Сдача в аренду нежилого помещения: патент, может ли ИП это сделать, каковы будут расходы, как составить договор, а также образец документа

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Права и обязанности сторон

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

Отличия налогообложения дохода от аренды

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность.

И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС.

Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Ответственность при неуплате налога

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

• 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
• 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
• 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

Источник: https://tvoeip.ru/nalogi/sdacha-v-arendu

Патент для ИП на 2019 год: виды деятельности, попадающие под патентную систему налогообложения

Патент для ИП – это разрешение заниматься определённым направлением бизнеса. Какие именно виды деятельности вправе осуществлять предприниматель, устанавливает Налоговый кодекс РФ. Из этой статьи вы узнаете, какие существуют виды патентов для ИП на 2019 год, и как рассчитать стоимость патента.

Какой бизнес разрешён для патента

Патентная система налогообложения в России предназначена только для ИП. Виды деятельности, разрешённые Налоговым кодексом и попадающие под патент в 2019 году для индивидуального предпринимателя, указаны в статье 346.43. Вот этот перечень:

1. ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий из текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий;
2. ремонт, чистка, окраска и пошив обуви;
3. парикмахерские и косметические услуги;
4. химическая чистка, крашение и услуги прачечных;
5. изготовление и ремонт металлической галантереи, ключей, номерных знаков, указателей улиц;
6. ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и бытовых приборов, часов, ремонт и изготовление металлоизделий;
7. ремонт мебели;
8. услуги фотоателье, фото- и кинолабораторий;
9. техническое обслуживание и ремонт автотранспортных и мототранспортных средств, машин и оборудования;
10. оказание автотранспортных услуг по перевозке грузов автомобильным транспортом;
11. оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров автомобильным транспортом;
12. ремонт жилья и других построек;
13. услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно-технических и сварочных работ;
14. услуги по остеклению балконов и лоджий, нарезке стекла и зеркал, художественной обработке стекла;
15. услуги по обучению населения на курсах и по репетиторству;
16. услуги по присмотру и уходу за детьми и больными;
17. услуги по приёму стеклопосуды и вторичного сырья, за исключением металлолома;
18. ветеринарные услуги;
19. сдача в аренду (наём) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
20. изготовление изделий народных художественных промыслов;
21. прочие услуги производственного характера (услуги по переработке сельскохозяйственных продуктов и даров леса, в том числе по помолу зерна, обдирке круп, переработке маслосемян, изготовлению и копчению колбас, переработке картофеля, переработке давальческой мытой шерсти на трикотажную пряжу, выделке шкур животных, расчёсу шерсти, стрижке домашних животных, ремонту и изготовлению бондарной посуды и гончарных изделий, защите садов, огородов и зеленых насаждений от вредителей и болезней; изготовление валяной обуви; изготовление сельскохозяйственного инвентаря из материала заказчика; гравёрные работы по металлу, стеклу, фарфору, дереву, керамике; изготовление и ремонт деревянных лодок; ремонт игрушек; ремонт туристского снаряжения и инвентаря; услуги по вспашке огородов и распиловке дров; услуги по ремонту и изготовлению очковой оптики; изготовление и печатание визитных карточек и пригласительных билетов на семейные торжества; переплетные, брошюровочные, окантовочные, картонажные работы; зарядка газовых баллончиков для сифонов, замена элементов питания в электронных часах и других приборах);
22. производство и реставрация ковров и ковровых изделий;
23. ремонт ювелирных изделий, бижутерии;
24. чеканка и гравировка ювелирных изделий;
25. монофоническая и стереофоническая запись речи, пения, инструментального исполнения заказчика на магнитную ленту, компакт-диск, перезапись музыкальных и литературных произведений на магнитную ленту, компакт-диск;
26. услуги по уборке жилых помещений и ведению домашнего хозяйства;
27. услуги по оформлению интерьера жилого помещения и услуги художественного оформления;
28. проведение занятий по физической культуре и спорту;
29. услуги носильщиков на железнодорожных вокзалах, автовокзалах, аэровокзалах, в аэропортах, морских, речных портах;
30. услуги платных туалетов;
31. услуги поваров по изготовлению блюд на дому;
32. оказание услуг по перевозке пассажиров водным транспортом;
33. оказание услуг по перевозке грузов водным транспортом;
34. услуги, связанные со сбытом сельскохозяйственной продукции (хранение, сортировка, сушка, мойка, расфасовка, упаковка и транспортировка);
35. услуги, связанные с обслуживанием сельскохозяйственного производства (механизированные, агрохимические, мелиоративные, транспортные работы);
36. услуги по зелёному хозяйству и декоративному цветоводству;
37. ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты;
38. занятие медицинской деятельностью или фармацевтической деятельностью лицом, имеющим лицензию на указанные виды деятельности;
39. осуществление частной детективной деятельности лицом, имеющим лицензию;
40. услуги по прокату;
41. экскурсионные услуги;
42. обрядовые услуги;
43. ритуальные услуги;
44. услуги уличных патрулей, охранников, сторожей и вахтеров;
45. розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети с площадью торгового зала не более 50 квадратных метров по каждому объекту организации торговли;
46. розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарной торговой сети;
47. услуги общественного питания, оказываемые через объекты организации общественного питания с площадью зала обслуживания посетителей не более 50 квадратных метров по каждому объекту организации общественного питания;
48. услуги общественного питания, оказываемые через объекты организации общественного питания, не имеющие зала обслуживания посетителей;
49. оказание услуг по забою, транспортировке, перегонке, выпасу скота;
50. производство кожи и изделий из кожи;
51. сбор и заготовка пищевых лесных ресурсов, недревесных лесных ресурсов и лекарственных растений;
52. сушка, переработка и консервирование фруктов и овощей;
53. производство молочной продукции;
54. производство плодово-ягодных посадочных материалов, выращивание рассады овощных культур и семян трав;
55. производство хлебобулочных и мучных кондитерских изделий;
56. товарное и спортивное рыболовство и рыбоводство;
57. лесоводство и прочая лесохозяйственная деятельность;
58. деятельность по письменному и устному переводу;
59. деятельность по уходу за престарелыми и инвалидами;
60. сбор, обработка и утилизация отходов, а также обработка вторичного сырья;
61. резка, обработка и отделка камня для памятников;
62. оказание услуг (выполнение работ) по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники), их адаптации и модификации;
63. ремонт компьютеров и коммуникационного оборудования.

Кроме того, субъекты Российской Федерации вправе дополнять этот перечень другими видами деятельности из категории услуг населению.

Условия перехода на ПСН

Патентная система налогообложения – это специальный налоговый режим для малого бизнеса, и чтобы иметь право работать на ПСН, надо соответствовать требованиям НК РФ:

1. На патенте вправе работать только индивидуальные предприниматели. Возможность купить патент для организации не раз обсуждалась, но так и не реализовалась на практике. В качестве альтернативы ООО могут использовать схожий налоговый режим – ЕНВД.
2. Количество работников ИП не должно превышать 15 человек. При этом учитывается их численность не только по видам деятельности на ПСН, но и на других налоговых режимах. Например, предприниматель ведёт бизнес на УСН, где у него уже работают 10 человек. Значит, если он дополнительно купит патент, то сможет ещё нанять только 5 человек.
3. Годовой доход ИП на патенте ограничивается суммой в 60 млн. рублей. Если же предприниматель совмещает ПСН с другим налоговым режимом, то доходы учитывают суммарно.

Сколько стоит патент

Конечно, прежде чем купить патент, надо рассчитать его стоимость и сравнить с налоговой нагрузкой на других льготных режимах – УСН и ЕНВД. Особенность патентной системы налогообложения в том, что налог здесь рассчитывают, исходя не из реального получаемых доходов, а из потенциально возможных.

То есть, государство считает, что занимаясь выбранным видом деятельности в конкретном регионе, предприниматель получает определённый доход. Размер этого дохода определяют региональные законы, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в двух соседних областях может отличаться в разы.

Например, потенциально возможный годовой доход на ПСН для парикмахерских и косметических услуг в г. Москве в 2019 году составляет 990 тысяч рублей, а в Калужской области – 270 тысяч рублей.

Соответственно, покупка патента для предпринимателя с московской пропиской обойдется в три раза дороже, чем жителю Калуги.

Почему? Потому что предполагается, что цены в московских парикмахерских выше, а клиентов больше, чем в соседней области.

Кроме того, на стоимость патента влияет физический показатель: количество работников, транспортных средств, торговых точек, объектов для сдачи недвижимости и др.

Таким образом, чтобы рассчитать размер налога на ПСН и принять решение — купить или не купить патент для ИП на 2019 год — надо знать потенциально возможный годовой доход по региону и физический показатель выбранного направления бизнеса. Сделаем пример такого расчёта, виды деятельности и потенциальный доход возьмем из закона Московской городской Думы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения. Территория действия патента – г. Москва.

Собираетесь открывать ИП или уже открыли? Не забудьте про расчётный счёт. Тем более сейчас многие банки предлагают выгодные условия по открытию и ведению расчётного счёта.

Пример расчёта

Чтобы упростить расчёт, воспользуемся специальным калькулятором, разработанным Федеральной налоговой службой. Узнаем, во что обойдется возможность работать на патенте парикмахеру в Москве сроком на 6 месяцев. Указываем количество месяцев, выбираем муниципальное образование и направление деятельности – парикмахерские и косметические услуги.

Нажимаем кнопку «Рассчитать» и получаем, что сумма налога для нашего примера составит 29 700 рублей. Оплатить его можно двумя платежами:

• 9900 рублей не позднее 90 дней после начала действия патента;
• 19800 рублей не позднее срока окончания действия патента.

Если разделить 29700 рублей на 6 месяцев, то получим, что в бюджет надо отдавать 4950 рублей в месяц. Вполне посильная сумма, которую московский парикмахер может заработать за день. Здесь, однако, надо учесть, что страховые взносы, уплачиваемые предпринимателем за себя, не уменьшают рассчитанный налог.

Такая льгота возможна лишь на режимах УСН Доходы и ЕНВД. На УСН Доходы минус расходы, ОСНО и ЕСХН страховые взносы учитывают в расходах, т.е. меньше становится налоговая база для расчёта налога. Теперь сравним, с какой суммы доходов покупка патента будет выгоднее, чем при работе на той же упрощёнке. Расчёт будем вести, исходя из годового дохода ИП.

Пример:

Стоимость патента на полный 2019 год для парикмахера в Москве составляет 59 400 рублей. Плюс надо заплатить за себя страховые взносы из расчёта: 36 238 + (990 000 – 300 000) * 1%) = 43 138 руб. Напоминаем, что на ПСН взносы за себя не уменьшают рассчитанный налог. Получаем, что общая налоговая нагрузка предпринимателя составляет 59 400 + 43 138 = 102 538 руб.

Считаем сумму взносов с дохода 1 700 000 рублей на УСН 6%: 36 238 + (1 700 000 – 300 000) * 1%) = 50 238 рублей. Уплаченные взносы вычитаем из рассчитанного налога: 102 000 – 50 238 = 51 762 рублей надо доплатить. Итого, вся сумма для уплаты в бюджет  парикмахером на упрощенке составит 102 000 рублей (50 238 руб. взносы плюс 51 762 руб. остаток налога).

Получаем, что в нашем случае переходить на патентную систему налогообложения имеет смысл, только если реальный доход парикмахера превысит 1 700 000 рублей. С дальнейшим ростом дохода стоимость патента увеличиваться не будет, а налог на УСН Доходы будет расти. А вот если доход московского парикмахера меньше, чем 1 700 000 рублей, то ему выгоднее работать на упрощёнке.

Рекомендуем перед выбором системы налогообложения получить бесплатную консультацию по расчёту налоговой нагрузки у специалистов 1С. Это сэкономит вам в дальнейшем значительные суммы.

Налоговые каникулы

Физические лица, впервые зарегистрированные в качестве ИП после вступления в силу регионального закона о налоговых каникулах, могут до двух лет работать на нулевой налоговой ставке. То есть, патент им выдадут бесплатно. Для этого надо выбрать то направление бизнеса, которое местные власти считают необходимым для развития на своей территории.

Все подробности о работе в рамках налоговых каникул, а также базу некоторых региональных законов вы можете найти в этой статье.

Как купить патент

Чтобы перейти на патентную систему, надо подать в ИФНС по месту ведения деятельности заявление по форме 26.5-1.

Если вы только регистрируете ИП, и при этом адрес вашей прописки и местоположение будущего бизнеса находятся в одном муниципальном образовании, то подать заявление можно сразу с документам на регистрацию индивидуального предпринимателя. В этом случае патент вам выдадут вместе со свидетельством ИП.

Если же бизнес вы планируете вести в ином регионе, не там, где прописаны, то заявление по форме 26.5-1 у вас примут только после регистрации ИП. Причём, подать его надо заранее, не позднее 10 дней до начала деятельности.

Кроме того, виды патентов для ИП на 2019 год будут отличаться друг от друга по разрешённому направлению бизнеса, сроку и территории действия. Так, если предприниматель планирует организовать грузоперевозку, а также вести розничную торговлю, для этого надо приобретать разные патенты. Оплачивать их тоже придётся отдельно.

Сколько действует патент

ПСН удобна в плане того, что на этой системе налогообложения нет деклараций. Необходимо только вести книгу учёта доходов, в ИФНС её не сдают, но при проверке инспектор вправе затребовать КУД для контроля.

Но этот плюс ПСН нивелируется тем, что срок действия патента ограничен тем периодом, который был указан в заявлении о его выдаче. Максимальный срок действия – один календарный год, после чего снова придётся обращаться в инспекцию. Если же вы указали период в несколько месяцев, то каждый раз при продлении срока надо подавать новое заявление.

Так что, применение ПСН, с одной стороны, удобно, а с другой – надо рассчитывать выгоду работы на этом режиме в каждом конкретном случае. Сравнивайте рассчитанные суммы налогов с учётом возможности уменьшать их за счет страховых взносов, как мы показали выше.

Источник: https://www.regberry.ru/registraciya-ip/vidy-deyatelnosti-popadayushchie-pod-patent

Нужен ли договор аренды для ИП: порядок составления документа

При слове «аренда» большинство людей представляет себе пользование помещениями или площадями за определенную плату. На самом деле понятие намного шире. И включает возможность использования любой вещи или даже невещественных понятий. Нужен ли договор аренды для ИП или это не обязательно?

Определение

Термин «аренда» предполагает особую форму имущественного договора, на основании которой собственность передается во временное владение/пользование одним лицом другому за установленную плату. Лицо, являющееся собственником, именуется арендодатель, лицо, претендующее на пользование – арендатором.

Договор аренды – это больше экономические понятие, нежели юридическое. В правовом ракурсе данный вид соглашения является намерением одной стороны передать права на временное пользование другому участнику. Но экономическая сущность, которую, например, имеет договор аренды ИП и ООО, раскрывается именно через определение отношений, возникающих между сторонами соглашения.

Классификация

Чтобы разобраться, нужен ли договор аренды для ИП, следует определить общие классификационные характеристики этой разновидности соглашений.

Все договоры делятся на три группы:

• в соответствии с характером объекта заключаемого соглашения. Содержание и условия договора различаются в зависимости от специфических особенностей предмета сделки. Есть договор аренды помещения ИП, транспорта, предмета труда или даже работника. Также может быть заключено соглашение на оказание услуг;
• по количеству сторон участников. Чаще всего договор, заключаемый юридическим лицом или частным предпринимателем – двухсторонний. Существуют варианта многостороннего соглашения, особенно когда речь идет не просто об аренде, а о субаренде, что предполагает передачу арендованного имущества третьему лицу;
• по срокам. Есть возможность заключения договора аренды автомобиля ИП с фиксированным сроком действия или с «плавающим». Это заранее оговаривается сторонами. При наличии обоюдного согласия договор аренды между ИП может быть пролонгирован.

Особенности пользования помещением

Нужен ли договор аренды для ИП? Все будет зависеть от вида предпринимательской деятельности. При решении открыть собственный интернет-магазин работа может осуществляться в обычной квартире, поскольку для нормального функционирования требуется лишь наличие стабильного сетевого соединения.

Если целью является реализация товаров или услуг «живьем», тогда потребуются площади для размещения торгового оборудования или организации полноценного офисного помещения. При этом не лишним будет при регистрации подать документы на открытие ЕНВД, поскольку торговая деятельность попадает под этот вид налогообложения.

Аренда недвижимости регламентируется нормами Гражданского Кодекса и закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Бланк соглашения можно скачать в интернете.

Особенность подобного вида сделок состоит в том, что при заключении договора на срок менее 12 месяцев не требуется государственная регистрация. Превышение этого срока приводит к обязательной процедуре регистрирования в соответствующих инстанциях.

Если сдача внаем является источником прибыли, то она подлежит налогообложению. Взносы будут именоваться НДФЛ и составят 13% для физ лиц. ИП же платит налог в зависимости от налогового режима. На ОСНО размер налога – 15%, тогда как при УСН можно платить всего 6% от доходов.

Нередки ситуации, когда физическое лицо является собственником помещения и осуществляет в нем торговую деятельность как ИП. В этом случае ему не требуется заключать договор, чтобы он мог арендовать помещение сам у себя.

Регистрация физлица в качестве ИП не приводит к появлению нового субъекта правоотношений. Статус индивидуального предпринимателя не накладывает ограничения на правоспособность и дееспособность гражданина.

Однако заключить договор сам с собою ИП не сможет.

Приобретение патента

Неоднозначность в вопросе, является ли сдача недвижимости в аренду предпринимательской деятельностью, приводит к большому количеству судебных споров, касающихся неуплаты налога. Одним из решений со стороны государства стало введение особого вида патента на право сдачи в аренду недвижимости, находящейся в собственности предпринимателя.

Образец документа находится в свободном доступе. Это помогает налоговикам контролировать налоговые поступления и предотвратить факты укрывательства. ИП на ПСН при его приобретении сразу выплачивает в казну сумму налога, высчитываемую по формуле:

величина взноса = потенциальный доход × 6%.

При этом следует учитывать цифру потенциального дохода. Эта величина определяется каждым регионом самостоятельно. Параллельно ИП требуется выплачивать дополнительные взносы в ПФ РФ.

Для определения целесообразности использование патентной системы следует принимать во внимание два понятия – потенциальный доход от сдачи внаем и потенциально возможный доход. Если первый показатель выше второго в 2 раза и более, то смысл в патенте имеется. Если нет, то правильнее перейти на УСН, где есть возможность уменьшения единого налога на сумму уплаченных взносов.

Договор аренды ИП с физическим лицом при использовании патентной системы предполагает принцип начисления налоговой ставки (один объект – один патент).

Аренда автомобильного транспорта

Одним из распространенных видов аренды является предоставления права пользования автомобилем ИП на договорной основе. Проблемы при заключении сделки возникают, если арендодатель не является собственником транспортного средства. В частности, если требуется оформление договора аренды оборудования между ИП и передающим имущество лицом.

Если машина по генеральной доверенности, то, по мнению некоторых чиновников, заключение договора противоречит ст.608 ГК РФ. В законе сказано, что арендодателем может быть собственник или уполномоченное лицо.

Судебная практика показывает, что закон встает на сторону ИП или компаний, заключивших подобное соглашение. Отнесение выплат за пользование машиной к арендным зависит от того, как прописать в договоре право использования.

Еще одной законной лазейкой является заключение соглашения собственником транспортного средства с физлицом, использующим его по доверенности. Тогда эксплуатация автомобиля считается субарендой, что не запрещено законом.

Источник: https://biznes-prost.ru/nuzhen-li-ip-dogovor-arendy.html

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

• Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.
• Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:
• Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:
• Стоимость  = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц.

За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно).

В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он  будет стоить: 1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год  и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН	УСН от аренды	Патент от аренды	УСН от аренды	Патент от аренды
Сумма дохода	2 400 000	1 000 000
Сума облагаемого дохода	2400000	1000000	1000000	1000000
Ставка	6.00%	6.00%	6.00%	6.00%
Сумма налога к уплате	144000	60000	60000	60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч	20727	20727	20727	20727
1% взносов сверх 300 тысяч	21000	7000	7000	7000
Итого взносов за год	41727	27727	27727	27727
Взносы уменьшающие уплату налогов	41727	***	27727	***
Всего нужно заплатить за год	102273	87727	32273	87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;

Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;

Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,     земельных     участков,     принадлежащих индивидуальному   предпринимателю     на     праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:

Сдаете площадь в 700 квадратов  одному арендатору:

1. Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000 рублей;
2. Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.
3. Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)
4. Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000 рублей;
5. Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000 рублей;

Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.

Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?

Тут два аспекта:

Первый использовать ПСН  могут исключительно индивидуальные предприниматели;

Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:

•  во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
•  во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.

В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:

• отсутствие отчетность;
• фиксированная ставка налога;
• возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.

К минусам можно отнести:

•  завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
•  невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).

Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.

Источник: http://pilotbiz.ru/patent-arendu/

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения, как рассчитать патент?

ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?

Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?

В соответствии с п. 1 ст. 346. 43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).

Стоимость патента рассчитывается так:

•  Патент = 6% × ПД/12 × М,
• где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
• С уважением!

Добрый вечер!

«Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?» — патент Вам необходимо брать либо на оба объекта либо вообще не брать, т.к. нельзя по одному объекту применять патент, а по другому — какой либо другой вид налогообложения, ведь переводится на ПСН полностью вид деятельности (в Вашем случае, сдача помещений в аренду).

Источник: https://pravoved.ru/question/376944/

Нужен ли патент ИП для ведения деятельности по договору Управления

В данной ситуации действуя в рамках договора управления имуществом ИП не вправе применять патент. При такой деятельности ИП вправе применять УСН и платить все налоги, кроме налога на прибыль, и налога на имущество.

При получении и сдаче в аренду нежилых помещений ИП также применять  не вправе и может при такой деятельности применять  УСН и платить  те же налоги, что и в первом  случае.

 Рекомендация: Кто может применять патентную систему налогообложения

Условия для применения спецрежима

Применять патентную систему налогообложения могут лишь предприниматели и только при одновременном соблюдении следующих условий:

• вид деятельности, которым предприниматель занимается (планирует заниматься после приобретения патента), указан в пункте 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ. В этом случае предприниматель вправе применять данный спецрежим при оказании услуг (выполнении работ) как для населения, так и для организаций (письмо ФНС России от 10 июня 2014 г. № ГД-4-3/11215). Кроме того, субъекты РФ вправе расширить данный перечень, дополнив его иными бытовыми услугами, указанными в ОКУН (подп. 2 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). Однако применять патентную систему налогообложения при оказании таких услуг (расширенных) можно лишь в отношении тех, которые предоставляются только населению (письмо Минфина России от 28 декабря 2012 г. № 03-11-11/398);
• предприниматель ведет деятельность самостоятельно или с привлечением наемного персонала (в т. ч. по договорам гражданско-правового характера), средняя численность которого не превышает 15 человек по всем видам деятельности. То есть ограничение применяется к общему числу наемных сотрудников предпринимателя, включая задействованных в деятельности под иными режимами налогообложения. Средняя численность определяется за период, на который выдан патент;
• деятельность не осуществляется в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом.

Перечисленные условия должны выполняться в течение всего срока действия патента.

Такой вывод следует из положений пунктов 2, 5 и 6 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ.

Если в течение срока действия патента хотя бы одно из перечисленных условий нарушится, предприниматель должен перейти на общий режим налогообложения. Подробнее об этом см. В каких случаях предприниматель лишается права применять патентную систему налогообложения.*

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

 Налоговый кодекс РФ. Часть вторая

Статья 346.43. Общие положения 2. Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:*

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;*

3.Статья: Патентнаясистеманалогообложения

Когда патентную систему применять нельзя

Патентная система не применяется, если деятельность осуществляется в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом (п. 6 ст. 346.43 НК РФ)*

Журнал «Упрощенка», № 8, август 2013

 Рекомендация: Какие налоги (кроме единого) нужно платить при упрощенке

Организации и автономные учреждения на упрощенке освобождаются от уплаты: – налога на имущество;

– налога на прибыль.

Исключение составляет налог на прибыль с доходов в виде дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам, с которых удерживается (уплачивается) налог на прибыль по ставкам 0,9 или 15 процентов.

В отношении этих доходов (кроме дивидендов, полученных от российских организаций) организации на упрощенке должны подавать декларации по налогу на прибыль (письмо ФНС России от 1 марта 2010 г. № 3-2-10/4).*

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/9370-nujen-li-patent-ip-dlya-vedeniya-deyatelnosti-po-dogovoru-upravleniya

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент.

Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения.

Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.

Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ). +

Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

Источник: https://ipprosto.info/journal/vygodno-li-primenyat-patent-sdavaya-nedvizhimost-v-arendu/

Договор аренды с ИП образец

Поводов брать в аренду имущество очень много. Во-первых, это нехватка денежных средств на покупку.

Возможно, арендуемое имущество необходимо на время, тогда его приобретение становится бессмысленным (нецелесообразным). В этом случае, обращаются к тем, у кого данное имущество находится в собственности.

Общие требования к соглашению об аренде

Суть аренды заключается во временном использовании имущества за соответствующую плату. Это означает, что данная сделка возмездная.

Объектом аренды может выступать все, что угодно. Им может являться и оборудование, и помещение, и транспортные средства, и так далее. В любом случае необходимо будет оформлять договор аренды.

Сторонами по нему является арендатор и арендодатель. Отсюда видно, что сторон-участников две. Стало быть, количество экземпляров документа – не менее двух.

Участниками такой сделки могут являться юридические лица (компании), индивидуальные предприниматели (ИП), и частные гражданские лица.

Данный документ имеет простую письменную форму. Законодательство не устанавливает никаких унифицированных бланков. Это означает, что текст может быть свободным.

Итак, документ печатается на бумаге, формат листов – А4. Существует набор обязательных атрибутов. Ими является дата составления, город события, название, порядковый номер, подписи сторон-участников с расшифровкой и печатями (печать – при необходимости).

Текст соглашения разбивается на разделы, а те, в свою очередь, на пункты. При необходимости можно ввести и подпункты. Важнейшими разделами договора является предмет и стоимость.

Если их в тексте не будет, соглашение признается недействительным. Такое же происходит при отсутствии необходимых атрибутов, о которых говорилось ранее.

Предметом арендного соглашения является передача во временное пользование объекта сделки за установленную оплату. Размер арендной платы оговаривается в соответствующем разделе.

В этом же разделе нужно определить порядок ее внесения. То есть необходимо будет четко прописать, является ли она наличной или безналичной. Кроме того указывается, на каком этапе она вносится, будет ли она являться оплатой наперед или по истечению установленного срока.

Не менее важным разделом является тот, в котором устанавливается срок аренды. По его завершению имущество должно быть возвращено владельцу. Для того, чтобы продлить аренду, необходимо либо подписать новое соглашение, либо оформить допсоглашение к уже имеющемуся договору.

Договор аренды с ИП, образец заполнения

• Для этой категории объектов коммерческой деятельности существует отличие в процессе подписания арендных соглашений.
• Если для юридических лиц необходимо заверение подписи полномочного представления компании печатью, то для ИП печать не нужна, а достаточно только подписи.
• Ниже расположен договор аренды с ИП, образец и бланк, вариант которого можно скачать бесплатно.

Источник: https://uristhome.ru/document/12/dogovor-arendy-s-ip-obrazets