Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?

К нам поступил вопрос от читателя о том, должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт.

Мы часто рассказываем об особенностях проведения капитального ремонта в МКД. Но о правах и обязанностях регионального оператора капремонта ещё не писали. Исправляемся.

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?Чем может грозить УО дробление бизнеса

Функции регионального оператора

Региональный оператор капремонта – юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.

Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ, это:

  • сбор взносов на капремонт,
  • открытие спецсчетов и совершение операций по ним,
  • роль технического заказчика работ по капремонту,
  • финансирование расходов,
  • работа с местными властями.

Раздел IX, а касается он организации проведения капитального ремонта, с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355.

Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:

  • операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,
  • в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,
  • при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.

Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?Ассоциация УО и ТСЖ Выборга защитит свою деловую репутацию в суде

Обязанности регионального оператора

Первая обязанность регионального оператора, согласно ч. 2 ст. 172 ЖК РФ, – передавать в ГЖИ сведения о МКД, в которых планируется провести капремонт, и о поступлении взносов.

При изменении способа формирования фонда капремонта он передаёт владельцу спецсчёта все имеющиеся данные о формировании фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ). Счета региональный оператор может открывать только в российских кредитных организациях (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ. Региональный оператор:

  • готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,
  • готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию,
  • привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,
  • проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,
  • принимает услуги и выполненные работы,
  • перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,
  • собирает взносы на капремонт,
  • ведёт учёт поступивших на счёт средств,
  • выставляет платёжные документы для уплаты взносов,
  • размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,
  • несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?Золотые годы: компенсация взносов на капремонт пожилым людям

Права регионального оператора капремонта

Перейдём к правам регионального оператора капремонта и ответим на вопросы нашего читателя: должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?

Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней – право регионального оператора.

Согласно ст. 173 ЖК РФ, владелец спецсчёта должен перечислить деньги со специального счёта на счёт регионального оператора в течение одного месяца после получения решения ОМС.

Если этого не происходит, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД или ОМС имеют право через суд взыскать средства со спецсчёта и перечислить их на счёт регионального оператора.

Это не распространяется на случаи, когда деньгами со спецсчёта погашается займ или кредит за проведённый капитальный ремонт, которые не смогли оплатить в сроки по договору.

Ещё одно право региональных операторов описано в ч. 4.2 ст. 178 ЖК РФ: в целях защиты своих общих интересов, объединения усилий для повышения эффективности деятельности они могут создавать ассоциации и союзы и быть их членами. Региональный оператор может быть членом СРО.

Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт, установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ.

Обратите внимание, если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) – ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

В заключение приведём пример из свежей судебной практики, доказывающий, что региональные операторы капремонта могут работать с должниками, и весьма успешно. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 N 10АП-10149/2016 по делу N А41-15613/16: региональный оператор подал иск в суд о взыскании задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт.

Источник: https://roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/7337/prava-i-obyazannosti-regionalnogo-operatora-kapremonta

Порядок выставления платежных документов на капитальный ремонт для регионального оператора

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?

Механизм выставления платежных документов на капитальный ремонт  зависит от выбранного способа накопления средств: на спецсчете — по решению общего собрания собственников;  на счете регионального оператора фонда капитального ремонта — по умолчанию.

Если деньги идут в региональный фонд капремонта или региональный оператор является владельцем специального счета для дома, он самостоятельно (за свой счет) должен заниматься  выставлением квитанций и проводить начисление платежей.

При этом не редко возникают ситуации, когда Фонд капитального ремонта в целях экономии средств пытается переложить эту обязанность  на управляющую организацию /ТСЖ.

Насколько это законно,  и как быть в такой ситуации попробуем разобраться в данной статье.

Часть 1 ст.169 ЖК РФ  обязывает собственников помещений МКД уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.

Одной из функций регионального оператора в соответствии ч. 1 ст.

180 ЖК РФ является функция по аккумулированию взносов па капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора. Такие взносы в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта.

Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.

Как следует из положений ч. 1 ст.

 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России  в письме 12315-АЧ/04 от 07.07.

2014  указал следующее: Собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ).

В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором. Так же Минстрой указал на два варианта выставления взносов на капитальный ремонт: в едином платежном документе и в отдельной квитанции.

Таким образом, никто не вправе обязать управляющую компанию/ТСЖ  бесплатно выставлять взносы на капитальный ремонт в пользу регионального оператора.

При этом взносы на капремонт могут быть включены в единый платежный документ, выставленный РКЦ  (что подтверждается судебной практикой).

Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Московской области   с требованиями к «МосОблЕИРЦ»  о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору (поскольку  ответчик самостоятельно, без указаний истца, включил в единый платежный документ отчисления в Фонд капитального ремонта.

Стороны согласовали форму Единого платежного документа, в котором отдельной строкой указывается к оплате такая услуга как «взнос на капремонт». Согласно ч. 3 ст. 6 Закона Московской области от 01.07.

2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области», региональный оператор вправе заключить с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или иной организацией, осуществляющей начисление и сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги, договор о включении в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, сведений о размере взноса на капитальный ремонт с указанием наименования регионального оператора, номера его банковского счета и банковских реквизитов, его адреса (места нахождения). Между ООО «МосОблЕИРЦ» (агент) и Некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (принципал) был заключен Агентский договор на формирование начислений взносов на капитальный ремонт.

Суд указал, что включение в единый платежный документ об оплате коммунальных услуг платежа в фонд капитального ремонта не нарушает права истца на получение денежных средств от населения в счет оплаты за коммунальные услуги, оплачиваемых по такому единому документу. (Решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2016 г. по делу № А41-61181/2016).

Зачастую Региональный оператор фонда капитального ремонта заключает соглашение о расчетах/агентский договор  не с расчетным центром, а напрямую с управляющей организацией.

В этом случае  необходимо четко прописывать права и обязанности по договору, поскольку  не четко прописанные условия договора могут повлечь неблагоприятные последствия управляющей организации (как минимум — в виде потраченного времени на взыскание взносов на капитальный ремонт).

Читайте также:  Договор соц найма на муниципальную квартиру – где получить и как оформить жилье социального найма, возможен ли обмен? ордер на жилое помещение: что это такое?

Арбитражный суд Кемеровской области Решением от 17 августа 2016 г.

по делу № А27-3745/2016 отказал управляющей организации  в удовлетворении требований  о взыскании  взносов на капитальный ремонт, указав следующее: между НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» (принципал) и управляющей организацией (агент) заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства начислению и обработке взносов на капитальный ремонт; сбору взносов и процентов. Из условий агентского договора  не усматривается право управляющей организации на предъявление в судебном порядке требований о взыскании собранных ответчиком взносов в интересах НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области». При указанных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит. 

Поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматели муниципальных квартир взносы за капитальный ремонт не оплачивают (их должен оплачивать собственник помещения — муниципалитет).

В случае, если РКЦ  в едином платежном документе ошибочно выставил взносы на капитальный ремонт нанимателю — управляющая организация не несет за это  ответственности.

Наниматель муниципальной квартиры обратился в суд с иском к управляющей организации, где одним из требований указал: признание незаконным начисления платы за капитальный ремонт, перерасчете платы на сумму произведенных платежей за капитальный ремонт  и взыскании морального вреда.

Судом установлено, что получателем взносов на капитальный ремонт является региональный Оператор фонда капитального ремонта Нижегородской области.

Управляющая организация получателем данных платежей не является, соответственно отношения к выставлению нанимателям данного жилого помещения счетов на оплату платежей и взносов на капитальный ремонт не имеет, то есть является ненадлежащим ответчиком по данному требованию.(Решение Дзержинского городского суда от 7 июня 2017 по делу № 2-1457/2017, устоявшее в апелляции в Нижегородском областном суде).

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/poryadok-vystavleniya-platezhnykh-dokumentov-na-kapitalnyy-remont-dlya-regionalnogo-operatora/

Региональный оператор капитального ремонта, его функции и обязанности, формирование фонда капремонта на счете регоператора | Жилищный консультант

5243

статьи:

Правовое положение регионального оператора

Региональный оператор – это организационная структура, созданная для формирования и ведения специализированного фонда, чьи активы предназначаются для осуществления периодического и капитального ремонта жилых объектов. Такая компания действует как юридическая общность, и ее функционирование регламентировано ЖК РФ (Жилищным кодексом России).

Региональный оператор капитального ремонта создается уполномоченным представителем властей по субъектам России.

Государственное отделение может образовать несколько таких организаций для осуществления полномочий в отдельной области региона.

Сама структура не имеет возможности создавать собственные подразделения – ее деятельность строго регламентирована федеральными и местными нормативно-правовыми актами.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Деятельность по руководству некоммерческой организацией передается лицу, которое было назначено в результате отбора. Претендент для управления назначается в соответствии со следующими требованиями:

  • Является гражданином России.
  • Имеет высшее юридическое, экономическое или строительное образование.
  • Обладает знаниями в области информационных технологий и обращения с компьютером.
  • Имеет опыт работы не менее 3 лет на руководящей должности, а в сфере ЖКХ или строительства – 5 лет.

