Помещение тсж (нежилое), его имущество (вроде подвала), находящееся в общей собственности: что это такое, что известно об его содержании в многоквартирном доме и можно ли заключить договор аренды с товариществом собственников жилья?

Магазины на первых этажах жилого дома, рекламные щиты на крыше и стенах, а также арендованные помещения в подвале – ситуация, знакомая для многих. Ситуация не из простых, чаще всего приводящая к конфликтам между собственниками дома и арендаторами.

Несмотря на все разногласия, в большинстве случаев разобраться в системе взаимоотношений собственников и арендаторов не получается.

Именно по этой причине мы продолжаем разбираться в сложной и запутанной истории и ответим на ряд вопросов, которые чаще всего встречаются на практике.

1. Кто собственник нежилого помещения?

Первый вопрос, касающийся сложных взаимоотношений между жильцами и арендаторами нежилых помещений, – кто собственник нежилого помещения многоквартирного дома? Собственником нежилого объекта, отданного под аренду, может являться как муниципалитет, так и частное лицо. Чтобы точно знать, в чьих руках находится помещение (например, подвал или цокольные этажи дома), необходимо обратиться к регистрационной службе или в департамент по управлению муниципальным имуществом. В представительствах необходимо сделать запрос на выписку прав владения недвижимым имуществом (или муниципальной собственностью), которые содержатся в едином государственном реестре (или реестре муниципальной собственности). Из выписки станет понятно, муниципальный (государственный) многоквартирный дом или находится в частной собственности.

Если выяснится, что ваш дом приватизированный и жильцы – собственники своих квартир, следует напомнить о правах владения и распоряжения как своим имуществом, так и общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственнику квартиры, помимо самой квартиры, принадлежит еще и доля собственности на общее имущество.

Иными словами, собственник дома вправе распоряжаться общим имуществом, к которому относится все общие помещения и стены дома.

В таком случае, чтобы сделать нежилое помещение магазином или офисом, необходимо заключить договор аренды с собственниками.

Убедиться в правомерной деятельности арендаторов ваших нежилых помещений можно попросив договор аренды общедомового имущества у арендатора или вашей управляющей компании.

Если ваш подвал заняли незаконно, оспорить данную ситуацию желательно в суде, обратившись с иском от имени жильцов.

2. «Дополнительное» использование общего имущества

На общем домовом собрании принимается решение о временной передаче в пользование нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников, и заключается договор с протоколом собрания. В договоре следует указать требования к содержанию арендованного помещения и прилегающей территории, а также возложить обязанности по оплате за коммунальные услуги.

3. Что делать, если у арендатора нет договора

На практике встречаются случаи, когда арендаторы не заключают договор аренды с жилищными службами и, соответственно, с собственниками многоквартирного дома и не платят за обслуживание помещения. А жилищные компании в лице ЖСК и ТСЖ зачастую не могут «выбить» накопившиеся долги за коммунальные услуги с арендаторов помещений.

Подобные ситуации характерны для муниципальных домов, где нежилые помещения (цокольный этаж, крыш, подвал) принадлежат городу, и на основании законодательства власть вправе передать в аренду все нежилые объекты дома фирмам. Арендаторы, в свою очередь, не торопятся расставаться со своими деньгами, намекая на то, что они платят по своим статьям…

Оптимальным решением проблемы служат договорные отношения арендаторов нежилого помещения с управляющей организацией этого дома (в частности, с ТСЖ и ЖСК). Тем более закон не разрешает обслуживать дом двум различным эксплуатирующим организациям. Арендатор обязан принимать участие в общих коммунальных расходах дома и вовремя совершать платежи за услуги.

Для этого, он должен заключить договор с управляющей компанией дома на обслуживание и содержание помещения. Однако, арендатор вправе вступать в договорные отношения и с прямыми поставщиками коммунальных услуг с условием, что управляющая организация дома также заключит договор с поставщиком и сможет контролировать финансовый поток оплат от арендатора.

• В случае, если управляющая организация не вступает в договорные отношения с прямым поставщиком коммунальных услуг, следует направить письмо с обращением этой службе заключить соответствующий договор, а в случае отказа обращаться в суд.
• 4. Вопрос о разрешении на деятельность в арендованном подвале
• Часто возникает вопрос о том, а каким образом регламентируется деятельность в арендованном помещении и кто разрешает открывать кафе и магазины в жилом доме?

Ответить на вопрос поможет Жилищный кодекс РФ. Согласно статье 161 п.1 «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме»…

Это означает, что управляющая компания многоквартирного дома обязана контролировать род деятельности сдаваемого помещения и не предоставлять услуги тем организациям, деятельность которых неблагоприятно сказывается на жизни жильцов.

Кроме того, только хозяин дома решает какой фирме сдать помещение. Если дом принадлежит собственникам квартир, то решение о том, будет открыт магазин в доме или нет, принимается на общем собрании.

5. О тарифах и услугах для арендаторов

Арендаторы должны вовремя погашать долги за коммунальные платежи и вправе требовать от управляющей компании дома своевременного обслуживания, включая замену лампочек и уборку придомовой территории.

Источник: https://zhkhacker.ru/2012/03/otnosheniya-sobstvennikov-i-arendatorov/

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме — Абонент консалт

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3; 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

• ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ
• Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:
• «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду.

Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади).

), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано.

ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен.

Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

В Определении Верховного суда РФ от 13 августа 2015 г. N 309-ЭС15-10434 о взыскании неуплаченной арендной платы за размещение рекламы на общедомовом имуществе (фасаде дома) в пользу ТСЖ сам Верховный суд РФ подтверждает законность сдачи в аренду общедомового имущества.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв».

По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников.

ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

1. Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.
2. 
3. Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
4. Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Источник: https://abonentconsult.ru/arenda-obshchego-imushchestva-sobstvennikovpomeshcheniy-v-mnogokvartirnom-dome/

общего имущества в МКД и нюансы заключения договора ТСЖ с собственником нежилого помещения

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создаётся с целью наиболее эффективного и оптимального управления общедомовой собственностью. Эта собственность делится на две категории — имущество ТСЖ и общее имущество собственников, за содержание которого, товарищество несет полную ответственность.

Далее в статье мы расскажем, что входит в эти понятия и как товарищество может получить помещения в свою собственность.

Также рассмотрим особенности взаимоотношений между ТСЖ и собственниками нежилых помещений и каким образом происходит заключение договора между ними.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Показать содержание

Имущество владельцев жилья

Согласно ст.36 ЖК РФ, общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил, принятых Постановлением Правительства РФ №491, размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

• представляет интересы собственников;
• осуществляет работы в рамках устава;
• заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
• контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
• выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
• принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
• перечисляет средства по договорам;
• проводит обязательные платежи;
• определяет смету и регулярность платежей собственников;
• требует своевременной оплаты;
• осуществляет страхование общего имущества.

общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ, собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

1. помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
2. инвентарь;
3. оргтехника;
4. мебель;
5. расходные материалы, использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе. За счёт этих средств также выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу.

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/sobstvennost-i-pomeshhenie.html

Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

Достаточно часто  у  управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье  попытаемся разработать порядок действий управляющей организации,  для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г.

N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г.

по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г.

Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/mozhno-li-oformit-podval-mkd-v-sobstvennost-upravlyayushchey-kompanii-/

Как заявить права на подвальные помещения многоквартирного дома собственникам жилья? — Правовед.RU

496 юристов сейчас на сайте

В многоквартирном доме подвальные помещения используются сторонними организациями. Представители организаций на контакт не идут. Какие права на подвальные помещения есть у собственников жилья многоквартирного дома? Как жильцам узнать правомочность использования подвальных помещений третьими лицами? Как собственникам жилья использовать подвальные помещения в собственных интересах?

Уточнение клиента

В подвале имеются коммуникации: нижний контур отопления, подвод воды и электричества, выход канализации.

Клиент оставил отзыв о сервисе показать Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (6)

• 10,0рейтинг
• 12448отзывов
• эксперт

• Добрый день.
• Данные помещения не входят в общее имущество (если там нет коммуникаций)
• ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Уточните этот момент

• 8,9рейтинг
• 6931отзыв
• эксперт

Здравствуйте. А кому они принадлежат. Мск или собственникам дома?

Вот от этого и нужно отталкиваться. Узнать можно в вашей управляющей компании.

Если собственникам, то тут проще. Собираете общее собрание, и решаете что договоры продлеваться не будут на аренду (если там аренда конечно, а не самовольное занятие). Сразу всё равно выселить не сможете, скорее всего там договора. Тут опять же нужно выяснить что за договора и кто заключал.

Если принадлежат Мск эти помещения то тут нужно подавать заявление на передачу в собственность собственникам МКД, но опять же смотря что за подвалы и какое общее имущество там есть, то есть тут тоже нужно выяснять есть ли трубы, коммуникации.

Ну как минимум он должен был собрать подписи жильцов дома для использования подвального помещения, согласовать с управляющей компаний все подписать договор!

Какие права на подвальные помещения есть у собственников жилья многоквартирного дома?Николай

Здравствуйте, уточните, а в подвале инженерные коммуникации имеются?

Источник: https://pravoved.ru/question/1320933/

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

mary_smn/Depositphotos

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь.

В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание.

Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

• Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.
• Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
• Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны.

Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов.

Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ.

Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества.

Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения.

Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома.

Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/za_chto_platit_sobstvennik_nezhilogo_pomescheniya_v_zhilom_dome/7049

Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п.1 ст.135 ЖКРФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п.1 ст.151 ЖКРФ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества[1]).

Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме.

Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ, – иметь в собственности движимое и недвижимое имущество – вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица.

Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации.

К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества)[2].

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей.

Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер).

В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор).

В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов.

Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты.

Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются.

Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика.

В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ.

Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов – дверь становится собственностью ТСЖ.

Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников – двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ – представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников.

Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества[3].

Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество.

Есть и «сложный» способ – оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации.

ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог.

На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета).

Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество[4].

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 №Ф04-5249/2005(13874‑А70-15)

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/149835/

Как заключается договор ТСЖ с собственником нежилого помещения и что входит в содержание общего имущества?

• Цель создания товарищества собственников жилья — это обеспечение оптимального управления собственностью, которая принадлежит всем владельцам недвижимости в многоквартирном доме.
• В данном случае следует сказать, что она будет делиться на два вида.
• В этой статье речь пойдет о том, что является собственностью ТСЖ.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Объекты собственности

Статья 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорит о том, что общее имущество товарищества используется для обслуживания более двух помещений одновременно. Фактически, имуществом такого рода будут владеть все, кто является членом ТСЖ. К числу объектов следует относить:

• лестничные клетки в подъездах;
• любое техническое оборудование;
• технические ограждения;
• крыши;
• социально бытовые помещения;
• придомовая территория.

Важно! Существует возможность создания новых объектов собственности. Они создаются на специальные взносы, поступающие не только от собственников жилья, но и от жильцов, не состоящих в организации.

Однако решение о создании или покупке новой собственности может быть принято только на общем собрании членов.

Что входит в содержание общего имущества ТСЖ?

1. Только так возможно реализовать свои права и обязанности по содержанию общественного имущества.
2. И все права обязанности будут обеспечиваться непосредственно управляющей организацией.
3. При заключении контракта необходимо обязательно учитывать, что все затраты по обслуживанию несут на себе жильцы многоквартирного дома.

Это не зависит от того, является ли хозяин жилья членом ТСЖ. Но с тех, кто не входит в товарищество, оплата будет взиматься исключительно за содержание жилья в ТСЖ. За создание или приобретение новых объектов или же за дополнительные сервисные услуги такие жильцы платить не обязаны.

Размер выставляемых счетов будет определяться общей сметой, которая утверждается решением собрания. Постановление Правительства Российской Федерации под номером 491 это подтверждает, и также оно подтверждает обязательность всех платежей.

Деятельность, которая включает в себя обслуживание собственности – это:

• представление всех интересов жильцов;
• составление заключения договоров с организациями;
• слежение за соблюдением устава;
• контроль над соблюдением условий договоров;
• сбор оплаты за ЖКУ;
• контроль над своевременным внесением оплаты;
• страхование имущества.

Согласно уже упомянутой выше статье Жилищного Кодекса Российской Федерации, общее имущество ТСЖ — это всё движимое и недвижимое, расположенное внутри многоквартирного дома. Это могут быть и технические помещения, и мебель, и инвентарь, и оргтехника, и абсолютно любые расходные материалы.

Использование перечисленных объектов должно предусматриваться в уставе товарищества. Обновление или приобретение нового имущества может осуществляться за счёт членских взносов, если эти действия соответствуют уставу.

• Долевая собственность не может ни отчуждаться, не приобретаться организацией.
• На соответствующее решение только собрание жильцов может дать ТСЖ такое право.
• Покупки в обязательном порядке фиксируются в соответствующих бухгалтерских документах.
• А зафиксировать права на недвижимое пространство будет необходимо в соответствующих инстанциях.

ТСЖ не может приобретать собственность, которая раньше принадлежала жильцам, если предполагается использование в целях проживания. В качестве примера можно привести различные пространства на первых этажах зданий, служившие в коммерческих целях.

Каким должно быть помещение для организации?

Место, в котором располагается правление, обладает определенными требованиями. В частности, речь идет о том, что она предоставляется из долевого имущества, например это может быть любое нежилое помещение в ТСЖ.

Ответственность за принятие решения о предоставлении лежит на общем собрании.

Может выделяться пространство в подвалах, на технических этажах, в коридорах.

Довольно часто жильцы решает приобрести отдельное помещение от собственника, который будет оплачено из средств членов товарищества.

Обязательными предъявляемыми условиями являются следующие:

1. доступ к электрической сети;
2. доступ к тепловой сети;
3. наличие специальных средств для хранения документации;
4. обеспечение охраны.

Под документацией понимается бухгалтерская отчетность, заключенные договора, различные картотеки, счета и многое другое. Обеспечение охраны, а именно — установка сигнализации или система наблюдения, необходимо в случае наличия кассовых аппаратов.

Тсж и нежилые помещения

1. Что касается постановлений, в них определяется порядок передачи нежилого пространства во владение городской или поселковой администрации.
2. Очень часто подобные помещения нельзя выделить из общедомовой собственности.
3. Причина этого заключается в наличии определенных коммуникаций или специального инженерного оборудования, которые являются объектами, необходимыми для обслуживания дома.
4. Предметом спора между товариществом и хозяином довольно часто становится закрытие доступа к нежилому пространству, где могли бы или могут проводиться те или иные аварийные, технические или регламентные работы.

Часто проблемы случаются из-за возможности участия владельцев жилого и нежилого пространства во внесении расходов на содержание. И данные проблемы решается с помощью правильно составленного договора.

Главный документ, на который необходимо ориентироваться — это Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию недвижимости на владельцев нежилых пространств.

Важно! Объем оплаты за содержание устанавливается на общем собрании жильцов. Иногда в отношении владельца нежилого имущества могут применяться повышающие расценки коэффициенты.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как оформляется право собственности на помещение для ТСЖ и возможно ли это? Управляющая структура, как уже было сказано выше, может являться собственником недвижимости. И это касается также и нежилых помещений.

Единственное условие при этом — если приобретение представляет собой акт дарения, непосредственную покупку или любых иных действий, которые подробно описываются в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Решение о действиях принимается всеми жильцами, то есть общим собранием членов товарищества. Если решение было положительным, то ТСЖ может становиться собственником.

Все отношения между владельцами того или иного имущества регулируется Федеральными законами, постановлениями правительства, а также Жилищным кодексом Российской Федерации. ТСЖ и собственники нежилых помещений могут заключать договоры.

Договор ТСЖ с собственником нежилого помещения

Среди них стоит отметить:

• перечисление всей долевой собственности;
• список всех услуг по содержанию объекта;
• рассчитанная стоимость содержания всего дома.

Также при составлении документа учитывается и ряд других моментов. В частности, речь идет о том, что необходимо тщательно разработать порядок доступа к коммуникационному оборудованию в случае необходимости ремонта или же в случае аварии. Сотрудники управляющей структуры должны иметь доступ ко всем приборам учета.

В договоре следует тщательно прописать все права пользования общедомовыми объектами. Также распределяется ответственность по уходу за придомовой территорией.

Поставка коммунальных услуг — это уже предмет отдельного контракта, который заключается между сторонами.

Причина этого заключается в том, что поставщики в большинстве своем предпочитают работать только с одним потребителем, которым и является товарищество.

Чтобы задержать даже вероятности судебных разбирательств, каждое действие, осуществляемые структурой, должно проводиться только с одобрением владельцев. Обладателями не жилого пространства отношения строятся на основании заключенных договоров.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/sobstvennost-i-pomeshhenie.html