Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами.
Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн.
В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений.
Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.
Формула расчета аннуитетного кредита
Формула для расчета аннуитетных платежей:
Где
- n — количество месяцев, в которые платится ипотека.
- i — процентная ставка по займу в месяц.
- В случае, если у вас указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12. Т.е. допустим годовая ставка, 12 процентов, тогда
i = 0.12/12 = 0.01
Это значение и нужно использовать при расчете аннуитетного платежа.
Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.
Данная формула самая распространненная и используется в таких банках, как ВТб 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк(ипотечный банк). Однако есть другие формулы, об этом ниже.
Пример расчета аннуитетного кредита с досрочными платежами
Теперь давайте попробуем рассчитать ипотеку. Для примера возьмем займ со следующими параметрами
| Сумма | 1 млн рублей. |
| Ставка | 12% |
| Срок | 60 месяцев |
| Дата первого платежа | 1 сентября 2011. |
В результате получим следующий график платежей.
Если рассматривать расчет графика платежей аннуитетного займа, то кроме формулы аннуитетного платежа есть формулы расчета процентов ежемесячного платежа и формулы расчета суммы в погашение основного долга. Рассмотрим эти формулы:
- Аннуитетный платеж = Погашение ОД + Проценты
- где Погашение ОД — сумма в погашение тела займа
Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц.
Где сумма ОД — сумма основного долга на дату расчета.
Ставка — процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.
Число дней между датами — разность в днях между датами «Дата текущего платежа» и дата предыдущего платежа.
Число дней в году — целое число дней в текущем году. Если мы считаем процентный платеж к примеру с 22 декабря 2011 по 22 января 2012 то формула процентов имеет вид.
Т.е.нужно посчитать отдельно проценты за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году.
В нашем примере при первом платеже это делать не нужно.
Рассчитаем первый платеж в уплату процентов по указанному выше займу за сентябрь месяц(разнца между датами 31 день).
Как видно сумма ОД на первый месяц составляет 1 млн. рублей. Подставим даты, ставки и число дней в году.
Как видно, в счет уплаты процентов должно пойти 10191.78
Произведем расчет суммы в погашение тела займа
22244.45 — 10191.78 = 12052.67
Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке
1000000 — 12052.67 = 987947.33
Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.
Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений.
В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.
Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна
831206.27 — 100000 = 731206.27
Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
- Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.
- Срок кредита = 60 — 13 = 47
- Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу.
- Вот как выглядят промежуточные расчеты
- (1 + 0.01)^47 =1,596263443
- 1,596 — 1 = 0,596263443
- Итоговый расчет
731209.72 * 0.01 * 1,596263443 / 0,596263443 = 19575,20374
Проверим это с помощью программы кредитный калькулятор
Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть. Тут есть масса причин. Одна из них — банк использует другую формулу для расчета аннуитетных платежей. На самом деле существует 3 формулы аннуитетных платежей. В знаменателе может стоять разность (n-1), (n-2) или просто n. Саму формулу можно найти в кредитном договоре. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу.
Вот к примеру форумла аннуитета в банке Левобережный
По формуле
Размер ежемесячного платежа — аннуитетный платеж
ПС — процентная ставка
ПП — процентный период, т.е. срок ипотеки в месяцах.
Формула немного другая. Она взята из стандартного ипотечного договора.
Вы должны понимать, что досрочное погашение с финансовой точки зрения не всегда выгодно. Предлагаю попробывать калькулятор, определяющий выгодность досрочного погашения.
Калькулятор «Вклад или досрочное погашение»
Скачать руководство бесплатно
Все акции и скидки банков и МФО
Смотрите все акции крупных банков и МФО, получайте скидки, кешбек и подарки
Копирование материалов с сайта без согласия автора запрещено. Более подробно на http://mobile-testing.ru/rules
Источник: http://mobile-testing.ru/loancalc/rachet_dosrochnogo_pogashenia/
Досрочное погашение ипотеки в 2019 году: полное и частичное
Приветствуем! Сколько стоит досрочное погашение ипотеки, стоит ли досрочно погашать ипотеку? Обо всех этих вопросах мы сегодня поговорим в нашей статье. Из конкретных расчетов вы сможете понять стоит ли вам заниматься этой процедурой и когда выгоден перерасчет жилищного кредита, а когда пересчет лучше не делать.
Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами. Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью), а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).
Стоит ли?
Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.
Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию. Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых.
Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц.
То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.
Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.
Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.
Возможность погашения кредита до срока
Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.
В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.
Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.
Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.
Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.
Дифференциальный или аннуитетный платёж
В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа — дифференциальный и аннуитетный. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.
Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.
Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита.
Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита.
В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.
Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.
В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.
Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает «ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.
При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга.
Считается, что клиентам так удобнее платить.
В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.
Во всяком случае, не стоит забывать о том как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.
В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее.
Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита.
При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.
Уменьшить срок или снизить платёж
Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.
Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём.
Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита.
Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.
Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.
Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.
Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.
Как правильно погасить
Обязательно посмотрите это видео, чтобы избежать распространенной ошибки выхода на просрочку и проблем с коллекторами при досрочном гашении.
Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:
- Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
- Внести необходимую сумму на счет.
- После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.
Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.
Также стоит учесть! В Сбербанке досрочное погашение можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка. В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.
Альтернативы погашению ипотеки досрочно
Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.
Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.
Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.
А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.
Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты. В этом может помочь наш юрист. Заполните специальную форму для консультации и посмотрите это видео.
Остались ли у Вас вопросы? Просьба написать нам в комментариях. Жмите кнопки соц сетей и подписывайтесь на обновление проекта.
Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki.html
Полное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2019 году: когда лучше делать + как пересчитывается ипотека?
Ипотека, даже при государственной поддержке, – тяжелое бремя, поэтому при первой возможности заёмщики стараются погашать долг дополнительно, хотя бы частично. Имеет ли смысл такая процедура, и когда лучше это делать?
Как изменится размер платежа и срок кредитования после частичного досрочного погашения ипотеки, пойдут ли деньги на уплату тела кредита или только на проценты, можно узнать из этой статьи.
Правовая база
Возможность погашения жилищного кредита дополнительными платежами закреплена на законодательном уровне. В ст. 810 ГК РФ говорится о полном или частичном возврате ипотечного долга без дополнительных штрафов и комиссий, если клиент предупредил банк за месяц до планируемого перечисления денег.
В договоре конкретного банка могут быть прописаны и другие сроки – обычно банки рекомендуют предупреждать за 1-5 дней. Ст. 809 п.4 ГК РФ обязывает банки начислять проценты по кредиту за фактическое время пользования заёмными деньгами.
Основываясь на этих рекомендациях, можно сформировать базовые правила досрочного погашения:
- Банки не имеют права отказывать клиентам во внеплановом погашении долга.
- Максимальный срок для предупреждения кредитора, установленный государством – 30 дней, но банки устанавливают и свои сроки.
- Проценты пересчитываются по факту дополнительного платежа, составляется другой график обязательных взносов.
Пункты кредитного договора, ограничивающие права клиента в этом вопросе, даже если документ составлен до 2012 года, когда были внесены изменения, юридической силы не имеют.
Варианты внепланового погашения
Как полное, так как и частичное досрочное погашение ипотеки проводят после окончания периода моратория на эту процедуру. Сумма внеплановых перечислений и сроки прописываются в кредитном договоре. Кроме распространённых вариантов каждый банк может предлагать и свои схемы.
Рефинансирование
Выкуп ипотечных обязательств в полном объёме на выгодных для заёмщика условиях регулирует законодательство.
При перекредитовании (как в своём банке, так и в любом другом) можно получить такие преимущества:
- Низкий тариф (по сравнению с предыдущим);
- Продление периода выплат с сохранением возможности досрочного погашения;
- Уменьшение суммы ежемесячных взносов;
- Замена валюты кредита (при необходимости);
- Возможность объединения нескольких кредитов в один;
- Увеличение суммы кредита (в отдельных случаях).
Новый банк одобрит заявку клиенту с проверенной репутацией, идеальной кредитной историей (особенно учитывается погашение по графику платежей последнего года). Возраст также имеет значение: при закрытии ипотеки вам не должно быть более 70 лет.
Кроме стандартного набора документов потребуют выписку из банка, где оформляли ипотеку, о сумме выплаченной части долга, периоде кредитования и других деталях кредитного договора. Ипотечную квартиру также оформляют в залог (на тех же условиях, что и в прошлый раз).
На минимальную ставку могут рассчитывать клиенты с зарплатной картой банка. Сумма кредита (даже при наличии зарплатной карты) не может превышать 85% стоимости залогового жилья.
Реструктуризация
Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией ипотеки. Замену условий кредитного договора более выгодными тарифами проводят как для клиентов, улучшивших своё материальное положение, так и для тех, у кого платёжеспособность упала.
В первом случае можно увеличить регулярные взносы, чтобы сократить срок кредитования и размер переплат. Во втором – увеличить период выплат, чтобы снизить размер регулярного платежа и финансовую нагрузку.
И в том, и в другом случаях кредитору надо представить убедительные доказательства изменения своего финансового положения, так как в реструктуризации заёмщик заинтересован в большей степени. Да и банку не хотелось бы получить еще один проблемный ипотечный кредит, поэтому иногда он предлагает кредитные каникулы или просто отсрочку платежа.
При реструктуризации возможно изменение процентной ставки. Используют и комбинации разных способов реструктуризации для получения оптимального результата.
С помощью материнского капитала
Материнский капитал – это субсидия, которую получают семьи после рождения второго и последующих детей. Дотация из госбюджета имеет целевое назначение, можно использовать ее и при погашении ипотеки – и в качестве первого взноса, и при внеплановом погашении.
Грамотно воспользоваться сертификатом поможет следующий алгоритм:
- Для начала надо предупредить кредитора о намерениях, чтобы вам просчитали остаток задолженности. Желательно всю процедуру провести в письменном виде.
- Соберите для Пенсионного Фонда, который контролирует этот вопрос, все документы. К ним приложите заявление на списание определённой суммы с вашего счёта.
- Возьмите расписку о приеме бумаг с указанием даты, код и ФИО представителя, принявшего заявку.
- Дождитесь решения банка (максимальный срок – месяц). Если кредитор одобрит заявку, ПФ переведёт деньги на ваш расчётный счёт.
- Подпишите заявку о частичном досрочном погашении и передайте ее представителю банка.
Операционист должен выдать заёмщику новый график погашения и квитанцию о переводе субсидии. После погашения части ипотеки возьмите у кредитного менеджера расписку.
Все вопросы по использованию материнского капитала согласовываются с Пенсионным Фондом РФ.
Предупреждение банка о намерениях
Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика.
По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток.
Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.
При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.
Некоторые банки требуют только такой вариант, даже если у них имеется интернет-банкинг, а клиент в настоящий момент находится в регионе, где нет их представительств. Могут не принимать заявку, если ипотека выдавалась в другом отделении банка. Поиски доверенного лица и оформление доверенности могут создавать дополнительные неудобства.
Некоторым банкам достаточно и телефонного звонка, но доказательством такой способ предупреждения служить не может. Можно гасить досрочно и без предупреждения, если клиенту выделен специальный счёт для таких перечислений.
Дата зачисления перевода
Вариантов всего два: в любой день или по графику обязательных платежей. Первый способ для клиента предпочтительнее, так как можно сэкономить на процентах.
Выгода ощутима, если сумма платежа существенно отличается от размера начисленных на данный момент процентов. В противном случае деньги уходят на погашение процентной задолженности и тело кредита не меняется. Начисление процентов будет только за фактический период пользования заёмными средствами.
Если деньги перечислены до даты обязательного платежа, вносить оговоренную в договоре сумму надо обязательно и в срок, независимо от размера досрочного платежа. Но проценты уже будут насчитаны за короткий период от последнего перечисления средств.
Если внеплановый взнос сделать в день основного платежа, таких проблем нет – вся сумма, оплаченная сверх нормы, уходит на погашение тела кредита. Сориентироваться в переплате помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайте у каждого банка.
Период для уведомления и дату зачисления досрочных платежей надо учитывать и при продаже недвижимости. Месячный срок и ожидание планового дня для перечисления дополнительных средств способны отпугнуть потенциальных покупателей.
Целевое назначение
Досрочное погашение планируют с целью уменьшить размер регулярного взноса или период выплат. Варианты размещения средств регламентирует ипотечный договор. В Сбербанке любой дополнительный платёж автоматически снижает размер обязательных платежей.
Сокращение периода выплат здесь договор не предусматривает, в то время как в Абсолютбанке по умолчанию только период кредитования сокращают. Чтобы уменьшать сумму ежемесячного взноса, здесь нужно внести дополнительно не меньше 30 тыс. руб.
Примеры расчетов
В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб.
оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб.
можно увидеть на примере.
Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:
Источник: https://bizneslab.com/chastichnoe-pogashenie-ipoteki/
Досрочное погашение ипотеки
Подробнее о досрочном погашении ипотеки
Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка.
В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно.
А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.
Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты.
Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же. Таким образом, лучше экономить на всем, но погасить задолженность как можно быстрее и уже после этого наслаждаться экономической свободой и отсутствием кабальных платежей.
В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.
К сожалению, применительно к ипотеке это практически невозможно, так как квартира нужна в любом случае и если ее нет, придется платить за аренду, что в некоторых случаях обходится даже больше, чем регулярные платежи в банк.
Существует 2 основных варианта погашения долга: полный и частичный. Особняком стоит система рефинансированию, которую тоже нужно учитывать.
В любой из ситуаций следует учитывать особенности заключенного договора, в частности, пунктов, которые касаются преждевременного погашения.
Полное
При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга одним платежом. Совершать его можно как наличным, так и безналичным образом, по желанию клиента. Следует учитывать, что к дате полного погашения банк должен подготовится.
В частности, нужно пересчитать проценты, чтобы клиент не заплатил лишнего (но и не недоплатил). Полное преждевременное погашение ипотеки – это редкое явление, ведь подразумевается внесение крупной суммы.
Возможно при следующих условиях:
- Получение крупного наследства.
- Выигрыш в лотерею.
- Продажа дорогостоящего имущества.
- Значительная премия на работе.
Это только основные причины, по которым человек мог получить достаточно денег, чтобы заплатить всю сумму долга. Их может быть еще множество, в зависимости от сложившейся ситуации.
Частичное
При частичном варианте погашения вносится только определенный платеж, который не покрывает всю сумму долга.
Это распространенное явление, так как даже при обязательном платеже нередко клиент предлагает внести больше, чем требуется. Все это считается частичным погашением.
В зависимости от суммы, обычно предупреждать о нем банк не требуется, хотя все равно следует изучить условия договора.
Лучше вносить деньги частями, как только они появляются, а не откладывать до накопления значительной суммы. Следует учитывать, что в этом тоже не нужно доходить до абсурда.
Не стоит нести в банк меньше тысячи рублей.
Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.
Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия.
В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации. В рамках такой процедуры, в данном примере, человек мог договориться об увеличении срока выплат до 10 лет с уменьшением суммы до ежемесячного платежа до 10 тысяч рублей.
Что о досрочном погашении говорит закон?
На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.
Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка.
Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.
Следует учитывать, что вне зависимости от внесенных изменений, они будут касаться только тех договоров, которые будут заключены после июня 2018 года и банк не имеет права отказывать заемщикам по ранее подписанным кредитным договорам в преждевременном погашении долга.
Расчет досрочного погашения ипотеки
При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.
Пересчет процентов
Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:
Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.
Как досрочно погасить ипотеку?
Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.
Как это будет происходить позже пока неизвестно.
Что потребуется?
Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка.
Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации.
Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.
Пошаговые действия
- Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
- Определиться и суммой платежа и собрать ее.
- Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность.
Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.
- В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.
- Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.
Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?
Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.
- Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
- Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.
В рамках досрочного погашения кредита важно только то, что при дифференцированных платежах переплата все равно есть, пусть и немного меньше.
Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше.
Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно.
Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.
Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет.
Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке.
Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.
В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала.
Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.
То есть, та же сумма просто разбивалась на несколько месяцев и регулярно вносилась государством в качестве оплаты за кредит физического лица. На данный момент (апрель 2018) такие поправки до сих пор не приняты и непонятно, будут ли приняты вообще.
Как вернуть деньги за страховку?
Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом.
Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.
Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-v-banke/
5 непростительных ошибок при досрочном погашении кредита
С 2011 года поправки в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса запретили кредиторам накладывать штрафы за досрочную выплату займов. Но количество неприятностей, с которыми сталкиваются клиенты банков, не уменьшается. Разбираемся, какие ошибки при погашении кредита раньше срока дорого обойдутся невнимательным заёмщикам.
Рассчитать сумму долга и, не читая договор, отнести в банк – это распространённая ошибка. В договоре прописаны условия пользования кредитом, в том числе и его досрочного погашения.
Согласно п. 2 и п. 3 ст. 10 закона «О потребительском кредите (займе)» без уведомления можно досрочно погасить нецелевой кредит в течение двух недель после получения займа, а целевой – в течение 30 дней. В остальных случаях банк может устанавливать другие правила, главное чтобы срок предупреждения не превышал 30 дней.
Например, чтобы полностью досрочно вернуть кредит МТС Банка нужно написать заявление не менее чем за 2 рабочих дня до желаемой даты. Часть долга допускается погасить только в дату очередного платежа с уведомлением кредитора за 30 календарных дней.
Выдержка из «Условий предоставления кредита и открытия банковского счёта» МТС Банка.
Сбербанк не просит клиентов уведомлять заранее о досрочном погашении, но при этом нужно написать заявление.
Ещё одна ситуация, в которую рискует попасть заёмщик при полном погашении займа, – внесение недостаточной суммы. Типичный пример: клиент посмотрел остаток долга по графику, положил деньги на счёт, написал заявление и забыл о кредите.
Средств для закрытия договора не хватило и банк продолжил списывать платежи по графику и начислять проценты. В конечном итоге заёмщик получает неожиданное требование кредитора погасить имеющуюся просрочку.
Крайне неприятно, но проблемы можно избежать, если перед выплатой займа уточнить сумму у работника банка.
Желательно получить сумму остатка задолженности в письменном виде, поскольку ошибки клерков тоже не редкость.
Еще один совет – возьмите справку о закрытии кредита. Этот документ послужит доказательством, если от банка начнут поступать претензии.
Каждый платёж состоит из основного долга и процентов. В любом кредите весомую часть первых платежей составляют проценты. Выплачивая заём взносами в 10 тыс. руб., ошибочно считать, что за 6 месяцев сумма основного долга уменьшится на 60 тыс. руб.
Пример: если взять аннуитетный кредит на 3 года на сумму 250 тыс. руб. со ставкой 18,5%, то ежемесячный взнос составит 9 101 руб. За весь срок будет начислено 77 633 руб. процентов. Из них 21 886 руб. будет выплачено за первые полгода. Остаток задолженности за первые 6 месяцев уменьшится только на 32 719 руб и составит 217 281 руб.
С дифференцированным займом ситуация схожая, но сумма процентов будет в принципе меньше – 71 302 руб. Также за счёт более крупных платежей в начале срока, сумма долга сократится значительнее – до 208 333 руб.
Если по кредиту допущена просрочка, начисляются штрафы. Их нужно выплатить обязательно. Порядок выплаты определяет ст. 319 ГК РФ.
Сначала со счёта списываются издержки банка или штрафы, затем – проценты и только после этого сумма основного долга.
Поэтому нельзя внести обычный платёж, рассчитывая пени оплатить позже. Действуя так, клиент спровоцирует очередное нарушение графика.
Частичное досрочное погашение бывает в двух вариантах:
- с уменьшением размера ежемесячного платежа;
- с сокращением срока кредитования.
Первый вариант выгоднее тем, что снижает регулярную нагрузку на бюджет. Второй помогает раньше забыть о кредитных обязательствах.
Условия частичного досрочного погашения разные. Например, в Сбербанке можно самостоятельно и без уведомления уменьшить сумму ежемесячного платежа. Чтобы сократить срок кредита, нужно лично оформить заявление в отделении Сбербанка.
Другой порядок практикует МТС Банк. Здесь частичное погашение нецелевого займа с аннуитетными платежами влечёт сокращение срока выплат. Для уменьшения величины взноса потребуется отдельное заявление.
Выдержка из «Условий предоставления кредита и открытия банковского счёта» МТС Банка.
- При оформлении кредита узнайте возможные способы закрыть его раньше срока. Особые условия, ограничения, необходимость уведомлять банк – спрашивайте обо всём.
- Уменьшить срок кредита всегда более выгодно, чем размер ежемесячных выплат. Пример: кредит 1 млн. руб. на 5 лет под 10%. Через полгода внесено 100 тыс. При сокращении срока экономия составит порядка 54 тыс. руб., при снижении платежа – всего 25 тыс.
- Если в кредитном договоре не указан срок, за который нужно уведомить банк о досрочном погашении, значит он равен 30 календарным дням. Это прописано в ч. 4 ст. 11 Федерального закона «О потребительском кредите».
- Сохраняйте все документы о кредите.
- Если при оформлении кредита покупали страховку, можно попробовать вернуть часть страховой премии. Возможность возврата зависит от условия договоров – с банком и страховой компанией.
Источник: https://money.inguru.ru/potrebitelskie_kredity/stat_5_neprostitelnyh_oshibok_pri_dosrochnom_pogashenii_kredita
Как правильно погашать ипотеку досрочно
Предлагаем рассмотреть тему: «как правильно погашать ипотеку досрочно» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.
Варианты изменения графика платежей
В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.
Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.
Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:
- нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
- какая комиссия предусмотрена;
- период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
- минимальная и максимальная сумма взноса;
- отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.
Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.
Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.
Нет видео.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.
График погашения составляется несколькими способами:
- Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
- Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.
Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.
Существует два варианта изменения графика:
- сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
- уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.
Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:
- одни желают уменьшить размер удорожания;
- другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.
Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:
- располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
- желают снизить размер переплаты;
- выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».
Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.
Ипотека является самым долгосрочным видом кредита. Средняя продолжительность ипотечного займа составляет 15-30 лет. И часто случается так, что за столь долгий временной промежуток у клиента появляются дополнительные средства, а с ними приходит желание как можно скорее погасить задолженность. Но вот как правильно досрочно погашать ипотеку? Какой тип перестроения графика выбрать? Когда лучше погашать — вначале или в конце. Платить большими взносами раз в год или постепенно, когда появляются деньги? Эти вопросы часто ставят заемщика в тупик. На них и попытаемся найти ответ с помощью математики. Просто будем считать переплату при разных вариантах досрочного погашения.
Чтобы понять, какой из способов досрочного погашения ипотеки самый выгодный, произведем расчет на конкретном примере. Для этого воспользуемся классическими формулами и онлайн калькулятором, в структуре которого предусмотрена возможность проведения вычислений с учетом досрочных оплат.
Вопрос: Определить, что выгоднее: вносить ежемесячно двойную сумму или раз в полгода платеж в шестикратном размере. А также какой вид изменения структуры графика предпочесть: с уменьшением срока кредита или суммы платежа.
Прежде чем определить, какой из способов частичного досрочного погашения наиболее выгодный, необходимо узнать размер первоначальной переплаты. Он указывается в графике. Если данных не предоставлено, тогда для расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором. Заполняем поля в соответствии с исходными данными и нажимаем кнопку «Рассчитать»:
В нашем примере величина итоговой переплаты за 10 лет составит 360630,33 руб.
Просчитаем наиболее популярные варианты досрочных оплат. Условно расчеты разделим на два блока. В первом случае клиент начинает вносить платежи увеличенного размера уже через год после получения ипотеки. А во втором – ближе к концу первоначального срока кредита.
Блок 1. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться через год после оформления ипотеки
Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 руб. * 2 = 14270 руб.) и уменьшает срок кредита. Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе следующим образом:
И получаем следующий результат:
Источник: https://mse69.ru/kak-pravilno-pogashat-ipoteku-dosrochno/
Загрузка...
