Нежилое помещение в многоквартирном доме: что это такое, что к ним относится, а что входит в другие типы мест?

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это перечень необходимых сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах.

В соответствии со статьей 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утверждены постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) общедомовое имущество должно содержаться с учетом требований законодательства РФ. Кроме того, управляющая компания должна отслеживать состояние общей собственности и предотвращать ее порчу.

В содержание и ремонт жилья входит

Полный перечень услуг, включаемых в содержание и ремонт жилья, содержится в «Методическом пособии по ремонту и содержанию жилфонда».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

• Условно все работы по содержанию и ремонту можно разделить  на следующие группы:
• 1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома
• 2. Устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения
• 3. Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации
• 4. Уборка и вывоз различного мусора с территории дома
• 5. Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Содержание имущества общего назначения может включать в себя следующие работы:

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

Содержание и уход озелененных и благоустроенных территорий, а также других объектов дома, расположенных на общих земельных участках.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение  мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе.

Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома.

Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

1. С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:
2. Содержание и ремонт= (Тариф *Sкв) + (N*Sмоп* Sкв/Sобщ)
3. где:
4. Тариф — тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;
5. Sкв — площадь квартиры;
6. N — нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;
7. Sмоп — площадь мест общего пользования;
8. Sобщ — общая площадь жилых и нежилых помещений;
9. (N*Sмоп* Sкв/Sобщ) — ОДН.
10. Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

Содержание и ремонт = (23,60 * 51) + (0,0124*6000*51/18000) +(0,0220*6000*51/18000) +(1,54*6000*51/18000) = 1230,36 рублей сумма к оплате.

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения, которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом.

Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (подробнее).

В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

• Дата публикации материала: март 2017.
• Дополнительные продукты ЖКХ:

  Вам также может быть интересно:

Источник: https://vgkh.ru/articles/soderzhanie_remont/

Принцип эстоппеля не в пользу собственника нежилого помещения

Эпические битвы в судах между управляющими организациями (ТСЖ) и владельцами нежилых помещений в МКД случаются с завидной регулярностью. Чаще всего необходимость обращения в суд обусловлена тем, что владельцы нежилых помещений «уверовали» в принцип «я не должен платить за чужое», так как наивно полагают, что если они самостоятельно подмели дорожку у магазина, то не должны платить за уборку дорожки у подъезда. В нашей статье мы рассмотрим как раз такую эпическую битву, которую пришлось разбирать судьям Верховного Суда РФ.

Начнем с азов.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что закреплено статьями 210 и 249 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома (далее-МКД) предусмотрена нормами жилищного законодательства, согласно которым собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения соответствующей платы на основании статей 39 и 158 ЖК РФ. Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в МКД возложена как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений.

В связи со сложившейся судебной практикой, которая упорядочила четкое изложение вышеуказанных норм, последние несколько лет управляющие организации инициируют суды по взысканию задолженности за содержание мест общего пользования в многоквартирных домах с собственников магазинов, офисов, парикмахерских и т.п., участвуя в судах общей юрисдикции и арбитражных судах РФ.

Безусловно, судебные споры возникают из нежелания собственников нежилых помещений в МКД нести данные расходы.

Суды подобного рода владельцы нежилых помещений, как правило, проигрывают. Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 4910/10 от 09 ноября 2010 года о том, что:

• самостоятельное несение расходов не освобождает собственника от обязанности по содержанию общего имущества МКД;
• управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не помогает управляющим организациям убедить суд в правомерности исковых требований.

• В свою очередь задачей владельца нежилого помещения является убедить суд в том, что данное помещение частью МКД не является.
• В данной статье хочется рассказать о судебном споре между Министерством имущественных и земельных отношений республики Коми (далее-Министерство) и Товариществом собственников жилья «Интернациональная-98» (далее-ТСЖ).
• Исковые требования ТСЖ были построены на обязанности Министерства несения расходов по содержанию общего имущества МКД.
• Первая инстанция требования ТСЖ удовлетворила. Кроме перечисления нормативно-правовых актов, закрепляющих обязанности собственника нежилого помещения, немаловажными суд счёл следующие обстоятельства:
• «…Министерство (с учётом правопреемства), на протяжении многих лет являющееся собственником спорных нежилых помещений и достоверно знающее о размере тарифа, по крайней мере, с осени 2011 года (дело № А29-3023/2011), ни разу не уведомило истца о неполучении счёта (доказательства обратного в деле отсутствуют) и не доказало, что своевременная оплата услуг в отсутствие выставленных Товариществом документов была невозможна.
• …К объективным факторам относятся внушительный для Товарищества и собственников МКД размер дебиторской задолженности, существенная просрочка исполнения основного обязательства (более трёх лет) и отсутствие какой-либо динамики погашения задолженности (все долги Министерство и его правопредшественник уплачивали исключительно в результате длительных тяжб в судах трёх инстанций)…».
• Министерство, не согласившись с доводами судам, решил искать правды у высших инстанций.
• В частности, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 декабря 2018 г. № Ф01-5634/18 по делу № А29-11041/2017 установлено:
• «…Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает с размером доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, поэтому для правильного разрешения настоящего спора с учетом возражений ответчика, оспаривавшего обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества многоквартирного дома, суду требовалось установить, является ли пристрой, в котором расположены находящиеся в государственной собственности субъекта помещения, частью многоквартирного дома либо самостоятельным объектом недвижимости.

Пристрой к многоквартирному дому, в котором находится принадлежащее Республике Коми нежилое помещение, изначально предусмотрен в проектной документации в качестве части многоквартирного жилого дома. На момент ввода в эксплуатацию пристройка не имела собственных точек подключения к магистралям инженерных сетей.

Последующее разделение систем водоснабжения и канализации осуществлено в судебном порядке в связи с отступлением от проектных решений при строительстве жилой и нежилой части объекта и невозможностью их дальнейшего нормального функционирования.

Система теплоснабжения осталась единой с размещением газовой котельной в пристроенном помещении.

1. Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу судебными актами по делу № А29-3023/2011 Арбитражного суда Республики Коми и по делу № 2-2568/2010 Сыктывкарского городского суда Республики Коми и не опровергнуты при рассмотрении Арбитражным судом Республики Коми дел № А29-7977/2012, А29-7958/2013, А29-317/2014 и А29-1620/2015 о взыскании с Министерства аналогичной задолженности.
2. При отсутствии в материалах дела доказательств уменьшения общей долевой собственности многоквартирного дома в установленном законом порядке и выделения пристроя в качестве самостоятельного объекта недвижимости с последующей государственной регистрацией права на него присвоение пристрою почтового адреса и формирование для его эксплуатации отдельного земельного участка не свидетельствуют о его самостоятельности по отношению к многоквартирному дому.
3. …коллегия судей кассационной инстанции сочла возможным заключить об утрате Министерством права на возражение относительно технической природы пристроя в силу принципа эстопеля.
4. С учетом изложенного, оценив фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что пристрой, в котором расположено нежилое помещение, не является самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием), а входит в состав многоквартирного дома и образует единый объект капитального строительства, в связи с чем справедливо не нашли оснований для освобождения собственника имущества от расходов по оплате услуг по содержанию общего имущества.

Суды установили факт оказания подрядной организацией услуг в спорный период, проверили расчет задолженности, осуществленный истцом исходя из площади нежилого помещения и действующей в спорный период ставки, установленной неоспоренным решением общего собрания собственников многоквартирного дома, и признали не противоречащим действующему законодательству….».

Впоследствии Министерством была направлена кассационная жалоба на решения АС Республики Коми, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Волго-Вятского округа в Верховный суд РФ.

В жалобе заявитель (Министерство) просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты, отказав в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы Министерство указало, что пристрой, в котором находится нежилое помещение, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку проектной документацией предусматривалось различное использование систем инженерной коммуникации жилого дома и пристройки, ввод этих объектов в эксплуатацию осуществлялся в разное время, объекты расположены на разных земельных участках, им присвоены различные почтовые адреса, возможность самостоятельного (обособленного) функционирования пристроя подтверждена заключением эксперта № 046/18.

Верховный суд РФ в Определении от 08 апреля 2019 года № 301-ЭС19-2760 также напомнил положения, указанные в решениях предыдущих инстанций:

«… приняв во внимание поведение Министерства в рамках дела № 2-8560/2017 Сыктывкарского городского суда Республики Коми, при рассмотрении которого орган государственной власти считал себя надлежащим истцом по иску об оспаривании решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 29.06.

2017 и был согласен с установленным судом фактом владения нежилым помещением в составе этого дома, который в совокупности с нашедшими подтверждение в ходе разрешения спора нарушениями порядка поведения собрания способствовал частичному удовлетворению иска суд округа счел возможным констатировать утрату Министерством права на возражение относительно технической природы пристроя в силу принципа эстопеля…».

Некоторые читатели нашего блога, возможно, не знают сути понятия эстоппеля. С целью понимания позиции Верховного суда РФ рассмотрим данное понятие.

Существующие изменения в гражданском законодательстве направлены на повышение уровня стабильности гражданского оборота. Часто в роли правовой стабильности выступает предсказуемость в поведении участников гражданских правоотношений. С данной целью в Гражданский кодекс РФ был закреплен эстоппель, то есть запрет данным участникам действовать непоследовательно.

В общем виде эстоппель означает запрет лицу изменять свое первоначальное поведение при условии, что другая сторона правоотношения разумно на него положилась и начала действовать в соответствии с возникшим у нее представлением.

Правовой основой установления данного понятия, в первую очередь, является принцип добросовестности, поскольку, если лицо ведет себя противоречиво, оно фактически не нарушает правовых предписаний, однако действует недобросовестно.

Такое поведение ответчика суд счёл недобросовестным, в результате чего в рамках решения попало под нормы эстоппеля.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный Слет по управлению МКД. Заявку тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/printsip-estoppelya-ne-v-polzu-sobstvennika-nezhilogo-pomeshcheniya/

Что входит в состав общего имущества собственников дома и как им правильно распоряжаться

Поскольку каждая квартира является неделимой частью здания, жильцам надлежит содержать и ее, и совместное имущество МКД, в которое входят все элементы строения: стены, кровля, лестничные клетки, подвалы, потолки, электрокоммуникации, инженерные конструкции и другое. Давайте подробно рассмотрим определение общего имущества МКД, разберем его состав и отметим главные юридические моменты.

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома

Ведется много споров по внутреннему разграничению эксплуатационной ответственности в многоэтажке, а именно по разделению ответственности между владельцами помещений и управдомом.

К тому же требуют конкретной доработки вопросы размежевания обязательств по инженерным коммуникациям и строительным конструкциям зданий такого типа.

Их разрешение позволит определить, кто должен финансировать ремонт и содержание имущества, кто ответственен за результаты чрезвычайных происшествий (порыв батареи, протечка полотенцесушителя, разрушение балконной конструкции и др.).

Общие положения

Понятие общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме дает Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 36 (п. 1) в него входят:

1. «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)»;
2. «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Похожие положения внесены и в Гражданский кодекс РФ, например, ст. 290 (п. 1) гласит: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Для уточнения приведем разъяснения из постановления № 25 от 23.06.2015 пленума Верховного Суда РФ: «собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

Источник: https://www.gkh.ru/article/102359-obshchee-imushchestvo-sobstvennikov-doma