Какие документы при покупке квартиры нужно требовать с продавца для разных видов жил площади?

Для того, чтобы сделка прошла успешно и в полном соответствии с действующим законодательством, покупателю необходимо знать, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры. Немаловажным делом станет проверка юридической чистоты, законность правообладания и легитимность сделки по отчуждению.

Чтобы избежать проблем с регистрацией права на собственность, притязаний со стороны посторонних, а также беспрепятственно пользоваться жильем, покупатель предпринимает ряд мер с целью проверки документов, качества жилья и иных параметров предстоящей сделки.

Проверка квартиры перед покупкой

В процессе подбора жилья, покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не пожалеть о сделке в самое ближайшее время, покупатель предпринимает следующие действия, прежде, чем составить предварительный договор или оформить задаток:

1. Осмотр территории, изучение инфраструктуры и ближайших домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
2. Внешний вид дома, в котором расположена квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и пр.
3. Состояние подъезда. Внутри покупатель должен обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифта, исправен ли мусоропровод, состояние соседствующих с квартирой дверей.
4. Осмотр внутри квартиры производится в следующем порядке: планировка, наличие перепланировки, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтеков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки, газовых приборов, сантехнического оборудования.
5. Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт проживающих.

Оптимальным вариантом станет обследование квартиры совместно с экспертом, который сделает оценку степени изношенности и техническое состояние будущего приобретения, либо обратиться к независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.

Проверка документов

Правоустанавливающие документы

Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.

У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.

Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами, изучить пункты, в которых могут быть прописаны условия, неисполнение которых влечет за собой расторжение сделки (например, обязательства по выплате в адрес продавца после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет и быстрая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.

История квартиры

Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях переоформления собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП, реестра прав на недвижимость).

Из данного документа уточняют обо всех действиях с недвижимостью, начиная с 1998 года, а также проверяют наличие споров в отношении жилья или наложенного ареста.

В некоторых случаях получить выписку ЕГРП не удастся ввиду отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра, в течение многих лет никаких сделок с данным объектов не проводилось. Максимальную уверенность в чистоте недвижимости может дать отправка запроса в отдел жилищной политики на предмет законности прав владельца.

Проверка качества

О качестве и техническом состоянии квартиры можно судить из техдокументации, получаемой в БТИ.  Осмотр квартиры вместе с изучением плана позволит выявить несоответствия и проверить на наличие неузаконенной перепланировки. При выявлении несоответствий рекомендуется отказаться от сделки или подождать, когда продавец приведет документы в порядок.

Проверка личности продавца

Нелишним в процессе подготовки к сделке станет проверка личности продавца и подлинность его права распоряжения имуществом. Особенное внимание следует уделить сделке, выполняемой не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Необходимо помнить об обязательности нотариального заверения подобной документации. Помимо этого, проверяют сроки действия доверенности, а также круг компетенций, которыми наделено доверенное лицо. Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как законной будет признана сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным человеком. Справки их психоневрологического и нарко-диспансеров позволят быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.

Притязания третьей стороны

С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.

Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности.

В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как проверить квартиру перед покупкой” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Особая процедура предусмотрена законодательством в отношении жилья в которой собственниками выступают несовершеннолетние дети. В этих сделках потребуется обязательное разрешение от органов опеки по месту нахождения собственности.

Если квартира были куплена прежним владельцем совместно с супругой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Документы к сделке от продавца

Если вся информация удостоверена и никаких препятствий к сделке со стороны закона нет, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.

К сделке продавец должен предоставить следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Техпаспорт, кадастровый паспорт.
4. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налоговым сборам.
5. Справка о своевременности платежей ЖКХ и отсутствии долга.
6. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
7. Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
8. Разрешение отдела опеки (если собственник – ребенок до 18 лет).
9. Нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Только, если все требуемые документы будут предоставлены, возможна регистрация перехода права собственности в Росреестре и, следовательно, заключение договора купли-продажи с подписанием передаточного акта.

Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-kakie-dokumenty-trebovat-s-prodavca.html

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

Все эти пункты можно проверить, заказав выписку ЕГРН. Это можно сделать как на сайте Росреестра, так и через сторонние ресурсы — это будет даже быстрее. Например, судя по отзывам удобно пользоваться ktotam.pro. Стоимость выписки — 250 руб., получить ее можно за 10-20 минут.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

Законность перепланировки можно проверить, изучив технический паспорт помещения.

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

1. Приобретение квартиры в браке. Каким образом приобреталась квартира, важно узнать и проверить документально. Собственник обязан показать документ, где указано количество людей, владеющих помещением (выписка из ЕГРП). Если квартирой владеют оба супруга, при заключении сделки купли/продажи, важно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае, при несогласии второго супруга, он имеет основание подать в суд. Ведь квартира, приобретаемая в браке автоматически становиться собственностью двух супругов. При продаже такой квартиры второй супруг имеет право проживать в квартире с новыми владельцами.
2. Стоит обратиться к нотариусу за документальным подтверждением, что не существует других претендентов на получение квартиры. Как правило, подтверждение необходимо в случае получения квартиры предыдущим собственником в качестве наследства.
3. Наличие несовершеннолетнего потенциального собственника. Необходимо получить нотариально заверенное официальное разрешение для совершения сделки купли/продажи от органов опеки, представляющего права и интересы ребенка до достижения совершеннолетнего возраста.
4. Подлинность и действие доверенности. В процессе оформления купли/продажи, со стороны действующего собственника может оперировать представит, действующий на основании официально оформленной и нотариально заверенной доверенности. Перед заключением сделки необходимо проверить действие доверенности и являются ли действия представляющего лица официальными.

Риски и опасности

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Мошенники часто используют недееспособных личностей в качестве собственников и проводят многомиллионные сделки по продаже квартир. В конечном итоге человек обращается в суд и выигрывает дело, поскольку имеет право проживать на данной площади. То же самое правило касается в случае приобретения квартиры в законном браке.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы.

Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда.

При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Консультация на видео

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-nuzhno-trebovat-s-prodavca.html

Какие документы передает продавец квартиры покупателю на сделке

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

• выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
• пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
• снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры

Юридически документы, которые служили основанием для передачи права собственности продавцу, после того, как он продал вам квартиру теряют свою силу. Т.е., например, договор купли-продажи, по которому бывший собственник купил недвижимость теряет свою силу, как только он продал это жилье вам по новому договору.

Однако, вы живете в реальном мире, где запросто можно лишиться жилья, даже имея на руках документы и юридически правильно оформленную сделку.

Поэтому даже малозначащие, на первый взгляд бумаги стоит сохранить.

Приведу два списка пакета документов — обязательный и дополнительный.

Какие документы передаёт продавец покупателю при продаже квартиры в обязательном порядке

1. ДКП (договор купли-продажи) на ваше имя на покупаемый вами объект недвижимости (ваш экземпляр остается у вас, получаете его там, где сдавали на регистрацию бумаги по сделке (Росреестр или МФЦ);
2. Расписка от продавца остается у вас, подтверждая, что вы полностью рассчитались с бывшим собственником и никакие претензии с его стороны в течение 3 и более лет по данному вопросу не побеспокоят вас. В расписке должна быть указана сумма, прописанная в ДКП;
3. Акт приема-передачи квартиры с подписями участвовавших в сделке сторон, удостоверяет, что объект недвижимости передан, претензий нет, содержит перечень того, что передано (возможно, мебель, бытовая техника и т.д), а так же описание состояния, в котором передано приобретенное жилище. Акт не обязательная бумага, но если указана в тексте ДКП, то должна быть у вас на руках после сделки;
4. Официальная выписка из ЕГРН, где указаны данные о новом собственнике, дата, когда вы стали хозяином жилья, номер и дата внесения записи в ЕГРН.

Смотрите правильный образец расписки, нюансы при составлении

Какие документы отдает продавец квартиры покупателю дополнительно к обязательному списку

1. Справки с БТИ, технический план с экспликацией, кадастровый паспорт. Если продавец имеет их на руках, то попросить передать их вам, чтобы не заказывать новые. Если у него их нет то вы либо не обследовали квартиру на перепланировку, либо покупали за наличные, без участия банка.

   Техническая документация может вам потребоваться, если вы запланировали ремонт с переносом стен (перепланировку, перенос газового или иного оборудования);

2. Справки с абонентского отдела или ТСЖ: справка на продажу, отсутствие задолженностей по электроэнергии и газу, стационарному телефону (при его наличии), коммунальным платежам.

   Счетчики на воду должны быть переоформлены на нового собственника, но предварительно у вас должна быть информация об отсутствии задолженности по счетам. Согласно закона, если имеются долги по квартплате, они не переходят на нового собственника, но не стоит пренебрегать официальным подтверждением того, что их нет, т.к.

   коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;

3. Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.

   Выписка из поквартирной карточки (Ф N9), выданная абонентским отделом, где указано, что на период продажи квартиры прописанных лиц не имеется;

4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу желательно чтобы тоже оставалась у вас после сделки.

   Эта бумага важна для вас в первый трехгодичный период, когда супруг, совместно покупавший когда-то с бывшим собственником проданную вам квартиру, вдруг скажет, что не давал согласия на продажу. Семейные отношения нестабильны, поэтому вы не должны от этого страдать.

   Часто оригинал согласия входит в пакет документов указанный в описи при сдачи их в Росреестр, но если Росреестр возвращает этот документ, договоритесь с продавцом о передачи его вам;

5. Дубликат разрешения на продажу доли в жилище несовершеннолетнего продавца (сособственника) так же передается вам на руки после сделки.

   Оспаривание продажи квартиры детьми вовсе не редкость и здесь давность в три года не работает. Ребенок может судиться после достижения возраста 18 лет и более, поэтому потрудитесь защитить свои права всеми возможными способами;

6. Правоустанавливающие документы, по которым человек, продающий вам жилище стал собственником квартиры.

   Чем больше их будет тем лучше, это может быть ДКП, договор приватизации, мены, ренты, ДДУ и т.д., Свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдают, расписка, акт приема передачи и т.д. Продавец не обязан передавать покупателю перечисленные документы, однако вы можете договориться с ним об этом, т.к.

   ему они точно не нужны;

7. Справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психо-неврологического диспансера) их обычно требует банк, но вы тоже можете попросить продавца предоставить их вам. Дееспособность участников сделки, особенно продающей стороны важно для ее юридической законности и уменьшению рисков расторжения или признания недействительной в дальнейшем.

Нюансы при передаче документов:

• Если вносится аванс или задаток, а так же первоначальный взнос, то на каждую сумму пишется отдельная расписка и составляется передаточный документ — соглашение о задатке, авансовое соглашение или предварительный договор с первоначальным взносом. Как покупатель проследите, чтобы вы получили одну расписку вместо пачки на разные суммы. Т.е. продавец пишет одну расписку на полную стоимость квартиры, сумма которой прописана в ДКП и остальные расписки после этого при нем уничтожаются;
• Соответственно вам уже не понадобится ни соглашение о задатке и предварительный договор, т.к. это «промежуточные» документы, оформляемые непосредственно перед регистрацией сделки в органе Росреестра;
• Опись приема документов на регистрацию в Росреестр или отделение МФЦ должна быть у вас на руках до окончания регистрации сделки и на всякий случай, сохраните ее вместе с полученными документами на квартиру. Перестраховка даже с Росреестром повсеместная практика добропорядочных граждан, желающих снизить риски при высоких ценах на приобретаемое жилище.

Нужно ли сообщать в налоговые органы о покупке квартиры?
Нет, Росрестр после регистрации на вас новой квартиры самостоятельно осведомит налоговую о новом приобретении и покупателю остается только платить налог через год владения собственностью.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kakie-dokumenty-peredaet-prodavets-kvartiry-pokupatelyu.html

Поможем разобраться, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что обязательно нужно запросить для совершения сделки?

ВНИМАНИЕ: Существует базовый набор документов, которые должны быть у каждого продавца квартиры. Они нужны, чтобы сделка могла официально состояться. Если у продавца нет одного из представленных ниже документов, то он обязан их оформить и получить.

В списке обязательных документов всего 4 наименования:

1. Выписка из ЕГРН на квартиру. Это основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
2. Договоры, которые подтверждают право собственности каждого владельца квартиры.
3. Технически паспорт на квартиру.
4. Кадастровый паспорт на квартиру.

Смотрите видео о документах, которые нужно потребовать у продавца квартиры:

Бумаги, которые могут потребоваться ситуационно

В зависимости от продавца, вида жилья, способа приобретения и некоторых других параметров, требуется запрашивать у продающей стороны дополнительные документы. Ниже мы разберем основные варианты.

1. Вариант 1: приобретение жилья в новостройке от застройщика по договору долевого строительства.

   Согласно статьям №20 и №21 Федерального закона №214, застройщик обязан предоставить потенциальному дольщику следующий перечень документов:

   • Инвестиционный контракт.
   • Декларацию проекта застройки.
   • Разрешительную документацию на ведение строительных работ.
   • Проектная документация с прикрепленной государственной экспертизой этой документации.
   • Технико-экономическое обоснование проекта возведения многоэтажного жилого дома.
   • Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок или арендный договор.
   • Договор со страховщиком объекта или с поручителем.
   • Выписка из ЕГРН на земельный участок и право сделок в его отношении.
   • Учредительная и регистрационная документация застройщика: устав компании, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, бухгалтерский баланс за предыдущие 3 календарных года.
   • Форма договора продажи квартиры в доме.
   • Результаты аудиторской проверки компании.
   • Строительная лицензия компании.
   • Допуск СРО.

   ВАЖНО: Этот список документов един как для сданных домов, так и для строящихся домов.

2. Вариант 2: приобретение жилья на вторичном рынке.

   Помимо стандартных документов, для проверки квартиры продавца требуется попросить предоставить:

   • Выписка из БТИ о планировке квартиры.
   • Расширенная выписка из домовой книги описывающая всех лиц имеющих право собственности на квартиру.
   • Справки из всех организаций обслуживающих квартиру об отсутствии задолженностей.
   • Письменное, нотариально заверенное согласие супруга (если квартира приобретена в браке).
3. Вариант 3: приобретение жилья в ипотеку.

   Чтобы приобрести квартиру в ипотеку от продавца помимо стандартного набора документов, потребуется получить:

   • Копии паспортов собственников (если продавец физическое лицо).
   • Копия свидетельства о государственной регистрации (если продавец юридическое лицо).
4. Вариант 4: покупка доли квартиры.

   Приобретая долю квартиры, нужно попросить продавца представить следующие документы:

   • Свидетельство о собственности на долю.
   • Техническая документация на квартиру (если доля не выделена).
   • Техническая документация на часть квартиры (если доля выделена в натуре).
   • Письменное согласие собственников других долей на продажу.
   • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
5. Вариант 5: покупка квартиры находящейся в залоге у банка.

   Несмотря на пугающее обременение в виде долга перед банком, сделку по приобретению такой квартиры можно провести вполне безопасно, главное чтобы продавец пополнил стандартный пакет документов следующим:

   • Кредитный договор с банком.
   • Закладная.
   • Справки и письма от банка, подтверждающие возможность продажи квартиры.
   • Документ, подтверждающий размер долга продавца перед банком.
6. Вариант 6: покупка квартиры для ребенка.

   Процедура покупки квартиры для несовершеннолетнего, аналогична обычной покупке квартиры, но с двумя нюансами:

   • Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то для оформления собственности, требуется письменное согласие одного из родителей, даже если квартиру он же и приобретает.
   • Если возраст несовершеннолетнего до 14 лет, то договор подписывает родитель в интересах ребенка.

   Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, для регистрации квартиры в Росреестре требуется представление его свидетельства о рождении.

Подробно о том, какие нужны документы для покупки квартиры, а также что выдадут после завершения сделки, можно узнать здесь.

Как проверить подлинность?

Получить документы от продавца – это только полдела. Нужно еще проверить подлинность этих документов, а также собрать информацию, которую продавец предоставить не может.

1. Проверяем подлинность квартиры — выписка ЕГРН. Подлинность самого документа проверить проблематично, но его можно сравнить с другим источником: данными Росреестра. Для этого на сайте этого ведомства достаточно ввести точный адрес покупаемого жилья. Если данные не совпадут, то стоит задуматься: не пытается ли продавец вас обмануть?
2. История сделок с квартирой. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН, которая предоставляется продавцом. Тут стоит обратить внимание, как часто квартира меняла владельцев. Если недвижимость слишком часто продавалась, то это повод насторожиться и задать дополнительные вопросы продавцу по этому поводу.
3. Проверка планировки квартиры. Нужно визуально сравнить планировку в квартире с техническим паспортом и выпиской из БТИ. Если данные не совпадут, значит, перепланировка незаконна и бремя по ее легализации ляжет на нового владельца. От такой квартиры нужно отказываться, либо указывать на несоответствие продавцу и предлагать ему привести в порядок документы до продажи.
4. Проверка генеральной доверенности продавца. Если недвижимость продается по генеральной доверенности, то нужно проверить 2 момента:
   • Подлинность доверенности. Данную информацию можно получить у нотариуса, который ее заверял.
   • Адекватность и дееспособность продавца. Нотариусы не всегда вдаются в подробности личности владельца. Поэтому, если у вас есть сомнения, то вы должны запросит справки из наркологического и психоневрологического диспансера.Если человек стоит на учете, то от такой сделке лучше отказаться, либо настоять о проведении сделки через опекуна: у каждого поднадзорного есть назначенный опекун.

   У опекуна должно быть разрешение на продажу квартиры из органов опеки.

5. Проверка временно выписанных граждан. Справка из паспортного стола и расширенная выписка из домовой книги позволят уточнить, нет ли сейчас других прописанных в квартире (их не должно быть), но в ней могут быть не указаны лица, временно выписанные из нее: помещенные в места лишения свободы, в психоневрологические диспансеры и так далее.

   СОВЕТ: Сделать это можно только получив выписку вместе с владельцем квартиры и задав все уточняющие вопросы уполномоченному лицу.

   Если есть временно выписанные из квартиры, то сделку лучше отменить. По освобождению из лечебницы или тюрьмы они имеют полное право проживать в этой квартире.

6. Проверка наличия супруги или супруга и сопоставление с датой приобретения квартиры. Чтобы не получить претензию на квартиру от супруга или супруги продавца, требуется проверить их наличие.

   Для этого нужно попросить продавца предоставить паспорт. Если в нем указана регистрация брака, то следует запросить свидетельство о браке и сопоставить даты с договором купли-продажи квартиры.

7. Проверка инвестиционного контракта застройщика. Получив от застройщика копию инвестиционного контракта, необходимо обратить внимание на 2 момента:
   • Наличие квартир предоставляемых бесплатно. Если таковые имеются, то в них могут быть заселены социально неблагополучные семьи, что может привести к конфликтам на бытовой почве.
   • Размер социального обременения застройки. Администрации городов и районов заставляют строительные компании возводить рядом с домами детские площадки, стоянки и другие объекты инфраструктуры. Без них дом не будет принят, а значит покупатели не получат свои квартиры.Если такого социального обременения много, высока вероятность задержки в сдаче дома. Встречались случаи задержек на 2 года и более.
8. Проверка проектной декларации. В этих документах много полезной информации, но она носит юридический характер и тяжела для анализа рядовому гражданину. Главное, на что стоит обратить внимание – добровольное страхование рисков. Если таковое имеется, вы можете больше доверять такому застройщику.
9. Проверка проектной документации. Этот пакет документов отражает визуализацию строительства, а также согласованные коммуникации. Главное, на что стоит обратить внимание – согласованность подводимых коммуникаций, которая отражена в государственной экспертизе проектной документации. Если такого согласования нет, то есть вероятность остаться без воды, света, газа и так далее.
10. Проверка разрешения на строительство. В этом документе нужно проверить соответствие юридического лица указанного в нем с юридическими лицами указанными в других разрешительных документах. Если они отличаются, то следует запросить разъяснение у застройщика.
11. Проверка категории земель. В свидетельстве на собственность на земельный участок или арендном договоре на него, должно быть указано, что он предназначен для строительства многоквартирного дома. При любой другой категории земель есть риск, что застройщик не сможет изменить назначение земель и дом будет в последующем снесен.
12. Проверка надежности страховки долевого строительства и банковских гарантий. Застройщики обязаны страховать недвижимость, возводимую по договорам долевого строительства и получать банковские гарантии. Их наличие сообщает о том, что строительная компания работает в рамках правового поля и это уже лучше, чем у 40% рынка.

    ВНИМАНИЕ: Но этого недостаточно: у банков отзывают лицензии, а некоторых страховые компании не могут покрыть даже сумму, уплаченную за страховку.

    Единственным способом понять, насколько надежны эти организации – посмотреть их рейтинг. Доверять стоит только тем организациям, которые входят в ТОП-100 в своей нише.

13. Проверка обременения недвижимости, продаваемой застройщиком. Эта информация проверяется в выписке ЕГРН. В данном случае лучше ее получить самостоятельно, чтобы получить самые свежие данные. Если такие обременения есть и они значительны, то лучше отказаться от такого застройщика.

    Выписка из ЕГРН пожжет быть получена любым желающим в МФЦ. Стоимость выписки: 400 рублей.

14. Проверка правильности полученных разрешений и допусков. Получив от застройщика выписку ЕГРЮЛ, необходимо сравнить все данные в ней: ИНН, ОГРН, наименование юридического лица, со всеми разрешительными документами. Если какие-то данные не будут совпадать – укажите застройщику на это и получите разъяснения.
15. Проверка финансовой стабильности застройщика. Данную информацию можно проверить по балансу организации. Если за последние 3 года имеется явное смещение в сторону кредиторской задолженности – значит, компания испытывает серьезные финансовые трудности, это должно насторожить.

    Если стоимость объекта более чем в 2 раза превышает собственные средства компании, значит, застройщик планирует привлекать кредиты для завершения строительства (собрать столько денег с дольщиков вряд ли удастся), но гарантий, что кредит будет предоставлен – нет, значит, растут риски, что дом не будет сдан.

16. Проверка формы договора. В данном случае, в договоре должны быть указаны те же данные, что вам были сказаны в разговоре. Например, если сказано, что в квартире должна быть установлена металлическая входная дверь, это должно быть указано и в договоре.ВАЖНО: Также обратите внимание, что в договоре должны быть ссылки на Федеральный закон №214. Если таких ссылок нет – это попытка обойти закон, что может повлечь за собой проблемы с квартирой и домом в целом.
17. Проверка допуска СРО. Если срок действия допуска заканчивается ранее, чем срок сдачи квартиры и в ранее проведенных проверках вы обнаружили, что застройщик имеет финансовые трудности, то стоит меньше доверять такой компании, а лучше и вовсе отказаться от сотрудничества с ней.
18. Проверка соответствия домам государственным стандартам. Чтобы удостовериться в правильности строительства дома, достаточно ознакомиться с экспертизой проектной документации. Главное правило: она должна давать положительное заключение.

В целом, покупка квартиры – это сложный многоэтапный процесс, в котором нужно учитывать множество подводных камней.

Большую часть, конечно, можно проверить самостоятельно, но придется потратить очень много времени. А некоторые моменты невозможно нормально проверить без юридического образования.

По этой причине, лучше не экономить на оплате услуг профессионала. Возможные проблемы обойдутся значительно дороже,

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/paket-dokumentov-dlya-sdelki/d-ot-prodavtsa.html

Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца

Покупка квартиры достаточно серьезное мероприятие, которое может иметь положительный результат, только если к процедуре ее оформления подойти со всей ответственностью. Необходимые для покупки квартиры документы – основной компонент сделки, их состав может быть различным в зависимости от ситуации.

ФЗ № 122 от 21.07.1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливает перечень необходимых документов, которые подаются для регистрации права на купленную квартиру или другую недвижимость. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

Основные документы

Основным документом, необходимым для покупки квартиры будет документ, который подтверждает право собственности на отчуждаемый объект недвижимости, и который, обязательно в оригинале, должен находится у продавца.

Продавец жилья (недвижимости), может обладать правом собственности на отчуждаемое имущество на основании оплатных (купля-продажа) и безоплатных (дарение) сделок или по договору пожизненного содержания, а также по праву наследования. Каждый факт приобретения, должен быть подтвержден соответствующим документом.

В соответствии с нормами права, любой из видов перехода права собственности на недвижимость должен иметь письменную форму.

В таком документе содержаться сведения о том, какой регистрирующий орган выдал этот документ и произвел регистрацию, сведения о продавце недвижимости, непосредственно об объекте отчуждения (его характеристики, адрес и т.д.

), а также о существующих обременениях на этот объект.

Для того, чтобы грамотно провести сделку, нужно знать не только какие документы нужны для покупки квартиры, покупателю не лишним будет узнать и другую необходимую информацию:

• Идентифицирующие данные о собственнике квартиры.
• Сведения о правовой возможности собственника отчуждать квартиру (недееспособность или ограничение дееспособности);
• По возможности необходимо проверить личность продавца и узнать информацию, не состоит ли он на психиатрическом или наркологическом учете. В случае если продавец наркозависим или состоит на учете в психиатрической больнице, закон не ограничивает его права на осуществление сделки (кроме судебного решения о его недееспособности или ограниченной дееспособности). Однако, в этом случае особое внимание следует уделить его способности контролировать свои действия во время проведения сделки. В случае недееспособности или ограничении правовой возможности лица отчуждать имущество, в его интересах должен действовать опекун. Такое отчуждение проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства.
• Следующий шаг – проведение проверку подлинности документов. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалистов.
• Собрать сведения о лицах, зарегистрированных в квартире или доме. В случае покупки вами квартиры с зарегистрированными в ней гражданами, у последних остается право пользования жильем.
• Выяснить возраст собственника. Если это лицо, которое не достигло 18 лет, то сделку можно проводить только с согласия его законных представителей, а также представителей совета опеки и попечительства. Если собственником является ребенок до 14 лет, то ее проводить должен законный представитель от имени ребенка с согласия органов опеки и попечительства. Это является необходимостью, так как указанные органы выполняют свою функцию по защите права и интересов ребенка, чтобы последний, после отчуждения жилья принадлежавшего ему, получил взамен жилье не худшего качества.
• Собрать сведения об отсутствии какой- либо задолженности по уплате налога на недвижимость.
• Проверить существует ли задолженность по уплате коммунальных услуг.
• Изучить информацию о регистрации имущества за продавцом, которая отражается в выписке из ЕГРП. Сведения, отраженные в таком документе, позволяют получить достоверную информацию о собственнике жилья и о регистрации его недееспособности или ограничении его дееспособности. А также о том, какие обременения или ограничения отчуждения данного имущества существуют. Ими могут быть сведения об ипотеке, наличии залога на жилье, об аресте, решение о котором вынес суд. Для получения наибольшей гарантии достоверности информации такой документ лучше получать за сутки до сделки.
• Сведения о возможных незарегистрированных переоборудованиях или перепланировках, будут отражены в тонической документации на квартиру (техпаспорте). В том случае, если квартира будет приобретена покупателем с несогласованными перепланировками, то предполагаемая ответственность за это будет возложена на него.
• Информацию о наличии зарегистрированного брака продавца жилья. В таком случае закон предполагает для проведения сделки согласие другого супруга в письменном виде, заверенного нотариально.

После того, как стороны договора (продавец и покупатель) провели сделку, ее необходимо по закону зарегистрировать в Росреестре, который находится по месту расположения недвижимости.

Для проведения регистрации приобретенного права на жилье необходимо вместе с документами о проведении сделки подать заявление, которое имеет типовую форму.

В такое заявление должны быть внесены сведения о лицах, которые были участниками договора, о том, кто был собственником квартиры до этой сделок, и о том, кто на момент регистрации обладает правом на пользование отчуждаемой квартирой.

Также обязательным является указание правовых оснований для регистрации приобретенных прав на жилье и данные о представителе и доверенности, на основании которой он реализует свое право представителя.

К вышеуказанному заявлению прикладывается и договор купли продажи квартиры, который закреплял проведенную сделку.

После принятия заявления от покупателя жилья ему должна выдаваться расписка о принятии такого заявления и всех поданных документов.

Свидетельство, которое будет подтверждать проведение регистрации прав на жилье, выдается не позднее чем в 30-дневный срок после принятия заявления и документов.

После того, как покупатель завершил все необходимые процедуры по совершению самой сделки, а также ее госрегистрацию, он обладает правом пользования владения и распоряжения приобретенной квартирой (недвижимостью) по закону.

Самостоятельное оформление или обращение к специалистам – что лучше?

Самостоятельное оформление документов при покупке квартиры, во-первых, требует больших затрат времени, а, во-вторых – достаточно серьезных знаний в этой области правоотношений, поэтому определенное количество покупателей предпочитают прибегать к использованию услуг профессиональных специалистов по недвижимости и юристов для юридического сопровождения сделки. Это увеличивает стоимость сделки на 2-3%.

Обращение к специалистам, кроме дополнительных затрат, дает и дополнительные гарантии безопасности вашей сделки, в особенности если вы не обладаете достаточным объемом знаний в этой области.

Специалисты проверят «юридическую чистоту» приобретаемого жилья и обеспечат соблюдение законности в процессе проведения сделки, подготовят все документы при покупке квартиры.

Однако, пользуясь их услугами, нельзя забывать, что 100% гарантии не сможет дать ни один специалист, даже самый профессиональный, поэтому, обращаясь за помощью при проведении сделки, выбирайте серьезные компании с хорошей репутацией, профессионализму которых можно доверять. Потому как высококлассный специалист, качественно выполнивший свою работу, проведет доскональную проверку документов и сведет возможные риски  к минимуму.

В качестве дополнительной страховки покупки квартиры, следует обратить внимание и на нотариальное оформление сделки. По закону оно не является обязательным, однако обращение к нотариусу подтвердит чистоту намерений сторон сделки.

Не экономьте на услугах профессионалов, такая экономия может привести к серьезным финансовым последствиям.

Источник: https://BonaSens.ru/kuplyaprodazha-kvartiry/pokupka-kvartiry-kakie-dokumenty-nuzhno-trebovat-s-prodavca.html