Цели образования регоператора:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Организация восстановительных работ общего имущества многоквартирного дома.
  2. Аккумулирование финансов за счет взносов граждан на проведение реставрации и ремонта жилой недвижимости.
  3. Взаимодействие с исполнительными органами в области производства восстановительных работ.

Некоммерческая структура обладает следующими возможностями согласно положениям ЗК РФ:

  • Образовывать профессиональные союзы и ассоциации с иными аналогичными структурами, а также входить в состав таких объединений.
  • Быть членом специализированной компании, если это обусловлено необходимостью эффективного исполнения должностных обязанностей.

Функции и обязанности регионального оператора

Функциональные обязанности регоператора заключаются в создании и сопровождении специализированного фонда, чьи активы будут использованы на осуществление реставрационных работ жилой недвижимости.

Основные функции такой структуры, регламентируемые ЗК РФ:

  1. Взаимодействие с муниципалитетом для организации деятельности структуры.
  2. Аккумулирование гражданских взносов, направленных на восстановление недвижимости, происходит посредством инвестирования финансов в банки и иные кредитные организации.
  3. Создание спецсчета

Источник: http://estate-advisor.ru/zhkx/regionalnyj-operator/

Правомерны ли взносы за капитальный ремонт? – проконсультироваться по вопросам ЖКХ Правовед.ru

Не следует в полном объеме смешивать понятия «имущественный взнос» и «взнос на капитальный ремонт». Сам региональный оператор как некоммерческая организация, как и любая другая не может финансироваться за счет взносов на капитальный ремонт, которые поступают в фонд капитального ремонта конкретного многоквартирного дома и могут расходоваться только на работы по капитальному ремонту.

При рассмотрении поставленного Вами вопроса следует руководствоваться не отдельно взятыми нормами права, а рассматривать действие законов в комплексе, применяя в случаях выявления противоречий, статьи о «конкуренции» норм права.

Выделено три основных принципа разрешения спорных ситуаций в законодательстве: — приоритет нормы, обладающей более высокой юридической силой; — приоритет специальной нормы перед общей; — приоритет нормы, принятой позднее.

Статья 26 Федерального закона от 12.01.

1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» устанавливает, что источниками формирования имущества некоммерческой организации в денежной и иных формах являются: регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов); добровольные имущественные взносы и пожертвования; выручка от реализации товаров, работ, услуг; дивиденды (доходы, проценты), получаемые по акциям, облигациям, другим ценным бумагам и вкладам; доходы, получаемые от собственности некоммерческой организации; другие, не запрещенные законом, поступления.

Иными словами, бюджет фонда с одной стороны может формироваться за счет благотворительных средств собственников, с другой стороны норма не исключает наличия иных не запрещенных поступлений.

Далее учитываем ч. 2 ст. 1 этого же закона о том, что его положения применяются ко всем некоммерческим организациям, если иное не установлено другими федеральными законами.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ст.

4 «Впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.»

Аналогично и в ст. 5 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен приоритет этих кодифицированных норм в жилищных правоотношениях.

В 179-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации сказано, что имущество регионального оператора формируется за счет: взносов учредителя; платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; других, не запрещенных законом, источников.

В ст. 153, 169 Жилищным кодексом Российской Федерации также определена обязанность граждан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя и плату за капитальный ремонт (ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовые нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы внесения взносов на капитальный ремонт обладают приоритетом перед другими, регулирующими взаимосвязанные правоотношения, а закон о некоммерческих организациях также имеет соответствующую корректирующую норму.

Теперь об обязанности оплачивать взносы.

Обязанность по уплате взносов установлена федеральным уровнем закона. В Жилищном кодексе Российской Федерации в ст.

153 определена обязанность граждан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя и взносы на за капитальный ремонт (ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Далее в ч. 1 ст.

158 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена следующая норма: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.»

Кроме того, в разделе 9 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующем положения о капитальном ремонте, в ст. 169 еще раз указана обязанность собственника помещения уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: https://pravoved.ru/question/1016584/

Положение о капитальном ремонте многоквартирных домов и выбор подрядчика

Правительство РФ постановлением от 01.07.

2016 № 615 утвердило Положение о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Документ значимый, но отдельные его положения требуют корректировки, в частности выбор критерия отбора подрядной организации при электронном аукционе.

В соответствии с утвержденным Положением о капитальном ремонте многоквартирных домов выбор подрядных организаций осуществляется в два этапа.

