Договор с управляющим в тсж: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашения

Многие из нас являются жильцами в многоквартирных домах. Такой тип постройки невероятно удобен особенно в больших городах, вед на одном, заведомо небольшом пространстве может разместиться сразу же несколько человек.

Конечно, приятно проживать в облагороженном многоквартирном доме. Согласитесь, огромное количество лиц, проживающих в постройке не может одинаково эффективно заботиться о месте проживания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61. Это быстро и бесплатно!

Именно поэтому с давних времен законодатель допускает, что управление многоквартирным домом должно осуществляться определенными организациями. Самыми распространенными из них являются товарищество собственников жилья и управляющая компания.

Основная причина для этого – осуществление управления многоквартирным домом лицами, которые имеют цель получить доход с данной деятельности.

Жильцам хотелось бы видеть на посту управленца домом человека, который искренне желает сделать свое жилье лучше, а кто может думать так, если не сам жилец данного дома?

Именно поэтому такая правовая форма организации как товарищество законных собственников жилья и стала приоритетной для граждан, и популярной среди собственников. В данной организации, безусловно, царит не хаотичный беспорядок, а строго упорядоченный порядок управления.

О плюсах и минусах ТСЖ читайте в нашей статье.

Во главе стоит председатель, который руководит деятельностью данной организации, отвечает за финансовые операции и иные вопросы. Также в тсж есть и свое правление.

С недавних времен многих стала интересовать новая введенная должность, которая стала появляться в товариществе – это управляющий ТСЖ. Многие собственники так и не смогли разобраться с тем, что это за лицо и какую функцию оно выполняет. Попробуем разобраться мы.

Трудовой договор с управляющим ТСЖобразец скачать.

Гражданско правовой договор с управляющим ТСЖ образец.

О том, нужно ли заключать трудовое соглашение с председателем ТСЖ, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы должностных инструкций ТСЖ можно скачать тут.

Понятие и необходимость

Поговорим о том, откуда взялась данная должность.

Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.

Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.

Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.

• Казалось бы, зачем это необходимо организации, но на самом деле, он помогает решать многие вопросы и следит за порядком.
• Безусловно, за свою деятельность он должен получать вознаграждение.
• Но чтобы договоренность об этом с жильцами действительно имела законную силу, необходимо составить договор.
• Таким образом, если между товариществом собственников жилья и управляющим есть трудовое соглашение, то оно регламентирует не только вопрос оплаты труда данного работника, но и его функции, осуществляемый в рамках товарищества, а также меры ответственности за их неисполнение.
• Поэтому заключение трудового соглашения – грамотный ход для того, чтобы в будущем уберечь себя от проблем.

О том, кто может предоставлять технические и другие услуги ТСЖ, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о правах и обязанностях уборщицы в ТСЖ.

Последствия отсутствия документа

1. Управляющий не может требовать оплату своих трудов без имеющегося на то договора, иначе, как жильцы могут быть уверены, что данное лицо выполнило все необходимые действия.

2. Так или иначе, но он по закону имеет право вступать с жильцами собственниками многоквартирного дома в следующие виды отношений – трудовые и гражданской правовые.
3. Без факта заключения отношений, закрепленных на бумаге жильцы имеют полное право не оплачивать работу.

4. Если договор не заключён, то управляющий может оказаться без оплаты, если жильцам будет казаться, что данное лицо не выполнило своих прямых функций, а так как нет документа, никто не может знать, какие именно функции были возложены на него.

5. О правах и обязанностях органов правления и учредителей, а также членов ТСЖ перед жильцами вы можете узнать на нашем сайте.

Структура и содержание

Чтобы максимально подробно прописать права и обязанности сторон:

1. Предмет . В данном пункте говорится о том, по поводу чего составлен документ в данном случае – трудовые отношения.
2. Стороны . Этот пункт рассказывает о том, какие конкретно субъекты заключают договор. С одной стороны это управляющий, а с другой тсж. Необходимо подробно рассказать о субъектах.
3. Права и обязанности сторон. В этом пункте говорится о том, как могут защитить себя все оппоненты нормативного акта, на что могут претендовать, а что обязаны выполнить по условию договора.
4. Ответсвенность сторон – несомненно, важнейший пункт. В случае если кем либо нарушается тот или иной пункт, в силу вступают санкции, прописанные здесь.
5. Условия расторжения и изменения документа. Поэтому, в данном пункте прописываются основания, почему трудовые отношения впредь не могут быть продолжены в дальнейшем.

Также не редки ситуации, когда одна из сторон хочет внести те или иные изменения в соглашение. Для того чтобы осуществить данные действия в пункте про расторжение и изменение прописывается порядок осуществления подобного действия.

После в соглашении идет отсылка к документам, на основании которых он составлен, а также примечания сторон. На этом основные пункты трудового договора заканчиваются.

Узнайте на нашем сайте о том, как вести бухучет на УСН в ТСЖ, как провести ревизию в товариществе, а также о том, в каких случаях необходима проверка ТСЖ контролирующими органами.

Кто составляет, выдает и утверждает? Трудовой договор составляют стороны, то есть товарищество собственников жилья и одновременно управляющий тсж. Стороны предлагают, какие пункты могут быть внесены в документ.

• Прежде чем заключить трудовой договор, необходимо согласовать данное действие с несколькими службами.
• В первых, поставьте в известность собрание собственников жилья.
• Во вторых, такое действие необходимо провести через налоговую инспекцию.
• Только по факту одобрения этих двух органов трудовой договор может быть составлен.
• О том, какие объекты находятся на балансе ТСЖ, а также о том, какую информацию ТСЖ имеет право раскрывать перед собственниками, вы можете узнать из наших статей.

Срок действия

Договор может быть как срочным, если такое условие оговорено в пунктах, так и бессрочным.

Расторгнуть данные правоотношения могут стороны по обоюдному желанию, или же при нарушении пунктов договора одной из сторон.

Образцы таких важных документов, как устав ТСЖ, смета доходов и расходов, протокол общего собрания, штатное расписание и договор на обслуживание с собственником, вы можете скачать на нашем сайте.

Внесение изменений

Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденный трудовой договор? В него могут быть внесены изменения, правда, для этого необходимо соблюсти некоторые условия.

Чтобы изменения были внесены по правилам и закону, необходимо для этого обоюдное желание двух сторон сразу. При отказе одной из сторон вносить изменения, только по желанию одной из сторон внести поправки не получится.

Управляющий товариществом собственников жилья важная персона, которая повышает функциональность работы по многоквартирному дому.

В любом случае, нужен ли вам управляющий товариществом собственников жилья или нет, решает собрание собственников – высший правотворческий орган в управляющей организации.

Желаем вам принять единственное верное и правильное решение, которое бы впоследствии наилучшим образом отразилось на вашем многоквартирном доме.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/tszh/dogovor-s-upravlyayushhim.html

Взаимодействие управляющих организаций и товариществ собственников жилья

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

• Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
• При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/6487/vzaimodeystvie-uk-i-tszh

Что такое трудовой договор с управляющим в ТСЖ? С кем может быть заключен и как правильно составить?

Руководство жилищным товариществом и его имуществом осуществляется членами правления, общим собранием и председателем, но в ряде случаев принимается решение о привлечении наёмного управляющего, имеющего опыт в сфере обслуживания жилых домов и разбирающегося в жилищном законодательстве.

На него возлагают часть функций руководства ТСЖ на условиях трудового договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Когда заключают договор с управляющим ТСЖ?

• Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
• При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
• При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
• Когда требуется антикризисное руководство.

Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.

Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

договора

Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:

1. предмет договора;
2. реквизиты субъектов;
3. права и должностные обязанности управляющего;
4. ответственность участников соглашения;
5. условия труда, величина оклада и гарантии;
6. варианты расторжения и изменения отдельных условий;
7. срок действия.

• Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.
• В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование, а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.
• Скачать образец трудового договора с управляющим ТСЖ

Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.

Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:

• паспорт РФ;
• свидетельство пенсионного страхования;
• ИНН;
• военный билет;
• трудовую книжку;
• диплом;
• свидетельство о заключении/расторжении брака;
• свидетельство о повышении квалификации (при наличии).

Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.

Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

В список полномочий управляющего могут быть включены:

1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

• Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
• Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
• Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
• Соблюдение устава и жилищного законодательства.
• Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Режим работы и оплата труда

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

1. полный день;
2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества.

Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

• материальную;
• гражданскую;
• уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.

Иные условия

Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Как расторгнуть?

1. Увольнении управляющего по собственному желанию.
2. Увольнению за нарушение трудовой дисциплины.
3. Увольнение управляющего за невыполнение поставленных задач, срыва сроков ремонта и т.д..
4. Снятие с должности по представлению жилищной инспекции или общего собрания участников ТСЖ.

В гражданско-правовом соглашении могут быть прописаны неустойки, подлежащие выплате со стороны, выходящей из договора в одностороннем порядке.

Итак, трудовой договор с привлечённым управляющим ТСЖ должен заключаться председателем и содержать сведения о целях привлечения управляющего и его обязанностях. При заключении соглашения важно указать отдельными пунктами решение спорных моментов, относящихся к конкретному ТСЖ. Чем больше условий будет обговорено в соглашении, тем меньше вероятность возникновения споров.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij/trudovoj-dogovor.html

Кто управляет домом при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления.

В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.

161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Жилищный кодекс предусматривает:

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

То есть — в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

— или ТСЖ (правлением)

— или управляющей организацией.

2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:

— управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

— ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

— перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

— управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

— ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.

Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.

138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением.

ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

— при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

— при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.

162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.).

Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).

Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это — самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам.

Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.

148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

В заключение

Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

www.progkh.ru

Источник: http://xn—-itbefnobgutsuf.xn--p1ai/publ/kto_upravljaet_domom_pri_zakljuchenii_tszh_dogovora_upravlenija_s_upravljajushhej_organizaciej/1-1-0-8

Что такое трудовой договор с управляющим в ТСЖ? С кем может быть заключен и как правильно составить?

Для начала необходимо уяснить, что это — договор с управляющим ТСЖ. Как правило, это соглашение с привлеченным специалистом, которое заключает председатель жилтоварищества в следующих случаях:

• Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
• При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
• При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
• Когда требуется антикризисное руководство.

Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.

Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

Какие документы прилагаются?

Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.

Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:

• паспорт РФ;
• свидетельство пенсионного страхования;
• ИНН;
• военный билет;
• трудовую книжку;
• диплом;
• свидетельство о заключении/расторжении брака;
• свидетельство о повышении квалификации (при наличии).

Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.

При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

Права и обязанности сторон

В список полномочий управляющего могут быть включены:

1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

• Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
• Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
• Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
• Соблюдение устава и жилищного законодательства.
• Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Режим работы и оплата труда

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

1. полный день;
2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества.

Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Ответственность сторон

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

• материальную;
• гражданскую;
• уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

Как и где регламентируется правовой статус?

• Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.
• Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.
• Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Скачать образец должностной инструкции управляющего в ТСЖ

Понятие и предназначение

1. Правление ТСЖ состоит из собственников, которые должны быть инициативными, небезразличными, по возможности профессионалами в коммунальной сфере, что не всегда реально.

2. Бухгалтера, слесаря, экономиста найти проще, чем специалиста в этой узкой области, который мог бы сходу понимать, что, когда и как делать, чтобы быстрее решить вопросы по жизнеобеспечению МКД.

3. Поэтому часто принимают на работу управляющего, который и есть настоящий профи в системе ЖКХ, это не лицо, выбранное на общем собрании жильцов, а наемный работник – физическое лицо, нанятое правлением ТСЖ.

4. Этот сотрудник не страхует и не дублирует председателя, его обязанности состоят в следующем:

• сотрудничество с подрядчиками – их выбор, контроль над их деятельностью и объемами выполненных работ;
• управление работой коллектива членов товарищества – координация их действий, определение первоочередных задач, кадровая работа;
• ведение финансовой отчетности;
• составление сметной документации по доходам и расходам ТСЖ, и подготовка отчетов по ней;
• деятельность по получению средств от злостных неплательщиков за коммунальные услуги;
• подготовка договоров от имени товарищества;
• работа с поставщиками ресурсов, и пр.

Управдом должен быть на службе ежедневно, вникать во все дела и расставлять акценты на первоочередности работы слесаря-сантехника, электрика и пр.

Этот руководитель над штатом рабочих выполняет команды главы правления и докладывает ему, как идет процесс подготовки системы отопления к зиме, что нужно срочно купить, чтобы было освещение на всей территории ТСЖ, и пр.

Вносить свои предложения по улучшению обслуживания общего имущества МКД – и обязанность, и право управдома. Если можно улучшить условия взаимодействия с поставщиками ресурсов, то это должен уметь и знать все нюансы процесса именно управдом.

• Список обязанностей и функций может различаться, все зависит от того, какие именно направления деятельности товарищества будут поручены управляющему, также от того, насколько правление готово доверить этому человеку финансовые вопросы.
• Так как ТСЖ – организация с серьезным объемом функций и направлений, то одному председателю справиться будет непросто даже физически.
• Четко разделив сферы деятельности, эти два руководящих лица могут добиться неплохих результатов, если правильно выбрать претендента на должность управляющего, предпосылки для назначения которого таковы:

• высшее техническое образование;
• опыт работы на аналогичной должности в структуре ЖКХ не менее 5-ти лет;
• отсутствие судимости (будет доступ к финансам и материалам);
• возраст от 30 до 50 лет;
• коммуникабельность;
• знание законодательных актов в сфере ЖКХ.

1. По сути, этот работник должен будет выполнять все то, что и раньше входило в обязанности управдома: полностью контролировать и поддерживать в отличном состоянии все хозяйство, все системы жилого дома, руководя персоналом – слесарями, дворниками, электриком и пр.
2. Чтобы взять такого ценного сотрудника на работу, нужно, чтобы эта единица была вписана в штат, за состав и смету содержания которого проголосуют собственники помещений МКД.
3. Должностная инструкция управляющего ТСЖ образец.

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, как пожаловаться на него, выйти из сообщества или ликвидировать за бездействие или банкротство, вы можете узнать из наших статей. Образцы заявлений о протечках и заливах можно скачать на нашем сайте.

Отличия управляющего ТСЖ и председателя ТСЖ

• Председателем правления может быть только один из собственников помещений в доме, а управдом может не иметь к этому дому никакого отношения, он просто здесь работает.
• Председатель, по своей сути – администратор, тогда как управдом фактически руководит жизнеобеспечением вверенного ему МКД.
• Председатель может заниматься делами ТСЖ за небольшое вознаграждение или вовсе на общественных началах, управляющий же работает полный рабочий день, получая зарплату в соответствии со штатным расписанием.

Глава правления избирается собранием собственников на срок в 2 года (ст.

149 ЖК РФ), тогда как управляющий принимается на срок, обусловленный договором с ним.

Председатель, являясь лицом, назначенным общим собранием, не нуждается в подтверждении своих полномочий главы правления.

А управляющий товарищества собственников жилья, как физическое лицо, должен предъявлять третьим лицам доверенность, выданную ему ТСЖ.

Взаимодействие с товариществом

Это руководитель среднего звена, подчиняющийся непосредственно главе правления. У самого управдома в подчинении весь штат сотрудников, занимающих рабочие должности.

По своим функциональным обязанностям управляющий постоянно взаимодействует с главным инженером (при его наличии), и с бухгалтерией, причем не только по вопросам учета и списания материальных ресурсов, но и по получению сведений о должниках.

Находясь большую часть рабочего времени в пределах территории МКД, управляющий взаимодействует с ТСЖ теснейшим образом.

Оформление полномочий

В ст. 145 ЖК РФ не указано, что управляющего должно выбирать и назначать общее собрание жильцов, но из п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ ясно, что штатное расписание утверждается именно этим органом.

Собрание и определит необходимость для структуры их товарищества такого члена коллектива, и положит ему зарплату в случае одобрения (выплата зарплаты проходит по смете расходов, финансируемых из кармана собственников).

В ст. 148 (4,5) ЖК РФ определен порядок привлечения к сотрудничеству наемных работников, каким является и управдом, силами и компетенцией правления ТСЖ. Вид договора может быть разным.

Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница

Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.

Источник: https://pozakonu.site/zhilishhnoe-pravo/chto-takoe-trudovoj-dogovor-s-upravlyayushhim-v-tszh-s-kem-mozhet-byt-zaklyuchen-i-kak-pravilno-sostavit.html