Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Спросить беcплатно! Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

  • Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.
  • В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.
  • В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:
  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность.

    Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.

  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключениюДоговор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформленияСсылка на основную публикациюДоговор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключениюДоговор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

На сегодняшний день, одним из популярных соглашений является соглашение об аренде, с последующей передачей объекта в собственность арендатору.

Образец типового договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

  • В соответствии с нормами гражданского законодательства, к соглашению об аренде с последующим выкупом нежилого помещения применяются такие же требования, которые установлены по отношению к соглашению о купле-продаже.
  • Это означает, что такой документ должен иметь письменный вид и в нем должны быть все условия, которые в соответствии с законом являются существенными.
  • Как и при аренде жилого помещения, в соглашении об аренде помещения, которое не имеет статус жилого, должны быть указаны следующие данные о самом объекте:
  • размер помещения;
  • инвентарный номер;
  • наименование объекта (его часть или помещение в целом);
  • Сведения о месте нахождении, передаваемого объекта;
  • Его назначение для использования.

При заключении соглашения, стороны должны согласовать размер арендного платежа, который должен будет вноситься арендатором периодически. Стороны должны предусмотреть методику индексации этого размера.

  1. После того, как сторона внесет полную плату за помещение, участники правоотношения должны согласовать процедуру регистрации права собственности, которое перейдет к арендатору.
  2. Стороны должны определить будет ли арендатор выплачивать стоимость помещения параллельно с внесением арендных платежей или после окончания срока действия документа.
  3. Обратите внимание на то, что рекомендуется осуществлять внесение платежей в безналичной форме, поскольку в этом случае,  возможно, проследить вероятность своевременной уплаты платежа.
Читайте также:  Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другое жилье, оформив новый кредит с помощью вырученных средств?

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

  • Скачать образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения.
  • Скачать бланк договора аренды с правом выкупа нежилого помещения.
  • Скачать образец договора аренды рабочего места в офисе.
  • Скачать бланк договора аренды рабочего места в офисе.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения и земельного участка с последующим выкупом.
  • При оформлении соглашения об аренде, который подразумевает последующий выкуп объекта, необходимо учитывать следующие нюансы:
  • В тексте такого документа в обязательном порядке должны быть указаны данные объекта, который передается во временное пользование арендатору;
  • Соглашение должно иметь письменную форму, а в тех случаях, когда период действия документа составляет более одного года, такой документ должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе. Обратите внимание на то, что в случае, когда в качестве одной из сторон сделки участвует организация, то договор всегда должен быть заключен письменно.

Дополнительные сведения должны быть указаны в отношении арендной платы:

  • Составляет ли аренда часть выкупной цены;
  • Зафиксирована ли выкупная цена;
  • Будет ли стоимость проиндексирована собственником.

Когда в качестве предмета соглашения является не только аренда, но еще и последующий переход права собственности, то обязанность по внесению аренды является не имеющей юридической силы после того, как арендатор выкупил объект.

Факт выкупа подтверждается обращением в государственный регистрирующий орган для регистрации факта перехода права от собственника к арендатору. Такая обязанность должна быть выполнена, не зависимо от того, был и ранее зарегистрирован договор об аренде.

Помните, что право собственности в случае аренды, а затем дальнейшего выкупа собственности наступает только после государственной регистрации факта перехода права. До наступления этого момента лицо, в качестве собственника признано не будет.

В части соглашения, которая содержит информацию об арендных отношениях между сторонами, рекомендуем включить положения, содержащие информацию о техническом состоянии того помещения, которое будет передано.

Сторонам следует обратить внимание еще на несколько особенностей такой сделки:

  • В случае, когда регистрационный орган имеет запись о соглашении, об аренде, то это не значит, что факт передачи прав собственности на объект регистрировать не нужно;
  • Арендатор должен понимать, что не следует вносить какие-либо капитальные улучшения в помещения, до того момента, пока этот процесс не будет согласован с собственником или государственным органом. Также стоит понимать, что некоторые капитальные улучшение не допускается производить, без разрешения уполномоченных органов власти.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshheniya.html

Аренда нежилого помещения с правом выкупа: что это и как правильно заключить договор?

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

В России предусмотрена возможность заключать соглашение об аренде нежилых помещений с последующим правом выкупа. Такая юридическая формулировка страхует как арендодателя, желающего в итоге продать недвижимость, так и арендатора, если он планирует получить право собственности в будущем.

В материале мы расскажем о сути такого договора, поговорим о различиях аренды с правом выкупа от лизинга, рассрочки и других форм взаимоотношений между владельцев и арендатором. Вы также узнаете, как правильно составлять договор, вписывать цену выкупа и проводить налоговые подсчеты после завершения сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это означает?

Аренда с правом выкупа – вид взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором, предусматривающий договоренность о перепродаже нежилого помещения после окончания срока. Выкуп арендованного имущества у владельца оговорен в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По закону, передача арендованной недвижимости в собственность арендатора может быть произведена в случае получения текущим владельцем всей обусловленной в письменном договоре выкупной суммы.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

Если стороны условились о последующем выкупе недвижимости уже после заключения соглашения об аренде, намерение фиксируется в дополнительном договоре.

Отличие от других соглашений

От купли-продажи

Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.

Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа.

Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.

Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.

Справка! Предложить лизинг в Российской Федерации могут только физические лица, аренда с правом выкупа доступна для всех владельцев недвижимости, физических лиц.

Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

От рассрочки

Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.

Как определить стоимость такой недвижимости?

Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.

Чтобы понять, сколько стоит помещение, собственники рассчитывают сумму прибили, которую сможет извлечь потенциальный покупатель после перехода права собственности.

  1. Определить длительность владения (так называемый инвестиционный горизонт).
  2. Рассчитать расходы, которые придется понести владельцу для поддержания нормального функционирования всех систем и составляющих помещения.
  3. Подсчитать чистый операционный доход арендатора, будущего собственника (от годового дохода отнять расходы на содержание недвижимости).
  4. Включить в доход рост стоимости недвижимости, если есть предпосылки.

Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.

Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

В ГК сказано, что арендодатель имеет возможность выбрать вариант выкупа недвижимости, прописать переход права собственности по истечении срока, при условии проплаты выкупной цены или в случае наступления хотя бы одного из вышеуказанных условий. Особенное внимание сторонам следует уделить пункту об оплате, аренда с правом выкупа предусматривает наличие платежей двух типов:

  1. Арендной платы.
  2. Стоимости выкупа.

Стороны имеют право договориться о любом способе погашения стоимости, например, прописать оплату аренды как частичное погашение выкупной стоимости или разделить их.

Помимо пункта о выкупе, договор включает в себя часть об обязанностях, правах и сроках арендных взаимоотношений (она ничем не отличается от положений стандартного договора). В некоторых случаях договор аренды с правом выкупа отличается от классического варианта с арендой только наличие одного дополнительного пункта о выкупе.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом выкупа

Важные нюансы

Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:

  • Сроки и условия наступления перехода права собственности.
  • Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
  • Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
  • Надобность государственной регистрации нового права собственности.

Если не написать выкупную цену

Выкупная стоимость квартиры считается существенным условием договора, в статье 624 ГК РФ сообщается, что договор без указания выкупной цены будет считаться незаключенным, то есть, не несущим обязательства для сторон и не представляющим юридической силы.

Читайте также:  Перекредитование ипотеки в втб 24: отличия от реструктуризации ипотечного кредита, условия для физическго лица при оформлении, а также при какой из этих процедур можно снизить процентную ставку?

Налоговые последствия

Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.

Бухгалтеры советуют четко разделять арендную плату от выкупной стоимости, чтобы обойтись без налоговых проблем по завершению сделки.

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке.

Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора.

При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/s-pravom-vykupa.html

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Читайте также:  В чем разница между пропиской и регистрацией? есть ли отличия между временной и постоянной? прописка по месту жительства и месту пребывания - одно и то же?

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Все о заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа: советы юристов, образец и регламентация

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

При его заключении нужно учесть все особенности договора, которые приведены ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

Его сторонами являются:

  • арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
  • арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Важной особенностью данной сделки является то, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора.

Это происходит в следующих случаях:

  1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
  2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

  • когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
  • стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Условия и требования к документу

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма. Его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариально, если это предусмотрено соглашением сторон.

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

  1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
  2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
  3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

Порядок заключения

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

  • согласование условий;
  • составление документа;
  • подписание;
  • передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

Согласование условий

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

Правила составления

  1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
  2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
  3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
  5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
  6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.

После достижения устной договоренности следует этап составления договора. От его содержания во многом зависит законность и действительность сделки.

Содержание и форма

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • арендная плата;
  • выкупная цена и выкуп имущества;
  • срок действия;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за невыполнение условий;
  • основания для изменения и расторжения;
  • заключительные положения;
  • подписи.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

  1. адрес, место расположения;
  2. площадь;
  3. кадастровый номер.
  • Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.
  • Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.
  • Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:
  • размер арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

  1. размер выкупной цены;
  2. величина выкупного платежа;
  3. срок и порядок внесения;
  4. способ оплаты.

Важно! В договоре обязательно должно быть отражено условие, что после внесения определенной суммы или истечения установленного срока, объект аренды переходит в собственность арендатора.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

  • принятие имущества в аренду;
  • внесение арендных платежей;
  • уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

  1. условия о вступлении договора в силу;
  2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
  3. количество экземпляров;
  4. заверения и гарантии;
  5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Важно! В договоре обязательно должны присутствовать существенные условия. В их отсутствие он может быть признан недействительным.

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  2. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Сроки для государственной регистрации:

  • 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
  • 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/s-pravom-vyk.html

Ссылка на основную публикацию