Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и продажи своей доли в квартире другому собственнику? детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Процедура продажи доли в квартире: основные нюансы

Продажа только доли в квартире возможна, хотя процедура может оказаться более трудоемкой, чем реализация дома целиком. Важно будет учесть нюансы, без которых сделку могут счесть недействительной.

Также стоит знать, как продать долю, если другие владельцы против подобного. Учитывая сложность процесса, полезно будет ознакомиться с пошаговой инструкцией.

Она поможет понять, какие действия потребуется совершить, а также позволит избежать распространенных ошибок.

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Что надо знать

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продажеКвартиры в долевой собственности – не редкость сейчас, потому как большая часть из них была оформлена на людей через приватизацию. Как известно, в данном процессе участвуют все граждане, которые прописаны в жилье, и у каждого из них появляется право на часть недвижимости. Если в будущем будет запланирована продажа имущества, находящегося в общей собственности, то сделать это можно разными способами. Проще всего будет всем вместе реализовать квартиру, а потом деньги поделать между собой. Но если другие владельцы не планируют сделку купли-продажи, то тогда уже необходимо продумать другие варианты сделки.

Продать долю можно будет только в том случае, если она выделена в натуре или как соотношение к общей площади. Данный факт должен быть подтвержден документально, причем, официальная бумага обязана иметься у каждого владельца жилища. Отметим, что в первую очередь люди стараются выделить доли квартиры в натуре, например, каждому собственнику достается по отдельной комнате.

Важно! Не у всех есть возможность в общей долевой собственности назначить для каждого владельца отдельное помещение, например, в квартире всего одна комната, а обладателей части имущества два или больше. Тогда потребуется разделить квадратные метры между людьми.

Основная проблема продажи доли в частной квартире в 2019 году заключается в том, что совладельцы могут быть против сделки. Потому как купленное имущество третьим лицом подразумевает появление нового человека в жилище.

Естественно, далеко не каждый гражданин захочет принимать незнакомца, в особенности, если в доме не выделена для каждого комната.

Поэтому другие владельцы могут препятствовать продаже доли в квартире, что значительно усложнит процесс.

Сейчас рассмотрим, при каких условиях удастся реализовать жилье. Важно соблюсти все требования, чтобы потом не пришлось столкнуться с признанием сделки недействительной. Потому как именно договор купли-продажи на часть имущества нередко аннулируется из-за несоблюдения всех нюансов процедуры.

Последовательность действий

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продажеСразу отметим, что продажа доли в квартире без согласия других собственников окажется крайне непростой. Безусловно, каждый человек имеет право распоряжаться своим имуществом, пусть даже только частью. Поэтому он имеет право продавать недвижимость, завещать, оформлять дарственную и т.д. Но когда речь идет о продаже доли, то в этом случае установлены отдельные правила.

В первую очередь потребуется выделение части недвижимости для каждого владельца. Можно как на одинаковые доли поделить, так и на неравные, однако второй вариант возможен только при согласии всех собственников.

Читайте также:  Каким по времени может быть сервитут? каковы сроки действия срочного и постоянного обременения?

Далее уже важно уведомить всех жильцов квартиры о том, что планируется сделка в ближайшем будущем. Затягивать с данным процессом не стоит, причем, важно в письменном виде отправить сообщение.

Лучше всего использовать почтовую пересылку, указав на бумаге цену на имущество и условия, по которым будут покупать квадратные метры.

Закон гласит, что продать долю можно только в том случае, если в первую очередь предложить ее выкупить другим собственникам. Именно для этого и отправляется уведомление заказным письмом. Отметим, что у людей будет ровно месяц для того, чтобы обдумать свое решение. И отсчет данного времени начинается с того дня, когда человек получит на руки письмо.

Проблема заключается в том, что некоторые специально не приходят на почту, чтобы забрать уведомление. Либо они соглашаются приобрести продаваемую долю, а сами попросту желают затянуть сделку и не собираются ничего покупать. В таких ситуациях желательно действовать через нотариуса, потому как специалист подскажет, как будет правильнее поступить.

Если другой владелец действительно захочет взять долю, то тогда второму собственнику будет гораздо проще продать имущество. Самое главное, все документы заверять нотариально, чтобы потом не возникло сомнений в их подлинности. Подобный вариант сделки является наиболее выгодным, потому как по его итогам дом перейдет во владение к одному человеку.

