Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

Это величина, которая устанавливается  по результатам проведения  государственной кадастровой оценки недвижимости с учетом ее целевого назначения и утверждается отдельным постановлением местных исполнительных органов власти.

Данный расчетный показатель важен для:

  • Формирования налога на недвижимость, согласно статьям 374 и 390 НК РФ. В разных регионах ставка налога колеблется от 1,4 до 2%
  • Формирования платы аренды, если объект, земля является государственной собственностью
  • Определения выкупной цены объекта недвижимости при выкупе
  • Налог при продаже объекта не менее 70% кадастровой стоимости.

С учетом постепенного повышения ставки налога на недвижимость в Москве и Московской области и роста экономики и стоимости недвижимости на бумаге данная проблема становится всё актуальней.

Порядок оспаривания

Ниже приведена общая схема снижения кадастровой стоимости

Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

Основания и способы оспаривания

I) Недостоверность данных при проведении оценки:

  • Неправильный кадастровый номер.
  • Несоответствие определенной категории недвижимости целевому назначению.
  • Неправильно указанное местоположение — локация объекта оценки.
  • Технические погрешности при внесении данных в кадастр.

II) Определение независимым оценщиком иди судебным экспертом действительно рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости

Оспаривание через комиссию

Для обжалования результатов оценки и изменения кадастровой стоимости рекомендуют начать с обращения в комиссию  Росреестра. Этот вариант рекомендуется, если у вас небольшой объект недвижимости с не сильно завышенной кадастровой стоимостью.

Если отклонение от рыночной цены составляет не более 30%, то подача документов в Комиссию потребует наименьшее количество денежных и временных вложений.

Статистика Росреестра за 2018 год гласит:

  • было удовлетворено около 45% заявлений из общего количества поданных
  • Среднее снижение составило около 22%

Через суд

На сегодняшний день иски по оспариванию рассматриваются судами общей юрисдикции (ранее арбитражные). Выбор структуры зависит от региона нахождения объекта недвижимости. Подать заявление можно в Мосгорсуд или Мособлсуд.

Главное преимущества судебного разбирательства – уплаченные налоги (за все периоды оспоренной кадастровой оценки) возмещаются из бюджета. При обращении в комиссию возможно обжаловать и получить обратно налоговые исчисления только за 1 год.

Статистика гласит:

  • Более 90% исков удовлетворяется. Имеет смысл попробовать. присылайте запрос на  info@notiss.ru, обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.
  • Среднее снижение составляет 42% с тенденцией к увеличению (1 квартал 2019 года снижение более 55%)

Минусом процедуры является продолжительность от 6 месяцев и затратность в среднем от 200 000 рублей, включая стоимость судебной экспертизы, которую назначают в 80% случаев.

Необходимые документы

Независимо от инстанции обращения список необходимых документов остается неизменным, за редким исключением. К документам на Комиссию впоследствии приплюсовывается список для суда. После принятия решения и понижения кадастровой оценки для внесения новых данных в реестр собственник собирает и предъявляет отдельный перечень документов.

В комиссии

  • Заявление, которое содержит соответствующее требование (образец можно найти на сайте Росреестра).
  • Справка из кадастра, содержащая спорную оценку недвижимого имущества.
  • Если в качестве истца выступает лицо, не являющееся собственником, но имеющее определенные права, то предоставляется заверенная нотариусом копия документа, подтверждающая это.
  • Справка о проведенной переоценке, доказывающая недостоверность, некорректность внесенных в кадастр данных.
  • Отчет (если заявление подается на основании установления рыночной цены объекта).
  • Прочие документы по желанию истца.

В суде

  • Решение комиссии (если было заседание).
  • Справка об оплате государственной пошлины.
  • Копии имеющихся документов по числу участников.

После оспаривания

  • Копию судебного решения или специализированной комиссии о пересмотре и изменении результатов.
  • Грамотно оформленное заявление (при подаче доверенным лицом заявителя).
  • Документы, подтверждающие статус собственника.
  • Документы, которые подтверждают соответствие назначению представленной категории недвижимости.

Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

Преимущества работы с ООО «ГНК»

В штате нашей компании работают лучшие адвокаты и оценщики, и судебные эксперты с практикой с 2004 года. Мы готовы реализовать самые сложные проекты заказчика.

Компания ООО «Гильдия независимых консультантов» успешно оказывает консалтинговые услуги в сфере аудита, оценочных услуг, бизнес-планирования на территории России и СНГ с 2015 года. Если у вас возникла необходимость проведения объективной оценки недвижимости и прочего имущества с дальнейшей возможностью снизить налог, то наши высококвалифицированные специалисты всегда к вашим услугам.

Гарантии оспаривания

Специально для своих клиентов мы разработали вариант сотрудничества, при котором в договоре прописаны обязательства компании вернуть предоплату в полном размере, в случае, если мы проиграли дело в суде. Процедура «под ключ» включает в себя цену всех этапов, как то:

  • Отчета об оценке в соответствии с 135 ФЗ об оценочной деятельности
  • Подачи документов на Комиссию
  • Подачи иска в суд и участии во всех заседаниях
  • Вознаграждение за успех

Оплата за результат

  • Нашими условиями сотрудничества предусмотрена минимальная предоплата за услуги оценки в размере 30%.
  • Еще 30% вносится накануне оказания юридических услуг
  • Оставшиеся 40% уплачиваются по итогам вынесения положительного решения.

Уведомление Росреестра и налоговой осуществляем за отдельную стоимость

Пишите нам на info@notiss.ru, обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.

Источник: https://notiss.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-v-2018-godu/

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчетаИзменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.
 

Кадастровая оценка – что это?
 

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.
 

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:
 

— Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил.

Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.
 

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:
 

— В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта.

А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной.

И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.
 

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая.

Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество.

Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.
 

Массовая оценка – завышенный налог
 

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.
 

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):
 

— Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой.

Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале».

Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.
 

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту.

Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.
 

Павел Романов:
 

— О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины.

Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии —  – тоже без уточнения сведении.

Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.
 

Два законных способа
 

Читайте также:  Как продать квартиру в ипотеке и купить другую, что нужно, чтобы купить у банка, а также с чего начать процедуру - все подробности в нашей статье

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).
 

Антон Аранибар:
 

— Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.
 

Алексей Комаров:
 

— По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
 

Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее.

Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет.

Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.
 

Антон Аранибар:
 

— В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.
 

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
 

  • — заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
     
  • — кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;
     
  • — нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
     
  • — документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);
     
  • — отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);
     
  • — положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.
     

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:
 

  1. — административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
     
  2. — протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);
     
  3. — уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;
     
  4. — документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);
     
  5. — документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;
     
  6. — ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
     
  7. — такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.
     
  8. Павел Романов:
     

— В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%.

Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости.

Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза.

Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).
 

Антон Аранибар:
 

— В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить.

Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости.

Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.
 

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:
 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-razjasnenija-professionalov-218125/

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

  • Александр Тимофеев
  • Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»
  • специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

При этом:

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс.

Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков.

Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению.

Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Читайте также:  Оценка доли в квартире: необходимые документы и основные факторы влияющие на стоимость доли комнаты в коммунальном жилье

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г.

№ 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г.

№ 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.

3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример.

При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта.

При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размер земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иные ситуации.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Тоже касается и земельных участков.

Иногда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.

Как определить необходимость оспаривания

Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Способы снижения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов.

Уменьшение стоимости в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

Для организаций обращение в комиссию перед обращением в суд обязательно. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, заявитель может обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан.

Дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Например

Источник: http://juresovet.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Можно ли снизить кадастровую стоимость квартиры и земельного участка?

К 2020 году в России во всех регионах налог с недвижимости (здания, жилые и нежилые помещения и т. д.) будет рассчитываться с кадастровой оценки. В городах федерального значения (Москва, СПб, Севастополь) новый расчет налога уже действует. В отношении же земельных участков налог с кадастровой оценки уже взимается практически во всех регионах страны.

Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Что такое кадастровая оценка – это так называемая оценка, приближенная к рыночной стоимости объекта.

В период бурного роста цен на жилье вторичный рынок формировался за счет перекупщиков, приобретающих квартиры на нулевом цикле и перепродающих жилье после получения свидетельства о собственности уже на вторичном рынке. В период роста цен рынок недвижимости — это рынок продавца, именно он диктует условия продажи.

Цена в договоре перекупщика всегда занижена для ухода от налогообложения с полученного дохода. Если у покупателя возникало желание указать реальную цену, то цена объекта возрастала на сумму налога к оплате. В иных случаях граждане, покупающие жилье, занижали цену просто из непонимания порядка налогообложения или на всякий случай: мало ли еще что государство придумает.

Нотариус же, присутствуя на сделке, отказывает в удостоверении договора, если понимает, что цена занижена. С юридической точки зрения такая сделка незаконна – притворна. Однако практика пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не выступает аргументом, о ней вспоминают тогда, когда уже поздно. Безопасность – это время и скрупулезность.

Ценности рынка же в его бытующем упрощенном понимании – это простота и быстрота.

В связи с тем, что вторичный рынок жилья не имел и не имеет механизмов регулирования, установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи в простой письменной форме сегодня невозможно.

Государство для расчета налога решило оценить всю недвижимость «на глаз», по кадастровой системе оценки.

Оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом построения статистической модели для однородных групп объектов.

Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки.

Хотя вроде бы всем понятно, что из-за непрозрачности вторичного рынка недвижимости достоверную информацию получить практически невозможно. Поэтому на практике возникают казусы, когда кадастровая оценка выше стоимости реальной покупки.

  • Как изменить кадастровую стоимость?
  • Закон предусматривает только два способа корректировки произведенной кадастровой оценки: заявительный и судебный.
  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
  • Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:
  • Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Читайте также:  Причины отказа в ипотеке втб 24: почему в банке отказали, как происходит и сколько по времени действует одобрение, а также что делать дальше, если одобрили заявку?

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставление перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет.

К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

А также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Если в заявительном порядке снизить кадастровую стоимость не удается, то нужно обращаться в суд.

Судебная практика: виновных нет.

Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального.

Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Орган же кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами.

Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.

Именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

С 1 января 2016 года подоходный налог с продажи недвижимости будет также рассчитываться с учетом величины кадастровой стоимости. Что дополнительно актуализирует вопрос ее корректности.

Подытоживая, очевидно, что упрощение оборота рынка жилья, в том числе и бесконтрольность содержания условий в тексте договора, в конечном счете приводят к дополнительным государственным расходам. Если бы цена в договорах отражала истинное положение вещей, вся история с кадастровой оценкой была бы не нужна.

Есть в указанной методике определения актуальности цены объектов и свои плюсы – она бесплатна для собственников. Другое дело, что проводиться оценка должна не чаще, чем один раз в 5 лет и не реже, чем один раз в 2 года, за средства налогоплательщиков, конечно, но это уже другая тема для обсуждения.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2037426-2015-08-27-mozhno-li-snizit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiryi-i-zemelnogo-uchastka/

Оспорить кадастровую стоимость | Аккаунтор Россия

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.  

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог 

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

  • земельные участки;
  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости. 

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м2, а оценщик указал, что площадь – 200 м2. Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
  2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
  • В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений. 

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

  1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

  • адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
  • основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

  • Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
  • Копию правоустанавливающего документа на объект;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).
  1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении. 

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

  • В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.
  • Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.
  • Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.
  • Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:
  • С административным исковым заявлением можно обратиться:
  • Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

  • Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
  • Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

При оспаривании кадастровой стоимости можно вернуть излишне уплаченную сумму налога. Для этого нужно подать заявление в налоговую по установленной форме (КНД 1150058).

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

  1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2020 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2020 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Источник: https://www.accountor.com/ru/russia/challenging-cadastral-value-decrease-corporate-property-tax

Ссылка на основную публикацию