Права собственника нежилого помещения в нежилом доме и многоквартирном здании: каков их спектр, а также каковы обязанности, касающиеся бремени содержания имущества?

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства.

Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки.

Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Права собственника нежилого помещения в нежилом доме и многоквартирном здании: каков их спектр, а также каковы обязанности, касающиеся бремени содержания имущества?

Что делать, если в вашем доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?

Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

  • помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);
  • оно должно иметь отдельный вход;
  • и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб), проходит очень хлопотную процедуру.

Помня об этих немаловажных фактах, вернемся к правам и обязанностям собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома.

Мы уже рассказывали о том, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом пропорционально своей доле в нем.

Напомним, что общее имущество – это лестничные площадки и лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, а также земельный участок, прилегающий к дому – придомовая территория.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения.

Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Источник: https://codex-rf.ru/drugoe/prava-sobstvennika-nezhilogo-pomeshhenija-v-nezhilom-dome-i-mnogokvartirnom-zdanii-kakov-ih-spektr-a-takzhe-kakovy-objazannosti-kasajushhiesja-bremeni-soderzhanija-imushhestva.html

Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании (Федоров П.Г.)

Дата размещения статьи: 12.12.2015

Права собственника нежилого помещения в нежилом доме и многоквартирном здании: каков их спектр, а также каковы обязанности, касающиеся бремени содержания имущества?

Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для собственника нести бремя его содержания (ст. 210 Гражданского кодекса РФ).

При этом, если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), у него возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ).

Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.

И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании.

Правовая природа расходов на содержание общего имущества

Гражданский кодекс РФ структурно отделил обязанность несения расходов на содержание общего имущества от триады правомочий собственников: владение, пользование и распоряжение. Данная особенность обусловливает необходимость соотнесения обязанности по содержанию общего имущества с правомочиями собственника.

Каждому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. В силу реализации данных правомочий возникает необходимость несения расходов. Владение собственником недвижимым имуществом обусловливает необходимость несения налогового бремени (налог на имущество физических и юридических лиц).

В результате пользования и распоряжения имуществом возникает выгода, что опять обусловливает несение налогового бремени (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций).Именно владение, пользование и распоряжение влечет за собой несение расходов, связанных с имуществом.

Иначе стоит признать, что расходы могут существовать вне зависимости от реализации полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению.В случае с общим имуществом необходимость несения расходов связана с реализацией собственником правомочий по владению и пользованию общим имуществом.

При лишении собственника возможности владения и пользования обязанность собственника по несению расходов на содержание общего имущества отсутствует. В противном случае обнаруживается дисбаланс прав и обязанностей: собственник несет обязанность по несению расходов при отсутствии возможности реализовать права собственника.

Затраты на содержание общего имущества являются необходимым элементом владения и пользования общим имуществом. Об этом свидетельствует сложившаяся правоприменительная практика: решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 мая 2010 г. по делу N А60-57683/2009-С4 и решение Арбитражного суда Курской области от 26 марта 2013 г.

по делу N А35-11478/2012 (данные дела были предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанции), Апелляционное определение Воронежского областного суда от 25 ноября 2014 г. по делу N 33-6064/2014.

Стоит отметить, что обязанность собственника по несению затрат на содержание общего имущества связывается не с фактической реализацией правомочий по владению и пользованию общим имуществом, а с возможностью их реализации. В этом случае показательно дело, рассмотренное Арбитражным судом Удмуртской области.

При рассмотрении указанного дела суд первой инстанции установил, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно оплачивал энергоснабжение, водопотребление и водоотведение своего помещения. Принадлежащее собственнику помещение имело отдельный вход (решение Арбитражного суда Удмуртской области от 12 октября 2009 г. по делу N А71-9485/2009).

Другими словами, собственник осуществлял пользование собственного помещения без эксплуатации общего имущества.Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска управляющей компании о взыскании с собственника задолженности, поскольку в стоимость услуг по содержанию общего имущества были включены затраты на энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, которые собственник оплачивал самостоятельно. Высший Арбитражный Суд РФ отменил данное решение и удовлетворил исковое заявление. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 Суд пояснил, что несение собственником расходов на содержание собственного имущества не освобождает от обязанности по содержанию общего имущества.

  • Следовательно, расходы на содержание общего имущества являются элементом владения и пользования общим имуществом и не зависят от фактической реализации собственником данных правомочий в отношении общего имущества.
  • Установление порядка несения расходов на содержание общего имущества

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/14728

Кто может быть собственником нежилого помещения в МКД? Его права, обязанности и ответственность за нарушения

На сегодняшний день стало популярным и весьма выгодным предпринимательство. А где предпринимателю открыть свой магазин (салон красоты, бутик, аптеку) проще и доступнее всего? Конечно, на первом этаже многоэтажки.

Многим гражданам бывает непонятно, за что отвечают бизнесмены, владеющие нежилой недвижимостью в МКД, какие права имеют, а также что они обязаны оплачивать. Эти и другие важные вопросы рассмотрим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Кто может быть владельцем?

У каждого построенного объекта по законодательству Российской Федерации должен быть собственник. В многоквартирном доме существуют 3 вида объектов:

  • жилое помещение;
  • нежилое;
  • помещения общей собственности.

Люди часто путают эти понятия. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.12.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, не являющееся жилым (квартирой) и общим имуществом собственников помещений. В многоквартирном доме это:

  • подъезды;
  • чердаки;
  • лестничные пролеты;
  • лифты;
  • подвалы и прочее.

Сегодня уже не считается редкостью открытие бутика, салона красоты или другой коммерческой организации на цокольном этаже многоэтажного жилого комплекса. Особенно это явление характерно для крупных городов.

Стал популярным перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Сами застройщики, предполагая низкую стоимость жилья на первом этаже и невостребованность таких квартир, планируют отдавать первые этажи под аптеки, цирюльни и прочие нежилые объекты. Либо предприниматели сами выкупают квартиры на первом этаже и проходят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

При расположении нежилого объекта выше первого этажа многоквартирного дома все помещения, существующие под ним, переходят в статус нежилых.

Ссылаясь на ст. 212 ГК РФ, стоит отметить, кем может являться собственник данных помещений:

  • физическим лицом;
  • юридическим лицом;
  • субъектом Российской Федерации;
  • РФ;
  • муниципальным учреждением.

Согласно законодательным нормам, вне зависимости от национальности и государственной принадлежности любой гражданин может иметь право собственности. Подробнее о нюансах приобретения и прекращения прав на нежилое помещение читайте здесь.

Что говорит закон?

Правовой статус нежилого помещения в МКД регламентируется нормативными актами:

Справка. На нежилое помещение необходимо оформление свидетельства регистрации права собственности.

Права

Учитывая ст. 217 ГК РФ, собственник имеет следующие права:

  1. владение имуществом;
  2. распоряжение помещением;
  3. пользование объектом.

Подчеркнем, что необходимо всегда учитывать интересы соседей по дому.

Если рассмотреть подробнее права владельца недвижимостью, то окажется, что субъект вправе:

  • продавать, обменивать, сдавать в аренду помещение;
  • завещать имущество другим субъектам;
  • проводить текущий и капитальный ремонт нежилого помещения;
  • осуществлять реконструкцию объекта.

Важно! Проводить реконструкцию помещения следует только после разрешения соответствующих государственных органов, заполнения положенной документации.

Хозяин нежилого объекта в МКД имеет право принимать участие в общих собраниях жильцов дома по поводу разрешения таких вопросов:

  • выбор и смена управляющей компании, ТСЖ;
  • косметический и капитальный ремонт дома;
  • благоустройство территории, прилегающей к дому;
  • установка шлагбаума при въезде во двор.

Опираясь на жилищный кодекс РФ, можно отметить, что субъект имеет законодательное право и юридическую обязанность на распоряжение общей собственностью дома, как и владелец квартиры.

Отдельно нужно рассматривать варианты долевого владения нежилой недвижимостью. Эту форму собственности мы подробно разбирали тут.

Обязанности по содержанию имущества

В правовом русле у владельца недвижимости существует ряд обязанностей, которые неукоснительно должны выполняться (ст. 210 ГК РФ):

  • принимать во внимание законные права соседей;
  • использовать нежилой объект в рамках закона;
  • соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
  • сохранять чистоту и порядок помещения;
  • принимать противопожарные меры;
  • вовремя оплачивать услуги ЖКХ, проводить взносы на капитальный ремонт и содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
  • проводить уплату налогов;
  • оглашать свои действия соседям и согласовывать их с государственными органами при принятии решения о реконструкции помещения.
Читайте также:  Взносы за капитальный ремонт - законны или нет? нужно ли платить за капремонт в квитанции, и кто освобождается от уплаты? когда сборы за капремонт незаконны?

По закону РФ собственник нежилого помещения приравнивается к хозяину жилого помещения. Поэтому список обязанностей, приведенный выше, является общим для всех.

Важно! Все собственники помещений в доме (жилых и нежилых) несут ответственность за содержание общественных мест пользования в доме в равных долях. Даже если владелец нежилого объекта не пользуется лифтом, подвалом, чердаком, мусоропроводом и прочим имуществом.

Зачастую между владельцами нежилых помещений и жильцами квартир возникают оживленные споры. Например, по поводу распоряжения придомовой территорией.

Перед магазинчиком, находящимся на первом этаже здания, непроизвольно может образоваться стоянка из огромного количества автомобилей заинтересованных клиентов. Повышается загазованность воздуха. Такая парковка неуместна, вызывает недовольство со стороны жителей дома. И могут поступать жалобы на быстрое накопление мусора и грязи от проходящих зевак.

При обращении недовольных жильцов многоквартирного дома в ТСЖ возможно установление шлагбаума при въезде или принятие иных мер, удовлетворяющих требования владельцев квартир. Если ТСЖ не найдет выход, а хозяин магазина не обратит внимания на возмущения соседей, возможно, наступит даже судебное разбирательство.

Судебные тяжбы будут иметь место и при несоблюдении других обязательств субъекта, регламентированных законом. Если владельцы квартир и собственники нежилых помещений полагают, что их права были ущемлены по какой-то причине, то все споры разрешаются только при помощи структур судебной власти.

Итак, обладая нежилым помещением, человек может поддаться желанию присоединиться к числу бизнесменов и открыть свой собственный салон красоты, который вскоре станет популярным и не даст спокойно жить соседям.

Но юридически и фактически такой собственник будет мало отличаться от хозяев квартир. Его права и обязанности должны соблюдаться неукоснительно. А незнание законов при этом не освободит от ответственности.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/pravo-sobstvennosti/obyazannosti-vladeltsa.html

Вс напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г.

для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги.

При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии.

Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г.

с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г.

совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.

), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г.

отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г.

№ 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией.

«По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся.

«На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества.

«ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он.

– Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-ob-obyazannosti-sovladeltsa-nezhilogo-zdaniya-nesti-bremya-soderzhaniya-obshchego-imushchestva/

Права собственника нежилого помещения в МКД — Правовед.RU

Полагаю что требования тСЖ правомерны, поскольку работы по перепланировке производились с общедомовым имуществом.

Если ТСЖ подаст в суд то он наверняка прийдет к выводу, что в результате реализации данного проекта произошли изменения в общем имуществе дома, что невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в нем.

(прочтите к примеру это решение Постановление ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012 (на сайте арбитражного суда)

Нормативно правовое обоснование моей позиции.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты и расположенные на указанном земельном участке объекты (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Читайте также:  Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

На основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Положениями части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно пункту «в» части 2 раздела 1 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений и к распоряжению имуществом в том числе, относятся действия по изменению объекта.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Переустройство и перепланировка определены статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации следующим образом: переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Источник: https://pravoved.ru/question/1346962/

Содержание нежилого помещения: бремя или обязанность?

Адвокат Коллегии адвокатов Новокузнецкого района № 44 Кемеровской области Ольга Анатольевна Койнова вновь делится с читателями журнала историями судебной практики.

У Владимира Петровича в собственности было нежилое помещение. Он оплачивал услуги по его содержанию. Мужчина заключил договор с обслуживающей организацией. Однако письменного соглашения, которое бы подтверждало устную договорённость между собственником помещения и обслуживающей организацией, не было.

На словах стороны договорились следующим образом: Владимир Петрович самостоятельно должен был содержать помещение, не оплачивая эту графу расходов в ежемесячной квитанции. Он заменил трубы, сделал косметический ремонт в помещении. Во время реструктуризации дом был передан новой управляющей компании.

Она прислала Владимиру Петровичу новый договор на обслуживание нежилого помещения. Однако в документе не была указана сумма, которую хочет получать УК. Мужчина договор не подписал.

И прислал в УК претензию, в которой выразил согласие на оплату услуг компании, но сумма оплаты, по его мнению, должна быть фиксированной и оправданной. Ответ на своё письмо и новый договор на обслуживание нежилого помещения Владимир Петрович получил спустя полгода.

Мужчина попросил обосновать выставленные ему тарифы, но и эта просьба осталась неудовлетворённой. Вскоре мужчина продаёт свою собственность. Уже год владельцем нежилого помещения является другой человек.

Недавно управляющая компания подала в суд иск о взыскании с Владимира Петровича задолженности за коммунальные услуги, включая вывоз мусора, по которому у собственника был заключён договор напрямую с компанией, занимающейся этим вопросом. Подобные договоры были заключены и на оказание услуг водоснабжения. За помощью мужчина обратился к адвокату.

Ольга Койнова:

Владимир Петрович предоставил в Заводской районный суд документы, подтверждающие наличие договоров с некоторыми обслуживающими организациями. Однако в рассмотрении дела было отказано, так как иск был подан по месту нахождения нежилого помещения, а не по месту прописки ответчика. В связи с этим дело было направлено в суд Центрального района.

Надо сказать, что при подготовке к этому процессу мною была поднята судебная практика по подобным делам в РФ. Статистика показывает, что арбитражные суды в половине случаев выносят решение в пользу истца, в половине — в пользу ответчика.

В некоторых случаях суд говорит о том, что собственники нежилых помещений не должны нести такие же расходы, как на содержание жилого помещения, так как Жилищный кодекс РФ распространяется на собственников жилых помещений, а значит, взыскивать плату с собственников нежилых помещений по ЖК РФ нельзя. Это означает, что собственники нежилых помещение обязаны оплачивать только коммунальные услуги, а согласно Гражданскому кодексу — обязаны нести бремя содержания своего имущества. Суды, расположенные ближе к нашему региону, распространяют действие ЖК РФ и на нежилые помещения.

Рассмотрение дела длится уже несколько месяцев. Сначала истец (управляющая компания) не являлся в суд, поэтому заседание откладывали. Надо сказать, что такое в моей практике встречается впервые.

Для того чтобы доказать свои затраты на содержание этого нежилого помещения, управляющая компания должна предоставить соответствующие документы. Это тоже занимает определённое время. Поэтому дело будет рассматриваться уже в следующем году.

Но практика рассмотрения подобных дел в нашем городе всё–таки показывает, что чаще всего суд выносит решение в пользу УК. Время покажет…

Для справки: Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого.

Если нежилое помещение является пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст.

39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Согласно пп. 3 п. 1 ст.

137 ЖК РФ ТСЖ должно устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Имя героя истории было изменено.

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=587

Суд в защиту УК: Оплата ЖУ собственниками нежилых помещений

На практике зачастую возникают сложности во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников или арендаторов нежилых помещений в МКД. Поэтому в сегодняшней статье мы поговорим об обязанности собственников нежилых помещений в МКД нести расходы по содержанию, общему и текущему ремонту общего имущества дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Под размером платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД понимается ежемесячная оплата за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников, которая устанавливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Она устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений, если иное не предусмотрено договором управления МКД.

Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества аналогично оплате за услуги по управлению МКД включается в платёж за содержание и ремонт жилого помещения (пп.1 п.2 ст.154 ЖК РФ). Если УО управляет жилым домом, то собственники всех помещений, жилых и нежилых, должны ей платить (п.7 ст.155 ЖК РФ).

Читайте также методические рекомендации Минстроя по расчёту платы за содержание жилого помещения.

Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества

Итак, расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД возложены также и на собственников нежилых помещений. Но они обычно с неохотой заключают договоры управления МКДс управляющими организациями. Нередки случаи, когда собственники нежилых помещений попросту отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.

Если УК знает всех своих собственников жилых и нежилых помещений, то они сталкиваются с другой проблемой. Юридические лица, являющиеся собственниками или арендаторами нежилых помещений (как правило, располагающихся на первых или цокольных этажах МКД), аргументируют свой отказ платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД тем, что они:

  • не заключали договоров управления МКД с управляющей организацией;
  • в выборе УК не участвовали;
  • договоры управления МКД не утверждали;
  • сдают в аренду нежилое помещение и арендаторы сами несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также сами платят за КУ;
  • не считают нужным платить за встроенное или встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом, не связанное непосредственно с домом.

Узнайте также, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть индивидуален для каждого МКД.

Обязанность собственника нежилого помещения в МКД платить за ЖУ

Однако не стоит забывать, что независимо от типа нежилого помещения, будь даже оно пристройкой, его собственнику принадлежит также доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД (п.1 ст.36 ЖК РФ). Также по закону на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Законодатель обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (п.2 ст.39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Это же положение подтверждается и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в МКД(ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Источник: https://xn--80ac4aloi7f.xn--f1avc.xn--p1ai/news/109186/

Мысли юристов вслух

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются.

Читайте также:  Ветхое жилье (квартира): как продать дом если он аварийный, возможно ли это или нет, какие документы нужны и как оформить договор?

Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье.

Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты «коммунальные» войны.

Цель настоящей статьи — показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

[spoiler]

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений.

В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут.

Это либо соседи — собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.  

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина — приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных.

Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?  

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, — сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице.

Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).  

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества — вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п.

В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ).

Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.  

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю.

Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.  

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен. В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.  

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке.

Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.  

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения.

Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения.

Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Источник: https://jurzon.ru/blogs/lawyer/zashchita-prav-sobstvennikov-pri-ekspluatatsii-nezhiloy-nedvizhimosti.php

Владельцы нежилого помещения обязаны содержать общее имущество

На прошлой неделе редакция «Ч!Г» погрузилась в кипу законов и судебных решений. Поводом стал звонок от одной из горожанок, которая спросила, какие обязанности у владельцев коммерческой
недвижимости на первых этажах жилых домов.

«Например, сейчас мы собираемся устанавливать общедомовые счетчики, — рассказала Любовь Ивановна. — На первом этаже нашего дома на ул. Северо-Западной, 163 — много нежилых
помещений. Организации используют те же инженерные сети, что и жильцы, они — собственники помещений.

Должны ли они вкладывать свои средства, заключать договор с управляющей компанией? Как при
установке счетчиков, так и вообще, на ремонт дома? Нас обслуживает „Свой дом“, там говорят, что договоров нет и брать деньги с организаций они не могут ни за что.

Коммунальные услуги они
оплачивают напрямую поставщикам, а в расходах дома не участвуют».

Платить надо…

Позиция закона, если говорить о Жилищном кодексе, однозначна: собственник нежилого помещения — тоже собственник. У него общие с жильцами крыша, подвал, стены и придомовая территория,
а часто и коммуникации.

Обязанность собственников в доме — участвовать в расходах на содержание общего имущества возникает автоматически, с момента возникновения права собственности.

«При отказе собственников нежилых помещений нести расходы на содержание и ремонт общего имущества, при несвоевременном или неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к ним
могут применяться меры, предусмотренные частью 14 статьи 155 Гражданского кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое
имущество, принадлежащее должнику на праве собственности» — так поясняют ситуацию в Минрегионе РФ (письмо от 6 марта 2009 года). Избежать участия в капитальном и текущем ремонте
можно, только если нежилое помещение имеет отдельный участок, выделенный для его строительства и эксплуатации. Тот факт, что владелец магазина или офиса не пользуется, к примеру, лифтом, не освобождает его от участия в общих расходах, как и жильцов первых этажей. Равно как и то, что он убирает территорию у своего магазина и содержит собственные коммуникации. Несение расходов по содержанию своего имущества не освобождает сособственника от расходов по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.

…но заставить сложно

Управляющая компания при попытке получить деньги с владельцев коммерческой недвижимости может столкнуться с серьезным препятствием — отсутствием договора. При этом собственника
— юридическое лицо — никто не может обязать договор заключать согласно тому же Гражданскому кодексу. Но платить придется и без договора.

Вот только будет ли управляющая компания в суде
доказывать факт оказанных услуг… В Арбитражных судах всех округов России уже рассматривались подобные дела. В каждом случае вердикт был одинаков: собственник должен платить. Даже если
управляющая компания будет знать, что собственник не собирается заключать с ней договор и вносить плату, она не сможет перестать оказывать ему услуги.

Но предъявить собственнику нежилого помещения
квитанцию и пойти с ней в суд УК не сможет. Чтобы взыскать деньги, потребуются более весомые доказательства затрат на содержание общего имущества дома: к примеру, договоры с подрядчиками, точно
фиксирующие, на что и когда компания потратила деньги. По меньшей мере одно подобное судебное дело было и в Барнауле.

В конце 2009 года мировой судья Центрального района принял решение в пользу жителей дома на пр. Калинина. В суд обратилась управляющая компания, с ответчиков — совладельцев нежилого помещения — требовали участия в расходах на содержание и капремонт жилья.
В итоге с последних мировой суд взыскал в пользу управляющей компании более 50 тыс.

рублей задолженности за текущее содержание имущества, более 6 тыс. рублей — за капремонт и тысячу рублей
неустойки. Ситуация, когда нежилое помещение — муниципальное, ничего не меняет.

Во всех договорах на аренду муниципальной собственности (их можно найти на сайте комитета по управлению
муниципальным имуществом Барнаула) есть пункты, обязывающие арендатора возмещать расходы на общее содержание здания. Обращаться в этом случае нужно не к администрации города, а к арендатору, будь то частная организация или муниципальное учреждение.

Однако жильцы дома, если захотят, чтобы владельцы магазинов и офисов в доме «помогли» им соразмерно доле в общей собственности,
сделать ничего не смогут. Услуги оказывает управляющая компания, и именно она не получает плату. Обязать ее судиться с какой-либо организацией нельзя — так что собственники нежилых помещений
зачастую остаются в стороне от участия в жизни домов.

Светлана Маркус,
председатель ТСЖ «Мизюлинская роща»:

Источник: https://altapress.ru/zhizn/story/vladeltsi-nezhilogo-pomeshcheniya-obyazani-soderzhat-obshchee-imushchestvo-63408

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector