Текущий ремонт многоквартирного дома: регламент реконструкции жилого помещения

Статья «Содержание и текущий ремонт жилья: что входит» подробно укажет перечень работ, которые должны производиться в соответствии с рассматриваемой строкой расходов.

Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это перечень необходимых сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах.

В соответствии со статьей 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утверждены постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) общедомовое имущество должно содержаться с учетом требований законодательства РФ. Кроме того, управляющая компания должна отслеживать состояние общей собственности и предотвращать ее порчу.

В содержание и ремонт жилья входит

Полный перечень услуг, включаемых в содержание и ремонт жилья, содержится в «Методическом пособии по ремонту и содержанию жилфонда».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Условно все работы по содержанию и ремонту можно разделить  на следующие группы:

• Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома
• Устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения
• Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации
• Уборка и вывоз различного мусора с территории дома
• Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Содержание имущества общего назначения может включать в себя следующие работы:

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

1. Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.
2. Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.
3. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.
4. Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.
5. Принятие мер пожарной безопасности.
6. Содержание и уход озелененных и благоустроенных территорий, а также других объектов дома, расположенных на общих земельных участках.
7. Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.
8. Проведение  мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

• Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.
• Малый ремонт очагов и печей.
• Промазка элементов металлической кровли.
• Проверка годности заземления электрических кабелей.
• Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.
• Укрепление колен и воронок, труб водостока.
• Расконсервирование и ремонт систем для полива.
• Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

1. Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:
2. Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.
3. Проверка работоспособности окон и жалюзи.
4. Ремонт и регулирование отопительных систем.
5. Утепление и прочистка дымовентканалов.
6. Замена дверных и оконных стекол.
7. Консервация системы полива.
8. Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.
9. Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.
10. Поставка дверных доводчиков.
11. Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

• Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.
• Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.
• Уборка и подметание снега.
• Посыпание противогололедными реагентами.
• Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.
• Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.
• Сбор и вывоз отходов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

1. С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.
2. Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:
3. горячей воды,
4. холодной воды,
5. отведения сточных вод,
6. электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.
7. Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе.

Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома.

Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

• С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:
• Содержание и ремонт= (Тариф *Sкв) + (N*Sмоп* Sкв/Sобщ)
• где:
• Тариф — тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;
• Sкв — площадь квартиры;
• N — нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;
• Sмоп — площадь мест общего пользования;
• Sобщ — общая площадь жилых и нежилых помещений;
• (N*Sмоп* Sкв/Sобщ) — ОДН.
• Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

• горячую воду 0,0124 куб.м.;
• холодную воду 0,0220 куб.м.;
• электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

1. Получим:
2. Содержание и ремонт = (23,60 * 51) + (0,0124*6000*51/18000) +(0,0220*6000*51/18000) +(1,54*6000*51/18000) = 1230,36 рублей сумма к оплате.
3. Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения, которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: https://leonmonitor.ru/chto-vhodit-v-soderzhanie-i-tekuschiy-remont-mnogokvartirnogo-doma/

Управление многоквартирным домом

Реконструкция, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением согласия собственников помещений суды руководствуются разъяснениями, данными по вопросу в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года. ВС РФ в частности, отвечая на вопрос, указал следующее.

Для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

(1.4. Граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;)

Источник: http://domoupravmakarenko14sochi.ru/upravlyaem-mnogokvartirnym-domom-sami/rekonstrukciya-umenshenie-razmera-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma.html/

Текущий ремонт жилого помещения это – регламент реконструкции жилого помещения, общего имущества собственников, планирование объема работ, назначение комплекса услуг

Жильцы многоквартирных домов, получая ежемесячные платежки, видят отдельно выделенную строку — содержание и текущий ремонт жилья, но мало кто имеет ясное представление о том, что это такое и что определяет данное понятие.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Что это значит?

Данное понятие четко определенно ст.1354 ЖК РФ, где все подробно описано.

Также отсюда следует, что содержание и текущий ремонт жилья – это перечень сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в презентабельном виде, а также с целью устранения неполадок и поломок, мешающих качественному функционированию коммуникаций и технических сооружений.

Выполняются такие мероприятия ТСЖ или другим управляющим органом, определенным общим собранием жильцов. В обязанности данного органа входит надзор за состоянием общего имущества и не допущение его порчи.

