки и попечительства продажу не осуществить.

Обязательным документом является выписка из ЕГРП, подтверждающая:

• полный состав текущего списка собственников;
• имеющиеся обременения на квартире.

В особых случаях банковские организации могут требовать расширенную выписку, которая отобразит все сделки с вашей недвижимостью, совершенные с 1998 года. А связано это, может быть, с тем что:

• квартира находится во владении собственника менее, чем 6 месяцев;
• идет сознательные занижение цены жилья по договору и его сумма не превышает 1000000 р.

Получить ее можно в региональном УФРС по вашему заявлению. Срок подготовки документа — 5 дней. Государственная пошлина — 200 рублей.

Может банковская организация потребовать и нестандартную документацию (копии):

• военный билет;
• справочный документ из туберкулезного диспансера;
• водительское удостоверение.

Первый и последний документы взаимозаменяемые и копию военного билета требуют при отсутствии водительского удостоверения. А вот если нет обоих этих документов и продажу осуществляют пожилые собственники, то без вышеуказанной справки не обойтись.

Продажа квартиры: этапы

Эта процедура имеет свои четкие этапы:

1. Оплата первоначального взноса за квартиру. Это делает покупатель.
2. Передача полного пакета документации в банк от продавца.
3. Проведение независимой экспертизы и получение отчета по ней.
4. Получение одобрения на сделки со стороны банка. Подготовка договора.
5. Согласование сделки со страховщиком. Подготовка договора.
6. Подписание договоров: купля-продажа, кредита, залога.
7. Регистрация собственности и залогового обременения.
8. Получение новых документов.
9. Расчет с продавцом.

Полезные ответы и советы

Многих продавцов, столкнувшихся с «ипотечниками», волнуют ответы на следующие вопросы:

1. А есть ли гарантии? Получить задаток не получится, ведь в таких сделках он не предусмотрен, что не исключает отказ кредитора от сделки.
2. Получу ли я деньги при подписании сделки? Нет, только после перерегистрации права собственности.
3. Как лучше получить деньги на карту или наличными? Сделки по недвижимости чаще всего связаны с большими деньгами, не стоит ими рисковать, положите их на счет.
4. А если обманут? Бояться обмана в ипотечной продаже не стоит, ведь именно эти сделки считаются самыми юридически прозрачными и чистыми. А проверку вашего покупателя проводят сразу две службы безопасности: страховщика и кредитора.

Полезные советы продавцу:

• наведите справки о покупателе еще до сделки;
• вычитывайте и проверяйте все документы;
• контролируйте каждый этап сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно.

Продать квартиру быстро, при большом желании, можно, но это или сомнительная сделка, или серьезная потеря цены. Поэтому не стоит думать, что ипотечная продажа несет продавцу глобальные риски. Все они оправданы и с лихвой покрываются преимуществами. Не стоит спешить, медленно, но уверенно, к чистой и выгодной продаже.

Источник: http://credity-banky.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca

Продажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

статьи:

Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.

Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке.

И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Ипотека под материнский капитал в 2018 году: условия и порядок получения

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

• Техпаспорт на вашу жилплощадь.
• Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
• Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
• Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.

Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.

На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.

Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки

Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз.

Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.

Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.

Интересные факты! Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.

Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.

Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

• Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
• С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!

Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

• Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
• Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

Есть у данного метода и свои недостатки:

• Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
• Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
• Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Вывод: стоит связываться с ипотекой или нет?

Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет. Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк.

Источник: https://promdevelop.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-osobennosti-riski-prodavtsa-pokupatelya/

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

• одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
• сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
• получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

• Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
• Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html