Тсж: что это за организация и является ли товарищество собственников жилья некоммерческим проектом или нет?

Лишь малая часть квартир, не более 8%, была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу РФ за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

Для многоквартирных домов существует несколько путей, по которым можно пойти жильцам – заключить договор с управляющей компанией или создавать ТСЖ.

Можно также пойти третьим путем – управление домов общим собранием владельцев без ТСЖ, но подобная форма оптимальна только для небольших домов. Так что же это такое, ТСЖ, и как оно работает?

Понятие и цели создания

В первую очередь разберем, ТСЖ – это коммерческая или некоммерческая организация? Товарищество собственников жилья (расшифровка ТСЖ) – это некоммерческая организация, состоящая из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, чтобы обеспечивать его эксплуатацию, владеть и в ограниченных законом пределах пользоваться общим имуществом.

Прибыль – это не цель ТСЖ, его не интересует повышение тарифов на содержание и ремонт дома, в отличие от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

Деятельность осуществляется двумя способами:

• выбор и контроль деятельности управляющей компании;
• осуществление услуг по содержанию и ремонту дома только своими силами, путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

ТСЖ помогает предотвратить:

• неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи;
• повышение уровня безопасности;
• получение дополнительных средств на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду.

ТСЖ вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию, полностью ее контролирует и может ее сменить, если она плохо работает, составив акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо. Обязательна государственная регистрация. Правовое регулирование — Жилищный кодекс РФ.

Согласно статье 136 ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники имеют право создать одно ТСЖ. Его можно создать также между несколькими, близко расположенными МКД. Товарищество также допускается создавать на этапе строительства.

Как организовать ТСЖ? Решение о вступлении в ТСЖ принимают собственники квартир самостоятельно. Не все жильцы одного дома могут быть членами товарищества.

Создание возможно, если на общем собрании по вопросу его организации присутствует 50% жильцов, и столько же проголосовало положительно.

Функции ТСЖ

На основании чего действует ТСЖ? Права и обязанности определяет статья 135 ЖК РФ и устав организации.

Обязанности товарищества:

• контроль деятельность компании, которая оказывает услуги собственникам, коммунальных служб, предприятий и фирм, у которых заказываются бытовые услуги и т.д.;
• решение вопросов об осуществлении ремонта;
• отслеживание выполнения правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечение выполнения работ по обустройству дома и придомовой территории по плану, утвержденному на год;
• предоставление услуг собственникам недвижимости;
• обеспечение должного санитарного состояния общедомового имущества;
• обеспечение парковочными местами;
• выделение детских площадок;
• отстаивание интересов дома и прав жильцов, в частности перед коммунальщиками и государственными органами.

Как юридическое лицо, ТСЖ может заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые оказывают коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома.

Обязательно составляется и утверждается смета на последующий период.

ТСЖ поддерживает порядок в доме, чистоту, сохранность общедомового имущества. В итоге, все, что должно делать ТСЖ, — это улучшать и поддерживать достойные жилищные условия дома или нескольких многоквартирных домов.

Отчет перед жильцами

Товарищество собственников жилья должно регулярно отчитываться перед жильцами. Устав устанавливает регулярность отчетности.

Также отчет о движении средств, проделанной работе предоставляется по первому требованию членов объединения.

Но законодательство не устанавливает четкой формы отчетности. Поэтому порядок необходимо четко указывать в уставе товарищества.

Членские взносы

Что такое членские взносы? Это платежи, вносимые жильцами-членами жилтоварищества на обеспечение общих нужд.

Назначение и размер определяются общим собранием (ст. 145 ЖК РФ), а также пунктами устава. Взносы бывают разовые, регулярные, вступительные.

Взносы членов товарищества не являются обязательными платежами жителей дома, которые идут на оплату коммунальных ресурсов, но могут частично идти на покрытие данных расходов.

Устав

Это главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Утверждается и подписывается председателем на первом общем собрании членов товарищества.

По закону устав:

• утверждают все владельцы квартир;
• обязательна нумерация и подпись председателя;
• подписи собственников не так обязательны;
• копию заверенного устава заверяет нотариус;
• после он регистрируется в налоговой службе для дальнейшего налогообложения.

Документ должен содержать:

• адреса входящих в ТСЖ домов;
• место и дату составления;
• цель создания;
• права, обязанность членов.

Поправки вносятся только после проведения общего собрания и оформления протокола мероприятия.

Учредители

Это каждый из жильцов дома, выступивший за создание ТСЖ. Но так как участников много, в заявлении и документах указывают, что учредители – члены его правления. Учредителем может быть любое физическое лицо, которое проживает в доме из ТСЖ.

Для выхода из членов товарищества нужно написать заявление. Согласие остальных жильцов необязательно.

Преимущества

Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ. Среди достоинств:

• управление общим институтом в доме для получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт дома и прилегающей территории: аренда, размещение рекламы;
• оперативное решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• прозрачность финансовой системы: каждый их жильцов и членов товарищества вправе ознакомиться с движением денег и расходами;
• владельцы платят только за действительно необходимые услуги, а не за то, что навязывает управляющая компания;
• подрядчиков можно выбирать самим;
• можно уменьшить размер коммунальных платежей за счет получения прибыли, к примеру, от аренды.

Недостатки

Основной недостаток ТСЖ — слабая правовая база взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов.

Другие недостатки:

• недоработанный механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена, и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам;
• нередко отсутствие у членов правления специальных знаний: в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

Далее рассмотрим, что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Создание ТСЖ

Сначала организовывают общее собрание собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников квартир. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек.

Также нужно подготовить установленный законом список документов. Если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Собственники голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади.

ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние не могут участвовать в голосовании.

Для проведения общего собрания готовят следующие документы:

• список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание;
• бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”;
• проект Устава ТСЖ.

Отличия от ТСН

ТСЖ и ТСН часто сравнивают, так в чем же разница? ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости.

В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.).

Цель ТСН – осуществлять полномочия собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.

В отличие от ТСН, в ТСЖ конкретизируется предмет управления или благоустройства. Это может быть многоквартирный дом или частные жилые дома. Первое отличие: в ТСЖ могут быть только собственники жилых строений, в ТСН также владельцы коммерческой недвижимости и земли.

В ТСЖ могут вступить только частные лица и граждане. В ТСН допускается вступление организаций. Наряду с составом участников изменился также перечень их прав и обязанностей.

ТСЖ создают, чтобы решать вопросы по благоустройству прилегающих территорий и удовлетворения важных потребностей жильцов.

Основная причина создания ТСН — не благоустройство и улучшение жилищных условий, а управление и распоряжение общим имуществом: сдача его в аренду, если это необходимо. Управление ведется, включая в себя также содержание имущества, его сохранение и приумножение.

Деятельность обеих некоммерческих организаций ведется на основе Устава, предусматривает образование единоличного органа правления. Однако в ТСН дополнительно вводятся контролирующие и исполнительные органы, чего не делается в ТСЖ.

Деятельность в ТСЖ может вестись на упрощенной налоговой системе. Для ТСН переход на УСН неосуществим. Для создания ТСН требуется получить лицензию. Лицензирование такой деятельности регулируется ст. 192 ЖК РФ.

Преимущества ТСН:

• если гражданин или юридическое лицо не может решить какой-либо вопрос, касающийся управления и улучшения имущества, на помощь придет ТСН;
• имуществом управляет определенный круг лиц (если управление будет вестись компетентно и профессионально — это плюс);
• ТСН сосредоточено на управлении и приумножении имущества;
• вся хозяйственная деятельность ТСН полностью открыта и прозрачна.

Минусы:

• при принятии серьезных решений не будет учитываться мнение большинства;
• так как ТСН является юридическим лицом, организация может объявить себя банкротом.

Отличия от управляющей компании

Что лучше, ТСЖ или управляющая компания? Управляющая компания это организация, юридическое лицо, занимающееся управлением дома профессионально (так должно быть) и за деньги.

Подобные компании обычно — это посредники между жильцами дома и организациями, которые представляют различные услуги. УК отвечает за все работы в доме, может заниматься ими сама или заключить договоры с другими фирмами.

Плюсы: чаще всего в управляющих компаниях работают профессионалы. Они знают законодательство в жилищной сфере, имеют большой опыт работы.

Материально-техническая база таких организаций намного лучше, чем в ТСЖ.

В УК есть юристы, которые отслеживают изменения в Жилищном кодексе РФ и в других законах, касающихся жилищной сферы.

Минусы: все платежи зачастую проходят через счета УК. При этом контролировать расход денег жильцам весьма сложно.

Нередко руководители управляющих организаций принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с собранием жильцов дома.

Отличия от ЖСК

Как расшифровывается ЖСК? Это жилищно-строительный кооператив. Данная форма создаётся для возведения и дальнейшего использования какой-либо недвижимости.

Однако в 2019 году она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция ЖК РФ.

В чем разница ТСЖ и ЖСК:

1. ЖСК всегда формируется тогда, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведения построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель ЖСК — это обеспечение всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ — управлять имуществом, поддерживать его и обеспечивать на должном уровне.
3. Обе организации некоммерческие, но доход имеют. В ЖСК он распределяется между участниками, в ТСЖ отходит к самой организации.
4. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять участников, в ТСЖ нет ограничений, главное, чтобы в их число вступило 50% жильцов.
5. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью. ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом, пожалуй, нет. Для создания ТСЖ лучше иметь в доме хорошего специалиста по жилищному законодательству или юридически подкованных собственников.

Если нет их или энергичных людей, готовых разобраться в теме, то можно подумать о работе с управляющей компанией. Если такие собственники есть, и в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл создать ТСЖ.

Управляющая компания диктует свои условия там, где собственники не принимают никакого участия в процессе управления, пассивно относятся к требованиям.

ТСЖ тоже может оказаться не эффективным, если собственники жилья просто оплачивают счета, не контролируют при этом работу и не принимают участия в принятии решений.

Источник: http://expert-home.net/tszh-chto-eto-takoe/

ТСЖ, алгоритм успеха

Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок.

Российская некоммерческая организация фонд «Новая Евразия» в сотрудничестве с фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства США по международному развитию разработала проект «Поддержка собственников жилья».

Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок.

Сегодняшний выпуск «СБ» подготовлен по материалам этого проекта.

Ресурс для успеха

1). Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК).

2). Управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

3). Непосредственное управление собственниками помещений.

• Чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, с точки зрения:
• – как в каждом конкретном случае организовано управление общим имуществом;
• – кто принимает и кто исполняет решения;
• – кто определяет размеры оплаты и контролирует расходование средств.

Выбор способа управления многоквартирным домом
Управление товариществом собственников жилья	Управление управляющей организацией	Непосредственное управление собственниками помещений

Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом
Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ)	Общее собрание собственников помещений	Общее собрание собственников помещений

Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом
Органы управления ТСЖ: – Общее собрание членов ТСЖ – Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом	Управляющий / персонал управляющей организации	Совместно все собственники помещений. При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников – домом практически никто не управляет.

Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
Органы управления ТСЖ	Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации)	Общее собрание собственников помещений

Цели органа управления
Совпадают с интересами собственников помещений	Получение прибыли – цель любой коммерческой организации	Совпадают с интересами собственников помещений

Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение
На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего). Средства тратятся только на содержание дома.	Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома На банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению	«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги

Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников
Контролируется и результат работы, и расходование средств. Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно	Контролируется только результат работы по итогам года. Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме	Всякий контроль практически отсутствует. Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств

Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов
Органы управления ТСЖ	Управляющая организация	Каждый собственник самостоятельно

Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома
На банковском счете ТСЖ. Эти средства не облагаются налогом на прибыль	На банковском счете управляющей организации. Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль	Каждый собственник накапливает средства самостоятельно. Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

Доход для дома

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).

2. Число собственников, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

4. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. (Ст. 135, ч.1 ЖК РФ).

1. ТСЖ создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (или нескольких домов, расположенных на общем земельном участке с общими инженерными сетями и другими элементами инфраструктуры).
2. Кстати, для квартир, принадлежащих городу, членом товарищества должен выступать город (Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы).
3. Работает общий интерес

Важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме и с какой целью. Если хотят создать товарищество как организацию, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ – объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительно общего имущества в многоквартирном доме.

• Исходя из этой цели, главные задачи ТСЖ:
• обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме;
• обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом.
• Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются:
• эффективное совместное использование общего имущества;
• поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
• предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;
• минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;
• получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
• проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества;
• оказание жильцам дополнительных услуг;
• защита законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом и представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
• совместный контроль за соблюдением норм общежития.
• Неупущенная выгода

Собственник помещения самостоятельно решает, быть или не быть членом ТСЖ. В законе (ЖК РФ ст. 136, ч. 1) сказано, что решение о создании товарищества собственников жилья принимаются собственниками на их общем собрании. Для этого надо набрать большинство голосов «за».

Чем больше, тем лучше. В противном случае, «меньшевики» – те, которые не поддержали создание ТСЖ и не сочли нужным состоять в нем, свое нежелание могут выразить, например, в том, что откажутся заключать с товариществом договор и платить на содержание общего имущества.

Пока товарищество через суд будет доказывать незаконность таких действий, средств, поступающих от добросовестных собственников, будет не хватать на оплату всех необходимых для дома работ и услуг.

Вывод: если в доме создано товарищество, в интересах собственника быть его членом.

А негативные последствия отказа могут быть таковы:

1. Неучастие в товариществе лишит собственника права влиять на решения ТСЖ, поскольку такой «отступник» не будет иметь права голоса на общем собрании членов товарищества. В то же время все решения собрания для него будут обязательны.

2. У собственника, не являющегося членом ТСЖ, не будет права знакомиться со всей документацией товарищества. Таким образом, он лишается возможности контролировать работу товарищества и его органов управления, в том числе расходование денежных средств, предназначенных на содержание дома.

3. Отсутствие согласия между товарищами не способствует созданию благоприятной атмосферы в доме и комфорту совместного проживания.

1. Эффект согласья
2. Деятельность товарищества собственников жилья с высокой вероятностью будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия:
3. в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений;
4. собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме;
5. большинство собственников положительно относится к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников;
6. в городе (районе) есть жилищные организации – управляющие и обслуживающие, – заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг;
7. есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления/обслуживания.

Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления.

Практика некоторых товариществ в России (особенно – бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение срока, установленного уставом, – чаще всего 2-3 года.

Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов.

То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, и не советуется с ними. Сама идея создания товарищества теряет смысл.

В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, ведут себя пассивно. Все опять ложится на плечи правления – образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах.

Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ. Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует его деятельность, ведет заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ.

Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников – членов ТСЖ, например, на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правления.

Они не принимают стратегических решений, скорее создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Но одна из комиссий – ревизионная – должна быть создана в ТСЖ обязательно. Ее деятельность регулируется Жилищным кодексом.

Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества.

ТСЖ – не ЖЭК

По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют необходимые квалификацию и опыт и хотят сами заниматься управлением и выполнять работы по обслуживанию дома или нанять персонал, то они вполне могут это сделать.

Но такой способ содержания дома с экономической точки зрения не эффективен, как не эффективно любое натуральное хозяйство в современном мире. Многие хозяйки умеют печь и шить, но все же мы покупаем хлеб и одежду в магазинах.

Люди в доме не обязаны быть профессионалами в области управления, обслуживания и ремонта недвижимости. Для этого есть специалисты. И ТСЖ – способ объединиться, чтобы заказать любую работу и услугу, необходимую для своего дома, у профессиональных исполнителей. Естественно, за деньги.

Это будет лучше и в условиях конкуренции почти наверняка дешевле, чем пытаться делать все своими силами. Хотя, думаю, содержание дома – не тот случай, когда надо гнаться за дешевизной.

Главное, чтобы деньги приносили максимальный результат, расходовались обдуманно и приводили к видимому улучшению дома и условий проживания в нем. Когда люди видят, что их деньги работают на них, они часто с удовольствием вкладывают свои средства на дальнейшие усовершенствования.

Материал подготовлен при содействии Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора фонда «Институт экономики города»

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1758024-2008-10-24-tszh-algoritm-uspeha/

Товарищество собственников жилья

Эту страницу предлагается объединить со страницей ОСМД.Пояснение причин и обсуждение — на странице Википедия:К объединению/26 декабря 2017.Обсуждение длится не менее недели (подробнее). Не удаляйте шаблон до подведения итога обсуждения.

Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Преимущества

В отличие от территориального общественного самоуправления (ТОС) в многоквартирном доме ТСЖ не является одной из форм местного самоуправления (Статья 27 Федерального закона от 6 октября 2003 г.

N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

ТСЖ позволяет активным собственникам приобрести правосубъектность объединения собственников, более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома.

Недостатки

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, выделять средства на ремонт подъездов, лифтов, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры.

Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме.

Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Особенности

В соответствии со статьёй 137 Жилищного кодекса РФ, любой собственник, вне зависимости от того, является ли он членом ТСЖ или нет, обязан оплачивать взносы на обслуживание дома, собираемые ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости

С 1 сентября 2014 года вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу Российской Федерации, согласно которым вводится новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций — Товарищество собственников недвижимости, объединяющая владельцев любых типов недвижимости.

Согласно статьёй 135 Жилищного кодекса РФ, Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (либо общим имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах), осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах.

Литература

• Зуйков И. С. Учёт в ТСЖ с использованием всего трех таблиц // Бухгалтерская газета. — 2015. — Август. — № 15-16 (360—361). — С.8-10.
• Софийская Н.М. Бухгалтерский учет в ТСЖ // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. — 2016. — № 10. — С. 11 — 26.
• Чашин А. Н. Товарищества собственников жилья: правовое регулирование. Издание 2-е, переработанное. — Москва: Дело и Сервис, 2015. — 160 с.
• Мездрикова Т. В. Бухгалтерский учет в ТСЖ: особенности финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, комментарии к основным счетам бухгалтерского учета в ТСЖ, типовые бухгалтерские проводки, учетная политика ТСЖ, все необходимые формы документов — [2-е изд.]. — Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2008. — 123 с. : табл.; 21 см. — (Серия Жилищный консультант для собственников и специалистов). ISBN 978-5-379-00877-2

Источник: https://ru.wikipedia.org/wiki/Товарищество_собственников_жилья

Регистрация ТСЖ (товарищества собственников жилья)

В настоящее время управление многоквартирным домом через ТСЖ (товарищество собственников жилья) дает возможность собственникам жилья эффективно управлять своим домом, поддерживать дом и прилегающую территорию в надлежащем состоянии, контролировать доходы и расходы на содержание имущества, следить за качеством и ценой на коммунальные услуги. В условиях кризиса это особенно актуально.

Наша компания оказывает юридические услуги, связанные с созданием ТСЖ (товарищества собственников жилья). У нас работают опытные специалисты, которые помогут Вам в кратчайшие сроки организовать управление собственным домом.

Товарищество собственников жилья (далее-ТСЖ) является разновидностью товарищества собственников недвижимости, одной из форм некоммерческих корпоративных организаций.

Согласно статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

• заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
• определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

• обеспечивать выполнение требований законодательства а также устава товарищества;
• осуществлять управление многоквартирным домом;
• выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• представлять в органы государственного жилищного надзора в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Товарищество собственников жилья создается в несколько этапов:

1-й этап. Подготовка к проведению общего собрания

Для этого необходимо известить всех собственников многоквартирного дома о проведении общего собрания собственников и его повестке дня не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Уведомления собственникам рассылаются им заказным письмом с уведомлением либо вручаются лично под расписку. Подготовкой к собранию может заниматься группа инициативных граждан.

2-й этап. Принятие решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников и утверждение его Устава

В повестке дня такого собрания должны быть следующие вопросы:

Решение о создании товарищества,

• утверждение устава ТСЖ,
• избрание правления ТСЖ и его ревизионной комиссии,
• о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц,
• избрание председателя правления товарищества в случаях, предусмотренных уставом товарищества.

Решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

А если ТСЖ создается для нескольких соседних домов, то решение о создании ТСЖ принимается в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Голосование может быть проведено в очной или заочной форме.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

• По результатам общего собрания собственников жилья составляется Протокол общего собрания, который подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решения.
• Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.
• Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
• Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

После подведения итогов общего собрания члены инициативной группы или выбранное правление создающегося товарищества должны направить (заказным письмом с уведомлением о вручении) уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о выборе иного способа управления многоквартирным домом с приложением пакета документов (или их копий) в префектуру административного округа, в случае если домом до создания ТСЖ управляла государственная или иная организация на основании распоряжения префекта соответствующего административного округа. Уведомление с приложением протокола решения общего собрания направляется заказным письмом с уведомлением о вручении также в управу района, ранее управлявшую домом организацию, а также в ГУ ИС района и административного округа в случаях прохождения через них каких-либо финансов.

3-й этап. Государственная регистрация товарищества собственников жилья

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются следующие документы:

• подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по соответствующей форме.
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава.
• Устав ТСЖ в двух экземплярах.
• сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
• документ об уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В случае принятия решения о регистрации ТСЖ заявителю выдаются:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• Лист записи в ЕГРЮЛ;
• Свидетельство о постановке на налоговый учет;
• Устав, зарегистрированный ИФНС.

4-й этап. Изготовление печати. Открытие расчетного счета в банке. Постановка на учет во внебюджетные фонды и органы статистики

5-й этап. Уведомление предшествующей управляющей организации

При создании ТСЖ в префектуру административного округа и управу района направляются копии устава и свидетельство о государственной регистрации товарищества.

После получения уведомления префектура обеспечивает реализацию принятого собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе способа управления и передать за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь созданному товариществу собственников жилья.

1. С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.
2. Таким образом, процедура регистрации ТСЖ многоступенчата, требует хороших знаний гражданского и жилищного права, требований регистрирующих органов.
3. Наша компания подготовит все документы, необходимые для создания ТСЖ на каждом этапе.
4. В том числе разработаем проект Протокола о создании ТСЖ, проекты листов голосования, Устава, Положения о Правлении ТСЖ, ревизионной комиссии, проект контракта с Председателем Правления ТСЖ.
5. Заполним все необходимые бланки и заявления в полном соответствии с действующим законодательством, для того, чтобы у регистрирующих органов не было формальных оснований для отказа в регистрации.
6. Представим интересы наших клиентов во всех необходимых органах государственной власти, где у нас имеются налаженные контакты.
7. Поэтому Вам не придется стоять в очереди и спорить с чиновниками.

Источник: https://www.consult-gp.ru/registratsiya-tszh-tovarishchestva-sobstvennikov-zhilya.php