Однако может потребоваться продать долю в квартире третьему лицу, если никто из собственников не согласится ее приобрести. В этом случае задача осложнится, потому что придется искать нового человека. Поэтому сейчас рассмотрим порядок продажи доли третьему лицу.

Принцип реализации новому человеку

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продажеКак уже выяснилось, продажа доли в квартире другому собственнику является наиболее простым вариантом. Однако не всегда есть возможность реализовать одному из владельцев свою часть, и тогда приходится искать нового гражданина. Делать это нужно после того, как люди оформили письменно отказ и заверили нотариально, либо попросту взяли уведомление и спустя месяц никак не отреагировали.

Для поиска клиента можно использовать следующие методы:

  1. Интернет. Стоит разместить на специальных сайтах объявления, чтобы информацию увидело много людей. Это наиболее простой и дешевый способ найти покупателей.
  2. Газеты и журналы. Есть такие граждане, которые ищут недвижимость именно в подобных печатных изданиях. Поэтому при продаже квартиры не лишним будет дать объявление в газеты.
  3. Город. Можно попросту на улице расклеить листовки, потому как это повысит шансы отыскать клиента.
  4. Знакомые. Не лишним будет поспрашивать у знакомых, нужен ли кому-нибудь дом, точнее, его часть. Возможно, среди них найдутся те, которые заинтересованы в подобном приобретении.

Безусловно, лучше всего использовать все доступные способы для рекламы. Стоит понимать, что продать долю всегда сложнее, чем целую квартиру, потому как далеко не каждый человек захочет ее приобрести. Именно поэтому не стоит рассчитывать на то, что удастся быстро отыскать клиентов.

В целом можно отметить, что доля в квартире, непосредственно ее продажа, не сильно отличается от стандартной процедуры. В 2019 году процедуру следует проводить следующим образом. Как только будет найден клиент, потребуется ему показать недвижимость, официальные бумаги на нее, а также обсудить условия. Важно иметь право собственности на квартиру и подтверждающие данный факт документы.

Если все устроит, то тогда стоит заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его нотариально. Это нужно обеим сторонам, потому как продавец получит залог в виде денежных средств, а покупатель будет уверен, что понравившуюся недвижимость никому другому не продадут.

После этого, если сделка не сорвется, следует составить основой договор купли-продажи квартиры у нотариуса, который там же заверяется. В нем важно указать информацию об обеих сторонах, сведения про имущество, стоимость, а также условия сделки. Продавцу рекомендуется подписывать его только после того, как будут переданы денежные средства.

Лучше всего использовать банковскую ячейку, в которую покупатель поместит деньги. После того как будет подписан договор купли-продажи, продавец сможет забрать данные средства. Все происходит под контролем банковских работников, поэтому можно не переживать о том, что обманут.

Некоторые люди интересуются вопросом, нужно ли заверять договор у юриста. Безусловно, обратиться к специалисту стоит, потому что, если не удостоверить бумагу нотариально, то она не вступит в силу. Уже потом, когда произошло заверение, можно обращаться в регистрационную палату. Именно там зафиксируют факт перехода прав от одного человека к другому.

Из документов нужны:

  1. Национальный паспорт покупателя и продавца.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Документы, устанавливающие наличие прав на недвижимость.
  4. Кадастровый и технический паспорта.
  5. Отказы других владельцев от покупки.
  6. Согласие супруга на продажу, если человек состоит в браке.

Следует заранее собирать перечень официальных бумаг, чтобы потом на это не пришлось тратить время. От покупателя потребуется проверить их и убедиться в подлинности. Если возникнут сомнения по поводу документов, то тогда лучше отложить сделку или вовсе от нее отказаться. Когда бумаги прошли успешно проверку, можно обсуждать условия и заключать договор на передачу прав собственности.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/doli-v-kvartire.html

Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, проблемы с документами | Юридические Советы

Последнее обновление Апрель 2019

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

  • Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
  • Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

1 Паспорт продавца и покупателя Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
2 Договор купли-продажи Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе.
Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора.
К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю.
3 Супружеское согласие Чаше всего продавцы являются семейными людьми и имущество находится в совместной собственности (даже если оформлено на одного из супругов). Согласие мужа/жены должно четко идентифицировать квартиру и право на продажу. Этот документ оформляется нотариально. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
4 Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины Оригинал, копия. Можно представить реквизиты документа (номер, дату чека, банк проводивший перечисление).  Но для экономии времени, избегания заминок, неразберих и прочее, лучше представить сам документ. Сумма госпошлины в стандартном случае составляет 2000 руб.
5 Заявление о гос. регистрации перехода права собственности на квартиру Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя.
Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ.

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников.

В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.).

Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).

Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

  • уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
  • паспорта родителей/опекунов;
  • выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. выписка из домовой книги);
  • свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
  • технические паспорта на оба помещения;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример: Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры.

Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки.

Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги.

Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.

Подготовительный этап к продаже

Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:

  • заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр. ) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
  • вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
  • запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
  • ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
  • получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
  • запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.
Читайте также:  Можно ли выписаться из квартиры, находясь в другом городе? пошаговая инструкция и необходимые документы

Покупатель может запросить у продавца

Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую «чистоту» квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать  такому любопытству . Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:

  1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье. Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
  2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры. Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут здесь.

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр. Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

  1. Справка о количестве прописанных лиц, выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении.

Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом.

Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

  1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
  2. Свидетельство о браке/разводе.  Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
  3. Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

Утерянный документ Орган, осуществляющий восстановление документа
Правоустанавливающий документ ФРС или МФЦ по месту нахождения жилья
Паспорт Отдел ФМС по месту жительства человека
Свидетельство о рождении,
о браке/расторжении брака
Орган ЗАГСа
  • Кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН
  • Если утрачено свидетельство о праве собственности,
  • то оно не подлежит восстановлению
  • (его заменяет выписка из ЕГРН)
МФЦ, Росреестр

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра.

При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ.

При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

В заключении:

При подаче документов в рег. орган (МФЦ), в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

  1. Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.
  2. В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.
  3. Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry-doli-vozmozhnye-problemy-s-dokumentami/

Продажа доли в квартире: порядок действий, необходимые документы

Не каждый собственник владеет целым жильем.

Зачастую ему принадлежит только часть. Но это не ограничивает его в правах и позволяет распоряжаться своей долей так, как ему вздумается — продать, подарить, обменять и т.д. Правда закон устанавливает определенные правила при продаже доли в квартире. Какие именно, рассмотрим далее.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

Стать владельцем долевой собственности можно несколькими путями. Рассмотрим наиболее распространенные:

Самый распространенный вариант — участие семьи в приватизационной программе. С муниципалитетом заключается договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность. Участвуют в приватизации все прописанные члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Каждому из них достанется определенная доля.

Если ваша семья покупает квартиру, то можно сразу оформить квартиру на нескольких собственников. Например, на родителей и ребенка.

Часть квартиры может перейти и по наследству, когда на нее претендует несколько наследников.

Порой щедрый родственник может безвозмездно отдать вам свою часть квартиры. Стоит только заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Каждый владелец доли квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению, но с учетом интересов других собственников. Однако учтите, чем больше собственников, тем больше сложностей возникнет с продажей. Иногда проблематично договориться с другими владельцами о цене, сроках и покупателях, ведь каждый из них имеет преимущественное право покупки.

Решили продать долю в квартире — соблюдайте интересы других собственников.

Нюансы продажи доли в квартире

Продавая свою часть квартиры, вы должны учитывать установленные законом правила:

  • Преимущественное право покупки

Если вы предложили купить долю постороннему человеку, то другие собственники квартиры вправе первые приобрести вашу долю на аналогичных условиях. Об этом говорит ст. 250 ГК РФ.

Вы обязаны письменно уведомить каждого владельца доли квартиры о предстоящей сделке и ее условиях. У них 30 дней, чтобы принять решение — будут они покупать вашу долю или откажутся от нее.

Независимо от того, кто станет покупателем — один из дольщиков или посторонний человек, договор купли-продажи нужно удостоверить у нотариуса. Если он его не удостоверит, договор не примут на регистрацию в Росреестре.

Если эти правила нарушить, сделку попросту признают недействительной — достаточно любому совладельцу квартиры подать иск в суд.

Другие дольщики имеют приоритетное право покупки вашей доли.

Порядок продажи доли в квартире

Если вы решили продать свою долю имущества, то следуйте пошаговой инструкции:

  1. подготовьте документы — выписку из ЕГРН, паспорта всех участников сделки и т.д.;
  2. согласуйте условия купли-продажи с покупателем — цену, порядок взаиморасчетов, предмет и т.д.;
  3. подготовьте проект договора купли-продажи доли в квартире;
  4. письменно уведомите всех совладельцев жилья;
  5. подождите 30 дней — другие дольщики должны вам выслать письменный отказ или согласиться на покупку;
  6. заключите сделку с покупателем-дольщиком, если кто-то из совладельцев квартиры решил выкупить вашу долю;
  7. заключите сделку с первоначальным покупателем, если все дольщики отказались от выкупа или не прислали свой ответ в течение месяца;
  8. передайте договор купли-продажи, передаточный акт и доказательства соблюдения уведомительного порядка нотариусу;
  9. заберите документы у нотариуса после их удостоверения и внесения сведений в реестр;
  10. подайте документы на регистрацию в Росреестр и уплатите госпошлину.

Как только закончится регистрация, сведения внесут в ЕГРН, вам и новому собственнику выдадут договор и выписку. Если вы соблюли все условия, то переживать не о чем — переход права собственности на долю будет полностью законным.

Выписка ЕГРН — единственное доказательство права собственности на долю в квартире.

Госпошлина за продажу доли в квартире

Госпошлину обязаны заплатить участники сделки:

  • Покупатель оплачивает государственные услуги регистрации права собственности в размере 2 тыс. руб. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на всех.
  • Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то госпошлина составляет 0,5% от цены сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Оплачивают ее и продавец, и покупатель.

Первая пошлина оплачивается в банке до подачи документов в Росреестр, а вторая — у нотариуса.

Документы, необходимые для продажи доли в квартире

Не знаете с чего начать необходимую подготовку для покупки и  продажи своей доли в квартире другому собственнику? Детальное рассмотрение: какие документы потребуются при продаже

Главный документ, который у вас должен быть на руках — это правоустанавливающий документ на долю в квартире. Они различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности:

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки: процедура погашения физическим лицом долга при помощи кредита в другом банке, взятым под меньший процент
Правоустанавливающий документ Основание возникновения права собственности
Договор о приватизации Приватизация квартиры
Договор купли-продажи Покупка квартиры в общую долевую собственность
Договор дарения или мены Получение доли в квартире в дар или путем обмена
Свидетельство о праве на наследство Наследование доли по закону или завещанию
Брачный договор либо соглашение об определении долей в квартире Определение доли по условиям брачного договора либо соглашения
Решение суда о признании права собственности Признание права собственности на долю в судебном порядке
Договор ДДУ Инвестирование строительства

Самый простой способ — получить выписку ЕГРН. Это самое надлежащее доказательство вашего права собственности на долю в квартире. Помимо этого, вам нужно подготовить:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. договор купли-продажи и передаточный акт;
  3. письменное уведомление дольщикам о преимущественном праве выкупа;
  4. согласие или отказ от приобретения, которые заверены у нотариуса;
  5. заявление в Росреестр о проведении регистрационных действий;
  6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Вам могут потребоваться и иные бумаги, все зависит от условий сделки. Например, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ или обременений на долю в квартире.

Документы можно подать как в Росреестр, так и в МФЦ.

Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире?

Да, если вы получили доход. Вы обязаны задекларировать его в налоговой инспекции и заплатить по ставке 13%. Но существует один нюанс — если вы владели долей более трех лет, налог на доходы не уплачивается.

Также при продаже доли можно воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть НДФЛ. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на вас. Если вы ее не подадите, то заплатите штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб.

Продажа доли в квартире не составляет особой сложности. Важно соблюсти процедуру и грамотно составить договор. Если вы не уверены, что сможете оформить сделку самостоятельно, то лучше обратиться за помощью к юристу.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Как продать долю в квартире?

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

Задать вопрос юристу

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Образцы

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

  • договор купли-продажи доли квартиры

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector