Ипотека от застройщика на покупку жилья: что это, выгоднее ли, чем рассрочка, а также каков размер процентов и первоначального взноса, в том числе при господдержке?

Если по условиям ипотечного кредитования банк вносит сумму продавцу, а вы потом возвращаете средства финансово-кредитному учреждению с процентной ставкой от 8% и до 15+%, то с рассрочкой все проще. Покупатель вносит часть суммы, а оставшуюся «растягивает» на пару лет.

Переплачивать банку не придется. Не нужно будет и собирать десятки документов и справок.

Но в чем подводные камни подобного предложения? В обзоре разберем все плюсы и минусы приобретения квартиры / дома / коттеджа в рассрочку. Оформить сделку можно не только с застройщиком, но и с продавцом-частным лицом.

Но вероятность найти продавца, который согласиться «раскинуть» платежи на несколько лет, мала. Как правило, все же продавцы-физические лица хотят получить деньги сразу. Посмотрим, что значит купить квартиру в рассрочку и как это работает.

Что значит купить квартиру в рассрочку?

Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.

Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).

Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е.

Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).

Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.

Есть нюансы, связанные с:

• наличием дополнительных платежей, установленных в договоре;
• переходом прав собственности (при заключении сделки, после уплаты первоначального взноса, после выплаты всей суммы задолженности);
• возможностью / невозможностью досрочного погашения задолженности;
• неустойками и штрафами за просрочку;
• правом переноса прав собственности на другое лицо (или же с его отсутствием).

Недостаточно идеально знать нормы и требования законодательства. Придется изучать условия, прописанные в договоре. Как правило, они типовые. Т.е. под вас и ваши запросы никто особо не будет подстраиваться.

Вряд ли удастся уговорить менеджера изменить условия конкретно под ваше требование и ваш запрос. Когда вы в курсе, что значит купить квартиру в рассрочку, рассказываем о типовых условиях от застройщиков и физических лиц.

Получение рассрочки на квартиру от застройщика

Рассрочка на квартиру от застройщика позволяет купить недвижимость, не обращаясь в банки и финансово-кредитные учреждения. Для компании это выгодно, поскольку сделка позволяет:

• привлечь внимание к строящему объекту или же возведенному;
• увеличить стоимость квартиры на 10-15% (если сравнивать с предложениями, подразумевающими внесение полной суммы сразу);
• отказаться от сотрудничества с банками и финансово-кредитными организациями.
• Покупатель должен знать об основных условиях предоставления рассрочки от застройщика.

Условия покупки недвижимости в рассрочку от компании-застройщика:

1. Предложение распространяется на новостройки. Это могут быть как завершенные (готовые) объекты, так еще не введенные в эксплуатацию. У застройщика нельзя попросить рассрочку на покупку дома / коттеджа или финансирование строительства дачи.
2. Рассрочка на покупку квартиры предоставляется под процент или бесплатно. Условия прописываются в договоре. Если застройщик и берет процент, то гораздо меньше, чем банк. Как правило, размер ставки находится на уровне 2-3% годовых. Если вам предлагают сделку под 7-10%, то лучше воспользоваться ипотечными предложениями от банков («Сбербанк», «ВТБ24», «Россельхозбанк» и другие).
3. Размер первоначального платежа – 30-70% от стоимости недвижимости. При ипотечном кредитовании банки просят около 10-30% в качестве первого взноса. Есть предложения, в которых отсутствует первоначальный платеж. Если у вас есть сертификат на материнский капитал, то в банке можно использовать его для погашения первоначального взноса (полностью или частично). Если у вас есть половина от стоимости недвижимости, без проблем можно будет договориться о рассрочке с любым застройщиком. Есть компании, которые снижают размер первоначального взноса для привлечения клиентов (или вовсе отменяют платеж). Но подобных игроков на рынке можно пересчитать по пальцам. Как правило, уменьшение первоначального платежа – «уловка», которая необходима застройщику для продажи «неликвида».
4. Срок действия рассрочки – около 2-3 лет. Если в банке можно рассчитывать на 20-30 лет, то у застройщика все гораздо строже. За указанный срок компания успевает построить жилье и ввести его в эксплуатацию. Отдельные компании предлагают рассрочку сроком на 5 лет. Но продление срока автоматически обозначает, что застройщик возьмет дополнительный процент (или выставит не самую качественную недвижимость).
5. Отсрочка платежа возможна, но не у всех предприятий. Как правило, компании не могут предложить больше 1 года «ожидания». Поэтому будьте осторожными и внимательными.

Чтобы проще было разобрать все плюсы и минусы, взвесить и оценить возможности, предлагаем небольшую таблицу:

Критерий сравнения	Ипотека от банка	Рассрочка от застройщика
Срок предоставления	От 1 года до 30 лет	2-3 года (максимум 5)
Ставка	8-15% годовых в зависимости от банка и условий программы	2-3%
Размер первоначального взноса	От 10% до 30% В некоторых случаях он отсутствует. Плюс есть возможность погашения за счет материнского капитала	30-70%, поскольку застройщику важно получить больше денег сначала (и снизить риски неуплаты).
Объекты, на которые распространяется предложение	Первичная недвижимость (дома, квартиры, коттеджи); гаражи (в том числе и с земельными участками); машино-места; дачи и садовые домики; вторичная недвижимость (квартиры, дома, коттеджи).	Только объекты первичной недвижимости от застройщика.
Список документов	Включает десятки позиций (паспорта, свидетельства о браке, справки о заработной плате, св-во о браке, сертификат на мат. капитал).	Паспорт + согласие супруга / супруги, заверенное у нотариуса (но конкретный перечень документов уточняйте у застройщика).
Влияние кредитной истории	Да	Нет
Выбор жилья	Практически ничем не ограничивается.	Возможна только покупка продуктов от конкретного застройщика.
Оформление страховки	Как правило, обязательное. Если нет страховки, то к процентной ставке добавляют несколько пунктов.	Не является обязательным.

При заключении договора необходимо будет запросить у застройщика:

• документы, которые подтверждают права на земельный участок;
• пакет проектной документации на объект (строящийся или готовый);
• документацию по обоснованию проекта;
• отчет о проведении государственной экспертизы (выдается в виде свидетельства).
• договор о рассрочке платежа.

Внимательно читайте условия, которые прописывает застройщик! В договоре могут предусматриваться дополнительные платежи или скрытые комиссии, обременения недвижимости.

Условия договора рассрочки от застройщика:

1. Информация о стороне, которая предоставляет рассрочку. Если это застройщик, то должны прописываться его реквизиты (номер счета, дата регистрации, наименование компании, ИНН, а также другие сведения). Если в документах фигурирует банк, то это совершенно другой тип договора.
2. Размер взноса. Он указывается не только в виде процентов. Дополнительно цифры фиксируются прописью.
3. Регулярность платежей и возможность / невозможность их увеличения. Как правило, составляют специальные таблицы, в которых указывают месяц и сумму погашения. Грубо говоря, вы видите: март 2019 – 87 432 (остаток задолженности – 3 431 987 рублей); апрель 2019 года – 80 643 рублей; май 2019 -79 874 и так далее.
4. Условия и требования по досрочному погашению. Как правило, досрочная уплата рассрочки только приветствуется (и на руку застройщику). Но могут быть отдельные моменты, связанные с процентами.
5. Момент перехода прав собственности. Вместе с правами собственности вам переходят и все риски случайной гибели. Как правило, в договоре указывается переход при:
   • внесении первоначального взноса;
   • полном погашении обязательств;
   • сдаче жилого объекта в эксплуатацию.
6. Санкции за просрочку. К примеру, при регулярном нарушении клиентом условий внесения платежа застройщик праве расторгнуть договор и снять комиссию с выплаченной суммы.
7. Переход правомочий на третье лицо. Важно понять, предусматривается ли возможность переоформления договора. Такая ситуация происходит, когда у вас нет средств на погашение задолженности, поэтому вы как бы «перепродаете» правомочия третьему лицу.

Что можно сказать в итоге? Продажа квартир в рассрочку – одно из выгодных направлений деятельности для застройщика. Что касается покупателя, то он может столкнуться с неспособностью погасить долговые обязательства.

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Первым делом нужно узнать, предлагает ли застройщик подобные условия. К примеру, в Москве купить квартиру в рассрочку можно будет в компаниях «Эталон», «Самолет Девелопмент», «GLOBESezar», Пирнер», а также «Тройка Рэд».

Схема стандартная:

• изучаете, предоставляет ли застройщик рассрочку на приобретение недвижимости;
• обращаетесь в компанию и предоставляете список необходимых документов (паспорт, заявление, согласие супруга, справки с места работы, а также другие);
• изучаете условия договора, которые предлагает компания (суммы, сроки, платежи, отсрочки, момент перехода прав собственности, а также другие моменты);
• заключаете сделку и вносите первоначальный платеж, установленный застройщиком;
• выплачиваете взносы для погашения рассрочки;
• становитесь полноправным собственником недвижимости.

Теперь вы в курсе, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как ее использовать, на каких условиях можно получить.

Также есть и возможность «разбить плату» и при заключении договора на вторичном рынке (когда вы покупаете дом ил квартиру у частного лица). Но и здесь есть свои подводные камни.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Главное – проверить права собственности продавца (а также членов семьи). Если окажется, что тот не вправе был заключать сделку, та признается недействительной.

Законодательство разрешает заключать договор купли-продажи недвижимости в рассрочку между физлицами. Но в случае непредвиденных обстоятельств есть риск, что квартира вернется продавцу (а тот должен отдать покупателю выплаченные им денежные средства).

2 стороны добровольно соглашаются на обременение недвижимости в Росреестре. Снять его можно будет только после полной оплаты.

Преимущество в том, что:

• покупателю не нужно предоставлять десяток справок и документов;
• страховка не требуется;
• переплат процентов (как в банке) не будет.

Само собой, подобные сделки редко заключаются между чужими людьми. Как правило, договор составляется между родственниками / друзьями / знакомыми (и во многом основан на доверии). Но даже в таком случае не лишним будет пересмотреть целый список документов.

Сведения, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости:

1. Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность. Заключать сделки по купле-продаже имущества может только собственник.
2. Выписка из ЕГРН. В ней представлены основные характеристики недвижимости и зарегистрированных на нее прав. Заказать документ можно через МФЦ (или же сделать это самостоятельно). Цена – 200 рублей. Но документ расскажет обо всех «подводных камнях» лучше собственника и его соседей. Кстати, документ действителен только год. После этого необходимо будет получить новый.
3. Документ, подтверждающий право собственности. В их числе будут:
   • договор купли-продажи;
   • договор передачи (в случае приватизации);
   • контракт на дарение;
   • договор ренты;
   • договор долевого участия;
   • свидетельство о праве на наследство;
   • решение суда;
   • соглашение о разделе имущества.
4. Документ, в котором отражается семейный статус продавца. Если есть законный супруг, то продавец должен предоставить его согласие, заверенное в нотариальной форме (если имущество признается совместно нажитым).
5. Счета за квартиру. В документах не должно быть задолженностей за телефонную связь или же за коммунальные услуги. Иначе погашать «минус» придется вам.
6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Можно взять на всякий случай. Учитывайте, что договор с алкоголиком или наркоманом может признаваться недействительным. За продавцом сохранится право собственности (но его обяжут вернуть вам выплаченные средства). Но вряд ли получится что-то взыскать с асоциальных личностей.

Схема купли-продажи квартиры в рассрочку

Условия покупки вы уже знаете. Моменты, связанные с рассрочкой, прописываются в договоре. Именно по этой причине придется идти к нотариусу и уплачивать сборы. В документе будет информацию об объекте недвижимости (+ специалист проверит все правомочия продавца).

В договоре обычно фиксируются:

• данные продавца и покупателя;
• стоимость квартиры;
• адрес квартиры и описание;
• права, обязанности, а также ответственность сторон;
• сроки освобождения жилплощади;
• гарантия от продавца (что объект недвижимости не был заложен или приобретен на мат. капитал);
• сумма первоначального взноса;
• размер платежей и порядок их внесения;
• переход прав собственности, а также другие моменты.

В договоре будет прописываться: «Иванов уплачивает 20% от стоимости в размере №№ №№№ рублей (и здесь та же сумма прописью). Оставшиеся 80%, т.е. №№№ обязуется выплатить в течение №№№ месяцев. Сумма уплаты в месяц — №№№ рублей.

В 2019 году ожидаются изменения в строительной сфере, поэтому вопрос о том, как купить квартиру без ипотеки в рассрочку, станет еще более актуальным. Желаем вам от души успехов при заключении сделок и поиске партнеров!

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku/

Как действует ипотека в рассрочку от Сбербанка

Программа ипотеки в рассрочку разработана специально для людей, желающих приобрести строящееся жилье и снимающих квартиру. Кредит значительно увеличивает статью расходов граждан, потому далеко не каждый может себе позволить обременить семейный бюджет ипотечным займом на долгие годы. Банковская система направлена на разработку различных типов кредитования, применимых ко всем слоям населения. Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на территории России, успешно сотрудничающим с государство и застройщиками. Это позволяет предлагать клиентам наиболее выгодные и удобные условия предоставления средств на покупку жилой площади. Ниже подробно рассмотрим все плюсы и минусы понятия рассрочки.

В чем отличие приобретения в рассрочку от ипотеки?

Компании выводят на рынок квартиры в домах еще до завершения строительства. Это позволяет привлечь финансовые вливания, необходимые для завершения объекта и ввода в эксплуатацию. Условия заключения сделки выглядят следующим образом:

• Значительный первоначальный взнос. Показатель достигает 80% от общей стоимости.
• Остальная часть суммы вносится равными долями до окончания строительства.
• Небольшой срок займа. Обычно от одного года до двух лет.
• Отсутствие или минимальные проценты за предоставление отсрочки.
• Стоимость квадратного метра будущего жилища может измениться в зависимости от условий рынка.
• Участники договора непосредственно клиент и компания застройщик.
• Негативные моменты по прошлым кредитам не имеют значения. Кредитная история не проверяется.

Покупка напрямую имеет свои плюсы и минусы. Требует единовременного внесения большой суммы денег, а также размер ежемесячных платежей будет большой. Переплата за пользование услугой минимальна либо вовсе отсутствует. Подходит для людей с высокими доходами или располагающими большой суммой денег.

Ипотека от Сбербанка, в свою очередь, рассчитана на граждан с постоянным средним уровнем доходов. Условия заключения договора выглядят так:

• Длительный срок – до 30 лет.
• Небольшой размер ежемесячных платежей.
• Фиксированная конечная стоимость приобретаемой недвижимости.
• Присутствует процентная ставка вознаграждения. Определяется в индивидуальном порядке для каждого заемщика.
• Целевое назначение не ограничивается первичным рынком.
• Первоначального взнос составляет от 15%.
• Приобретаемый объект может являться одновременно залогом.
• При оформлении потребуется предоставить пакет документов, подтверждающий платежеспособность и надежность. Проверяется информация об оплате предыдущих кредитов.

Ипотека предусматривает реструктуризацию или отсрочку платежа при возникновении финансовых трудностей. При рассрочке перерасчет или отсрочка не практикуются. Если клиент перестает платить взносы, то застройщик имеет право продать жилую площадь другому клиенту.

Особенности ипотеки в рассрочку от Сбербанка

Разработка специальной программы позволило совместить положительные стороны двух разновидностей сделок и минимизировать отрицательные. Ипотека в рассрочку от Сбербанка является полноценным кредитом, порядок оформления не отличается от обычного займа на совершение покупки недвижимости. Однако, порядок погашения отличается кардинально.

Предоставляется данный вид банковского продукта только для покупки новостройки от аккредитованного застройщика, с которым Сбербанк заключил договор. Условия выдачи выглядят следующим образом:

• Минимальный размер первоначального взноса – 15% от общей стоимости.
• Срок кредитования – до 30 лет.
• Ставка вознаграждения устанавливается в размере 7,4%.
• Погашение осуществляется равными долями.
• Перечисление средств осуществляется двумя этапами. Первая часть суммы перечисляется после заключения договора долевого участия, а вторая – после ввода объекта в эксплуатацию (срок между транзакциями не должен превышать двух лет).

Таким образом, сумма заемных средств разделяется на две части, что дает значительное преимущество в погашении. Клиент выплачивает долг, рассчитанный из размера первого перевода. После перечисления оставшейся суммы, заемщик вносит ежемесячные взносы по второму объему средств.

Это дает возможность снизить ежемесячные платежи до минимума. К примеру, при ипотеке в два миллиона, обычный ежемесячный платеж составляет порядка 20 тысяч рублей. Если кредит разделен пополам, то платить придется только 10.

При закрытии первой части долга до осуществления перевода всего объема средств заемщику, переплата по ипотечному кредиту будет минимальная.

В совокупности всех факторов, это позволяет минимизировать нагрузку на бюджет и дает возможность закрытия задолженности с небольшим размером переплаты.

Ипотека в рассрочку от Сбербанка позволяет приобрести квартиру на выгодных условиях, с максимальным уровнем безопасности проведения сделки.

Порядок оформления

Программа рассчитана на рядовых граждан, имеющих желание приобрести квартиру в строящемся доме от надежного застройщика. Подача заявки в Сбербанк осуществляется через заполнение анкеты заявления и предоставление пакета документов:

• Паспорт гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
• Второй документ, подтверждающий личность. Водительские права, военный билет, страховое удостоверение.
• Бумаги, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянного дохода необходимого уровня.
• Выписка из личного счета или иное доказательство наличия средств для первоначального взноса.

Предоставленная информация проходит проверку в течение 5 рабочих дней. После получения одобрения следуют следующие этапы:

• Выбор конкретного объекта.
• Заключение договора долевого участия между застройщиком и клиентом.
• Регистрация сделки в Росреестре.
• Страхование объекта недвижимости.
• Осуществление первого перечисления средств.
• Перевод второй части суммы.

Таким образом, клиент получает недвижимость в полное владение, имеет право проживать на ее территории до закрытия основного долга перед банком. Обычная рассрочка не предусматривает этого.

Плюсы и минусы программы

Ипотека в рассрочку от Сбербанка будет привлекательна для большого количества граждан, особенно молодым семьям, желающим улучшить жилищные условия. Однако, как и у любой другой сделки, имеется несколько отрицательных факторов:

• Предоставляется для приобретения определенных объектов. Актуальный список представлен на официальном сайте.
• При несоблюдении договорных обязательств клиентом, банк в праве не осуществлять второй перевод средств.
• Банкротство застройщика не отменяет действие договора по ипотеке.

Положительных моментов в данном виде сделки значительно больше:

• Малый размер ежемесячного платежа.
• Сотрудничество с аккредитованными компаниями, проверенными Сбербанком.
• Сниженная процентная ставка.
• Небольшая переплата за пользование услугами.
• Возможность участия в специальных программах, использование льгот.
• Отсутствие штрафов за досрочное погашение.

Сбербанк предлагает большое количество кредитных продуктов, направленных на улучшение условий ипотечного кредитования для всех слоев населения. Ипотека в рассрочку – программа, направленная на приобретение квартир в новостройках.

Как взять ипотеку молодой семье в Сбербанке?

Источник: https://s-ipoteka.info/programmy/ipoteka-v-rassrochku-ot-sberbanka.html

Ипотека или рассрочка: что лучше, что выгоднее, советы экспертов

› Ипотека › Как, по мнению экспертов, выгоднее приобрести квартиру: в рассрочку или в ипотеку.

25.08.2019 123 просмотров

Ипотека или рассрочка. По какому из этих двух вариантов расчета возложить обязательства выгоднее и проще? Рассмотрим оба, чтобы определить, как лучше приобрести жилье и на чем можно сэкономить.

Приобретение недвижимости в ипотеку

Для кого-то ипотека – единственная возможность обзавестись собственным жильем.

И если объективно рассматривать этот вариант, то за неимением нужной суммы наличных средств ипотечный кредит не так страшен, как его представляют.

Разумеется, квартира до определенного момента не будет являться единоличной собственностью заемщика, так как ее придется передать в залог банку, но определенные преимущества в ипотеке есть, и вот какие:

1. Невысокий процент первоначального взноса, всего 15-20% от суммы кредита. Правда для его погашения, вероятнее всего, придется чем-то пожертвовать, зато семьи, имеющие на руках сертификат на маткапитал, могут воспользоваться для покрытия первого взноса средствами господдержки.
2. Продолжительный период кредитования, достигающий 30 лет. И в этом тоже есть определенная выгода, ведь чем длительнее срок выплаты долга, тем меньше сумма ежемесячного платежа.
3. Возможность владеть и пользоваться приобретенной в ипотеку недвижимостью. Передача жилого помещения в залог кредитору не лишает заемщика права пользоваться приобретенным имуществом, поэтому гражданин может прописаться и проживать в квартире сам, а также поселить и зарегистрировать в ней членов своей семьи. Однако, до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, распоряжаться залоговым имуществом заемщик не сможет. Это ограничение касается продажи, дарения, аренды, передачи в залог или в наследство, обмена и любых других операций по распоряжению недвижимостью.
4. Возможность досрочного исполнения обязательств. Законом не запрещено при наличии такой возможности погасить долг по кредиту до истечения установленного договором периода кредитования.
5. Неограниченный выбор. В зависимости от разновидности ипотечного кредита, заемщик вправе приобрести жилье как в новостройке, так и на рынке вторичного жилья. Кое-какие ограничения все же есть, например, относительно года возведения здания (дом, в котором покупается квартира, не должен быть старше 30 лет). В остальном выбор действительно неограниченный. Заемщик может приобрести не только квартиру, но и индивидуальный жилой дом, комнату или иное пригодное для проживания помещение, соответствующее прямому назначению.
6. Дополнительные гарантии. Так как сделка совершается с привлечением средств кредитора, юристы банка тщательным образом проверяют всю документацию, особенно если жилье приобретается в новостройке. И если заявка одобрена, значит строительную компанию можно считать надежной.
7. Возможность получить скидку при расчете с застройщиком. Обычно компания снижает стоимость жилья на несколько тысяч, если квартира приобретается за наличные средства или в ипотеку, что позволяет покупателю сэкономить.

1. Высокая ставка по кредиту, в отдельных случаях достигающая 14%, а в среднем составляющая 10 %. Несмотря на это с 2018 года у некоторых категорий граждан, в том числе уже оформивших ипотеку, появилась возможность получить новый кредит или рефинансировать старый под 6% годовых (семейная ипотека).
2. Жесткие критерии отбора заемщиков. В этой связи многие граждане сразу отказываются от этого способа расчета, ведь далеко не каждый из них отвечает требованиям кредиторов. При одобрении заявки учитывается возраст заемщика, его доход, стаж, гражданство, семейное положение, кредитная история. Даже если в целом потенциальный клиент отвечает требованиям банка, соответствие его тем или иным условиям придется документально подтвердить. А, кроме того, не стоит забывать, что некоторые кредитные организации практикуют поручительство, следовательно, для оформления ипотеки потребуется надежный гражданин, отвечающий тем же требованиям, которые предъявляются к заемщику.
3. Продолжительный период оформления. Даже если заявка подана в режиме онлайн через официальный сайт банка, данный факт не ускорит процесс проверки заемщика с последующим принятием решения. На практике чтобы получить одобрение, зачастую приходится ждать   не один месяц.
4. Возникновение дополнительных расходов, связанных с оформлением ипотеки. Обычно это расходы на страхование, оценку, оплату услуг нотариуса, госпошлины за регистрацию недвижимости.