Какие работы входят в текущий ремонт жилого помещения?

Кроме общего понимания, что входит в данное обязательство, перечень работ по устранению и предотвращению неполадок регламентирован нормативным правовым актом от 13.08.2006 года.

Что такое реестр собственников многоквартирного жилья и для чего он нужен? Полная информация — по ссылке.

Следуя этому документу управление должно совершать такие действия, за которые платит ежемесячно каждый жилец:

Содержание жилья

• Работы по обеспечению светом;
• Уборка территорий возле многоквартирного дома соответственно санитарным нормам;
• Обработка прилегающих земельных участков;
• Сбор и удаление при помощи соответствующих компаний бытового мусора;
• Соблюдения норм пожарной безопасности;
• Поддержание внутри помещений температурного режима и уровня влажности;
• Техническое обслуживание инженерных сетей, лифтов и приборов учета.

Ремонтные работы

• Своевременное проведение ремонтных работ, касающихся коммуникаций, основного помещения и подсобных строений;
• Контроль над состоянием прилегающих строений для предотвращения возникновения опасных для жизни и здоровья жильцов ситуаций;
• Подготовка к эксплуатации общего имущества жильцов.

Это еще не полный список работ, оплачиваемых жильцами и которые обязан выполнять управляющий орган.

Также по желанию жильцов на общем собрании может быть выдвинуто предложение к управлению с целью взятия на себя выполнения дополнительных необязательных мероприятий, за которые будет изыматься дополнительная плата.

Управление дома имеет право на отказ в выполнении обязанностей не указанных законодательством. Что касается капитального ремонта, он может быть выполнен в любое время по общему согласованию жильцов или по необходимости.

Также капитальный ремонт проводится в отведенные сроки и об этом управление домом обязано сообщить жильцам за 6 месяцев до его начала.

Что представляет собой публичная форма собственности на земельный участок? Об использовании такой формы читайте в данном материале.

Вообще весь перечень работ, периодичность их выполнения и внесение изменений должны быть обозначены в договоре с управлением многоквартирным домом, а также:

• Номинальная цена общего имущества;
• Размер платы за его обслуживание и порядок внесения сумм;
• Порядок осуществления контроля над осуществлением возложенных обязательств.

Схема расчёта расходов.

Содержание и ремонт жилья: что туда входит?

Управляющие органы обязаны выполнять следующие мероприятия по содержанию здания:

Содержание многоквартирного имущества жильцов

• Ремонт стен и фасадов – сюда относится надлежащее состояние штукатурки, декора, заделывание трещин и неровностей, съем отвалившихся номерных знаков и прочих информационных табличек, ремонт козырьков, перил и ограждений;
• Крыша – уборка грязи, снега, наледи с ее площади, ремонт вентиляционных труб и дымоходов, металлических элементов, решеток водостока, прочистка ливневки от грязи, контроль над входом на чердак, доступом к слуховым окнам и люкам, покрытие антисептиком деревянных конструкций, контроль над состоянием всех конструкций с занесением в журнал;
• Окна и двери – устранение треснутых и разбившихся стеклянных фрагментов с последующей заменой, укрепление проемов, закрытие чердаков на замок, контроль над состоянием комплектующих дверей и окон с последующим ремонтом;
• Внешнее благоустройство – содержание в надлежащем состоянии всех деталей – табличек, указателей, флагодержателей, установка и окраска урн, решетчатых элементов, ворот, ограждений, уборка листьев, веток, подготовка детских площадок к сезонному досугу малышей, уход за зелеными насаждениями;
• Санитарная уборка жилищного помещения – ежедневная обработка водой первых 2-х этажей, а влажное мытье этажей выше 2-го производится каждую неделю;

Ежедневное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов и пола в лифте с последующим мытьем. Влажная обработка лестничных площадок и пролетов каждый месяц, один раз в году, зачастую в весеннее время мытье окон, подоконников, батарей, плафонов, стен, шкафов, решеток, лестниц чердака.

• Санитарная очистка территории возле дома – уборка площадок для установки контейнеров и очистка мусорных баков выполняется систематически;
• Мероприятия в холодное время – уборка от снега и наледи входов в подъезд, тротуаров, проездов между кварталами, решеток, обработка придомовой территории средствами при гололеде;
• Летом – уход за газонами и подметание территории.

Как принять квартиру в новостройке? Правила и рекомендации ищите по ссылке.

Техническое обслуживание

• Центральное отопление – подготовительные работы к зиме и консервация на летнее время, контроль над состоянием комплектующих деталей и своевременное устранение неполадок, устранение течи, замена вышедших из работы радиаторов, устранение воздушных пробок в системе, слив воды, прочистка от накипи, промывка системы, утепление труб на период холодов;
• Электроснабжение – замена перегоревших ламп, ремонт проводов и люстр, чистка клемм, запор щитков и прочих электрических шкафов, снятие показателей с общедомовых приборов, проверка заземления приборов и оборудования, контроль над изоляцией;
• Спецустройства дома – ежесуточные работы по регламенту и круглосуточные аварийные мероприятия в отношении лифтовых устройств, обслуживание мусоропроводов, их очистка от засорений и грязи, а также обработка территории вокруг них.

Аварийное обслуживание

• Водоснабжения, электроснабжения, канализационной системы – устранение течи, замена сифонов, небольших участков труб до 2 метров и сгонов, выполнение сварочных работ;
• Центральное отопление – выполнение аварийных работ, устранение течи, ремонт и замена сгонов и труб, сварочные мероприятия;
• Электроснабжение – замена поврежденных участков электросети, замена предохранителей, включателей, автоматики, ремонт электрощитов;
• Сопутствующие мероприятия – откачка затопления с подвала, отрывка траншеи, отключение стояков, вскрытие полов над вышедшими из строя коммуникациями.

Что входит в содержание и ремонт жилья по квитанции?

Сумма, указанная в квитанции, может изменяться от времени года, так как в нее входят сезонные работы, среди которых основными являются:

• Ремонт и укрепление водостоков;
• Содержание фасадов;
• Уход за перилами;
• Обработка деревянных конструкций;
• Мероприятия по уборке снега и льда;
• Подготовка детских площадок;
• Обслуживание теплосети;
• Обработка земли.

Образец квитанции можно скачать здесь.

Образец квитанции за капитальный ремонт.

Кто должен оплачивать все услуги?

За содержание жилья в надлежащем виде должны платить жильцы многоквартирного здания в обязательном порядке, иначе к неплательщику будут применены санкции в виде принудительного стягивания денег и штрафных обязательств.

Какую площадь должна занимать придомовая территория многоквартирного дома? Нормативы смотрите здесь.

При выявлении в перечне услуг, которые не были одобрены общим собранием, следует действовать незамедлительно по решению данного вопроса. Для этого собирается собрание учредителей.

Какие изменения произошли в законодательстве?

С 1 января 2016 года в платежках появилась новая строка:

• За ТКО – твердые коммунальные отходы и теперь насчитываться плата будет из количества отходов на одного человека, а не как раньше на метраж общей жилой площади;
• Также исчезнут общедомовые расходы, в которые входила оплата воды на общие нужды в больших количествах, теперь эту графу внесли в ремонт и содержание жилья и начисления будут согласно нормативу расхода обусловленного областной властью.

Выходит, что воду можно считать только по счетчику, однако возникает вопрос, на сколько может вырасти оплата ремонта жилого помещения.

• Позитивная новость в том, что с конца 2015 года вступил в силу закон, благодаря которому управдом можно наказать штрафом за некачественное выполнение обязательств.

Где можно получить технический план здания? Перечень документов, необходимых для его получения смотрите по ссылке.

Теперь за неправильно насчитанную квитанцию управдом будет штрафоваться в пользу пострадавшей стороны на 50% от стоимости квитанции, а за некачественные услуги на 30%, что вычитается из квитанции следующего месяца.

Кроме этого придется возместить ущерб владельцу жилья.

В целом список обязательных работ каждый раз претерпевает изменения, но в любом случае он должен быть подробно описан в договоре между жильцами и управленческим органом. Туда записываются все необходимые работы.

Через какой срок можно продать квартиру, полученную в наследство? Полная информация есть в данной публикации.

Содержание и ремонт жилья это надлежащий уход за общим имуществом, а не за собственной квартирой.

Плата за содержание и ремонт общего многоквартирного имущества происходит за счет граждан, а также содержание управления, которое ответственно за выполнение всех необходимых работ.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

1. Текущий (предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и
2. неисправностей.
3. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранение несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или
4. его отдельных элементов.

Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от видов зданий, физического

• износа и местных условий.
• В зданиях где намечен капитальный ремонт в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного
• оборудования).
• Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией с участием представителей
• собственников и управляющей организации.
• Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных
• элементов многоквартирного дома.

Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника?

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы по оплате, в том числе за коммунальные услуги. В плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном

доме входят:

• плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащегособственнику;
• плата за услуги и работы по управлению многоквартирнымдомом;
• плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общегоимущества многоквартирного дома;
• плата за коммунальные услуги;

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими

соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии

печного отопления).

Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?

• Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном
• доме существенно разняться.
• Наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет. Собственники несут расходы на
• капитальный ремонт, а наниматели нет.
• Однако и те и другие обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
• имущества в многоквартирном доме.

Кто и когда делает текущий ремонт

Что такое текущий ремонт? Это комплекс проводимых обслуживающей организацией работ по содержанию подведомственных ей помещений.

Жильцы многоквартирных домов ежемесячно вносят деньги на счет управляющей компании, тем самым оплачивая ее услуги по их содержанию.

Для того чтобы поддерживать технические и эксплуатационные характеристики здания на уровне, комфортном для проживания, создан перечень необходимых работ, где указана их периодичность, и в соответствии с ним должен проводиться текущий ремонт помещения — и не только.

Источник: https://mr-k.ru/remont/tekushhij-remont-zhilogo-pomeshheniya-eto-reglament-rekonstrukcii-zhilogo-pomeshheniya-obshhego-imushhestva-sobstvennikov-planirovanie-obema-rabot-naznachenie-kompleksa-uslug.html

Планирование работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома

В общем виде планирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов представляет собой управленческую деятельность, направленную на выработку целей и задач управления процессом воспроизводства многоквартирных жилых зданий, а также определение путей реализации плановых решений для достижения поставленных целей.

Как известно, возможность осуществления подобной деятельности территориальными и муниципальными органами власти появилась в 2012 г. после внесенных в Жилищный кодекс изменений, касающихся норм перераспределения нагрузки по финансированию КР ОИ МКД от государства на население и раскрывающих механизм организации работ по КР на основе формирования региональных программ и фондов КР.

Насущной необходимостью является сам факт принятия «на вооружение» действующей модели капитального ремонта жилья.

Таким образом был создан гарантированный источник финансирования расходов, связанных с проведением КР ОИ МКД, а также обеспечивающий погашение привлекаемых на эти цели кредитов, займов и уплату процентов по ним.

Условия возвратности и срочности в этой модели не предполагают точное совпадение сроков использования на ремонт конкретного МКД средств с уплаты взносов собственниками помещений конкретного дома.

В принципе, возвратность существует за счет внесения обязательной платы (взноса) на КР. Таким образом, условия определенных сроков проведения КР могут не соблюдаться, так как плата вносится по частям и носит бессрочный характер.

По существу, предложенная модель формирования и использования фонда КР условно предполагает выдачу беспроцентного «займа» на ремонт того или иного МКД. При условии равенства инфляционной коррекции обязательного платежа за КР и стоимости строительных работ ликвидируется риск обесценивания накоплений в фонде КР средств.

Как снизить плату за КР на СОИ

В соответствии с законодательством теперь на органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления возлагается обязанность по организации обеспечения своевременного проведения КР ОИ МКД, а на собственников помещений МКД – обязанность по уплате взноса на КР ОИ МКД.

Решение общего собрания собственников помещений о необходимости и сроках проведения КР для этой модели не обязательно, поскольку при наличии утвержденного Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ минимального перечня услуг и работ по КР ОИ МКД и предложенного механизма накопления и использования средств объем затрат на капитальный ремонт 1 кв. м ОИ МКД должен либо быть одинаковым для всех МКД, либо определяться их параметрами (например, этажностью, степенью благоустройства и техническим состоянием).

При этом, как правило, величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт для уплаты всеми собственниками помещений МКД устанавливается органами власти субъектов РФ в размере, обеспечивающем выполнение работ по утверждаемым ими перечням услуг и работ по КР ОИ МКД.

• Общее собрание собственников помещений МКД может только принимать решение о перечне работ по КР ОИ МКД в рамках заданной приведенными параметрами суммы средств на КР или о сборе дополнительных средств для проведения работ, не предусмотренных законом, но требующих выполнения, к примеру, по основаниям повышения энергоэффективности здания.
• Таким образом, исполнение принятого решения обеспечило финансовую и организационную основу для проведения КР ОИ МКД различных архитектурно-планировочных решений и годов постройки, в условиях значительной дифференциации доходов граждан, обеспечивая им достойные и комфортные условия проживания в МКД.
• Для реализации предложенных механизмов по организации и проведению КР в каждом субъекте РФ создается региональный оператор (региональный фонд КР) и разрабатываются долгосрочные программы (сроком до 30 лет) и текущие планы КР.
• То есть государственные и муниципальные органы власти принимают на себя значительные организационные, финансовые, административные и иные риски КР ОИ МКД на подведомственной территории.

Долгосрочное планирование работ по КР ОИ МКД

Разработка программ КР ОИ МКД нацелена на восстановление ресурса жилых зданий, при необходимости с заменой их конструктивных элементов и инженерных систем. При этом объем выполняемых работ будет зависеть от сроков службы здания и видов материалов и конструкций, из которых они были построены.

По данным статистики на 2014 г., из 2,25 млрд кв. м общего количества жилищного фонда в МКД 1,5 млрд эксплуатируется уже более 25 лет, а 0,9 млрд – более 40 лет.

Таким образом, разработка региональных программ КР обременена проблемой «временной вариативности», которая определяет условия последовательного проведения соответствующих ремонтно-восстановительных работ в жилых зданиях различных групп капитальности и сроков постройки.

Тем не менее с учетом того, что каждый МКД имеет свои уникальные историю строительства и эксплуатации, уровень комфортности и срок постройки, традиции проживания и общения в нем граждан, для органов власти субъектов РФ и местного самоуправления появилась возможность сконцентрировать свое внимание на объективно «неблагополучных» МКД.

Используя имеющийся у власти административный ресурс, это позволяет снивелировать негативное развитие событий в многоквартирном жилищном фонде на подведомственной территории, связанное с переходом многоквартирных зданий в категорию ветхих и аварийных.

При этом такая программа должна являться одним из элементов плана развития территории, «дорожной картой» конкретных действий, которая формирует вектор движения по КР ОИ МКД в регионе и учитывает динамику воспроизводства жилья, соответствующего современным требованиям энергоэффективности и уровню комфортности, исходя из демографических факторов и эволюции жилищного фонда, в частности:

• темпов ввода нового жилья;
• механизмов старения и выбытия жилья (по ветхости и аварийности);
• перевода жилых зданий в нежилые и нежилых в жилые.

Для этого законодательство предусматривает, что уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ и местного самоуправления не реже одного раза в год актуализируют региональную программу КР.

• Ветхое жилье: основания для признания и порядок расселения

Текущее планирование работ по КР ОИ МКД

В процессе планирования помимо организационных мер и долгосрочных планов предусматриваются элементы текущего планирования, благодаря которым в региональной программе должны найти отражение изменения технического состояния МКД, произошедшие с течением времени, в т. ч.

исключены дома, признанные аварийными, включены МКД, вновь введенные в эксплуатацию, а также учтены результаты мониторинга технического состояния МКД, внесены изменения в объемы и виды работ, если отдельные виды работ по КР уже были выполнены, в т. ч.

по решению собственников помещений.

Текущее планирование работ по КР ОИ МКД связано с конкретизацией сроков и этапов проведения КР, уточнением планируемых видов услуг и (или) работ, определением видов и объема государственной и муниципальной поддержки КР.

На этом этапе для достижения конечной цели реализации региональной программы КР решаются многие задачи технического, финансового и организационного характера, в т. ч. касающиеся совершенствования методов и принципов проведения КР ОИ МКД различных групп капитальности и срока службы.

Типология многоэтажных зданий базируется на капитальности (долговечности) применяемых в процессе их создания основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий и т. д.) и зависит от используемых для их изготовления строительных материалов.

Действующими нормативными документами для жилых зданий установлено четыре группы капитальности:

• I группа – железобетонные, каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные; стены монолитные, каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные;
• II группа – каменные, обыкновенные; фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по стальным балкам;
• III группа – каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам;
• IV группа – деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.

• Исходя из этого характер, объемы и содержание ремонтных работ при КР определяются для каждого многоквартирного жилого здания исходя из показателей его архитектурной ценности, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателей физического и морального износа.
• Органы исполнительной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления разрабатывают и утверждают краткосрочные (до трех лет) планы реализации региональной программы КР.
• При разработке такого плана должны предусматриваться этапы его реализации с более глубокой детализацией плановых показателей.
• Объем показателей и степень их детализации должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования, доступности контроля, учета и анализа выполнения плановых показателей предыдущего планового периода, что служит важнейшим условием успешной реализации региональных программ КР МКД.

Обеспечение точности и обоснованности планирования достигается взаимодействием органов исполнительной власти субъекта РФ с органами местного самоуправления, управляющими организациями и собственниками помещений МКД, в т. ч. при определении перечня и объемов работ по КР ОИ МКД.

Обоснование перечня работ по КР ОИ МКД

ОИ МКД состоит из целого ряда элементов.

Все они в зависимости от материалов и условий эксплуатации имеют различные сроки службы и органично разделяются на две крупные группы: первая – несменяемые элементы ОИ (несущие конструктивные элементы), определяющие срок службы непосредственно здания, и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение жизненного цикла здания. В каменных зданиях к элементам ОИ первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы, срок службы которых является наибольшим.

1. К заменяемым при КР элементам ОИ относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и др.
2. Усредненные значения сроков службы обеих групп элементов ОИ МКД и их межремонтные периоды приведены в ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
3. Как правило, сроки службы конструкций, инженерных систем и других элементов ОИ МКД должны учитываться при долгосрочном планировании ремонтных работ капитального характера, но основанием для проведения КР ОИ МКД является их фактическое техническое состояние, которое характеризуется физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств.

Планирование КР должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем зданий, получаемой по результатам их обследования.

До начала обследования собирается и анализируется архивный материал, содержащий информацию о техническом состоянии дома, выполненных ремонтных работах, акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, противопожарная автоматика, электроснабжение, вентиляция).

Физический износ конструкций, инженерных систем и других элементов ОИ МКД определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ведомственных строительных норм ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», а количественная оценка физического износа – на основании требований ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.

Для этого определяется физический износ конструктивных элементов и инженерных систем здания, роль которых в ухудшении технических характеристик, эксплуатационных показателей и безопасности МКД наиболее значима. Как правило, к ним относятся основания, фундаменты, ограждающие конструкции (стены, окна, перекрытия, кровля), инженерные системы (тепло-, водо-, электро-, газоснабжения) и оборудование (лифты).

Новые обязанности владельца лифтов в МКД

По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления товарищества собственников МКД должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в т. ч. по проведению в доме КР, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения данного вопроса на общем собрании собственников помещений.

Перечень и состав работ по КР элементов ОИ МКД будут зависеть как от уровня физического износа конструктивных элементов и инженерных систем здания, архитектурно-планировочных, конструктивных характеристик дома и уровня его инженерного обустройства, так и от точности определения или прогнозирования времени наступления отказов или возникновения дефектов в них.

При формировании перечня и состава работ по КР следует разграничивать работы по капитальному и текущему ремонту вследствие различных источников их финансирования.

Это объясняется еще и тем, что работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.

Важным элементом планирования работ по КР ОИ МКД является учет мероприятий, обеспечивающих повышение энергетической эффективности здания.

Выполнение таких мероприятий требует как действующая нормативная правовая база, так и здравый смысл, потому что удельные тепловые потери в них значительно превышают средневзвешенные и нормативно установленные.

Источник: https://www.gkh.ru/article/95785-planirovanie-kapitalnogo-remonta