Оценка квартиры для продажи: для чего она нужна, какова цель процедуры, а также определение стоимости недвижимости для закладной, нотариуса, органа опеки и при покупке жилья

Оценка квартиры для органов опеки – обязательная процедура для сделок в случаях, когда одним из владельцев выступает несовершеннолетнее лицо. Инстанция призвана следить за тем, чтобы права отдельных (особо уязвимых) категорий граждан не нарушались.

Почему необходим отчет независимого оценщика?

Если еще не так давно можно было ограничиться письмом за подписью независимого эксперта-оценщика, то теперь, чтобы получить одобрение от органов опеки, нужен полноценный и правильно оформленный отчет. Иначе сделку просто не зарегистрируют в Росреестре!

Письмо фактически представляло собой справку о рыночной стоимости объекта, подготовить ее можно было быстро, просто и недорого.

Составление отчета в большинстве случаев является довольно трудоемким мероприятием: оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает фото, проводит сравнительный анализ цен на рынке жилья с учетом множества факторов (состояния, рыночного спроса, местоположения, характеристики дома, существующей инфраструктуры и т.д.).

Оценка квартиры для опеки необходима, чтобы установить важнейшее обстоятельство: ухудшаются жилищные условия ребенка при смене места жительства или объекта собственности или нет.

Если в результате проверки будет выявлено, что права ребенка не нарушаются и что сделка направлена в защиту его интересов, то орган выдаст положительное заключение. Поэтому для должностных лиц опеки важно получить экспертную оценку реальной стоимости жилья, его площади, прочих важных факторов.

При этом стоимость продаваемого жилья не может быть меньше площади приобретаемого!

Необходимость в отчете не зависит от того, каким количеством долей в квартире владеет несовершеннолетний собственник. Отчет также служит для того, чтобы уполномоченный орган мог установить, какая доля в объекте должна быть выделена ребенку в новом жилье, чтобы права его не оказались под угрозой.

При этом площадь продаваемого жилья не может быть меньше площади приобретаемого!

Поскольку замена собственности должна быть соответствующей, обычно оцениваются сразу два объекта недвижимости: тот, который выбывает из собственности ребенка и тот, который будет приобретен.

Происходит это всегда до подписания договоров и регистрации сделок.

Поэтому составление отчета – всегда довольно рискованное мероприятие: покупатель или продавец вполне могут найти иные, более выгодные предложения и отказаться от сделки.

Что важно учесть при заказе независимой оценки?

При выборе организации, предоставляющей услуги по независимой оценке, предпочтение лчше отдавать авторитетной, давно существующей компании. Ее деятельность должна быть застрахована, все сотрудники, занимающиеся составлением отчетов, должны иметь разрешительную документацию на деятельность такого рода.

Обратить внимание следует и на срок, который называют в компании. За один день хороший и соответствующий всем требованиям отчет подготовить практически невозможно.

Обычно независимые оценщики устанавливают сроки от 3 до 5 рабочих дней, что вполне реально. В некоторых организациях установлены дополнительные тарифы за срочность.

Для предоставления услуги по оценке квартиры и подготовки отчета для органов опеки необходимо представить некоторые документы:

• Паспорт заявителя;
• Свидетельство о рождении ребенка;
• Свидетельство или иной документ на объект недвижимости;
• Техническая документация: паспорт БТИ и/или кадастровый паспорт.

Сейчас можно получить разрешение от опеки, даже если речь идет о покупке в ипотеку или в строящемся доме. Важно лишь правильно подготовить все необходимые документы!

Источник: https://novostroyki.guru/stati/glavnoe-ob-otsenke-kvartir-dlya-organov-opeki-i-popechitelstva/

Оценка квартиры для органов опеки в 2019 году: процедура проведения

Время чтения: 4 минут

Отчуждение недвижимости, в которой на законных основаниях зарегистрирован и проживает несовершеннолетний, всегда связано с процессуальными трудностями. Независимо от того, является несовершеннолетний собственником или нет, следует учитывать его интересы при купле-продажи.

Контроль соблюдения интересов ребенка осуществляют органы опеки и попечительства. С целью определения равноценности старого и нового жилья производится специальная оценка квартиры для опеки.

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве»).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:

• не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
• не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.

• Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
• Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.

Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.

При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.

Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.

1. Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.
2. Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.

Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.

Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.

Как происходит оценка

В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», правом проводить оценку обладают лишь оценщики:

• обладающие квалификационным аттестатом;
• застраховавшие ответственность;
• состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков;
• практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор.

Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:

1. Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
2. Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
3. Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
4. После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.

Подробнее о процедурных особенностях мероприятия читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Пакет документов для оценки

Пакет документов, который потребуется оценщику, не составляет особых сложностей для заказчика. Собственник должен представить стандартные документы, в перечень которых входит:

• свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН;
• техническая документация: кадастровый и техпаспорт;
• поэтажный план и экспликация;
• договор купли-продажи недвижимости;
• удостоверение личности заказчика.

Оценщик собирает остальные сведения: данные о рыночной стоимости похожих объектов, информацию о недавних аналогичных сделках, фотографии оцениваемого объекта.

Подробности можно узнать из статьи «Что нужно при оценке квартиры».

Оценочный отчет

Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:

• дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
• реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
• сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
• подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
• последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
• пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.

Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.

Подробнее о данных, которые можно внести в отчет, читайте в публикации «Оценка квартиры».

Стоимость оценки

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

• авторитета оценщика;
• его профессионализма;
• сложности оценивания конкретного объекта;
• региона, в котором он работает;
• права собственности на объект;
• необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Подробнее об этом читайте в материале «Стоимость оценки квартиры».

Заключение

Из всего сказанного можем сделать вывод: оценка квартиры при продаже не обязательна для органов опеки, но станет весомым доказательством соблюдения прав несовершеннолетних владельцев.

Она позволит подтвердить, что ребенок получает равноценную замену жилой площади не только по количественным, но и по стоимостным характеристикам.

Заказать оценку можно у любого оценщика, который имеет квалификационный аттестат и застраховал свою ответственность. Составленный им отчет передается органам опеки.

Как происходит оценка недвижимости: Видео

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-dlya-opeki.html

Оценка квартиры для нотариуса при оформлении наследства

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Оценка жилья выступает одним из необходимых шагов при совершении любых действий с недвижимостью. Оценка имущества — это процесс по установлению цены жилья на дату проведения процедуры, которая имеет свой период действия.

В этой статье мы разберем основные моменты оформления стоимости имущества, а именно для чего нужна оценка, кто ее проводит, необходимые документы, ее стоимость, срок и прочее.

Для чего проводится оценка квартиры для нотариуса?

Цена за квадратный метр — понятие рыночное и нестабильное. Приравнять одну недвижимость по цене к другой будет просто глупо. Самым важным компонентом стоимости недвижимости является ее местонахождение.

Цена в разных районах будет существенно отличаться. Помимо данного фактора, на определение цены влияет техническое состояние жилья, его дизайн, наличие ремонта, площадь, также имеющаяся инфраструктура в представленном районе.

При определении стоимости жилья выдается документация, которая подтверждает цену недвижимости на дату проведения процедуры и содержит подробную информацию об оцененном имуществе.

Данная процедура нужна при совершении каких-либо юридических действий, а именно:

• при купле-продаже или дарении жилья;
• при оформлении наследования или его доли;
• при регистрации брачного договора;
• при возникновении споров по разделу имущества (при разводе);
• при ипотечном кредитовании;
• при залоговой передаче;
• при страховании жилья.

Как провести оценку квартиры при наследовании?

Наследовать жилье нельзя без проведения оценочной себестоимости. Она нужна, чтобы установить сумму государственной пошлины, которая вычисляется в процентном соотношении от цены на квартиру.

При регистрации наследства, а именно при определении его долей, нужна экспертная оценка. Зачастую возникают ситуации, когда наследники по закону не могут поделить наследие между собой. Поэтому, чтобы решить все возникающие споры, прибегают к оценке жилого помещения.

Определение стоимости имущества при наследовании выступает техническим действием, поэтому на данном этапе не будет возникать никаких проблем, нежели с самим оформлением наследства.

Сам процесс состоит из изучения компетентным лицом всей предоставленной документации, и, конечно, визит к имуществу, которое оформляется в наследство.

Примечание! Данное мероприятие займет не более 2-3 дней. Специалисты могут и ускорить установление себестоимости жилья, предоставив конечный отчет заказчику за один день.

Кто оценивает квартиру?

Оценку могут проводить лишь высококвалифицированные эксперты, которые обладают лицензией и входят в саморегулирующуюся организацию, регламентирует деятельность частных оценочных предприятий. Только их отчеты имеют преимущество для специалистов в нотариальных конторах и для судебных разбирательств.

Данные отчеты выступает основанием для установления реальной стоимости жилья. Нужно проконтролировать состоит ли специалист в саморегулируемых профессиональных организаций.

Отметим! Кадастровую стоимость жилья определяет Бюро технической инвентаризации. Именно такая себестоимость нужна для оплаты сборов при оформлении дарственной или продажи, рыночная цена же нужна при оформлении наследства.

Необходимые документы

Перечень документации является ориентировочным, он зависит от вида имущества, а также задания оценки и может быть расширенным. Предоставляется ксерокопия документации, которая не нуждается в нотариальном заверении.

Бумаги для проведения данной процедуры:

• Паспорт заказчика.
• Выписка о госреестрации собственности.
• Паспорт технический или кадастровый.
• План поэтажный от БТИ.
• Описание к поэтажному плану от БТИ.

Процедура оценки квартиры

Для проведения независимого определения стоимости квартиры, заказчик обращается к квалифицированным специалистам. Они тщательно изучают представленную им документацию, могут выехать на объект и непосредственно на месте оценить жилое помещение.

Перед заключением договора оценки недвижимости следует обсудить такие нюансы:

• сам объект;
• цель проведения оценочных работ;
• вид определяемой стоимости недвижимости;
• наличие информации, необходимой для проведения оценки;
• цена за предоставленные услуги;
• способ взаиморасчета.

Далее переходим к процессу формирования стоимости на жилье. Данную процедуру разделяют на пять фаз:

1. Выезд специалиста на объект.
2. Оформление акта об осмотре квартиры, со всеми указанными фактами, которые воздействуют на ценность объекта.
3. Изучение всей документации, сбор необходимой информации по объекту.
4. Вычисление конечной цены.
5. Составление отчета по общей стоимости жилья.

Стоимость и сроки оценки

Цена проведенных работ по определению цены на квартиру формируется индивидуально и совсем не зависит от стоимости имущества.

Так она может зависеть от города, в котором расположена недвижимость, от ее площади, квалификации эксперта, от наличия необходимых документов, трудозатрат специалиста и срока исполнения. Среднестатистическая цена на услуги в текущем году насчитывает 3-5 тысячи рублей.

Отчет о стоимости имущества имеет свой срок действия. Для вступления в наследство срок действия документа составляет полгода. Отчет, который составлен для судебных разбирательств при разделе наследства, считается бессрочным, так как он показывает реальную стоимость на момент открытия наследства.

Отметим! Под экспертное определение стоимости подпадает имущество физических или юридических лиц, которое приносит или будет приносить пользу своим владельцам. Не стоит забывать, что она имеет свой срок действия, поэтому любую процедуру необходимо завершить до истечения срока действия оценки недвижимости. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/vstuplenie-v-nasledstvo/oformlenie/kak-provoditsya-ocenka-kvartiry-dlya-notariusa.html

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

• Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
• Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
• Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда.

Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
2. предоставление специалисту документов по квартире;
3. выезд оценщика на осмотр;
4. определение стоимости оценки и составление отчета;
5. передача отчета  заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• технический паспорт;
• план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

• основание для проведения оценки (реквизиты договора);
• сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
• цель оценки;
• точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
• перечень документов, которые использовались при оценке;
• перечень использованных методов и данных;
• результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре. 

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск.

Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Источник: https://law03.ru/finance/article/ocenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Процедура оценки квартиры для: наследства, оформления собственности, органов опеки, налогооблажения

Цель оценки недвижимости – установление рыночной или иной стоимости для совершения определенных действий или сделок с данным объектом.

Услуги по недвижимости нужны при купле-продаже, наследовании, для страхования и оформления прочих договоров. Рассмотрим основные этапы данной процедуры и ее особенности для различных целей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Как проводится

Определение стоимости лучше доверить специалистам – независимому лицензированному лицу или риэлтору.

К услугам профессионала рекомендуется обращаться в том случае, если требуется официальный отчет о проведении данной процедуры.

Такой документ может понадобиться для заключения сделок с юридическими лицами. Услугой риэлтора можно воспользоваться при назначении рыночной стоимости объекта для его дальнейшей продажи физическому лицу.

При анализе учитываются следующие факторы:

• местоположение: в этом пункте учитывается инфраструктура района, экология, район города;
• тип здания: дороже всего монолитные новостройки, меньше – панельные дома, «хрущевки» и «сталинки»;
• планировка и площадь: чем свободнее пространство и большее по площади, тем дороже оно стоит;
• наличие балкона, тип коммуникаций, изолированность комнат и прочие технические характеристики.

ВАЖНО: Гораздо дороже считается то жилье, которое никогда не участвовала в сделках купли-продажи, дарения и наследования. Иными словами, у такой жилплощади был только один владелец. Квартира, которая в течение определенного времени периодически переходила из рук в руки, может стоить меньше.

Согласно законодательству, наследование недвижимости без установления ее рыночной цены невозможно. Процедура оценка недвижимости для наследства является необходимым условием для его получения.

Помимо этого, данная процедура нужна для установления долей наследства, а также для судебного процесса между наследниками.

Процедура проводится только квалифицированным специалистом, имеющим лицензию. Состоит из двух этапов – проверки документов (документ на право владения, справка из БТИ и документы, подтверждающие или опровергающие наличие обременений) и анализа помещения. Анализ объекта длится, как правило, не более трех дней. Определяется при помощи сравнительного метода и анализа состояния объекта и его технической характеристики.

ВАЖНО: Срок действия заключения специалиста для вступления наследства длится 6 месяцев. Если отчет необходим для судебного разбирательства, то он считается бессрочным.

Оценка квартиры для суда проводится для решения имущественных споров, при конфискации, оспаривании налога и прочих дел, решающихся в судебном порядке.

Самая распространенная цель независимой оценки недвижимости для суда – раздел собственности при разводе. Если супруги не могут договориться обоюдно, то каждая из сторон имеет право предоставить отчет.

Если дом или квартиры находятся в долевом владении, то для судебного решения потребуется анализ рассматриваемой доли. Чаще всего это необходимо для выкупа этой доли другим собственником.

Например, если соседи залили квартиру или стали виновниками пожара, то пострадавшая сторона вправе подать в суд на возмещение материального ущерба. А чтобы определить размер ущерба, им необходимо получить заключение специалиста.

• Судебные разбирательства могут длиться достаточно много времени – от нескольких месяцев и даже лет.
• Если в процессе возникнет необходимость независимого анализа квартиры, то цена устанавливается не на текущую дату, а на дату события, которое стало причиной спора.
• Особенность такой процедуры в том, что она проводится на основании анализа аналогичных предложений, актуальных на дату проведения процедуры.

Оценка квартиры для нотариуса требуется для вступления в права наследования, а также чтобы определить размер пошлины. Проводится лицензированными специалистами, которые выдают официальный отчет.

Нотариус берет за основу размер, определенный специалистом, и рассчитывает пошлину, которую необходимо заплатить наследнику в государственный бюджет для вступления в права наследования.

Также оценка стоимости квартиры для нотариуса необходима для решения споров между наследниками, при обмене и заключении договора дарения.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

1. Оценка стоимости недвижимости для оспаривание кадастровой стоимости зависит налог на нее.
2. Многие собственники идут на оспаривание назначенной ведомством цены своего имущества с целью снижения налогов.
3. Она, как правило, приближена к рыночной.

Но в некоторых случаях может превышать ее. Именно по этой причине у собственников возникает желание ее оспорить.

Основаниями для оспаривания могу быть:

• недостоверные данные;
• установление суммы на дату, по состоянию на которую была назначена кадастровая цена.

Узнать ее можно на сайте Росреестра. Для оспаривания необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах назначения кадастровой цены или в суд.

Внимание! Истцу необходимо провести оценку недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и предоставить заключение в комиссию или суд.

Если различия между рыночной и установленной суммой будут превышать 30%, то суд примет сторону истца. В результате будет принято решение об уменьшении налога на имущество (оценка налога на недвижимость) .

При анализе используются данные аналогичных предложений из открытых источников. Таким образом, цены в предложениях о продаже квартир и домов могут отличаться от сумм реальных сделок. Более того, информация о сделках часто являются закрытой. Это нередко мешает определить реальную сумму.

Для закладной

Заключение эксперта для банка требуется при оформлении кредита под залог.

Особенностью банковской оценки квартиры для закладной является необходимость прогнозирования тенденций цен на рынке недвижимости на срок 10 лет – именно столько времени обычно дается клиентам для погашения залога.

Оценка квартиры для органов опеки

При сделке с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо получить заключение (оценку квартиры для опеки).

Основаниями проведения процедуры для органов опеки являются:

• сделки с имуществом, совершаемые несовершеннолетним;
• передача в аренду или под залог;
• отказ ребенка от права преимущества выкупа доли;
• раздел имущества, совладельцем которого является ребенок.

До 2005 года все финансовые операции, в которой фигурировало несовершеннолетнее лицо, должны были проходить через органы опеки.

На основании документа они принимали решение – давать добро на сделку или нет. При этом учитывались права ребенка. С 1 марта 2005 года органы опеки принимают участие в операциях с недвижимостью только в том случае, если ребенок является собственником или имеет долю.

Оценка помещения для выкупа проводится для покупки коммерческих помещений у Департамента городского имущества. Предприниматель, связанный договором аренды с ДГИ, имеет право на льготных условиях выкупить помещение по рыночной цене.

Внимание! Несмотря на то, что Департамент предоставляет льготные условия для выкупа, их оценка помещения часто бывает завышена в 2-3 раза.

Заключение можно оспорить, проведя дополнительную экспертизу. Чтобы повысить статус документа независимого эксперта, необходима экспертиза СРО. Если в суде арендатор, желающий выкупить помещение, предоставит отчет и экспертизу СРО, а Департамент только отчет, то суд будет на стороне арендатора.

Для оформления собственности

Оценка квартиры для оформления собственности требуется в том случае, если жилье покупается по ипотеке. Чтобы вступить в право собственности, необходимо предоставить выписку специалиста.

В экспертизе заинтересован банк, выдавший кредит. Ведь если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, кредитор должен знать, что предмет залога (жилье) может быть реализован на сумму, равную займу.

Именно поэтому оценка для оформления собственности – важный этап при покупке ипотечного жилья. Экспертиза проводится за счет заемщика.

Кадастровая оценка недвижимости для налога

Когда начнет действовать налоговая оценка недвижимости?

Уже с 2017 года в 72 субъектах России действует новая налоговая оценка. Если раньше налог рассчитывался исходя из инвентаризационных данных, то теперь за основу берется кадастровая цена, наиболее приближенная к реальной.

Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно в Росреестре, обратившись лично или зайдя на официальный сайт госучреждения.

Специалисты анализируют такие данные как:

• местонахождение объекта;
• инфраструктура;
• тип дома и материал стен;
• назначение объекта;
• площадь.

Государственная проверка проводится по решению исполнительных органов не чаще 1 раза в три года. Акт об утверждении отчета кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения экспертизы.

Как узнать инвентаризационную стоимость дома для расчета налога? Она рассчитывается из учета площади, коммунальных удобств и года постройки здания. Она значительно ниже кадастровой и рыночной.

Узнать ее размер можно в БТИ, обратившись туда с заявлением, паспортом, свидетельством о праве владения. Сделать это можно через интернет на сайте ведомства, запросив информацию на электронную почту.

Проведение оценки недвижимости в целях налогообложения важно доверить независимым лицам, имеющим соответствующую лицензию. От этого зависят и сумма налога, и пошлины при купле-продаже и другие аспекты при сделках с недвижимостью. Если процедуру проводят госорганы, то при несогласии с отчетом его можно оспорить в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/dlya-raznyh-tselej.html

Оценка квартиры для продажи, опеки, нотариуса и закладной

Оценка квартиры для продажи, тема, интересующая многих. Но, обычные обыватели, являясь покупателями или продавцами, не всегда понимают суть и цели оценки. Им говорят: «Оценить нужно обязательно, предоставьте отчёт».

И люди его заказывают. Для тех, кому не безразлично и интересно узнать о предпродажной оценке, о том какие цели преследуются при использовании её результатов, как она проводится и сколько стоит, и пойдёт сегодняшний разговор.

Нужна ли оценка квартиры при продаже и для чего — основные цели

Предпродажное определение стоимости квартиры с привлечением оценщика, требуется часто. Но, если у квартиры один собственник, а покупатель имеет собственные средства, то оценивать её для продажи незачем.

Однако, есть ситуации, когда требуется заключение дипломированного специалиста о стоимости жилища.

К целям определения стоимости жилья при продаже относятся:

1. Оценка залога при ипотеке;
2. Продажа доли в праве;
3. Определение стоимости долей при разводе;
4. Продажа унаследованной доли;
5. Продажа жилья, где собственники несовершеннолетние или недееспособные;
6. Оценка квартиры, принадлежащей государству или муниципалитету.

Львиную долю в оценочных мероприятиях занимает ипотека.

Оценка залога и закладной на недвижимость

При покупке квартиры с использованием займа, проведение оценки закладной обязательно. После сделки, жилое помещение будет находиться в залоге у банка, в качестве обеспечения возврата кредита. Поэтому, залоговая стоимость должна быть удостоверена специалистом.

Продажа доли и отчёт для нотариуса

Доля в праве общей долевой собственности на жильё, может быть продана только с удостоверением ДКП нотариусом. Он проверит законность сделки, включая, в т.ч.:

• соблюдение права преимущественной покупки;
• наличие признаков притворной сделки.

Оценка стоимости доли в квартире нотариусу нужна для определения размера госпошлины. Её легко выяснить и без проведения независимой оценки, исходя из кадастровой стоимости. Стоимость доли, пересчитанная пропорционально стоимости квартиры и будет базой для расчёта госпошлины.

Львиную долю в оценочных мероприятиях занимает ипотека.

Но как быть с притворностью? Ведь один из её важных признаков – это цена. И если у нотариуса закрадётся сомнение – он запросит официальные данные о стоимости доли.

Развод

Если супруги вместе владели жильём, то при разводе оно делится либо по договорённости, либо по суду. Часто одна из сторон выкупает долю у второй или продаёт свою долю третьим лицам.

Прийти к консенсусу по вопросу стоимости доли получается не всегда. Выход — независимая оценка. В случае чего, она пригодится в суде.

Наследование

Жильё и другое имущество умершего досталось в наследство нескольким наследникам. Как нотариусу определить общую стоимость имущества? Только через официальное заключение.

Несовершеннолетние, недееспособные

Квартира, находящаяся в собственности указанных лиц продаётся только с согласия органов опеки и попечительства. Они должны проверить, что при продаже, права их подопечных не нарушены, и жилище продаётся по цене не ниже рыночной.

Муниципальная или государственная собственность

Квартира, находящаяся в собственности муниципалитета или государства продаётся с аукциона. Начальная цена продажи определяется на основании заключения эксперта.

Как производится оценка?

Процедура и технология оценки стандартны для любых целей. Но некоторые нюансы всё-таки есть. Поэтому, вначале рассмотрим общий порядок, а затем сконцентрируем внимание на отдельных отличиях.

Оценщики — кто эти люди?

Оценкой занимаются сертифицированные специалисты – независимые оценщики.

Каждый оценщик должен:

1. Иметь действующий квалификационный аттестат (не более 3-х лет со дня выдачи);
2. Иметь полис страхования профответственности на сумму от 300 т. р.;
3. Быть членом саморегулируемой организации оценщиков.

Специалист должен руководствоваться в работе законом «Об оценочной деятельности в РФ». Услуги по определению цены жилья платные и оказываются на договорной основе.

Процесс

Процедура начинается с подписания договора на оказание услуг и передачи документов оценщику. Заказчик передаёт оценщику правоустанавливающие и технические документы на квартиру.

В ходе встречи сторонами обсуждается:

• цель оценки;
• сроки;
• стоимость услуг;
• время осмотра.

