Подробное описание, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним собственником и о том, какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка: образец договора купли продажи

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

• Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
• Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
• Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Материнский капитал и права детей

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

• Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
• Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
• Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.
2. А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

• Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
• Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
• Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
• Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

• документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
  • свидетельство о рождении,
  • акт о назначении опекуном или попечителем,
  • свидетельство об усыновлении,
  • паспорт,
  • свидетельство о рождении;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
• сведения о лицевых счетах;
• свидетельство о браке (расторжении брака);
• выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
• в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

• Разрешение органов опеки не требуется — если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
• Разрешение требуется — однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см.

обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

• нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нет нотариального удостоверения,
• нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником: образец, процедура оформления

Проведение процедуры сделки купли-продажи без юридического сопровождения – истинное испытание владельца недвижимости, но ещё больше усложняет эту процедуру тот факт, что единоличным или долевым собственником может выступать лицо, не достигшее 18-летнего возраста.

Главенствующую роль здесь играют органы опеки, без их разрешения невозможно при таком деле продвинуться и на пол шага. Необходимость в получении их согласия влечёт немалые сложности, причём как для покупателя недвижимости, так и для продавца.

Особенности оформления

В числе основных особенностей по сделке-купли продажи с участием несовершеннолетних:

1. Договор, в котором одной из сторон выступает лицо до 18 лет осуществляется исключительно в присутствии дееспособных родителей, опекунов или сотрудников органов опеки;
2. Сделка купли-продажи квартиры признаётся действительной при письменном одобрении органов опеки. Выдаётся оно не так просто, как может показаться. Этому предшествует проведение проверки прежних условий проживания ребёнка и оценка новых, а также их сравнительный анализ. Результатом этого действа выступает выдача или отказ в письменном согласии на сделку с участием несовершеннолетнего. Особенность этой процедуры состоит ещё и в том, что если родители не уведомляют органы опеки о своей мотивации продать недвижимость, где долевым собственником является и несовершеннолетний, то такая сделка не признаётся действительной, а родители привлекаются к ответственности. Такие меры предусмотрены исключительно в целях защиты имущественных прав ребёнка;
3. В соответствии с Конституцией, только человек, которому исполнилось 18 лет, готов отвечать за свои поступки перед законом, то есть может заключать деловые сделки. Ребёнок, не достигший указанного возраста, признаётся ограниченно дееспособным (с 16 лет) или недееспособным (возраста). До момента достижения дееспособности ребёнка договор купли-продажи может быть совершён исключительно с согласия от родителей и документального согласия от органов опеки и попечительства.

Бывает так, что подросток становится полноправным гражданином по достижении 16- летнего возраста. Это предусмотрено законом в следующих случаях:

• при заключении законного брака;
• при трудовой деятельности по официальному договору, занятость в индивидуальном предпринимательстве (эмансипация).

Ситуация продажи с участием лица, не достигшего 18 лет, встречается часто и скрывает под собой свои риски и особенности. Для того, чтобы их избежать, перед подписанием договора лучше провести тщательную проверку бумаг и сопровождающих сделку обстоятельств. Не лишним будет узнать у органов опеки, не стоит ли семья у них на учёте и нет ли предпосылок к лишению родительских прав.

Этот факт имеет значение, ведь такое обстоятельство используется мошенниками.

Тогда несмотря на то, что у покупателя будет весь пакет бумаг на квартиру вместе с согласием родителей, полновластным собственником её он являться всё же не будет, потому что опекуном на момент подписания договора может выступить уже другой человек. Тогда сделка уже не признаётся действительной, потому что согласие родителей не имеет правовой силы.

Как оформить договор

Для гарантированного признания сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего действительной того, нужно провести оформление договора. Значение такого документального акта состоит в том, чтобы защитить имущественные права ребёнка.

В числе пунктов в тексте договора купли-продажи:

• наименование документального акта, дата и место совершения;
• сведение об участниках договора – ребенке и его законном представителе (ФИО, адрес, данные из паспорта и свидетельства о рождении);
• объект сделки, описание его характеристик.
• права и мера ответственности сторон в случае неисполнения обязательств по договору;
• кадастровый учётный номер квартиры;
• указания на все имеющиеся ограничения на право собственности (при долевой собственности стоит указать подтверждающие этот факт документальные акты);
• сумма сделки, вариант и порядок финансовых расчётов;
• информация о том, что и покупатель и продавец являются дееспособными лицами;
• подписи участников сделки;
• в конце документа указывается перечень документальных актов в приложение к договору, в конце которого также ставится подпись.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми.doc

Какие документы необходимы

Для грамотного документального оформления сделки следует подготовить три подготовить три экземпляра договора купли-продажи (один направляется в Росреестр, по одному остаётся у участников сделки).

Кроме договора, для проведения процедуры сделки необходимы следующие виды бумаг:

• заявление о регистрации на право собственности;
• паспорта;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего долевого или единоличного собственника недвижимости;
• официальное разрешение от органов опеки на заключение сделки;
• бумаги, устанавливающие факт и вид права на владение имуществом (дарственная, передача имущественных прав по завещанию, соглашение купли-продажи и пр.);
• акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• лицевой счет на жилплощадь;
• чек об оплате госпошлины.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в права владения недвижимостью, необходимо перерегистрировать эти права на нового собственника. Сделать это можно разными способами:

• обратиться в отделение Росреестра;
• отправить заявление на регистрацию прав заказным отправлением по почте с уведомлением о получении;
• оставить заявку на официальном интернет-портале Росреестра.

Перед подачей пакета бумаг необходимо перепроверить наличие или отсутствие, верное оформление, в действии ли их юридическая сила. В случае, если хотя бы одна справка или выписка потеряла свою юридическую силу по истечению срока действия, то процедура регистрации сильно затянется.

Сроки

Сроки регистрации прав собственности предусматриваются законом. В каждом конкретном случает они отличаются.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют:

• При подаче договора купли-продажи в письменной форме и всей сопровождающей документации в Росреестр – 7 раб. дней;
• При подаче бумаг в МФЦ сроки увеличиваются на 2-4 дня, так как МФЦ выступает посредником между гражданами и Росреестром и осуществляет доставку в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Стоимость

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости услуги имеют стоимость, которая может быть выше или ниже в зависимости от региона, приложения дополнительных бумаг.

Составление договора купли – продажи оценивается по тарифу агентства недвижимости, который, как правило, составляет 1-3 % от стоимости квартиры.

Продавец несёт издержки по оформлению и подготовке бумаг на недвижимость, которые включают в себя:

• справки оформление паспорта БТИ;
• обновление технического или кадастрового паспорта;
• снятие с регистрации прежних жильцов;
• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре.

Услуги нотариуса тоже имею свою цену, их стоимость варьируется в зависимости от того, есть ли родство между сторонами сделки и какой она степени, а также от суммы договора. При близком родстве нотариальный тариф ниже. За подтверждением сделок купли-продажи от 1 млн. руб. тариф составляет от 5-7 тыс. руб.

При проведении процедуры регистрации сделки через МФЦ оплачивается госпошлина в 2 тыс. руб. Дополнительных трат на регистрацию не нужно, только если не собраны все бумаги.

Помимо оплаты обязательных процедур по воле сторон можно заказать юридическое сопровождение сделки, которое оценивается приблизительно в 30 тыс. руб.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Предварительный договор для опеки

Предварительный договор для опеки, вернее для  Отдела по опеке и попечительству, входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому без него не обойтись.

Здесь Вы получите правильный шаблон договора и построчный видео комментарий к его заполнению.

Удобнее составить договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и его необходимо составить  в соответствии с требованиями закона.

• Без приказа из Отдела по опеке и попечительству, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от Продавца к Покупателю.
• К тому же Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса, который так же затребует у Вас  приказ, разрешающий продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.  Предварительный договор для опеки так же необходимо предоставить нотариусу.

Что включает в себя полный пакет документов можно почитать здесь.

Предварительный договор купли продажи для  опеки образец

Для чего требуют Предварительный договор?

Предварительный договор для опеки -это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку. На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.

Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего. Это очень важно для отдела по защите прав несовершеннолетних.

К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:

• в новой квартире или доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении. Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры или дома. В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки
• новая квартира или дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущий, не быть ветхим или аварийным

• Но вернемся к теме статьи.
• Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, ведь на самом деле этот документ нужен в любой сделке, а не только по продаже детской недвижимости.
• Ведь период ожидания разрешения из органа по опеке и попечительству порой занимает более 10 дней, а Продавец может и передумать или цену  повысить.
• Поэтому почитайте статью:
  «Как правильно составить предварительный договор«,
  Посмотрите:
• видеоурок «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца»

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/09/predvaritelnyiy-dogovor-dlya-opeki/

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: пошаговая инструкция по проведению сделки

Родители нередко приобретают недвижимость на имя своих детей, стремясь обеспечить их жильём на перспективу.

Если им понадобится продать такой объект недвижимости, то придётся учитывать интересы ребёнка.

Сделка может осуществиться лишь тогда, когда купля-продажа гарантирует сохранение интересов несовершеннолетних лиц, поэтому процедура заключения договора контролируется органами опеки и попечительства.

Законность продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

Независимо от того, кто приобрёл на имя ребёнка квартиру, заниматься её продажей могут только законные представители детей. При этом процедура проводится под отчёт перед органами опеки и попечительства.

Сам несовершеннолетний собственник выступать стороной договора о продаже своей недвижимости прав не имеет. Об этом говорит статья 172 ГК РФ, признающая сделки с лицами, не достигшими 14 лет, незаконными. В п.

1 данная статья ссылается на нормы статьи 171 ГК РФ, приравнивая лиц до 14 лет к недееспособным гражданам, которые не вправе решать имущественные вопросы самостоятельно.

Лицам в возрасте от 14 до 17 лет включительно регламент позволяет частично распоряжаться личным имуществом. Но когда речь идёт об отчуждении недвижимости, которое проходит регистрацию в Росреестре, такие сделки считаются неправоспособными. Об этом говорит статья 175 ГК РФ со ссылкой на статьи 26 ГК РФ и 171 ГК РФ.

Законодательные акты, регулирующие куплю-продажу квартиры несовершеннолетнего

Для того чтобы имущественная сделка прошла по всем правилам и была юридически чистой, требуется опираться на нормы следующих источников законодательства:

• статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
• статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
• статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
• статья 27 ГК РФ — эмансипация;
• статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
• статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
• статьи 19–20 Закона об опеке № 48 от 24.04.18 г.

Гражданский кодекс освещает основные положения проведения сделок купли-продажи недвижимости

Некоторые сопутствующие обстоятельства требуют от сторон имущественной сделки опираться также на дополнительные источники, в числе которых могут быть:

Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/osobennosti-prodazhi-kvartiryi-nesovershennoletnego-sobstvennika.html

О разрешении органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра.

Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов.

С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

• Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
• Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Как получить разрешение от опеки

Органы опеки и попечительства

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

• Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
• Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
• Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с  жилплощади.

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

• В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
• Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

• Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
• Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
• Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
• Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
• 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
• Кадастр на отчуждаемое имущество.
• Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
• Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
• Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
• Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

• Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
• В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
• Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.

Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/razresenie-organov-opeki-na-prodazu-doli-nesoversennoletnego.html