Выбор подрядчика для капитального ремонта МКД

На первом этапе на основе представленных документов и справок по указанному в Положении перечню производят предварительный отбор и формируют реестр квалифицированных подрядных организаций, в т. ч. по выполнению работ по капремонту общего имущества в МКД. Если организацию включили в указанный реестр, ее допускают к участию в электронном аукционе.

Участники аукциона подают предложения о цене договора, предусматривающие «снижение текущего минимального предложения о цене договора». Побеждает тот, кто предлагает «лучшие условия в отношении цены договора».

Таким образом, единственный критерий отбора подрядной организации на электронном аукционе — снижение сметной стоимости работ, на основе которой определяется цена договора.

Такой критерий оправдан при капитальном строительстве. Его использование при капитальном ремонте МКД можно объяснить лишь отсутствием понимания и учета разницы между капитальным строительством объектов различного назначения и выборочным капитальным ремонтом МКД.

Сметную стоимость капитального строительства можно снизить за счет ряда факторов. Прежде всего можно изменить архитектурно-планировочные и технологические решения и в результате сократить трудовые и материальные затраты.

Значительно снизить сметную стоимость можно за счет новой строительной техники и современной технологии возведения объектов.

Способствует снижению себестоимости работ распространенная среди подрядных организаций, осуществляющих капитальное строительство, специализация: отраслевая (объектная) и технологическая.

Читайте также:  Отчетность в тсж: это что такое, какие выделяются виды, а также как сдать финансовые и иные документы, в какие сроки это надо сделать?

Практика показывает, что более успешно работает за счет экономии накладных расходов подрядчик, специализирующийся на выполнении одного вида работ на строительстве однотипных объектов, например жилых домов. Если совмещать выполнение различных видов строительно-монтажных работ, можно сэкономить до 25 % сметной стоимости.

При капитальном ремонте МКД перечисленные источники возможного снижения сметной стоимости работ практически отсутствуют.

  • Предоставление субсидий на капитальный ремонт

Подрядные организации выполняют не полный капитальный ремонт, а выборочный, т. е. отдельные виды работ по перечню, указанному в ст. 166 ЖК РФ, в условиях нерасселенного дома. Это обстоятельство не позволит снизить себестоимость работ в ощутимых пределах.

Изменять архитектурно-планировочные и технологические решения при капитальном ремонте невозможно, так как выполняется лишь ремонт или замена существующих конструкций и инженерных систем здания.

Применять новую строительную технику на построенном и эксплуатируемом доме весьма проблематично.

Современные материалы и передовые методы производства работ, как правило, предусмотрены сметой, которая составляется незадолго до начала работ и при необходимости может быть откорректирована перед аукционом.

Объемы работ в смете определяют на основании проекта и дефектной ведомости и проверяют после их выполнения, что практически исключает завышение объемов работ.

Все подрядные организации находятся в равных условиях, выполняя работы на одном виде объектов — многоквартирных домах. При этом каждая из организаций специализируется, как правило, на производстве одного вида работ. Таким образом, эффект от специализации уже заложен в базовые экономические показатели подрядной организации и учитывается сметными нормами.

Совмещение работ в качестве одного из важных источников снижения сметной стоимости исключается полностью, т. к. при выборочном капитальном ремонте сдается не целиком многоквартирный дом, а отдельные виды работ, финансирование и сроки выполнения которых не совпадают во времени.

Таким образом, основные источники затрат при капитальном строительстве не могут влиять на снижение сметной стоимости работ при выборочном капитальном ремонте.

Теоретически возможные факторы снижения себестоимости работ при капитальном ремонте

Одним из теоретически возможных источников снижения себестоимости работ при капитальном ремонте МКД можно считать сокращение накладных расходов.

Проанализировали ряд смет по капитальному ремонту «сталинских» домов в Санкт-Петербурге и установили, что накладные расходы при ремонте фасадов составили 22 % от сметной стоимости, при ремонте санитарно-технических систем — 18 %.

В среднем можно принять величину в 20 %. Трудно представить, как за счет организационно-технических мероприятий можно снизить указанную величину более чем на 10 %.

Такое допустимое сокращение накладных расходов позволит уменьшить сметную стоимость работ на 2 %.

Другим источником снижения сметной стоимости может быть сметная прибыль. Для приведенных работ она составляет соответственно 16 и 11 % от сметной стоимости, в среднем — 13,5 %.

Сметная прибыль предусматривается главным образом для технического развития организации: приобретения новой техники, освоения передовой технологии, развития производственной базы, пополнения оборотных средств и т. п. Использовать сметную прибыль для выигрыша конкурса недальновидно: за короткий срок подрядная организация потеряет конкурентоспособность.

Теоретически можно предположить, что подрядная организация сумеет уменьшить использование сметной прибыли по назначению на 10–15 % и за счет этого снизить сметную стоимость на 2–3 %.

Еще одним источником снижения сметной стоимости может стать использование имеющегося в смете резерва в объеме до 2 % от сметной стоимости для оплаты непредвиденных работ и затрат. Если такие работы и затраты отсутствуют (что маловероятно) и заказчик согласен под благовидным предлогом отдать сумму резерва подрядчику, допустимо рассчитывать на 2 % для снижения сметной стоимости.

Таким образом, подрядная организация теоретически может принять к выполнению работы по цене, уменьшенной против сметной стоимости максимум на 6–7 %. Но результат получен при допущениях, которые в реальных условиях капитального ремонта МКД имеют весьма малую вероятность.

  • Капитальный ремонт МКД: законодательная база и формирование фонда

Оценка критерия выбора подрядной организации при проведении капитального ремонта

У подрядных организаций, осуществляющих капитальный ремонт МКД, отсутствуют реальные, ощутимые источники, позволяющие снизить сметную стоимость работ без ущерба качеству работ и экономической стабильности самой организации. Это следует учитывать при выборе цели капитального ремонта и обосновании критерия отбора подрядной организации для выполнения ремонтных работ.

К сожалению, в Положении этого не сделано. Выбор критерия отбора подрядных организаций для выборочного капитального ремонта МКД (снижение цены договора) выполнен без профессионального учета разницы между этим видом работ и капитальным строительством.

Целью капитального строительства вполне обосновано может быть возведение объекта с определенными характеристиками за меньшую цену. Эта цель оправдывает критерий отбора подрядной организации для выполнения работ в виде наименьшей цены договора.

  • Целью выборочного капитального ремонта в условиях отсутствия реальных источников снижения сметной стоимости должно быть выполнение определенного вида работа с необходимым качеством, в установленный срок, в пределах сметной стоимости (цены) работы.
  • В этом случае цена работы становится незыблемым ограничением, а в качестве критериев отбора подрядной организации могут выступать срок выполнения работ, оценки качества и другие показатели.
  • Действительно, если работа должна быть выполнена в соответствии с действующими техническими нормами, безопасными методами, а стоимость этой работы определена на основании сметных норм, учитывающих весь комплекс необходимых затрат и норм прибыли, то главная задача подрядной организации — выполнить работу в пределах ее сметной стоимости в установленный срок и обеспечить при этом выполнение всех запланированных экономических показателей своей деятельности, необходимых для нормального функционирования.
  • На основании изложенного можно сделать следующее заключение: при выборе подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту МКД нецелесообразно использовать показатель минимизации цены работы.
  • Несмотря на такое заключение, адекватно отражающее существующую реальность, на практике еще до утверждения Положения данный показатель в той или иной степени использовался при выборе подрядной организации как при капитальном строительстве, так и при капитальном ремонте МКД.

Например, в Санкт-Петербурге еще в 2014 г. правительство города утвердило для отбора подрядчиков при капитальном ремонте домов интегральный критерий, доминирующую роль в котором составляло снижение сметной стоимости работ (350 баллов из 1000).

Стремясь выиграть конкурс, подрядные организации значительно снижают сметную стоимость работ, определяющую цену договора.

При этом реальных источников такого снижения у подрядчика нет, поэтому выполнить принятые договорные обязательства он может только за счет брака, недоделок, использования некачественных материалов.

Именно так часто и бывает: осенью местные газеты пишут о раскрытых и протекающих крышах, неуплотненных швах в панелях, неподготовленных к отопительному сезону инженерных системах, недоделках в уже выполненных работах.

Чтобы все это привести в порядок, может потребоваться больше финансовых ресурсов, чем получено от снижения стоимости работ. К сожалению, во многих случаях брак и недоделки остаются неисправленными.

Это означает, что цель капитального ремонта полностью не достигнута.

Пример

Жители одного из домов Санкт-Петербурга отмечали, что причиной брака при ремонте фасада стало необоснованное снижение стоимости работ с 5,4 млн до 4,7 млн руб., т. е. на 13%.

В Положении отмечено, что при снижении цены договора на 25% и более от начальной цены подрядчик должен предоставить обоснование по каждой статье затрат. Это означает, что снижение затрат менее чем на 25% считается вполне нормальным и допустимым — полное противоречие с приведенной выше оценкой возможностей и практики снижения стоимости работ при капитальном ремонте МКД.

Замечания к Положению о капитальном ремонте многоквартирных домов

В Положении совершенно обоснованно представлен ряд требований и сведений, которые должны предоставить подрядные организации при предварительном отборе:

  • свидетельство саморегулируемой организации о допуске к работам;
  • лицензию на осуществление некоторых видов деятельности;
  • справку налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов, сборов и платежей;
  • справку об отсутствии за последние три года расторгнутых контрактов;
  • справку об отсутствии процедуры ликвидации, банкротства, открытии конкурсного производства;
  • справку об отсутствии приостановления деятельности в административном порядке;
  • справку об отсутствии конфликта интересов;
  • справку о незачислении в реестр недобросовестных подрядчиков;
  • справку о наличии в штате необходимого количества квалифицированного персонала;
  • справку об опыте работы не менее чем по трем контрактам за последние три года.

К этим сведениям можно добавить справку о наличии и количестве оборотных средств и о наличии производственно-складской базы, справку о мощности организации, т. е. о способности выполнить определенный вид работ в указанном объеме за месяц или год.

Подрядные организации должны иметь финансовое обеспечение заявки на участие в аукционе в размере от 1,2 до 5% от стоимости работ и финансовое обеспечение исполнения договора в размере до 30 % от максимальной стоимости работ (банковская гарантия, обеспечительный платеж).

Не вызывает сомнений, что перечисленные требования способна выполнить лишь достаточно крупная подрядная организация, с мощным производственным и экономическим потенциалом. Для формирования таких организаций необходимо создать определенные условия, главное из которых — долговременный фронт работ, обеспеченный финансовыми ресурсами.

Для создания такого фронта есть все предпосылки: региональная программа капитального ремонта на ближайшие 25 лет и региональный оператор в лице некоммерческой организации, выполняющий функцию технического заказчика по абсолютному большинству объектов, включенных в региональную программу.

При электронном аукционе требуется включать в один лот выполнение определенного вида работ на нескольких многоквартирных домах в пределах временного периода, ограниченного тремя годами краткосрочного плана.

Такое решение будет своеобразным гарантом потребности в услугах подрядной организации на ближайшие годы и мощным стимулом для формирования крупных, дееспособных организаций, которые смогут выиграть аукцион и обеспечить качественное и своевременное выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Целесообразно предусмотреть в Положении возможность принятия указанного решения.

Рассматривая вопрос пятилетнего гарантийного срока на выполненные работы, следует заметить, что претензии могут появиться у организации, в управлении которой будет находиться МКД после капитального ремонта. Однако эта организация не имеет ни юридических, ни экономических отношений ни с подрядной организацией, ни с региональным оператором. Вопрос требует проработки.

Функции технического заказчика при капитальном ремонте МКД могут при соответствующем решении собственников квартир выполнять ТСЖ и ЖСК. Желательно было бы в примечании к Положению указать, какие его части и какими структурами могут быть использованы в таком случае.

Рекомендации управляющей организации

Управляющая организация больше всех заинтересована в качестве капитального ремонта, так как после его завершения именно ей предстоит нести ответственность за содержание общего имущества в МКД. Отсюда — несколько рекомендаций управляющей организации.

  • Принимая участие в отборе подрядной организации (ТСЖ участвует как заказчик), выступать против критерия минимизации цены договора.
  • Обратить особое внимание на качество материалов и работ, так как после их завершения ответственность за содержание общего имущества ложится на УО.
  • Быть готовым к тому, что подрядчик может использовать более дешевые материалы низкого качества и выполнять работы с отклонением от действующих норм.
  • Пользоваться своим правом и возможностью посещать и осматривать любое помещение, конструкции или системы здания и постоянно контролировать производство работ.
  • Выявленные недостатки оформлять в виде письменных замечаний и передавать под подпись заказчику (региональному оператору) и подрядчику. Привлекать к этой работе собственников квартир и совместно с ними оформлять замечания.
  • Контактировать с организацией, осуществляющей строительный контроль (технический надзор). При этом помнить, что она, как правило, находится в штате либо регионального оператора, либо жилищного агентства.
  • Участвуя в комиссии по приемке выполненных работ, не подписывать акт приемки до полного устранения всех замечаний и недоделок, которые безусловно будут в случае снижения цены договора.
  • Помнить, что каждый дом, который не приняли из-за недоделок и брака, голосует против непродуктивного критерия отбора подрядной организации.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102020-polojenie-o-kapitalnom-remonte-mnogokvartirnyh-domov

Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

2017-04-28T11:51Z

2017-04-28T12:18Z

https://realty.ria.ru/20170428/408557162.html

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/40855/73/408557336_0:0:2975:2048_1036x0_80_0_0_b3d5a75b78c1fd810e936a20d54db667.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Капремонт многоквартирного дома – мероприятие хлопотное. Многие моменты вызывают у собственников и нанимателей жилья вопросы и опасения. Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов разъяснить самые «наболевшие» из них.

При любом способе накопления средств на капремонт в приемке работ участвуют представители собственников, уполномоченные общим собранием.

Важно к выбору такого лица не подходить формально, лучше, чтобы у него было техническое или строительное образование, возможно опыт работы в строительной сфере.

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры: что это такое фсо 4, зачем нужна государственная оценка объектов недвижимости и сколько бывает подходов к определению цены жилья?

Технические особенности приёмки работ проверят специалисты строительного контроля в ходе выполнения работ, собственники же могут оценить визуальное исполнение (например, отсутствие щелей и сколов после ремонта фасада, просветов при ремонте кровли, все инженерные сети убраны в короба или зафиксированы, а не болтаются по подъезду).

В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, то осуществлять приемку работ обязан региональный оператор в рамках возложенных на него законодательством функций, при этом он создает специальную комиссию с участием представителей органов власти, управляющей данным многоквартирным домом организации либо ТСЖ/ЖСК, а также представителей собственников, уполномоченных общим собранием.

В любом случае следует высказать все свои замечания, настоять на том, чтобы представитель регионального оператора (либо подрядной организации) зафиксировал их письменно. После фиксации замечаний (если они обоснованы) необходимо определить срок их устранения и затем назначить повторную приёмку работ.

Гарантийный срок на все выполненные работы по капитальному ремонту должен составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.  

Материал подготовлен при участии начальник жилищного отдела управляющей организации «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой и пресс-секретаря Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многокартирных домов (АРОКР).

  • В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете все решения по проведению капитального ремонта, выбору и привлечению подрядных организаций, порядку расходования средств со спецсчета, созданию различных комиссий, выбору уполномоченных лиц на приемку работ принимаются самими собственниками на их общем собрании.
  • В данном случае управляющая организация может давать какие-либо рекомендации и предложения, но окончательное решение принимают сами собственники, они же являются заказчиками работ по договорам с подрядными организациями.
  • Владелец спецсчета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спецсчету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.

В жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена, но так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе. Затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, в случае причинения вредя имуществу по вине подрядной организации (пролив квартиры после ремонта кровли) возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет) в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.  

Так как капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества всех собственников дома, а оно состоит, в том числе, и из инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, доступ к которым в некоторых случаях возможен только из помещения собственника, то конечно собственник обязан предоставить его (имеется уже и положительная судебная практика по данному вопросу).

Но так как законодательно не установлены сроки предоставления такого доступа при проведении капитального ремонта, то разумно данный вопрос обсудить на общем собрании собственников, возможно составление и утверждение на общем собрании графика предоставления собственниками доступа в свои помещения.

Да, такая обязанность у регионального оператора есть. Вместе с предложением о проведении капитального ремонта собственникам направляется дефектная ведомость и (или) смета на планируемые к проведению работы, которые подлежат согласованию. Указанные документы в дальнейшем являются основанием проведения торговых процедур и заключения договора с подрядной организацией.

Однако стоит отметить, что стоимость договора может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Указанное обстоятельство связано с «падением» в цене во время аукциона, с необходимостью проведения дополнительных работ, которые были выявлены только при выходе на объект.

График выполнения работ обычно является приложением к договору между региональным оператором (собственниками в случае спецсчета) и подрядной организацией.

Такая обязанность предусмотрена законом, соответственно, в случае уклонения Регионального оператора от предоставления запрашиваемой информации можно обратиться в прокуратуру.

Также по запросу либо собственника, либо управляющей организации/ТСЖ/ЖСК в адрес Регионального оператора.

Он обязан предоставить исчерпывающую информацию о размере начислений и оплате взносов на капитальный ремонт как по помещению отдельно, так и по многоквартирному дому в целом (в зависимости от запроса).

Кроме того такая информация размещается Региональным оператором и на его сайте. По городу Москве ее можно получить на портале городских услуг pgu.mos.ru в разделе «Получить сведения Фонда капитального ремонта».

У большинства региональных операторов на сайтах реализована функция предоставления информации о платежах через услуги личного кабинете. Вместе с тем, всегда можно обратиться через уполномоченное лицо по дому в региональный фонд капитального ремонта для получения указанной информации.

Также стоит отметить, что к банкам, в которых хранятся взносы на капитальный ремонт, применяют определенные требования, призванные обеспечить безопасность накоплений. Например, величина собственных средств кредитной организации, не может быть менее чем 20 млрд. рублей; кредитная организация должна участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.

  1. При выборе спесчета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта деньги собственников копятся на специальном счете в банке, определенном на общем собрании собственников дома.
  2. Владельцем специального счета согласно ЖК РФ могут выступать 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
  3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
  4. Не стоит забывать о том, что ЖК РФ предусматривает обязанность владельца специального счета представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.
  5. Жилищным законодательством также установлено, что владелец спецсчета дома, а также банк, в котором он открыт, обязаны по требованию любого собственника помещения в данном доме предоставить информацию о состоянии счета, об остатке средств на счете, о поступивших взносах на КР, обо всех операциях по счету.

Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт (так называемый минимальный размер) устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для всех регионов нет, то есть собственники в каждом регионе платят разные суммы.

Так, например, наиболее низкий размер взноса установлен в республике Коми — 2,45 рублей и в Санкт-Петербурге — 2,97 рубля.

В Москве на текущий момент минимальный размер взноса составляет 15 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, а уже с 01.07.2017 года он увеличится до 17 рублей на основании постановления Правительства Москвы.

Существует определенный перечень работ по капремонту, который выполняется за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.

Если собственники хотят выполнить работы сверх данного перечня либо ранее установленных региональной программой сроков, то законом предусмотрено, что они могут принять решение на общем собрании о б увеличении взноса на капремонт.

Нет, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт лежит исключительно на собственнике помещения, которое в данном случае относится к государственной собственности (ведомственной или других категорий). Наниматель в конкретной ситуации ничего не платит.  

Однако наниматель при этом обязан платить за содержание и ремонт дома (речь идет о текущем ремонте).

КапремонтЗаконодательствоЖильеРоссияF.A.Q. — ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170428/408557162.html

Решения по капитальному ремонту — что делать, куда бежать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов — для многих это внезапная головная боль, и почти для всех это стрессовая ситуация и проверка на прочность.

Если вы хотите, чтобы специалисты помогли вам с контролем капитального ремонта по вашему дому — заполните эту анкету, и по итогам добавления дома в систему нажмите на странице дома кнопку «Контроль капитального ремонта» — это бесплатно, заключение в течение нескольких дней с момента поступления заявки придёт вам по электронной почте.

Как организовано финансирование капремонта?

С одной стороны, с тем, что капитальный ремонт общего имущества делать необходимо, никто не спорит — дома и коммуникации в них изнашиваются, ржавеют, стареют со временем.

С другой — мало кто понимает устройство многоквартирного дома, и даже в документах и технических проектах нету чёткого разделения — какое имущество является общим, а какое частным, что требует текущего ремонта, а что капитальной замены, и за чей счёт это предстоит делать.

Федеральная программа капитального ремонта незначительно упростила этот процесс, ответив хотя бы на вопрос «за чей счёт» — разумеется, за счёт средств собственников помещений в многоквартирных домах.

С 2014 года по всей стране с людей начали собирать взносы в фонд регионального оператора капитального ремонта, и структура выглядит примерно так: все собственники вносят ставку, установленную для региона, с каждого кв.

метра площади в фонд, а затем этот фонд направляет собранные деньги на выполнение ремонтных работ последовательно каждому дому, который в них нуждается.

Простыми словами — есть некий «общий котёл», куда собирают деньги со всех собственников по региону. Есть полный список домов, которые надо ремонтировать.

Есть последовательность, утверждаемая соответствующим постановлением правительства региона, зависящая от степени износа коммуникаций каждого дома (на основании эмпирических или инструментальных исследований), и есть приоритеты — какой дом из нуждающихся в каком году будет ремонтироваться.

Когда дом «входит в программу» — на его ремонт из котла выделяют всю необходимую сумму, составляют проектно-сметную документацию (ПСД) и подбирают подрядчика, который будет выполнять работы.

Затем, в идеальной ситуации, подрядчик выполняет работы, подписывает акт у соответствующих уполномоченных всем домом собственников и получает деньги за работу. А дальше дом потихоньку компенсирует разницу теми самыми взносами, пока не вернёт другим домам в котёл все деньги, потраченные на него.

Источник: https://sobdoma.ru/kapremont/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector