Договор на переуступку прав аренды нежилого помещения: образец, как происходит смена сторон в соглашении, плюсы и минусы такой сделки

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.
Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.
Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

право передачи имущества в субаренду;
право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
порядок использования арендуемого имущества;
условия содержания этого имущества;
порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

заявление по форме регистрирующего органа;
документ об оплате;
учредительные документы;
соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
договор аренды;
договор переуступки;
технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.

Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

Скачать бланк договора переуступки прав на землю для физических лиц
Скачать договор уступки ЗУ для юридических лиц

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.

В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится.

Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору.

Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.

Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение.

Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).

Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Скачать соглашение об уступке земельного участка

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

отсутствие задолженности по арендной плате;
гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.

Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку.

Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Источник: https://dogovor-arendy.ru/zemelnyj-uchastok/pereustupka.html

Как правильно составить договор переуступки прав на нежилое помещение?

Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.

Что это?

Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

Осуществить это можно двумя способами:

Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

Внимание! И первый и второй способ возможны только в том случае, если в условиях договора аренды позволяется переуступка прав или на этот процесс владелец недвижимости дал письменное одобрение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.

Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:

статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;
статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.

Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион. Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».

Особенности сделки

Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:

Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно. В данном случае не играет никакой роли договоренность с действующим арендатором. Все зависит от того, какие условия будут поставлены владельцем.
Договора на срок в 1 год и более обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации, документ не будет иметь никакой юридической силы.
Чтобы подписать договор о переуступке прав на недвижимость, принадлежащую государству, нужно вначале выиграть аукцион.
При подписании договора, все льготы и уступки, касающиеся действующего арендатора, автоматически распространяются на нового арендатора.

Важно! Довольно часто арендаторами совершается продажа прав аренды. Особенно это актуально в тех случаях, когда недвижимость сдается на выгодных условиях.

Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:

Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.

Переуступка квартиры в новостройке: плюсы и минусы

Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.

Переуступка прав по договору

Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:

получение одобрения на переуступку от владельца;
подписание договора о переуступке.

Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:

получение разрешения от муниципальной службы;
проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
подписание договора по переуступке.

Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.

Особенности переуступки на государственную недвижимость

Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:

недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
участниками сделки выступают юридические лица.

Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.

Способ поиска арендатора на недвижимость	Критерии выбора победителя
Аукцион	Победителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости.
Конкурс	Победителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества.

В большинстве случаев арендаторы прибегают к проведению конкурса. Он состоит из следующих этапов:

арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
арендатор продумывает критерии отбора участников;
оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).

Внимание! Информация о запланированном конкурсе должна быть передана в средства массовой информации за 30 дней до начала конкурса.

После этого комиссия рассматривает всех кандидатов, базируясь на предоставленных параметрах и принимает решение относительно того, кому будет совершена переуступка прав.

Далее, комиссия и арендатор подписывают с победителем договор переуступки прав. Данная сделка будет считаться двухсторонней и возмездной (статья 575 ГК РФ).

Содержание договора

Существуют следующие требования и стандартны относительно содержания документа:

Предмет договора	Недвижимость, на которую совершается переуступка прав.
Участники договора	Действующий арендатор и третье лицо (будущий арендатор)
Срок и стоимость	Важно указать длительность аренды (это может быть, как несколько месяцев, так и несколько лет), а также стоимость (прописывается сумма за определенный период, к примеру, 50 000 рублей за 1 месяц). Сумму рекомендовано указать и цифрами и прописью.
Права и обязанности	Этот раздел содержит информацию об обязанностях обеих сторон, к примеру, арендатор обязан совершать оплату аренды каждый месяц 25 числа.
Причины и порядок расторжения договора	Здесь стоит прописать возможные форс-мажоры. Указать, как происходит досрочное расторжение договора, а также какие компенсации обязана выплатить каждая из сторон при нарушении сделки.

При составлении документа стоит уделить особое внимание каждому из пунктов. В документе не разрешается допускать грамматические или лексические ошибки. Также нельзя использовать просторечье. Важно, чтобы договор соответствовал общим юридическим нормам.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения – скачать образец.

Порядок проведения процесса

Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.

Для юридических лиц (если недвижимость является государственной собственностью):

Получение разрешение на переуступку прав в местной муниципальной службе.
Выбор комиссии и проведение конкурса.
Подписание договора с победителем.
Передача прав на недвижимость, посредством подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При регистрации нужно предоставить:

копии публикаций или квитанции об оплате услуг СМИ;
документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона;
договор о переуступке прав на недвижимость.

После того, как Росреестр убедиться в чистоте сделки, он производит регистрацию документа. Эта процедура может длиться до 30 календарных дней.

Оценка стоимости

Законодательством не установлено ограничений относительно размера арендной платы, а потому владелец имеет право установить любую удобную ему сумму. Чтобы переуступка прав по договору аренды не затянулась на долгие месяцы, а назначенная стоимость была рентабельной, специалисты рекомендуют заказать оценку недвижимости у независимого оценщика.

Важно! Перед тем, как оплатить услуги оценщика, необходимо убедиться в том, что у него есть лицензия СРО и он имеет сертификат об аттестации.

Причина, по которой данная услуга будет актуальной – это качество проведения оценки. Специалист определяет стоимость, ориентируясь на:

Площадь недвижимости и ее технические характеристики.
Прибыльность недвижимости (выгодное ли расположение, наличие коммуникаций).
Права и обязанности, которые устанавливает владелец (чем больше возможностей будет иметь будущий арендатор, тем выгоднее считается сделка).

Также учитывается наличие коммуникаций, соседи рядом и многие другие факторы, которые способны благоприятно или негативно сказаться на развитии бизнеса.

Переуступка прав на недвижимость – это выгодный процесс, как для владельца, так и арендатора. Сама процедура довольно простая, однако имеет свои отличительные характеристики, а потому требует профессионального подхода.

Чтобы сделка оказалась прибыльной и договор был зарегистрирован в Росреестре с первого раза, лучше, чтобы вся процедура сопровождалась специализированным юристом, который знает все «подводные камни» этой правовой сферы.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/dogovor-pereustupki-prava-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Переуступка прав аренды — что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки

Передача арендных прав может понадобиться в разных случаях и применяться к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду у муниципалитета или государства. Независимо от функциональных различий объектов и видов их целевого использования, сама процедура переуступки остаётся практически неизменной.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

участие объекта в имущественных сделках;
передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

арендатор переехал в другой населённый пункт;
у него изменились планы по ведению бизнеса;
нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Законодательные основания

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

положений договора;
норм законодательства;
согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Чем отличается переуступка от субаренды

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки.

Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны.

Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником.

Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником.

После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

собственник — арендодатель;
арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их.

Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением.

А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо.

Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

В результате заключения такого договора новый арендатор полностью заменяет предыдущего, в итоге остаются два участника имущественных отношений: арендодатель и арендатор, как и было до передачи полномочий найма. А не три, как это предусматривают отношения субаренды.

Из этого вытекают и различные финансовые обязательства: уступающая сторона не вправе изменять условия и сумму вносимой платы.

При субаренде изменение этих условий допускается за счёт того, что арендатор-наниматель вправе взимать в свою пользу прибыль от перенайма, если данное обстоятельство не запрещено условиями договора аренды.

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

Арендатор.
Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

совершеннолетний возраст;
наличие паспорта с регистрацией;
если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.

Порядок и правила переуступки прав аренды

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость.

Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны.

Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Обратите внимание на то, что при уступке недопустимо передавать те полномочия, которыми цедент не обладает. Также недопустимо иным образом нарушать положения договора аренды. Все его существенные положения должны дублироваться без изменений.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Какие документы понадобятся

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

гражданский паспорт;
для представителей — доверенность;
договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
технический план (для строений);
договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

через Росреестр, получив выписку;
в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
пакет учредительной документации;

Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

Соглашение о замене стороны в договоре

Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о замене стороны в договоре .docСкачать образец соглашения о замене стороны в договоре .doc

Когда чаще всего происходит смена стороны

Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные:

финансовые проблемы или банкротство предприятия;
производственные трудности;
«переезд» компании;
смена руководства фирмы и т.д.

Кто может участвовать в соглашении

В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.

Суть документа

Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер.

При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.

Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Когда нельзя делать замену

Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора. В частности, к ним относятся случаи, касающиеся возмещения причинения ущерба здоровью (причем как морального, так и материального), а также вопросы, связанные с алиментами.

Способы замены сторон

Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:

при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
при помощи закона (например, на основании решения суда).

Кто должен составлять текст соглашения

Функция по непосредственному формированию соглашения возлагается на представителя той организации, которая инициирует замену.

Как правило, это юрисконсульт или руководитель структурного подразделения, в ведении которого находится договор, по которому производится смена стороны.

В любом случае, это должен быть человек, имеющий представление о том, как правильно писать подобного рода документы и знакомый с законодательством РФ по этой части.

На что обратить внимание при составлении соглашения, образец

Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.

Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:

место, дата составления документа;
полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.

Основная часть соглашения должна включать в себя:

ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.

Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.

Оформление документа

Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.

Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).

В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.

Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.

После заключения соглашения

После того, как соглашение будет подписано, все права, полномочия и обязанности по поводу исполнения условий договора, а также ответственность за их нарушение, переходят к той организации, которая их на себя взяла. Первоначальная сторона полностью освобождается от всех обязательств в том размере, который указан в соглашении. Дальнейшее взаимодействие по договору происходит только между вновь установленными субъектами.

Как и сколько времени хранить документ

Держать соглашение о замене стороны по договору следует вместе с самим договором в отдельной папке в месте, закрытом от доступа посторонних лиц. Длительность хранения определяется нормами, установленными законодательством РФ или внутренними нормативно-правовыми актами фирмы (но не меньше трех лет).

Источник: https://assistentus.ru/forma/zamena-storony-v-dogovore/

Договор переуступки прав аренды нежилого помещения образец

Переуступка права аренды – соглашение, позволяющее передать права и обязанности на арендованное жилое или нежилое помещение новому арендатору. Оно имеет множество преимуществ, несмотря на то, что процедура заключения довольно сложная.

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. Мы расскажем, каким образом грамотно оформить процесс и сделать замену сторон в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Что такое уступка?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
Передавать легальные возможности на съем в залог.
Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
Заключать сделки субаренды.
Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

Соглашение об аренде.
Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
Бумаги на объект.
Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

Подтверждение проведенных торгов.
Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

Установленный и оговоренный порядок перенайма.
Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
Учредительные документы.
Договоры перенайма и аренды.
Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Каковы последствия решения?

После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

Заключение

Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами, чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 110-05-29 (Москва) +7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)
источник: svoe.guru
Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.
Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.
Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.