Приобретение недвижимости в рассрочку

В отличие от ипотеки рассрочка предоставляется на иных условиях и исключительно застройщиком. И надо сказать, что для некоторых граждан этот вариант приемлемее благодаря ряду неоспоримых преимуществ и вот каких:

• Рассрочка оформляется быстрее. Обычно хватает одного-двух визитов в строительную компанию, чтобы получить желаемый результат. Если дом уже сдан и введен в эксплуатацию, заселяться можно сразу после оформления необходимой документации.
• От покупателя требуется минимальный пакет документов. Застройщик не предъявляет жестких требований, как это принято у банков. Иногда для приобретения жилья в рассрочку достаточно одного паспорта. Не нужно подтверждать доход, икать поручителей и оформлять закладную, а главное – переживать по поводу неидеальной кредитной истории.
• Невысокая ставка, порядка 2-3% годовых. Если сравнивать размер переплат, меньшая величина получается от застройщика, что лучше в первую очередь для покупателя.
• Не возникает дополнительных расходов. Строительные компании, вступая в правоотношения с покупателем, практически ничем не рискуют, поэтому не требуют от него ни залога, ни поручителей, а при таком положении дел отпадает необходимость в оформлении страховки и закладной.

Таким образом, невооруженным глазом видно, что выгоднее покупать квартиру в рассрочку, нежели годами переплачивать огромные проценты по ипотеке, если бы не ряд отрицательных моментов:

• Величина первоначального взноса, достигающая половины стоимости жилья, что лучше в данном случае для тех, у кого есть в наличии свободные средства.
• Большой ежемесячный платеж, что могут позволить себе далеко не все семьи. В отличие от банков застройщики предоставляют рассрочку на короткий период, обычно до года и только в редких случаях до 5 лет. С одной стороны, это позволяет быстро рассчитаться по долгам, однако, если величина ежемесячного взноса будет превышать по величине половину семейного бюджета, целесообразнее оформить ипотеку.
• Ограниченный выбор, так как в рассрочку можно позволить себе приобрести только новостройку.
• Отсутствие прав на приобретенное жилье. При оформлении ипотеки кредитор хотя бы позволяет зарегистрировать право собственности на объект. Когда квартира приобретается у застройщика, последний полноправно владеет ею вплоть до момента полного погашения стоимости жилья. Поэтому переход прав становится возможным не ранее, чем покупатель внесет последний платеж.
• Наличие рисков, сопряженных с недобросовестностью продавца. Здесь подразумевается риск остаться без квартиры, если строительство не будет завершено, а строительная компания внезапно обанкротится.

Сравнение в числах

Чтобы понять, что выгоднее и на каких условиях, обратимся к практическому расчету.

Входными параметрами будут следующие:

•  квартира в новом доме стоимостью 2 миллиона рублей;
• величина первоначального взноса в 1 миллион рублей;
• ставки по ипотеке и рассрочке 10% и 3% соответственно;
• период для погашения ипотечного долга– 10 лет, по рассрочке – год.
•  скидка от застройщика 80000 рублей;
•  аннуитетный (фиксированный) платеж;

В итоге получаем:

Ипотека	Рассрочка
Ежемесячный платеж	12157,87 рублей	84693,70 рублей
Величина переплаты	538944,14 рублей	16324,39 рублей
Дополнительные расходы	9000 рублей	____

Приведенный пример расчета наглядно показывает, что выгоднее по расходам, ведь даже скидка, предоставляемая строительной компанией, не способна значительно уменьшить величину затрат по ипотеке.

Безусловно рассрочка выгоднее, но готова ли семья ежемесячно в течение года отрывать от бюджета сумму в 84 693 рубля? Это уже зависит от совокупного дохода, а если учесть то, что в семье работает только муж, а жена в это время воспитывает второго ребенка, наверное, проще оформить ипотеку под 6% годовых.

Именно такой процент предусматривает льготная ипотека для семей, в которых с 2018 года родился второй и последующие дети.

Как, по мнению экспертов, выгоднее приобрести квартиру: в рассрочку или в ипотеку. Ссылка на основную публикацию

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/ipoteka-ili-rassrochka/

Что лучше: ипотека или рассрочка от застройщика?

Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека

Ипотека – это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.

При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит.

В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает.

При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.

Преимущества ипотеки

Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:

• Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
• Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
• Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
• Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).

Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:

• Требования банка. Конечно, есть финансовые учреждения с более жесткими или лояльными требованиями, но все имеют ограничения по возрасту, доходам и т.д. Чем привлекательней условия, тем требовательней банк будет подходить к заемщику. Получить деньги без официальных доходов можно только при условии оплаты не менее 50% стоимости за счет личных средств. В остальных случаях заемщику необходимо предоставить документы, которые подтверждают его платежеспособность.
• Процентная ставка. На текущий момент она находится на таком уровне, что за 20 лет ипотеки заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Сложно найти ставку меньше 10% годовых.
• Долгое рассмотрение. Хотя многие банки декларируют возможность подачи заявки прямо на сайте банка, но на практике это возможно далеко не всегда. Потенциальному заемщику обычно приходится не один раз посетить банковское отделение до того момента, как банк назначит дату сделки.
• Дополнительные расходы. Помимо оплаты первоначального взноса, заемщику придется оплатить нотариальные расходы, страховые платежи и услуги банка.

Рассрочка от застройщика

Преимущества рассрочки

Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:

• Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
• Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
• Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
• Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
• Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.

В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:

• Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
• Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
• Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.

При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра.

Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи.

Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.

Что выгодней?

Если же заемщик готов оплатить хотя бы половину стоимости жилья сразу, и может погашать ежемесячно остаток большими платежами, то ему будет более интересна рассрочка от застройщика. Это позволит сэкономить на процентах и сопутствующих расходах.

При этом не стоит забывать о рисках того, что застройщик так и не завершит строительство. Если покупатель оформил ипотеку и рассчитался за квартиру, которую в итоге так и не получил, то решить вопрос с банком практически невозможно. В итоге покупатель остается без жилья и с большим кредитом.

При оформлении рассрочки, в договоре может быть предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен после сдачи объекта в эксплуатацию. Это уменьшит риск финансовых потерь покупателя.

Оба варианта покупки требуют тщательной подготовки, в том числе консультацию с юристом. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kvartira-v-rassrochku-ili-ipoteka

С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку

Первый взнос по ипотеке — это часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик готов вложить в покупку при оформлении кредитного договора. Эти деньги не хранятся в банке — они перечисляются продавцу недвижимости. По размеру первого взноса банк судит о надежности клиента и предлагает ему определенные условия займа.

Чем выше первоначальный взнос, тем ниже риски для банка, который до конца срока ипотеки является залогодержателем купленной недвижимости. С каким первоначальным взносом лучше взять ипотеку для самого клиента? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сравнить разные варианты и посчитать выгоду заемщика в каждом случае.

В 2019 году банки предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10%. Возможные источники средств на первоначальный взнос:

• личные накопления;
• материнский капитал;
• средства накопительно-ипотечной системы (ипотека военнослужащим);
• государственные субсидии (ипотека бюджетникам, многодетным и молодым семьям);
• средства от продажи уже имеющегося жилья.

Деньги от господдержки и материнский капитал в качестве первой выплаты по жилищному займу принимают не все банки. Это необходимо учитывать при подаче заявки.

Основные факторы, которые влияют на нижний порог первоначального взноса:

• вид приобретаемого жилья. Самый маленький взнос требуется при покупке новостройки, дальше идут квартиры вторичного рынка. Самый высокий порог первоначального взноса установлен при кредитовании на покупку частных домов, коттеджей и таунхаусов с земельными участками;
• для ипотеки по двум документам независимо от типа приобретаемого объекта устанавливается традиционно высокий первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья;
• при отсутствии официального подтверждения дохода (ипотека для фрилансеров и самозанятых) размер минимального первого взноса устанавливается не меньше 30%;
• наличие плохой кредитной истории, низкий уровень дохода и другие стоп-факторы можно преодолеть за счет повышения первоначального взноса до 40-50%. Так заемщик помогает банку снизить риски при выдаче ипотеки.

От количества денег, которые заемщик готов потратить на первоначальный взнос, зависят основные параметры займа: окончательная ставка, срок и размер ежемесячного платежа. Какой вариант выгоднее, зависит не только от финансов, но и от индивидуальных возможностей клиента.

Ипотека с маленьким взносом: плюсы и минусы

Центробанк обеспокоен ростом числа выданных за 2018 год ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Количество таких кредитов выросло с 14% до 42,4%. Поэтому с осени 2019 года банки будут более тщательно проверять заемщиков, которые не могут переступить этот порог первого взноса. Почему россияне активно берут ипотеку, располагая небольшими накоплениями? Причин несколько:

• из-за новых правил продажи новостроек, которые вступят в силу в июле 2019 года, граждане спешат купить новые квартиры от застройщика до роста цен;
• с января 2019 года ставки по ипотеке медленно, но верно начали повышаться во всех российских банках. Для плательщика выгодно оформить ипотеку с небольшим взносом, пока ставки не выросли;
• если копить деньги на первоначальный взнос и хранить их на банковском вкладе, доход от процентов по вкладу не всегда покрывает растущие проценты по ипотеке. Доходы по депозитам намного ниже средних ипотечных ставок;
• при оформлении займа на долгосрочный период с небольшими платежами расходы на ипотеку не так сильно бьют по бюджету. Особенно это важно для заемщиков со средним доходом и для семей с детьми. Ежегодная инфляция к концу срока ипотеки за 20-30 лет приводит к снижению ежемесячного платежа;
• платеж по кредиту за свое жилье эквивалентен расходам на аренду квартиры;
• в любой момент можно произвести частичное или полное досрочное погашение ипотеки;
• при досрочном погашении есть возможность вернуть себе излишне уплаченные по кредиту проценты.

Еще один значительный плюс долгосрочного кредитования — в случае девальвации рубля банк не сможет изменить ставку по кредиту, а самому заемщику будет выгодно досрочно погасить заем. Для ипотечников внезапный дефолт рубля может стать способом безболезненной выплаты кредита в сжатые сроки.

Минусы ипотеки с низким первоначальным взносом:

• банк тщательно проверяет заемщика на платежеспособность и надежность;
• сложнее получить кредит при наличии стоп-факторов;
• выбор недвижимости по программам с низким первоначальным взносом ограничен. Специальные условия предлагаются при покупке определенных объектов у аккредитованных банками застройщиков.

Ипотека с высоким первоначальным взносом: плюсы и минусы

У гражданина Иванова есть 50% от стоимости квартиры, которую он хочет купить. При обращении в банк за жилищным кредитом Иванов имеет целый ряд преимуществ:

• клиент может не предоставлять подтверждение дохода и взять ипотеку по двум документам;
• банк быстрее рассмотрит заявку;
• можно взять сумму больше, чем требуется на оплату квартиры, для ремонта и обустройства жилья;
• клиент может выбрать комфортный срок кредитования и размер ежемесячного платежа.

Основной сложностью для получения ипотеки с высоким первоначальным взносом является накопление средств на этот самый взнос. Зарплата среднестатистического россиянина не позволяет накопить 1-2 миллиона рублей за короткий срок. Поэтому для большинства потенциальных заемщиков выбор стоит между ипотекой с невысоким взносом на короткий или на длительный срок.

Как выбрать максимально выгодную программу кредитования

Нередко заемщики берут ипотеку с большой переплатой по одной простой причине: нет перспективы увеличения дохода и накопление большой суммы для ипотечного старта представляется проблематичным. Например, молодая семья снимает квартиру, жена уходит в декрет по уходу за первым ребенком. Доход семьи уменьшается, при этом сложно откладывать деньги на первый взнос из-за стабильных расходов на оплату аренды. В такой ситуации ипотека с низким первоначальным взносом или без него — оптимальное решение жилищного вопроса для семьи. Большой плюс — получение господдержки и участие в программе «Ипотека под 6%» для семей с детьми в 2019 году. За счет государственного субсидирования ставки семья имеет возможность уменьшить переплату по кредиту и в кратчайшие сроки заселиться в собственную квартиру.

В плане инвестирования ипотека с небольшим первоначальным взносом также выгодна: платежи можно гасить за счет сдачи недвижимости внаем. Для инвестора выгоднее взять две ипотеки на два объекта с небольшим стартовым платежом, чем один кредит на одну квартиру.

Теоретически можно предположить, что чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее ипотека: есть возможность быстрее погасить кредит и сэкономить на переплате.

Окончательный выбор (если он есть) нужно делать с учетом номинальной переплаты по кредиту. Вот некоторые расчеты, проведенные с помощью ипотечного калькулятора Сбербанка.

В качестве базового тарифа мы взяли ипотеку на готовое жилье с минимальным стартовым взносом 15% и стоимостью приобретаемой недвижимости 3 миллиона рублей:

• взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 41 886 рублей; ежемесячный платеж 29 305 рублей; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 724 900 рублей;
• взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 42 271 рубля; ежемесячный платеж 25 363 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 5 058 900 рублей;
• взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 34 304 рубля; ежемесячный платеж 20 583 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 4 074 900 рублей;
• взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 40 917 рублей; ежемесячный платеж 24 551 рубля; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 319 180 рублей.

Из этих расчетов можно сделать следующие выводы:

• выгоднее брать ипотеку на меньший срок;
• при равенстве первоначального взноса ипотека на длительный срок обходится ненамного дешевле с точки зрения ежемесячного платежа, но намного дороже по общей переплате;
• с точки зрения номинальной переплаты по займу выгоднее оформить ипотеку с низким первоначальным взносом на короткий срок, чем кредит с высоким стартовым взносом на длительный срок;
• ставка при взносе в 15% процентов ненамного выше, чем при взносе в 30%.

Если вы ищите оптимальное ипотечное предложение, обратитесь к ипотечному брокеру. Он подберет условия кредита с учетом индивидуальной ситуации и обеспечит гарантированное одобрение заявки.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p692-s-kakim-pervonachalnym-vznosom-luchshe-brat-ipoteku/