Полевые работы

Это работа оценщика на объекте. По прибытии на место, специалист визуально осматривает жилое помещение, фиксирует важные для оценки моменты, делает многоракурсные фото. До или после осмотра жилища, производится анализ инфраструктуры района, оценивается придомовая территория.

Оценщик акцентирует внимание на:

• наличие разрешения при перепланировке (где согласовать перепланировку квартиры читайте тут);
• общее состояние;
• современность коммуникаций и ограждающих конструкций;
• наличие лифтов, в т. ч. грузовых;
• состояние подъезда;
• «возраст» дома и материал стен;
• наличие во дворе детских площадок, парковочных мест;
• доступность транспорта, магазинов, школ, д/садов, больниц и т.пр.

По завершении осмотра, специалист возвращается в офис.

Камеральные работы

Это работы, проводимые оценщиком в офисе.

Камеральные работы включают:

• Обработку информации;
• Анализ рынка недвижимости;
• Выбор подхода и метода оценки в соответствии со специальными стандартами;
• Оценку (расчёты, обоснование);
• Подбор материалов и формирование отчёта.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий результат проведённой оценки и его обоснование. отчёта регламентировано законом.

Отчёт должен содержать:

1. Заявление на оказание услуг;
2. Данные заказчика;
3. Цель оценки;
4. Описание объекта;
5. Анализ рынка жилья;
6. Характеристики района;
7. Обоснование выбранного подхода и метода оценки (обычно используется «сравнительный» — метод сравнения продаж);
8. Поиск аналогов;
9. Расчёт;
10. Заключение о стоимости.

В качестве приложений в отчёт вшиваются правоустанавливающие и технические документы на квартиру, а также бумаги, подтверждающие право специалиста заниматься оценочной деятельностью.

Подготовленный отчёт выдаётся заказчику после оплаты и подписания акта выполненных работ.

Особенности оценки

Предпродажная оценка жилища для некоторых целей имеет свои особенности.

Залог

Оценку залога для ипотеки производят аккредитованные банком оценщики. Для ипотеки определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

Рыночная – это стоимость, по которой квартира с большой долей вероятности может быть продана в настоящее время.

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, за которую квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами, в случае реализации залога. Именно по ней определяется максимальный размер выдаваемого займа. Данный вид стоимости меньше рыночной на 15%-20%.

Доля в праве на квартиру

Стоимость продаваемой доли не может быть определена оценщиком просто исходя из рыночной стоимости квартиры. Пропорционально рассчитанная стоимость доли является только базой для расчёта. Если цель оценки — продажа доли в квартире одному из сособственников или стороннему лицу, то оценщику придётся учесть множество факторов, в т. ч.:

• взаимоотношения совладельцев;
• количество сособственников (чем меньше, тем лучше);
• размер доли (чем она больше, тем лучше);
• доля выделена в натуре (хорошо);
• наличие соглашения о порядке пользования квартирой (хорошо);
• проживание асоциальных элементов (очень плохо).

Достоверно оценить долю значительно сложнее, чем квартиру. На практике, стоимость доли как минимум на 50% ниже определённой математическим путём.

Оценка доли при разводе

При разделе имущества в суде, его нужно оценить. Часто один из бывших супругов препятствует специалисту в осмотре жилья. Тогда оценщик имеет полное право произвести оценку без осмотра. Она происходит в стандартном порядке, но характеристики квартиры записываются со слов второго супруга. Это отражается в отчёте.

Справка вместо отчёта

В некоторых случаях результаты оценки можно оформлять в виде краткого заключения.

Это допускается, если справка нужна:

• Нотариусу для определения госпошлины;
• Органам опеки;
• По соглашению между продавцом и покупателем квартиры.

• Такое заключение может быть подготовлено даже в присутствии заказчика и стоит примерно вполовину дешевле полноценного отчёта – около 1000 руб.
• Полный отчёт готовится 2-3 дня и стоит в регионах от 2000 руб.
• Видео с рекомендациями эксперта по оценке квартиры для продажи:
• Оценка, проведённая опытным специалистом даёт достоверный результат, что очень важно при продаже жилья для любых целей.
• Когда можно подать документы на налоговый вычет при покупке квартиры читайте в нашей статье здесь.
• За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/dlya-prodazhi.html