Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.
Для чего нужна выкупная цена
После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.
Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.
ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.
Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.
Как определяют выкупную цену
Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:
- ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
- Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:
При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.
ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.
Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:
- стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
- расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
Стоимость квартиры
В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:
Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.
Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.
Расходы на переезд
Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.
К ним относятся:
- расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
- транспортные расходы (например, грузоперевозка);
- услуги риэлтора по подбору жилья;
- услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
- расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).
ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.
Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.
Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.
Возмещение за капитальный ремонт
Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.
Учитывается ли аварийность
Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.
Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.
В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.
Если собственник не согласен
Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:
- Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
- Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
- Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.
Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.
Практика судебных дел
Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:
- аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
- собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
- расходы на переезд не должны быть чрезмерными.
Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.
Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.
Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.
- Будем благодарны за лайк и репост статьи!
- Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье
Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html
Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе частного дома в 2019: судебная практика, как получить
Главная » Купля-продажа квартиры » Компенсация за аварийное жилье при расселении
1 153 просмотров
Каждый владелец жилья в аварийном доме имеет право на определенную денежную компенсацию. Кроме нее можно затребовать новое жилье в другом доме, однако нередко владельцы останавливаются именно на компенсации, так как это самый быстрый и простой способ избавиться от аварийного жилья.
Как получить?
Для того, чтобы получить деньги в виде компенсации, сначала необходимо, чтобы дом признали аварийным. Это обязательное условие. Если жилье считается ветхим – ни о какой компенсации речь не идет. Ветхое жилье не сносят и в нем все еще можно сравнительно безопасно и комфортно жить.
Порядок действий
- Собрать документы.
- Написать заявление на признание дома аварийным (см.ниже).
- Направить заявление в местную администрацию или межведомственную комиссию (если последняя работает на постоянной основе).
- Дождаться заседания комиссии и признания дома аварийным.
- Уточнить очередность. При расселении учитывается уровень аварийности дома. Чем строение ближе к состоянию «развалится прямо сейчас», тем быстрее будет производиться выплата компенсации или переселение.
- Получить предложение на переселение или выплату компенсации.
Выбрать подходящий вариант.
- Написать соответствующее заявление в местной администрации (заполняется на месте).
- Получить деньги.
С момента получения выплаты собственникам дается несколько дней на то, чтобы освободить аварийную жилплощадь, однако лучше не дожидаться этого момента, а выселяться заранее.
Документы
Вся процедура требует примерно следующего перечня документов:
- Паспорта всех собственников (для несовершеннолетних лиц, не получивших паспорта нужны будут свидетельства о рождении).
- Выписка из ЕГРН (показывает отсутствие обременений и, что немаловажно, четко указывает на собственника жилья). Рекомендуется заказывать как можно более свежую выписку.
- Правоустанавливающие документы (на основании которых заявитель получил данную квартиру в собственность).
- Выписка из домовой книги (показывает лиц, прописанных в данной квартире).
- Техпаспорт на жилплощадь (нужен преимущественно для определения площади квартиры и ее оценки для выплаты компенсации).
Значительная часть всех действий зависит от тех правил и нормативов, которые приняты в регионе проживания. Законодательство устанавливает только общие принципы реализации программы расселения аварийного жилья, но не указывает конкретные действия. Таким образом порядок действий и перечень документов могут отличаться от того, что написано выше.
Заявление на признание дома аварийным
Обычно дома осматриваются и признаются аварийными централизовано. Однако, если какое-то строение по какой-то причине пропустили, жильцы дома могут составить и направить в администрацию соответствующее заявление.
Содержание
В заявлении должна указываться следующая информация:
- Данные заявителей.
- Информация о доме.
- Требование проведения проверки строения.
- Дата и подписи всех заявителей.
Образец
Скачать образец заявления на проверку дома
Расходы
Считается, что процедура переселения или получения компенсации бесплатная. Однако при определенных условиях могут возникать различные расходы:
- Услуги специалистов, которые составят отчет об аварийном состоянии дома: от 10 тысяч рублей. Формально, этим должна заниматься межведомственная комиссия, но как доказывает практика, намного проще и быстрее предоставить такой отчет одновременно с заявлением.
- Согласия всех жильцов на получение компенсации, заверенные нотариально: порядка 2 тысяч рублей за каждый такой документ.
- Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Восстановление правоустанавливающих документов: от 5 тысяч рублей.
Сроки
С момента подачи заявления и до принятия решения проходит порядка 2-3 месяцев. Дальнейший срок ожидания очереди сложно прогнозировать. Однако, если рассматривать вопрос с компенсацией, обычно ее выплачивают намного охотнее и быстрее. Таким образом, в среднем, с момента подачи заявления и до получения денег проходит около полугода или меньше.
Размер денежной компенсации
Очень важный вопрос – размер компенсации. Некоторые собственники считают, что их квартиры будут оценены строго по рыночной стоимости, что не является правдой. Процедура оценки обычно выполняется крайне примитивно:
- Выбирается несколько похожих аналогов.
- Устанавливается усредненная рыночная цена за 1 кв.м. площади.
- Применяется понижающий коэффициент (от 10 и до 50%, в зависимости от состояния жилья).
- Полученная стоимость 1 кв.м. умножается на общую площадь жилья.
Если дом нужен вместе с земельным участком на котором тот расположен и земля находится в собственности жильцов строения, к цене квадратного метра может добавляться еще небольшая сумма сверху.
Пример расчета: Есть 3 жилых помещения в том же районе, но не в аварийных домах. Стоимость квадратного метра у них составляет 70, 90 и 150 тысяч рублей соответственно. Средняя стоимость составит (70+90+150)/3=103 тысячи рублей.
Целевой дом очень старый и жилые помещения находятся в отвратительном состоянии. Применяется понижающий коэффициент в размере 50%. Значит, если округлить, 1 кв.м. будет стоить около 50 тысяч рублей. Предположим, что целевая квартира имеет площадь 65 кв.м.
Значит размер компенсации составит 50*65=3 миллиона 250 тысяч рублей.
Очень часто собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах не устраивает размер компенсации. И это вполне понятно, ведь они ориентируются на рыночные цены, без всяких коэффициентов. Однако нужно понимать и другое: администрация не будет выкупать не нужные ей квартиры по полной цене.
Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.
С другой стороны, даже указанная выше грубая оценка может выполняться неправильно. Как следствие, реальная стоимость квартиры будет еще ниже, чем это вообще возможно. В такой ситуации рекомендуется заказывать отчет об оценке в независимой компании и обращаться в суд.
Как доказывает практика, местные суды, вплоть до областного, практически всегда становятся на сторону администрации.
Хотя бы просто потому, что никаких строго определенных нормативов и цифр, на которые можно было бы опираться, законодательство не предоставляет.
А отчет с независимой оценкой может просто не приниматься во внимание. Нужно будет двигаться дальше, вплоть до ВС РФ (Верховного Суда).
Рассмотрим несколько примеров из судебной практики, связанных с выплатой компенсации за аварийное жилье:
Пример №1: В суд обратился истец с требованием пересмотреть размер положенной ему компенсации за аварийное жилье. В качестве доказательства истец предоставил отчет об оценке, выполненный независимой оценочной компанией.
Предложенная сумма и цена в отчете отличаются приблизительно на 40%. Истец считает это недопустимым. Суд, рассмотрев материал дела отказал в удовлетворении иска на том основании, что в независимом отчете нет ни слова о том, что дом является аварийным.
Таким образом, оценка была произведена без учета этой важной особенности, что и дает разницу в 40%.
Пример №2: В суд обратился истец Семенов О.В. с требованием признать предложенную ему сумму компенсации неактуальной, и произвести пересчет заново. В качестве доказательства предоставляется отчет о независимой оценке. Данный документ учитывает тот факт, что дом аварийный.
В нем используется понижающий коэффициент в размере 50% от стоимости, что наглядно отражает факт аварийности строения. Однако, даже с учетом снижения цены жилья на 50%, оно все равно стоит почти на 100% дороже, чем составляет размер денежной компенсации. Настолько сильная разница не может объясняться никакой аварийностью.
Суд удовлетворяет требования заявителя и обязует администрацию произвести новый перерасчет суммы компенсации с учетом новых данных.
Из-за отсутствия четко прописанных правил и особенностей процедуры расчета суммы компенсации и ее выплаты очень часто возникают многочисленные спорные ситуации и проблемы. Значительную их часть решить без помощи квалифицированного специалиста невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных моментах, требующих внимания клиента. Они же могут взять на себя общение с администрацией и даже могут представлять интересы клиента в суде. 
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kompensatsiya-za-avarijnoe-zhile-pri-rasselenii/
Выкупная цена аварийного жилья. Как рассчитать?
В случае признания жилья аварийным оно, непременно, подлежит сносу. Каким образом формируется выкупная цена аварийного жилья и что делать в случае, если собственник не согласен с предложенной ценой? Именно этим вопросам будет посвящена данная статья.
Какое жильё признаётся аварийным?
Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённым Приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г.
№ 8, аварийное состояние здания – состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.
Читайте так же статью ⇒ “Регистрация в аварийном жилье”
Признание жилья непригодным для проживания осуществляется на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Для того, чтобы жильё было признано аварийным и непригодным для проживания – необходимо выполнить следующий алгоритм:
| № п/п | Этап | Комментарий |
| 1 | Рассмотрение заявления или заключения органов государственного надзора (контроля) и обосновывающих документов | Заявление собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) |
| 2 | Создание межведомственной комиссии | Комиссия осуществляет оценку и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции |
| 3 | Обследование помещения | Межведомственная комиссия осуществляет обследование помещения:
|
| 4 | Заключение комиссии | По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов:
|
| 5 | Решение соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии | Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации:
|
| 6 | Передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения | Третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией. |
Выкупная цена аварийного жилья
Жилищным законодательством Российской Федерации, а именно ст. 32 ЖК РФ, предусмотрена возможность выплаты денежной компенсации собственнику аварийного жилого помещения, так называемая выкупная цена.
Для того, чтобы определить размер выкупной цены – необходимо провести расчёт ряда факторов, о которых будет идти речь в разделе «Как формируется выкупная цена аварийного жилья?» данной статьи.
Собственнику аварийного жилья вместо выплаты может быть предложен вариант другого жилого помещения, но того, которое будет удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
Необходимо учесть, что в случае, если аварийным признано жильё, право проживающих в котором закреплено договором социального найма, – жильцам будет предоставлено исключительно жилое помещение. Новое жильё будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению и равным по площади. Выплата в данном случае не производится.
Читайте так же статью ⇒ “Переселение из аварийного жилья”
Как формируется выкупная цена аварийного жилья?
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера выкупной цены аварийного жилья в него включаются:
| Что включается в выкупную цену? | Комментарий |
| Рыночная стоимость жилого помещения | |
| Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме | С учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество |
| Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием | Включая убытки, которые он несет в связи с:
|
Итак, для определения выкупной цены аварийного жилья возможно использовать следующую формулу:
ВЦ = РСЖ + РСО + У
- ВЦ – выкупная цена
- РСЖ – рыночная стоимость жилого помещения
- РСО – рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме
- У – убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием
После проведения расчетов размер выкупной цены аварийного жилья, сроки, когда будет произведена указанная выплата, в обязательном порядке согласуется с собственником жилого помещения.
Что делать, если собственник жилья не согласен с выкупной ценой?
В случае, если собственник аварийного жилья не согласен с размером выкупной цены, – он имеет полное право на отстаивание своих прав в судебном порядке.
При определении размера выкупной цены аварийного жилья собственнику необходимо обратить внимание на то, учтены ли в размере выплаты следующие моменты:
- доля собственника аварийного жилья на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным;
- нотариальные расходы;
- транспортные расходы;
- расходы, которые потребуются за оплату услуг специалистов по подбору недвижимости;
- компенсация за непроведённый капитальный ремонт в жилом помещении.
Читайте так же статью ⇒ “Расселение аварийного жилья”
В случае, если нанимателю аварийного жилого помещения было предложено благоустроенное жильё, сопоставимое по площади с уже имеющимся, а наниматель отказался от переезда, то в данном случае есть вероятность принудительного выселения граждан из аварийного жилья.
Вопросы и ответы
- Наш дом признан аварийным и нам предложили квартиру меньшей площади, что нас вполне устроило.
Должны ли нам выплатить какую-то денежную компенсацию в данном случае?
Ответ: В случае, если Вам предлагается жилое помещение меньшей площади и Вы согласны принять данное предложение, то Вам в обязательном порядке должны выплатить денежную компенсацию за ту разницу в площади помещений, которая у Вас получилась.
- После признания нашего дома аварийным мы бы хотели получить квартиру большей площади, т.к. семья у нас увеличилась и в тех квадратных метрах, которые у нас сейчас имеются, нам тесно. Возможно ли это?
Ответ: Вы можете рассчитывать на квартиру большей площади, но в данном случае важно учесть тот факт, что разницу придётся доплачивать из собственных средств.
Источник: https://1000meters.ru/vykupnaya-cena-avarijnogo-zhilya/
Оценка аварийного жилья
Большое количество старого жилого фонда, признанного ветхим и аварийным, делает востребованной услугу оценки аварийного жилья. Процедура позволит определить рыночную стоимость недвижимости.
Немного об аварийном жилье
Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.
На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.
Согласно ЖК РФ, государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд.
Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья.
Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.
Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья
Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:
- Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
- Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
- Переезде на другую квартиру.
- Аренде транспортных средств.
- Заказе услуг риэлторов.
- Переоформлении правоустанавливающих документов.
- Аренде временной квартиры или дома и др.
В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.
Как проводится оценка аварийного жилья?
Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:
- Экологическая обстановка в районе.
- Наличие рядом парков, водоёмов и др.
- Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
- Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
- Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
- Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
- Инженерно-технические коммуникации.
Именно от опыта оценщика зависит, будут ли учтены все эти факторы. Отметим, что, если проигнорировать хоть один из них, можно получить весьма невыгодную для собственника разницу в рыночной стоимости.
Список документов для оценки аварийной недвижимости
Независимая оценочная компания попросит предоставить следующие документы (или их копии):
- Свидетельство о праве собственности.
- Документы из БТИ: кадастровый паспорт.
- Поэтажный план, экспликацию.
- Паспорт собственника, заказавшего оценку.
- Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.
При необходимости независимый оценщик может расширить этот список, чтобы получить более полную информацию об оцениваемом объекте.
Методика проведения оценки аварийного жилья для получения компенсации
Главный нюанс оценки в том, что определяется рыночная стоимость не объекта в его аварийном состоянии (фактически после признания его аварийного состояния она равняется нулю и жильё пойдет под снос).
Оценщику необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном состоянии. Если дом построен в 1981 году, то необходимо подобрать недвижимость того же года, но в нормальном, пригодном для жизни состоянии.
При оценке аварийного жилья применяется два подхода: сравнительный (рыночный) и затратный:
- Применяя первый, оценщик учитывает опыт продаж аналогичного жилья в этом регионе.
- При втором – создаётся «виртуальная» ситуация возведения аналогичной жилой недвижимости с нуля, суммируются все расходы на строительство, учитывается степень износа и рассчитывается рыночная стоимость без учёта аварийного состояния. Это метод самостоятельно используется реже, чем рыночный. Как правило, он используется, чтобы подкрепить результаты, полученные путём применения сравнительного метода.
Все расчёты отражаются в официальном документе – отчёте об оценке.
Он имеет юридическую силу, может использоваться в качестве аргумента при обращении в суд (напомним: если собственник не согласен с размером компенсации, установленным государством, то может требовать его пересмотра в судебном порядке). Если отчёт об оценке будет отвечать всем требованиям законов в сфере оценочной деятельности, то не вызовет замечаний.
Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?
Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями.
Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности.
Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.
При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья.
Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации.
Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.
Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.
Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.
Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?
Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.
Положительная практика. Более 300 выигранных дел.
Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-avariynogo-zhilya/
Компенсация за снос дома в 2019 году: что лучше выкуп или компенсация, как получить
В последние годы правительство активно занято обновлением жилых территорий – ветхие здания разрушаются, а новые современные дома повсеместно возводятся.
При этом неизбежно возникает проблема обеспечения установленных на законодательном уровне прав как собственников подлежащего сносу жилья, так и городских властей.
В статье расскажем, какая выплачивается компенсация за снос дома в 2019 году, рассмотрим порядок получения.
Для решения спорных вопросов было предпринято урегулирование федеральным законодательством порядка изъятия жилых помещений у владельцев.
С законами нужно вовремя ознакомиться, иначе можно потерять и дом, и деньги.
Может случиться так, что официального решения о сносе не существует, просто застройщику показался привлекательным земельный участок, находящийся в чьей-то собственности.
Телефоны для получения Бесплатной косультации по юридическому вопросу
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Что лучше: выкуп дома или компенсация за снос в виде предоставления нового жилья
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды.
Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика.
Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).
Как оценивается дом: критерии оценки
В случае, когда участок земли, на котором стоит дом, на дату официального принятия решения об изъятии здания был сформирован и учтен Кадастровой палатой, владельцы земли могут требовать выкупную стоимость не только за сооружение, но и за участок. Причем цена на землю не оказывает никакого влияния на выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.
Компенсация может предоставляться в виде другого жилого помещения, равноценного старому дому. Такое возможно только с согласия собственника, потому что его интересы ставятся превыше всего – его жилье принудительно изымают на нужды государства или муниципального образования.
Выкупная цена здания не должна превышать рыночную стоимость дома с учетом затрат, связанных со сменой места жительства:
- расходы на переезд,
- аренда временного жилого помещения,
- покупка квартиры или дома для дальнейшего проживания на постоянной основе.
При проведении оценки дома компенсация, равная рыночной стоимости, рассчитывается с учетом:
- степени износа самого коттеджа и прочих построек на участке,
- числа надворных сооружений и многолетних насаждений,
- удаленности от центра населенного пункта,
- уровня развития инфраструктуры,
- наличия удобств и подключения к центральным коммуникациям.
Стоит упомянуть, что если владелец разрушаемого дома выбрал новое жилье вместо денежной компенсации, и ему предоставили дом или квартиру, которая по рыночной стоимости оказалась ниже изъятого жилого помещения, собственнику выплачивается разница в цене между ними.
Снос дома при строительстве дороги, проведении газопровода
Зачастую частные коттеджи признаются подлежащими изъятию и сносу в силу того, что они построены на участках, через которые планируется проводить газопровод или прокладывать дорогу. Возможно, на рассматриваемой земле даже возникла необходимость возвести объект государственной важности.
В отличие от ситуации с частным застройщиком, владелец дома будет лишен жилья принудительно, и отказаться от переезда он не может. Поэтому ему полагается денежная компенсация или равноценное жилье, на усмотрение собственника, которые удовлетворили бы его интересы и компенсировали неудобства.
Бывает так, что владелец и его семья имеют сложности с переездом на новое место, подрядчик подает в суд, и решение выносится в пользу властей. Тогда снос здания считается вопросом решенным, и его жители не могут более проживать там.
В любом случае, закон запрещает начинать снос сразу после оповещения владельцев. Сперва они должны ознакомиться с документами, запросить компенсацию, получить ее, зарегистрировать прекращение права собственности и переехать.
На это должен даваться как минимум год.
Когда бы не было найдено новое постоянное жилище, власти должны обеспечить граждан временным жильем сразу после выселения.
Причем квартира или дом должны быть подключены к коммуникациям, отвечать санитарным нормам и нормативам площади. Безопаснее всего не переезжать, пока на вас не подадут в суд. В таком случае вы будете уверены, что все происходит по закону.
В Государственную Думу был внесен законопроект о выплате компенсаций за изъятие и снос дачных домиков в зоне прокладки газопроводов.
Предполагается, что будет установлен четкий порядок, который гарантировал бы достойное возмещение ущерба владельцам домов, построивших их на законных основаниях.
Возмещение затрат на переезд
Выкупная цена изымаемого для нужд властей должна включать в себя не только рыночную стоимость аналогичного благоустроенного жилья, но и расходы, которые понесла семья при сборе и переезде во временное, а затем и в постоянное жилище.
Стоит заметить, что затраты, которые были произведены уже после оповещения владельцев о сносе дома, и которые в значительной степени приводят к повышению стоимости жилого помещения (а также не являются такими уж необходимыми для достойного проживания членов семьи), не будут возмещены. Речь идет о ремонте, реставрации, покупке техники и т.д. По сути компенсация будет минимальной, не учитывающей стоимости произведенных улучшений.
Как оформить причитающуюся компенсацию
Когда вы узнали о том, что ваш дом подлежит сносу, необходимо принять следующие меры:
- Приватизировать квартиру, если она до сих пор не была приватизирована. Закон позволяет так поступать даже при планирующемся сносе здания.
- Если речь идет о частном доме, нужно поспешить оформить в собственность земельный участок, так как законодательство лучше защищает именно собственников, а не нанимателей, и первым полагается большая компенсация, в отличие от вторых.
- Нанять нескольких независимых оценщиков и получить заключения о стоимости сносимого жилья. Так можно будет обосновать в суде запрашиваемый вами размер компенсационной выплаты.
- Не подписывать согласие на отказ от права собственности на жилье, пока компенсация не будет выплачена.
- Подписать соглашение о сумме компенсации, которая вас устроит, или которая вам полагается после вступления в силу решения суда.
Способы получения компенсации
Компенсация за изъятый дом может предоставляться в виде:
- денежной выплаты, равной рыночной стоимости жилья и затрат на переезд,
- нового жилья, равного по рыночной стоимости изъятому дому,
- жилья, меньшего по площади либо расположенного в менее благополучном районе или вдали от центра поселения, с доплатой, равной разнице между ценами изъятого и нового жилых помещений.
В первом случае собственник разрушенного дома получает на руки сумму, которая компенсирует рыночную стоимость его жилища и расходы, связанные с переездом на новое место. Бывает так, что этих денег не хватает на покупку нового жилья, потому что сносимый дом был маленьким или ветхим. Тогда владельцы дома остаются без жилья.
Во втором случае процесс поиска равноценного жилого помещения может затянуться на годы, потому что тяжело найти точно такое же жилье в том же районе и вблизи тех же структур, больниц, школ. На протяжении многих месяцев, а то и лет, придется проживать во временном жилье.
Третий же случай идеально подходит тем, кому не так важно расположение сооружения. Имея дело напрямую с подрядчиком, можно быть уверенными, что махинации с деньгами и квартирами исключены. Плюс семья получит доплату, если новое жилье окажется дешевле изъятого – сумму можно потратить на ремонт и прочие улучшения.
Вариант с предоставлением нового жилья, а не денег, как нельзя лучше подойдет нанимателям квартир, поскольку им должно быть выделено бесплатное жилье в пределах норм площади на каждого члена семьи. А вот у собственников жилого помещения “лишние” метры урезать не смогут.
Сроки выплат компенсации
Если владелец изымаемого дома не согласен с оценочной стоимостью его жилья, установленной государственными органами, он вправе обосновать свои претензии в судебном порядке. Как только стороны договорились о сумме компенсации, делу дается ход.
Выплаты обязаны быть осуществлены до момента прекращения его прав на жилое помещение, которое готовится к сносу.
Причины отказа в выплате компенсации
Если сносить дома требуется для осуществления планов государства или муниципалитета, а здание признано непригодным для проживания, то компенсация за него не положена.
По ЖК РФ нормами предоставления жилья взамен изымаемого (взятое по договору социального найма) являются 18 м2 на человека, однако нужно быть прописанным в сносимом доме, или же придется доказывать факт проживания в здании.
Денежная компенсация не положена и тем, кто взамен изъятого жилья получил равноценную квартиру или дом. Жителям дома, кто не прописан в нем, полагается только денежная компенсация, новое жилье предоставляться не может.
Законодательные акты по теме
Рекомендуется изучить заранее документы:
| ст. 32 ЖК РФ | О предоставлении равноценного жилья при сносе дома для муниципальных или государственных нужд |
| п.1 ст. 17 Конституции РФ | неприкосновенность прав и свобод (в том числе имущественных) других лиц, при соблюдении собственных прав и свобод |
| ст. 35 Конституции РФ | недопустимость произвольного изъятия имущества кроме как по решению суда |
| ст. 239 ГК РФ | требует возмещения при изъятии недвижимости для муниципальных нужд |
| ст. 281 ГК РФ | порядок определения соразмерной выкупной стоимости |
| ст. 493 ГК РФ | возмещение убытков жильцам из дома «под снос». |
| ст. 32 ЖК РФ | основные положения о предоставлении компенсаций при изъятии жилья для муниципальных нужд |
| ст. 50 ЖК РФ | нормативы учета и предоставления жилой площади при расселении |
| ст. 36-38 ЖК РФ и 290 ГК РФ | внесение в стоимость выкупа совместно используемых площадей и приватизированной придомовой территории |
| ст. 137-139 ЖК РФ | определяет порядок изъятия частных домов |
Источник: https://kompensacii.ru/kompensaciya-za-snos-doma/
Загрузка...
