Как работают «черные риэлторы»: кто это такие, куда обратиться в случае обмана, как бороться и что делать, чтобы обезопасить себя и свою недвижимость, а также, как действуют такие аферисты и какие схемы мошенничества применяют?

Мошенничество в сфере недвижимости — это всегда существенный материальный ущерб и длительные судебные тяжбы. Действующее законодательство, предусматривает достаточно жесткие меры наказания для лиц, совершивших подобное преступление. Максимальное наказание составляет штраф не более 1 миллиона рублей или 10 лет колонии.

По статистике за два года 6 % общего числа сделок с недвижимостью признаны незаконными и были аннулированы. Среди мошенников в сфере недвижимости могут выступать: продавцы, покупатели и агентства недвижимости в лице своих риэлторов.

Мошеннические схемы с документами

Мошенничество при продаже недвижимости может быть связано со следующими махинациями документов:

Дубликаты	Фальсифицированная документация	Действующие свидетельства
При правильном оформлении имеют юридическую силу, идентичную настоящим документам. Злоумышленники, делая несколько дубликатов, одного документа, заключают по каждому их них сделку по продаже недвижимости	Полностью незаконного происхождения документы, по факту не имеют никакой юридической силы.  Их получают, вступив в сговор с нотариусом и человеком, выдающим подобную документацию. По фальсифицированным документам злоумышленники заключают несколько договоров купли-продажи недвижимости	По одному действующему документы происходит оформление двух или трех сделок

Доля детей в недвижимости

Действующая программа финансовой поддержки семей действует на протяжении нескольких лет. Воспользовавшись ею, многие семьи смогли существенно улучшить свои жилищные условия, благодаря оплате части стоимости квартиры материнским капиталом.

Отличительной особенностью действующей программы является обязательное выделение доли в приобретаемой недвижимости всем членам семьи, в том числе детям. Совершая покупку жилища в доме, который еще строится, право собственности наступает через длительный промежуток времени. В этом случае родители оформляют обязательство о распространении долей, которое заверяется нотариально.

Мошенничество при покупке квартиры

Мошеннические действия при покупке квартиры в подавляющем большинстве случаев совершают продавцы недвижимости. Но покупатели квартир тоже применяют различные махинации при совершении сделок.

Получение задатка

Задаток подразумевает внесение платежа, который доказывает реальность намерений на данный объект.

В случае отказа одной из сторон от сделки сумма залога не возвращается, а некоторые случаи предусматривают его возврат в двойном размере.

Покупателями осуществляются следующие мошеннические схемы с внесением задатка: продавец не укладывается в установленные сроки, отведенные на подготовку и сбор необходимого пакета документов.

В этой ситуации происходит подмена терминов, в результате которой задаток переформулируют в залог. После подобной замены продавец квартиры становиться должником человека, который изъявил желание купить его недвижимость.

Фальшивые купюры

Для проведения мошенничества под названием «кукла», требуется существенная подготовительная работа. Настоящие деньги заменяют фальшивыми, которые были заранее подготовлены.

Рекомендуется избегать работы с наличными деньгами, а использовать банковские переводы.  Замена настоящих денег фальшивыми может быть произведена и риэлтором, который сопровождает сделку.

Замена настоящих денег на «куклу» может быть произведена в любой момент, когда продавец потеряет бдительность.

Схемы обмана на сделках купли-продажи

Общие схемы обмана на рынке недвижимости

Все способы обмана можно разделить на две группы:

Несколько стандартных схем обмана при совершении сделок по купли-продажи объектов недвижимости, и на какие моменты необходимо обратить особое внимание:

• Истекший срок доверенности.
• Поддельная доверенность на совершение операций с недвижимостью.
• Поддельный паспорт продавца квартиры.
• Не все собственники дают официальное согласие на продажу квартиры.
• Процесс наследования жилого объекта был совершен без учета законных интересов всех собственников, которые не хотят продавать квартиру.
• В квартире, купленной с применением материнского капитала, имеются доли несовершеннолетних детей. Если их права в ходе продажи квартиры были нарушены, сделка может быть аннулирована.
• Если продавец в момент совершения сделки находился в неадекватном состоянии, заключенный договор будет признан недействительным.
• При продаже квартиры не все собственники присутствуют на сделке. Это могут быть лица отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнослужащие, студенты и другие граждане. После возвращения, они могут заявить свои претензии на проданный объект.
• Квартира находиться в залоге или на неё наложен арест.
• Покупаемое жилье находиться в собственности супругов, один из которых не дал официального согласия на продажу.
• Постоянная перепродажа объекта, цена квартиры ниже рыночной, участие в сделке юридических лиц.

Мошенничество при продаже квартиры

Существует несколько способов обмана со стороны продавцов недвижимости. Наиболее распространенные схемы мошенничества:

• Продажа по подложным документам.
• Одновременная продажа недвижимости нескольким лицам. Изготавливают несколько дубликатов документов, на каждый из которых оформляется договор продажи недвижимости. Одна из сделок, которую первой зарегистрируют в Росреестре, будет считаться законной. Остальные покупатели остаются без денег и квартиры.
• Подмена квартиры. Покупателю показывают одну квартиру, которая находиться в хорошем состоянии, а по документам продают другую с гораздо худшими условиями.
• Уменьшение стоимости. Злоумышленник просит покупателей указать ценник продажи квартиры в договоре меньший, чем фактический. Объяснятся это желанием уменьшить подоходный налог с продажи жилья. Если покупатель соглашается на такое предложение, то после получения денег, продавец отказывается от совершения сделки. Он возвращает покупателю только сумму, указанную в договоре, которая меньше фактически.
• Отмена сделки. Продавец после оформления договора купли-продажи представляет документы о своей невменяемости. Сделка аннулируется через суд. Квартира возвращается продавцу, а злоумышленника обязывают вернуть полученные деньги. Законом допускается возврат денежных средств на протяжении десятков лет, за счет вычета части официального дохода злоумышленника.

Риэлторские схемы обмана

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (499) 653-79-33

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 332-54-12

Стандартные схемы обмана в агентствах недвижимости:

• Недостоверная цена. Изначально сотрудник агентства сообщает завышенный ценник и ставку за работу. В процессе работы риэлтор принуждает продавца снизить ценник, а по факту продает квартиру за первоначально озвученную стоимость.
• При заключении договора на оказание услуг агентства недвижимости с клиента просят передать полный пакет оригинальных правоустанавливающих документов. Если продавец согласиться на это, отказаться от услуг агентства будет практически невозможно. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.
• Рост цен. Подобная схема сейчас используется крайне редко, но некоторое время назад активно применялась недобросовестными риелторами. После внесения задатка, риэлтор сообщает о повышении цен на жилье и необходимости внести дополнительную сумму. Опасаясь дальнейшего роста цен, покупатель отдает риэлтору запрашиваемые им средства. Продавец недвижимости ничего не знает о махинациях риелтора и получает изначально установленную сумму. Разница в задатке остается у риэлтора.
• «Черные риэлторы». Самые опасные мошенники в сфере сделок с недвижимостью. В их арсенале различные способы обмана: фальшивые документы, подставные продавцы, несуществующие наследники, похищение и убийства законных владельцев недвижимости.

Схема обмана при ипотеке

Рост рынка недвижимости обеспечивается за счет привлечения ипотечных средств. Мошеннические действия при покупке квартиры по ипотеке возможны как со стороны финансовых организаций, так и со стороны получателей ипотеки. Незаконные действия со стороны заемщика могут быть выявлены службой безопасности банка, но только при явном нарушении действующего законодательства.

Схемы обмана со стороны получателей займов постоянно изменяются, поэтому выявить незаконные действия можно по пришествии определенного времени. Мошенничество со стороны официальных сотрудников банка встречается крайне редко. Основная опасность для покупателей — это оформление кредита под залог покупаемой квартиры.

Незаконные действия кредитора

Среди наиболее часто встречающихся схем обмана со стороны финансовых организаций можно выделить:

• Однодневная фирма. Мошенники создают фирмы, которые официально не выдает никаких кредитов. При обращении в такую организацию, клиента обманным путем заставят подписать договор дарении или продажи квартиры по заниженной стоимости.
• Предварительный сговор с работниками кредитного отдела банка, по недостоверному заполнению анкеты.
• Корректировка кредитной ставки после подписания договора, в отсутствии подобного условия в соглашении.
• Вносимая предоплата за жилье не учитывается при оплате полной стоимости объекта.
• Сговор с оценщиком жилья. Он предоставляет недостоверные данные о состоянии недвижимости, её стоимости и категории.
• Плата за услуги риэлторов, за сбор необходимого пакета документов. Все бумаги являются фальсификацией, а клиент несет ответственность за предоставление на сделки поддельных документов.

Незаконные действия заемщика

Существует целый ряд мошеннических схем, которые применяют злоумышленники, выступая в роли продавца квартиры:

• Продажа недвижимости, на которое наложено обременение или имеются законные наследники, не вступившие в свои права.
• Получение средств материнского капитала путем предварительного сговора с ближайшими родственниками.

Квартира продается формально. Фактически всё остаются по-прежнему, а мошенники получает реальные деньги из материнского капитала.

• Некорректные личные данные. Информация предоставляется самим заемщиком или посредством специализированных организаций использующие поддельные документы.
• Получение кредита на несуществующее жилье. Для организации подобной схемы необходим сговор и участие нескольких лиц: работник кредитной организации, эксперт по оценке недвижимости и регистратор.
• Перепродажа ипотечного имущества. Квартира куплена в кредит, продается третьим лицам, а заем в банк не возвращается.

Защита от мошенничества

Основным способом избежать мошенничества при совершении купли-продажи недвижимости – внимательно изучать документы. Сделки с недвижимостью не дешевые, поэтому необходимо обращать внимание на все нюансы этого процесса.  Проверка документов на следующие параметры:

• Документ, полученный из ЕГРН. Справка отражает действующие обременения и аресты, наложенные на недвижимость. Внимание обращают на отсутствие судебных споров, по данному жилищу которые еще не закончились.
• Зарегистрированные в квартире лица. Продавец может намерено не упоминать членов семьи и других лиц, которые прописаны в этой квартире, но по различным причинам в момент продажи не проживали на жилплощади. Они имеют право подать исковое заявление в суд, который признает сделку не законной.
• Документы продавца. В первую очередь проверяется паспорт и данные из паспортного стола. Необходима справка о дееспособности человека. Если на момент совершения сделки продавец был признан невменяемым или не дееспособным, сделка будет аннулирована.
• Доверенность официального представителя. Некоторые продавцы делегируют свои полномочия представителям на основании доверенности. Необходимо внимательно изучить представленный документ и уточнить все полномочия, которыми собственник наделил своего представителя. У него может быть полная свобода действий, а может быть наложено ряд ограничений: ведение переговоров, подписание договора, получение денег.
• Выписка БТИ. Некоторые владельцы квартир, выполнив перепланировку не регистрируют произведенные изменения в БТИ. Незаконная планировка грозит штрафом, а если выполненные изменения несут опасность для конструкции дома в целом, собственника заставят за свой счет вернуть первоначальное состояние квартиры.
• Осмотр квартиры. Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и определиться со средней стоимостью квадратного метра в данном районе. Если ценник существенно ниже рынка это лишний повод перепроверить все документы еще раз или обратиться за помощью к специалистам.

Настоятельно рекомендуется обращаться к юристам для проверки документации, составления договора. Перед тем, как даже внести залог на покупку квартиры, нужно тщательно проверить объект на предмет «юридической чистоты».

Что же касается агентств недвижимости – доверяйте только профессионалам, которые предоставляют полный комплекс услуг, а не только берут свои комиссионные.

Источник: https://ruadvocate.ru/vidy-prestuplenij/moshennichestvo-v-sfere-nedvizhimosti/

Новые схемы мошенничества с недвижимостью: как их распознать

Мошенники становятся всё изощреннее. Как при покупке квартиры увидеть подозрительные факты и почему важно изучать всю историю жилья?

Новые схемы мошенничества при продаже квартир: как защитить себя

Раньше мошенники продавали откровенно проблемные квартиры, разыгрывая целые спектакли. Это встречается и сейчас, но покупатели, наученные на чужом горьком опыте, стали менее доверчивы. И мошенники изобретают новые схемы. Настолько тонкие, что даже по закону сложно доказать факт обмана. Чтобы не стать жертвой «черных риэлторов», стоит знать признаки потенциально опасных сделок.

Схема № 1. Подселяют соседей, с которыми невозможно жить

Самая новая схема, о ней начали говорить последние 3-5 лет. Покупается доля в квартире, и в нее заселяется человек, который начинает создавать кошмарные условия жизни для своих соседей. Например, водить странных гостей, делать мелкие и крупные пакости, угрожать расправой, создавать антисанитарные условия.

Цель мошенничества – заставить второго соседа продать свою долю по минимальной цене или купить его долю по завышенной цене. Обычно люди переживают шок и от усталости и страха продают свою долю за полцены и меньше. В итоге мошенники на вполне законных основаниях приобретают целую квартиру в 2 раза дешевле.

Подкопаться сложно.

Решение: лучше не приобретать долю в квартире, заранее предсказать поведение соседей невозможно. Если у вас именно такие соседи, то не поддавайтесь на провокации, а обращайтесь в органы и к юристу. Записывайте на диктофон, собирайте доказательства, показания свидетелей.

Ваш вариант — подловить соседа на нарушении ваших прав. Если под давлением вы продадите свою долю, доказать что-либо будет сложно, почти невозможно. Проверяйте квартиру — нет ли в ней дольщиков, которые объявятся после покупки? Получить официальную выписку из ЕГРН на сайте https://rosreestr.net/.

Схема № 2. Занижают стоимость, а затем оспаривают сделку

Как правило, сама квартира нормальная, сделка кажется чистой. Но на этапе заключения договора мошенник предлагает указать в договоре не полную стоимость, а частичную, чтобы сэкономить на налоге от продажи. Например, написать не 3 млн, а 1,5 млн.

Покупатель соглашается, сделка заключена. А через неделю продавец оспаривает сделку, указывая, что он продал квартиру по цене намного ниже рыночной. Суд может принять решение о признании сделки недействительной с условием — покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги.

Суть мошенничества в том, что продавец не вернет деньги: он их уже потратил, может платить частями, опять нужно судиться, а на это уходят годы. Кроме того, возвращать он будет сумму, указанную в договоре — т. е. 1,5 млн. А еще 1,5 млн? Надо доказать, что вы их заплатили. Как правило, покупатель остается и без квартиры, и без денег.

Решение: указывать в договоре реальную стоимость и не покупать квартиры с существенно заниженной стоимостью. Такие сделки часто проходят через черных риэлторов, поэтому проверяйте агентство через официальную базу, например, через сервис https://fek.ru/.

Схема № 3. Продают квартиры, которые получены взамен домов под снос

Схема довольно сложная. Например, в старом доме под снос жила бабушка. Ей взамен этой квартиры должны были дать другую. Но бабушка не дождалась переселения — умерла. Вот такие случаи и ищут мошенники, черные риэлторы, у которых есть сведения об истории жилья. Они продают новую квартиру, которую должны были дать бабушке вместо жилья под снос.

Чаще всего это квартира в новостройке, с чистой историей. Мошенники выдают себя за хозяина снесенного жилья, говорят, что вот получили новое и хотят его продать. На самом деле, настоящая хозяйка умерла, а новая квартира перейдет государству. Мошенники возьмут деньги, заключат договор купли-продажи с помощью подставного нотариуса и бесследно исчезнут.

Решение: если покупаете жилье, выданное взамен снесенного, то обязательно проверьте историю старой квартиры под снос — в ЕГРН должны быть все данные. Уточните: собственник и ваш продавец — это одно лицо? Не поленитесь разыскать его.

Схема № 4. Берут задаток и пропадают

Мошенник арендует квартиру у человека, которого нет в городе или который скоро уедет в другую страну. А после этого изготавливает поддельную доверенность на продажу этой квартиры. Доверенность подделать проще всего!

Покупатель смотрит квартиру, проверяет ее, сделка кажется чистой. Потом продавец по доверенности просит задаток, получает его и пропадает. До продажи квартиры, слава богу, дело не доходит.

Решение: если приобретаете квартиру по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, который указан в актуальной выписке из ЕГРН, и уточните — продает ли он жилье, и если да, то через кого.

Мошенничество можно легко разоблачить, если не верить продавцу на слово, а проверять все документально. Они чаще обаятельные люди и могут вызывать доверие — это является основой всех таких сделок. Поэтому лучше проконсультироваться с юристом, который будет анализировать только факты и их расхождения.

Источник: https://vnnews.ru/social/72675-novye-skhemy-moshennichestva-s-nedvizhimostyu-kak-ikh-raspoznat.html

Как обезопасить себя от черных риэлторов: меры предостороности

Как обезопасить себя от черных риэлторов, не становиться жертвой опасных схем мошенников, которые работают с престарелыми одинокими людьми, пенсионерами, имеющими в собственности квартиры, рассмотрим эффективные способы.

Кто находится в зоне риска интереса черных риэлторов:

• одинокие люди;
• пенсионеры и пожилые;
• инвалиды различных групп, особенно 2-й и 1-й;
• малоимущие;
• алкоголики и наркоманы;
• люди с психическими расстройствами;
• если проживают одни без родственников;
• имеющие большие долги по коммунальным платежам.

Основной фактор, который объединяет всех перечисленных выше людей — наличие в собственности жилья! Это и есть цель черных риэлторов.

Какие способы обмана используют черные маклеры:

• обещают переселить в более маленькую квартиру, такую же благоустроенную, но на окраине города или в соседней деревне;
• угрожают физической расправой в случае отказа подписания дарственной или завещания или договора ренты;
• подселяют в соседние комнаты коммуналки бичей, алкоголиков и дебоширова, чтобы снизить стоимость продаваемого жилья;
• спаивание спиртными напитками, наркотиками, чтобы добиться подписания договора купли-продажи или дарственной;
• подделывают документы, чтобы оформить квартиры одиноких собственников, не имеющих родственников;
• подделывают документы и продают квартиру хозяина без его согласия;
  становятся опекунами за инвалидами или психически нездоровыми людьми и т.д.

Что используют:

• «свои» специалисты: юристы, нотариусы, риэлторские конторы;
• информаторы из ЖЭКа, управляющих организаций, соседи, дворники и т.д

Виды черных риэлторов:

• те, которые вынуждают продать долю в коммуналке любыми способами;
• те, которые занимают деньги под залог жилья;
• те, которые заключают договор ипотеки с невыгодными для заемщика условиями в случае просрочки, а факт просрочки провоцируют сами.

При этом черные риэлторы действуют часто в рамках уголовного и гражданско-правового законодательства, поэтому редко попадают за решетку и часто продолжают свою деятельность даже, если им предъявляют обвинения.

Как обезопасить себя от чёрных риэлторов

Прежде всего, чтобы защититься от черных риэлторов, необходимо знать схемы, по которым они работают, вот список:

• физическое устранение владельца квартиры и завладение его собственностью по поддельным документам;
• кража денег при проведении расчетов за продажу или покупку квартиры;
• продажа жилища целому ряду покупателей вместо одного;
• подделка документов собственника и правоустанавливающих документов;
• принуждение хозяина жилья продать квартиру насильственными методами или путем отъема удостоверяющих личность документов, чаще схема используется на одиноких, пенсионерах и малоимущих;
• представляют в качестве продавца лицо по доверенности, но которое не имеет права продавать квартиру, сделка с таким «продавцом» является недействительной;
• берут задаток в круглую сумму после показа квартиры и исчезают в неизвестном направлении.

Черные риэлторы особенно охотятся на тех, кто не имеет родственников, которые могут обнаружить, что человек не выходит на связь или просто отсутствует продолжительное время и могут обратиться в полицию и подать в розыск.

Как защититься от чёрных риэлторов

В качестве защиты необходимо принять превентивные меры, например:

• если задаток на приобретаемое жилье больше 30 тысяч рублей, то уже стоит задуматься и спросить о причинах такого большого размера задатка, обратить внимание на содержание соглашения о задатке и правильно написать расписку. Читайте про нюансы внесения задатка при покупке жилья;
• квартиры с плохой «историей», т.е если по правоустанавливающим документам неизвестно кто сособственник, был ли собственник женат при приобретении квартиры, кто участвовал или отказывался от приватизации — это потенциально опасные для покупки объекты недвижимости;
• если продавец не уточняет есть ли среди прописанных инвалиды, лица, отбывающие срок в МЛС, несовершеннолетние собственники, можно с уверенностью сказать, что опасно покупать такое жилье;
• квартиры, доставшиеся в наследство, могут быть оспорены в суде и деньги уже не вернешь;
  продажа по доверенности, любимый способ черных риэлторов, особенно, когда в ней указано, что деньги за продажу квартиру должно получить доверенное лицо;
• оформление покупки по сниженной стоимости, в этом случае, если продавец передумывает продавать жилплощадь, покупатель получает возврат денежных средств в том размере, что указана в договоре, а не фактически оплаченную сумму.

Как защититься от черных риэлторов одинокому человеку, если живешь один или одна, пенсионеру, способ тоже есть, например:

• оформить родственника или знакомого человека, которому доверяешь долю в квартире (не всю квартиру, а только долю, причем, самую маленькую, например 1/6 или 1/4). В этом случае, для продажи вашей доли черному риэлтору понадобится сначала оповестить сособственника, владеющего долей, а потом получить его письменное согласие. А если он даже умудриться продать вашу долю, то человек, на которого вы зарегистрировали 1/4 или 1/6 долю сможет оспорить сделку и вернуть вам квартиру;
• оформить опекунство над престарелым или одиноким человеком. В этом случае никаких действий с недвижимостью черный риэлтор произвести не сможет без согласия опекуна. Понятное дело, опекун должен быть надежным человеком!
• при утере паспорта (удостоверяющего личность документа) обязательно обратиться в правоохранительные органы с заявлением на пропажу и восстановление, а так же признание недействительным утерянного документа;
• не открывайте неизвестным людям двери своей квартиры, даже если они представляются работниками полиции и одеты в форму, если говорят, что у вас долги и они пришли вас выселять. помните, что без постановления суда они не имеют право это сделать. а по постановлению суда работают только судебные приставы, которые должны быть одеты в спецформу и предъявить свои удостоверения и постановление в развернутом виде.

Помните, что черные маклеры ищут жертву не только среди тех, кто продает или покупает недвижимость, поэтому примите к сведению, как обезопасить свою квартиру от черных риэлторов и используйте защиту, перечисленную в списке способов, указанных выше.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/obezopasit-kvartiru-chernyh-rieltorov.html

Проблемы и мошенничество в сфере риэлторских услуг

Собственная недвижимость является одним из самых ценных материальных капиталов для человека.

Поскольку это ликвидный вид имущества, который не имеет тенденции к обесцениванию, то его высокая ценность естественным образом порождает интерес третьих лиц, промышляющих на преступных махинациях.

При всех сделках с недвижимостью фигурируют очень крупные суммы денег, на чем и пытаются заработать нечестным путем. Обман в сфере недвижимости – это распространенное явление, от которого не застрахован ни один, даже самый опытный и юридически подкованный гражданин.  

Мошенничеством с объектами жилой недвижимости – квартирами, домами, дачами – могут заниматься как отдельные лица, так и группы лиц, которые могут называть себя риэлторами, а также официально зарегистрированные агентства по недвижимости. Чтобы не попасться на удочку квартирных аферистов и не потерять деньги, собственность и, что еще важнее, жизнь и здоровье, необходимо подходить к вопросам сделок со 100% ответственностью и осторожностью.

 

Риск столкнуться с квартирными аферистами существует для всех

Если вы намерены купить или продать квартиру, ищете жилье для долгосрочной аренды или собираетесь сдавать собственную квартиру в найм, то вам стоит четко осознавать, что от риска быть обманутым в сфере недвижимости не застрахован никто. Нередко даже хорошо зарекомендовавшие себя риэлторы тайно и не совсем легально зарабатывают на клиентах, а о различных фирмах однодневках с поддельными документами и говорить не приходится. Способов обмана, изобретенных и вновь изобретаемых аферистами, существует сотни. Это могут быть как сравнительно безобидные т.н. информационные услуги, так и откровенно криминальные схемы с покушением на жизнь и здоровье граждан.  

Отсутствие доказательств – самый проблемный момент в аферах с недвижимостью

Наиболее проблемной стороной мошенничества в сфере недвижимости является то, что преступники все чаще действуют в официальных рамках правового поля, и по завершении сделки пострадавшее лицо не в силах ничего доказать в полиции и в суде. Например, когда имеет место оформление доверенностей на квартиру или дом, договоров купли-продажи, то даже вскрывшийся факт обмана не сможете уполномочить суд стать на строну пострадавшего от квартирной аферы. Самый простой пример такого обмана – когда мошенники всячески усыпляют бдительность доверчивого покупателя или продавца, заставляют его заплатить деньги за услуги поиска арендаторов наперед, после чего они якобы найдут постояльцев. Наивный собственник соглашается на такой вариант, и в результате оказывается и без денег, и без квартирантов. И самое страшное, что доказать ничего после заключения сделки нельзя.  

Другой пример – аферисты, пользуясь неграмотностью старого одинокого человека, могут убедить его оформить дарственную на квартиру, заверив его, что только так они могут оформить залог на нее или предоставить другие схожие услуги. Человек своими руками в здравом уме переписывает квартиру на мошенников, но де юре эта сделка считается законной.

 

Какие бывают наиболее распространенные схемы квартирного мошенничества, и какие появились новые способы обмана на рынке недвижимости?

  Традиционные схемы, которые используют т.н. «черные риэлторы» уже стали классикой аферистского жанра. Это:

• мультипродажи, когда один объект оформляется на новых собственников несколько раз с участием разных нотариусов;
• продажа чужой квартиры с поддельными документами;
• оплата коммунальных долгов и «обработка» опустившихся, одиноких, незащищенных лиц с целью заставить их покинуть принадлежащую им квартиру;
• самозванство, когда аферисты представляются дальними родственниками и убеждают одинокого человека оформить на них квартиру или вписать их в завещание;
• игра на юридической безграмотности жертвы, при которой аферисты убеждают оформить дарственную или договор купли-продажи, за что жертва якобы может получить какие-то выгоды (например, кредит в банке);
• предоставление информационных услуг в сфере недвижимости, не имеющих по сути какой-либо ценности для клиента;
• продажа подставных квартир и домов, т.н. декораций, которые могут выглядеть достаточно презентабельно, но на деле даже не являться объектом жилого фонда.

Это были классические способы обмана людей на рынке недвижимости. Несмотря на то, что в СМИ регулярно появляются статьи и сообщения о подобных случаях, их количество никогда не уменьшается. По статистике, каждая 15 сделка с недвижимостью в России имеет признаки мошенничества. Самое неприятное для человека, попавшегося в ловушку обманщиков – это потеря денег и жилья, заработанных тяжелым трудом. Но существуют и более опасные ситуации, когда в ходе мошенничества преступники могут причинять физический и моральный ущерб, вплоть до лишения жизни своей жертвы.  

Обычно «клиентами» таких «черных риэлторов» становятся одинокие старики, живущие без присмотра родственников, а также деграданты — спившиеся, наркоманы или страдающие психическими расстройствами люди.

Как правило, они не могут себя защитить или осознать, что стали жертвой обмана.

Людей могут накачивать наркотиками, заставляя подписать договор дарения, или обманным путем помещают жертв в психиатрический диспансер, где их признают невменяемыми.

 

Интернет – новое поле для мошенничества в сфере недвижимости

С появлением Интернет технологий и социальных сетей появляются и новые способы мошенничества в сфере жилой недвижимости. Существование публичных порталов для подачи объявлений о продаже, покупке или аренде жилья делает их участников потенциальными жертвами квартирного обмана. Самый простой и сравнительно безобидный новый способ использования информации об объектах недвижимости – это т.н. информационные услуги. Недобросовестные агенты по недвижимости и даже подставные лица, называющие себя так, могут оказывать «консультационные услуги» населению, предоставляя список якобы действующих выгодных предложений по сдаче квартир в аренду с адресами и телефонами.  

Естественно, делают они это по предоплате, которую очень легко получить простым денежным переводом в банке.

Но открыто обвинить в мошенничестве таких «консультантов» нельзя: факт предоставления информации имел место, а то, что она быстро теряет актуальность, можно объяснить спецификой рынка.

 

Другой «железный» способ черных риэлторов «выйти сухими из воды» — сдача чужой квартиры в аренду, когда хозяева временно отсутствуют (находятся за границей, на лечении и т.п.

) Получив доступ к квартире, преступники публикуют объявления и находят постояльцев, беря с них деньги в качестве задатка за услуги в поиске жилья.

Чаще всего под любым предлогом аферисты не подписывают договор с арендатором, либо предоставляют заведомо ложную информацию (чужой номер паспорта, название компании, номер госрегистрации фирмы и т.п.) В этом случае постращавшей стороной становится неудачливый арендатор, т.е. собственник квартиры не имеет никаких обязательств перед ним.

 

Как еще «черные» и «серые» риэлторы обманывают людей?

Основной проблемой, с которой сталкиваются все жертвы квартирных аферистов – это сложность или полная невозможность предоставить прямые доказательства предоставленных услуг или состава преступления. Опытные «черные» и «серые» риэлторы используют хорошо проработанные схемы, в которых сложно найти лазейку, позволяющую «прижать к ногтю». Мошенничеством в скрытой форме могут промышлять не только подставные компании-однодневки, но и достаточно солидные организации, имеющие официальную регистрацию, юридический адрес и другие атрибуты легализации.  

Какие основные схемы обмана клиентов используются именно агентствами по недвижимости?

Их может быть великое множество, и мы перечислим наиболее часто используемые схемы: 

• Заключение договора с собственником, который будет заведомо невыгодным для последнего (например, запрет обращения к другим посредникам с предписанием выплаты неустойки в случае нарушения запрета).
• Прием двойного гонорара с собственника и потенциального арендатора/покупателя квартиры.
• Скупка недвижимости с большими задолженностями за коммунальные услуги с последующим выселением жильцов.
• Продажа квартиры по цене, выше заявленной собственником с присвоением разницы.

Способов и схем обмана собственников и покупателей объектов недвижимости существует еще сотни, и объединяет их один печальный факт — вернуть потерянные деньги практически невозможно (либо из-за нехватки доказательной базы, либо из-за невозможности найти аферистов). Если же вы стали жертвой обмана со стороны риэлторов, официально работающих на этом рынке, то ваши шансы доказать правоту и вернуть свои кровные значительно выше.  

Что говорит закон

По какой статье можно обвинить недобросовестные агентства, предоставляющие услуги гражданам? Все действия злоумышленников, направленные на завладение чужими деньгами и собственностью обманным путем, подпадают под действие статьи 159 УК РФ «Мошенничество», и может наказываться различными способами в зависимости от тяжести преступления. При причинении ущерба на сумму до 250 тысяч рублей возможен разовый штраф или удержание компенсации с зарплаты в течение трех лет. Возможно также определение на принудительные работы до двух лет или заключение под стражу сроком до шести лет со штрафом от 80 тысяч рублей. При сумме ущерба свыше 1 млн рублей наказание за махинации с недвижимостью – тюремное заключение от 10 лет вместе со штрафом в 1 млн рублей.   Если вы стали жертвой черного риэлтора и можете предоставить правоохранительным органам точную информацию о месте регистрации фирмы, то вероятность доказать свою правоту и вернуть потерянные деньги в случае незаконных действий с вашей квартирой высока. Как показывает практика, наиболее рационально и эффективно действовать, заручившись поддержкой других людей, ставших жертвами недобросовестных риэлторов. Как правило, компании, которые дорожат своим именем и не хотят общественной огласки, охотно пойдут на уступки, опасаясь «шумихи» в прессе. В одиночку действовать можно, но лишь на свой страх и риск: существует возможность столкнуться с откровенным запугиванием и прессингом.  

Итак, как обезопасить себя и своих близких от противоправных действий третьих лиц с целью завладения вашей собственностью? 

• Ищите покупателей/продавцов/арендаторов через хороших знакомых, которые сами продали/купили/сняли квартиру или дом без проблем с юридической чистотой и других сложностей.
• С большой осторожностью относитесь к объявлениям о продаже дома/квартиры по сильно заниженной цене или по «супер выгодной» акции. Чаще всего аферисты «ловят» своих жертв именно таким способом.
• Никогда не передавайте документы на квартиру, а также деньги, когда вам обещают, что заплатят или «оформят все у нотариуса» завтра – так вы можете распрощаться со своей квартирой или деньгами.
• Всегда обращайтесь к уполномоченным представителям госреестра, чтобы узнать историю объекта, который вы собираетесь покупать. Очень важно перед сделкой иметь представление, на каком участке находится дом/квартира, нет ли проблем с арендодателем участка, нет ли прописанных жильцов в квартире, а также претендентов на наследование.
• Никогда не принимайте наличные деньги в качестве оплаты стоимости квартиры/дома. Вам могут подсунуть фальшивые деньги. Лучше воспользуйтесь банковским переводом и заключайте сделку в присутствии СВОЕГО нотариуса, которому вы доверяете. НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ на сделку с участием незнакомого вам нотариуса, предложенного контрагентом.
• Если у вас есть престарелые родители или родственники, живущие одиноко на своей жилплощади, контролируйте их окружение, спрашивайте о посетителях и гостях, чтобы вовремя выявить подозрительных личностей. Так вы убережете близкого человека от необдуманных действий, совершаемых под влиянием аферистов.

Самый главный совет, который дают все честные и опытные риэлторы перед заключением сделки купли-продажи – это необходимость слушать интуицию. Если вы чувствуете, что перед вами странный, «мутный», подозрительный человек, или в его поведении есть что-то неестественное, то лучше откажитесь от сделки. Явным показателем того, что перед вами аферист будет то, что после отказа он начинает давить на вас, всячески манипулировать, пытаться сыграть на вашей вежливости (мол, «я потратил на вас столько личного времени»), чувстве вины, комплексах и других человеческих эмоциях.   Не поддавайтесь на психологические уловки манипуляторов. Ваша собственность и деньги стоят гораздо выше, чем одобрение человека, которого вы видите в первый и последний раз. Берегите себя и своих близких, повышайте уровень финансовой и юридической грамотности, смотрите на людей трезвым взглядом и не принимайте скоропалительных решений.

квартирами, недвижимость, аферистов, мошенничество, обман, услуг, деньги, риэлторы

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/problemy-i-moshennichestvo-v-sfere-rieltorskikh-uslug/

Схемы мошенничества с квартирными долями. Самые частые варианты мошенничества, о «чёрных» риелторах и «тёмных» квартирах

Рынок недвижимости связан с большими деньгами, что, разумеется, привлекает аферистов. Расскажем, какие схемы мошенничества распространены с квартирами, долям и другими объектами недвижимости.

○ Что такое мошенничество?

Мошенничество – это присвоение чужого имущества или прав на это имущество посредством обмана или злоупотребления доверием. Именно такое определение дает ст. 159 УК РФ.

Пункт 1 ст.

159 УК РФ:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Мера пресечения различается в зависимости от особенностей совершенного преступления.

Вернуться

○ Виды мошеннических схем при купле-продаже квартир

Аферисты очень изобретательны. С каждым годом выявляются все новые тонкости обмана доверчивых граждан. Вот основные схемы мошенничества при купле-продажи квартир:

1. Подлог документов, в результате чего продавец не является настоящим собственником квартиры.
2. Подставное лицо. В этом случае документы подлинные, а вот их владелец нет.
3. Сокрытие законных наследников.
4. Указание в договоре меньшей суммы, чем была передана в действительности.
5. После продажи бывший собственник не выписывается из квартиры и подает иск в суд о признании сделки недействительной.
6. Продажа по «дубликатам». В этом случае одна и та же квартира продается нескольким людям.
7. Игнорирование после получения аванса.
8. Сговор риэлтора и продавца.
9. Сговор продавца с предыдущим собственником жилья, который в дальнейшим предъявит свои права на квартиру.
10. Использование ложного адреса. Работает, если покупатель из другого города и плохо ориентируется. За цену элитного жилья ему продается эконом-вариант.

Это не исчерпывающий список. Фантазия мошенников многогранна, поэтому важно быть предельно внимательным при оформлении сделки.

✔ Займ

Эта распространенная схема мошенничества основана на выдаче кредита под залог недвижимости. Аферисты пользуются юридической неграмотностью граждан. Результатом является подписание ими реального договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как правило, орудует группа лиц и доказать что-либо в дальнейшем очень трудно.

Проданная квартира перепродается несколько раз, нередко по долям, что затрудняет расследование.

Не стоит брать в долг у компаний, которые не внушают доверия. Если вдруг пришлось обращаться в микрофинансовую организацию, внимательно читайте документы, которые подписываете.

✔ «Черные» риэлторы

«Черные» риэлторы – это специалисты, которые вступают в сговор с мошенниками или сами являются аферистами. Эти люди могут использовать многие схемы, но, как правило, они руководствуются следующими принципами:

• Работают без договора.
• Совершают сделки, где продавец выступает доверенным лицом.
• Могут работать с минимальным процентом от сделки или вообще без него.

Обычно «черные» риэлторы выбирают в качестве жертвы менее защищенных и подкованных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.

✔ Что такое «темная квартира»

Если стоимость квартиры существенно занижена, а продавец очень торопиться заключить сделку, не стоит думать, что вам повезло. Скорее всего тут что-то не чисто.

Не нужно торопиться. Попросите продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРН. Этот документ содержит сведения об истории квартиры за последние 20 лет. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.

Если по выписке видно, что квартира очень часто продается, значит, что-то с ней не то. Лучше подыскать другой вариант.

✔ Виды махинаций с документами

Чаще всего мошенники подделывают паспорт собственника и доверенность. Квартира продается, а настоящий собственник (чаще всего находящийся в отъезде), ничего не подозревает.

Одна из схем – использование подложного паспорта. Квартира арендуется мошенниками на короткий срок. Для заключения договора аренды собственник дает копию своего паспорта, по которой мошенники создают «липовый» документ. По этому паспорту аферисты получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру.

Обезопасить себя можно, попросив предъявить любой второй документ или именную банковскую карту. Всегда требуйте оригиналы документов и проверяйте наличие всех необходимых отметок и штампов.

✔ Мошенничество с использованием генеральной доверенности

Генеральная доверенность – это документ, по которому уполномоченное лицо вправе распоряжаться и управлять имуществом доверителя в течение определенного времени или бессрочно. Обычная доверенность подразумевает, что доверенное лицо сможет совершать конкретное действие единожды или несколько раз.

Сделки по доверенности относятся к категории высокорисковых. Мошенники могут подделать документ или принудить собственника выдать бумагу.

Если вы все же решитесь на сделку, где от лица продавца действует доверенное лицо, обязательно встретьтесь с собственником до подписания договора и регистрации права.

✔ Как может обмануть застройщик?

Обман возможен не только на вторичном рынке. Застройщик может обмануть доверчивых граждан, предложив подписать предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия.

В этом случае дольщики не могут претендовать на жилплощадь. Внимательно читайте название документа перед тем как его подписать. Проверяйте добросовестность застройщика на официальных сайтах муниципального образования и форумах.

✔ Способы обмана при оплате аванса

Популярная схема, когда продавец «исчезает» после получения аванса. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не собственник, а арендатор или вообще посторонний человек.

Вернуть потраченные деньги практически нереально. Не передавайте никаких средств без заключения отдельного соглашения и оформления расписки.

✔ Занижение стоимости квартиры в договоре в целях его последующего расторжения

По этой схеме с покупателем заключается договор купли-продажи, но в тексте указывается цена сделки ниже, чем продавец получил в действительности. Продавец объясняет это нежеланием платить «лишние» налоги.

После регистрации права собственности продавец подает иск в суд и оспаривает сделку. Суд признает сделку недействительной и обязывает продавца вернуть покупателю деньги. Он возвращает сумму, указанную в договоре, а остальные средства покупатель теряет.

Вернуться

○ Как можно доказать факт мошенничества?

В качестве доказательств можно использовать:

• Документы – расписки, договоры.
• Аудио- и видеозаписи.
• Личные переписки.
• Другие доказательства, которые могут быть приобщены к делу.

Факт мошенничества доказать непросто, но попытаться отстоять свои права стоит.

Вернуться

○ Как обезопасить себя?

Главное – не торопитесь. Тщательно проверяйте все документы и личности продавца и риэлтора.

Требуйте предоставления оригиналов бумаг. Если продавец действует по доверенности, добейтесь встречи с собственником.

Не верьте обещаниям предоставить документы «потом». На любое действие, будь то выплата аванса или осмотр квартиры составляйте отдельную бумагу.

Никогда не передавайте каких-либо денег без отдельного соглашения и расписки. В противном случае будет сложно доказать, что средства действительно были переданы, а вас обманули.

Лучше доверить процесс оформления профессиональному юристу или проверенному риэлтору. Так вы значительно снизите риски.

Вернуться

○ Как можно проверить приобретаемую квартиру?

Проверить приобретаемую квартиру можно на сайте районного суда по месту ее нахождения. Там будет содержаться информация о судебных спорах, касающихся недвижимости.

Поможет также сайт Росреестра. Там можно посмотреть, кто на самом деле является собственником квартиры.

Для проверки квартиры можно обратиться в специализированные агентства недвижимости. Юристы проверят квартиру и продавца на «чистоту» за умеренную плату. Конечно, этих расходов можно избежать, но так вы обезопасите себя от возможного мошенничества.

Вернуться

○ Правила проверки документов продавца

Проверяя документы продавца обратите внимание на отсутствие помарок и исправлений. Сравнивайте данные собственника и адрес квартиры на всех бумагах. Обращайте внимание на даты.

На всех официальных документах должны быть проставлены подписи сторон и отметки государственных учреждений.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ В чем опасность покупки квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней?

Опасность в том, что родственники будут иметь право пользоваться квартирой всю жизнь и никто, даже суд, не сможет их его лишить. Единственная возможность «избавиться» от жильцов – уговорить их выписаться добровольно.

✔ Какие риски появились в связи с нововведением по электронной регистрации документов в Росреестре?

Такое нововведение дало возможность мошенникам использовать паспорта собственников для заключения сделок, так как теперь свидетельства о регистрации права собственности уже упразднены. Теперь имущественные права подтверждаются только выпиской из ЕГРН, которую может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя запрашивайте у продавца полный комплект бумаг на квартиру.

Вернуться

Специалист Андрей Борисенко расскажет о 8-ми самых распространенных способов мошенничества при купле-продаже недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54082-moshennichestvo-s-kvartirnymi-dolyami.html