Купить квартиру в ипотеку сегодня желают многие россияне. Сфера банковского кредитования развивается очень стремительно. Одним из наиболее востребованных продуктов является как раз ипотека.
Она актуальна для жителей России хотя бы потому, что стоимость квартиры в 100-кратном, а то и большем размере перекрывает размер заработной платы обычного человека. Конечно, накопить на собственное жилье в таких условиях очень сложно.
Поэтому люди и прибегают к помощи банков.
Чтобы покупка оказалась выгодной, необходимо подойти к поиску подходящего предложения банка очень серьезно. Только так можно найти наиболее выгодные условия по ипотеке.
Оцениваем свои возможности
Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:
- Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
- Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
- Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
- Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.
На этапе планирования покупки важно определить и другие моменты. Например, купить квартиру можно в построенном или строящемся доме, с косметическим ремонтом или голыми стенами. Все это повлияет на стоимость квартиры и на сумму дополнительных средств, которые придется вложить в жилье.
Поиск подходящего банка
- Процентная ставка. Предварительно нужно уточнить, что входит в стоимость кредита, придется ли дополнительно платить за РКО, услуги страховой компании, выдачу наличных. Если какие-то банки не учитывают эти услуги, рассчитывая процентную ставку, необходимо самостоятельно произвести расчеты.
- Срок кредитования. Это особенно важно для тех, кто оформляет ипотеку на большую сумму и не имеет возможности платить большой ежемесячный взнос. Некоторые банки ограничивают сроки кредитования до 5 – 10 лет, а в некоторых учреждениях выплачивать долг можно на протяжении 25 и даже 30 лет.
- Форма выплаты. Большинство банков предлагает своим клиентам вносить ежемесячно равные (аннуитетные) платежи. Некоторые заемщики предпочитают дифференцированные выплаты. Искать учреждение нужно, исходя из своих соображений.
- Требования к заемщику. Это не менее важный аспект, так как клиент должен соответствовать параметрам, выдвинутым банком. Крупные учреждения вроде Сбербанка, ВТБ 24 выдают ипотеку только работающим гражданам. В число обязательных требований может входить временная или постоянная прописка, определенный трудовой стаж, размер заработной платы.
- Перечень необходимых документов. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Наличие паспорта и справки о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно в большинстве банков. Если клиент не может предоставить информацию о заработной плате, то перечень учреждений, готовых выдать ему ипотеку, резко сократится. Сейчас некоторые банки берут во внимание не только заработную плату, но и другие разновидности дохода – дивиденды, проценты по вкладам, арендные платежи.
Если деньги на покупку квартиры нужны срочно, то нужно оценивать и скорость рассмотрения заявки банком. Большинство из них дает ответ потенциальному заемщику в течение 1 – 7 дней. Есть и, так называемые, экспресс-кредиты, предполагающие получение быстрого решения. Но и процентная ставка по ним будет завышена, по сравнению с обычными предложениями.
Если человек имеет какие-то дополнительные льготы (материнский капитал, многодетная семья, участие в программе НИС), то необходимо выбирать банк, позволяющий применить выделенные государством субсидии. Как правило, обращаться в таком случае нужно в крупнейшие финансовые учреждения страны.
Подача заявления, сбор необходимых документов
Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение. Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег.
Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:
- российский паспорт;
- иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
- справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
- заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
- военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).
Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.
Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24.
Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам. Правда, тут сразу нужно быть готовым к тому, что сильно увеличится размер первоначального взноса.
Для таких клиентов в Сбербанке он составляет 50%, а в ВТБ24 – 40% от стоимости жилья.
Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию.
Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования.
Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.
Ожидание ответа и поиск квартиры
Если банк дал положительный ответ, клиент получает время для поиска подходящей квартиры. Обычно, срок этот варьируется от 30 дней до 3 – 4 месяцев.
Выбирая квартиру, нужно обязательно учитывать требования банка к жилью. Например, в готовом доме обязательно должны быть проведены все коммуникации. Перечень требований нужно заранее уточнить у банка.
Если человек хочет купить квартиру в строящемся доме, то можно рассмотреть вариант покупки недвижимости у застройщика, сотрудничающего с финансовым учреждением.
Это может помочь снизить процентную ставку или получить какие-то послабления от банка.
Когда квартира будет найдена, всю документацию по ней относят в банк, где принимается окончательное решение.
Справка 2-НДФЛ имеет ограниченный срок действия – 30 дней. Если к моменту заключения договора с банком этот срок истек, придется обращаться к работодателю за бумагой заново.
После этого заключается предварительный договор между сторонами – покупателем, продавцом и банком. Далее вносится задаток, прописываются все условия и ответственность каждого участника сделки.
Заключение кредитного и страхового договора
Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.
Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.
Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.
На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.
После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:
- права нового владельца на квартиру;
- подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
- правомерность купли-продажи квартиры по договору.
Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.
Что делать дальше?
На этом все хлопоты с оформлением договоров будут закончены. Нужно только прописаться по новому месту жительства и поставить в известность управляющую компанию или ТСЖ о том, что квартира обзавелась новыми хозяевами.
После этого клиенту нужно выполнять свои обязанности по кредиту. Сроки и суммы платежей указываются в индивидуальном графике (обычно оформляют в виде приложения к ипотечному договору). Важно вносить деньги вовремя, чтобы не получить штраф или пени от банка.
Страховать недвижимость придется до момента полного погашения задолженности перед банком.
Новоиспеченный владелец имеет право на получение имущественного вычета. Для этого ему нужно обратиться в местную ФНС и узнать, какие бумаги для этого нужно предоставить. Полученные деньги можно использовать для погашения части задолженности перед банком или на другие свои нужды.
Залогом квартира перестанет быть только тогда, когда клиент полностью погасит задолженность перед банком.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku
Как взять ипотеку на квартиру
- Когда доход человека не достаточен для того, чтобы купить собственную жилплощадь, а стоимость недвижимости растет стремительными темпами, его единственным вариантом является получение ипотеки.
- Ипотека имеет целевой характер, который обладает двумя сторонами – с его помощью заемщик может приобрести желаемую квартиру, но при этом он становится должником перед банком на длительный срок.
- Таким образом, прежде чем взять ипотеку, необходимо хорошо обдумать свои финансовые возможности, сможет ли заемщик вносить высокие платежи по кредиту на протяжении всего его срока.
- Если гражданин принимает решение оформить ипотечный кредит, то первым делом необходимо ознакомиться с требованиями и условиями банков.
Подача заявки в банк
Решив взять ипотечный кредит на жилье, заемщику следует обратиться в отделение выбранного банка и подать заявку. Однако, следует понимать, что прежде чем банк предоставит кредитные средства, он проверяет заемщика на соответствие определенным требованиям.
Поэтому рекомендуется не спешить с выбором банка и подобрать наиболее выгодные условия, изучив предложения в нескольких банках.
Важно понимать, что банковская реклама, в которой говорится о возможности получения ипотеки всего по 2-ум документам, не всегда соответствует действительности.
Кроме паспорта гражданина и СНИЛС (или водительского удостоверения), потенциальному заемщику потребуется представить в банк документ, подтверждающий доходы, трудовую книжку, а также документы на покупаемое жилье. В отдельных случаях для одобрения заявки на ипотеки понадобится привлечение созаемщиков или поручителей.
Перед сбором необходимых документов и обращением в банк, рекомендуется ознакомиться с предложениями банков, сравнить их условия, выполнить предварительный расчет ипотеки.
Например, предложение с более низкой процентной ставкой даже всего на 1%, является в пересчете на длительный срок кредитования и высокую стоимость недвижимости, может привести к значительной выгоде для заемщика.
Процедура выдачи ипотеки регулируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости». В случае нарушения прав и законных интересов должника, он имеет право на защиту своих прав в суде.
Требования к заемщику
Требования к будущему заемщику во многих банках стандартные:
| Возраст заемщика | Требование к возрасту является основным требованием к заемщику. Получить ипотеку допускается после достижения возраста 21 год. |
| Официальное трудоустройство | работа по трудовому договору также является важным требованием банков. Заемщик должен иметь общий трудовой стаж, который подтверждается трудовой книжкой, более одного года, кроме того, работать по последнему месту работы — более полугода. |
| Стабильная заработная плата | высокий уровень дохода, который позволяет погашать ипотечный займ. У банков существует негласное правило, чтобы после оплаты ежемесячного взноса у заемщика оставалось более 50% дохода |
| Гражданство РФ, регистрация по месту жительства | претендовать на ипотечный кредит могут лица, имеющие гражданство РФ, а также регистрацию в регионе, где расположена приобретаемая недвижимость. |
| Хорошая кредитная история | Если у гражданина отрицательная кредитная история, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита. |
Также банки могут предъявлять дополнительные требования:
| Передача в залог уже имеющейся недвижимости | Находящейся в собственности у заемщика и имеющую высокую стоимость |
| Заемщик является клиентом банка | Получает зарплату на открытую карту в банке или депозит |
| привлечение созаемщиков или поручителей | Следует понимать, что супруг автоматически становится созаемщиком по ипотечному займу |
| Предоставление иных документов | которые может потребовать банк |
В различных банках к заемщикам предъявляются разные требования, о конкретном их перечне следует уточнить информацию у сотрудника банка.
По ипотеке выдается крупная сумма денежных средств, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски невозврата заемных средств.
Многие потенциальные заемщики интересуются можно ли повторно взять ипотеку в банке, в котором уже брался жилищный кредит ранее. Каких либо ограничений по количеству кредитов у кредитных организаций не установлено.
Ипотечный кредит может оформляться неограниченное число раз. Однако повторно получить ипотеку в банке можно лишь при наличии положительной кредитной истории заемщика, отсутствия просрочек по ранее взятым кредитам.
Как повысить шансы
Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.
В каждом банке действуют свои условия на предоставление заемных средств. В случае отказа в одном банке, не нужно опускать руки.
- Желательно подать заявки в несколько кредитных организаций, тем самым увеличив свои шансы получить кредит и купить желаемую квартиру.
- Не стоит совершать какие-либо предварительные расчет ы с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.
- Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:
| Предоставление всего необходимого перечня документов | Узнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку |
| Погашение имеющихся займов | Если у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды |
| Работа в надежной организации | Оформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы |
| Наличие в собственности недвижимости | которая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления. |
| Поручительство по договору | В случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается |
| Внесение первоначального взноса | Чем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды |
Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.
Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.
Как получить ипотеку
Получить ипотечный займ можно двумя путями:
| Обычная ипотека | Погашается полностью собственными средствами |
| Социальная ипотека | Часть кредита погашается за счет государственного бюджета |
Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.
Виды социальной ипотеки:
- По программе молодая семья.
- Жилье для бюджетников.
- Военная ипотека.
- Для молодых специалистов
Без первоначального взноса
Заключение договора ипотечного кредита требует оплаты первоначального взноса, размер которого составляет 10-30% от стоимости недвижимости.
При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.
Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.
Молодой семье
Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.
Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:
| Брак должен быть официально зарегистрирован | либо родитель-одиночка |
| Требования к возрасту | Каждый из супругов должен быть не старше 35 лет |
| Стабильный и постоянный доход | позволяющий погашать ипотечный кредит |
| Необходимость улучшения условий проживания | получить статус малоимущей семьи |
- Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.
- Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.
- В очереди возможно придется стоять продолжительное время.
- Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.
- После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.
- В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.
Государственная субсидия, величина которой составляет 20 — 40% стоимости покупаемого объекта недвижимости, может использоваться для внесения как первоначальный взнос либо для оплаты процентов.
С материнским капиталом
- Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.
- Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.
- Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.
Можно ли взять ипотеку пенсионерам смотрите статью: ипотека для пенсионеров.
- Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.
- Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.
- Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.
В другом городе
Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.
В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.
При этом обратиться можно в банк двумя путями:
| По месту жительства | который находится в городе, где живет заемщик и указать в заявке, что ипотечный займ требуется в конкретном городе |
| В отделении банка в другом городе | в котором заемщик собирается купить жилье |
Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.
Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.
Этапы оформления
Подбор жилья является необходимым этапом при оформлении ипотечного кредита.
Однако выбирать квартиру, если заявка на ипотеку еще не одобрена, лишено смысла.
В каждом банке действуют специальные требования относительно объекта залога, в особенности, при оформлении в ипотеку частного дома. В частности, такой объект должен иметь железобетонный фундамент, а стены сделаны из кирпича, камня или пеноблоков.
- В отношении квартиры предъявляются требования ее ликвидности, чтобы банк смог быстро ее продать в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по договору.
- Также условием банка является то, чтобы стоимость жилья превышала сумму займа на 10% и более.
- Банками могут предъявляться различные условия, к примеру, чтобы год постройки многоквартирного дома, степень износа объекта недвижимости, а также технические характеристики и др.
- Получение ипотеки осуществляется поэтапно:
| Подбор банка | Выбор банка для кредита осуществляется заемщиком самостоятельно в зависимости условий. Рекомендуется изучить предложения нескольких учреждений, ознакомиться с действующими программами и их условиями, выполнить предварительный расчет кредита |
| Подача анкеты-заявления | Как правило форма банка содержит подробную анкету на заемщика |
| Выбор объекта | Вслед за одобрением заявки, следует приступать к подбору жилья, в соответствии с критериями банка относительно залоговой недвижимости. |
| Сбор документов | Согласно перечню, который получен в банке |
| Внесение авансового платежа продавцу | Составление предварительного договора купли-продажи. Определяется дата совершения сделки для подписания договора с банком и регистрации |
| Заключение договора ипотеки | Регистрация перехода права собственности, регистрация обременения недвижимого имущества |
| Расчеты | с продавцом |
| Оформление страховки | страхование объекта залога является обязательным условием, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Прочие разновидности страхования заключаются по желанию заемщика |
До момента полного погашения ипотеки, банк имеет право залога на купленное жилье.
Заемщик может владеть и пользоваться приобретенным в кредит жильем, но не может совершать с ним сделки без согласия банка, например, продать или подарить.
Сбор документов
Перечень документов можно получить после вынесения положительного решения по заявке.
Вместе в заявкой понадобится предъявить:
Паспорт гражданина РФ, документ, подтверждающий доход заемщика и дополнительный документ на выбор (СНИЛС, водительское удостоверение).
Если заявка одобрена, заемщику нужно подготовить следующие документы:
| Трудовая книжка | копия, заверенная бухгалтерией по месту работы |
| Документ на выбор | СНИЛС, водительское удостоверение и др. |
| Справка по форме 2-НДФЛ | и технические документы на объект недвижимости |
При привлечении поручителей от них требуются те же документы.
Документы на залоговую недвижимость (большинство из которых можно получить у продавца):
| Отчет о рыночной стоимости объекта | и подробным его описанием (заказывается у оценочной организации) |
| Выписка из ЕГРН | подтверждающая право собственности на жилье (из Росреестра) |
| Документ-основание права собственности | договор купли-продажи, мены, дарения, акт приватизации |
| Технический или кадастровый паспорт | с планом квартиры (выдается БТИ) |
| Предварительный договор с продавцом | При наличии |
В течение нескольких дней банк осуществляет проверку представленных документов. Следует понимать, что банк может отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин.
В случае отказа банка по причине несоответствия подобранного жилья установленным требованиям, заемщику потребуется подобрать другое жилье, которое будет удовлетворять всем критериям банка.
Ипотека является инструментом, который позволяет приобрести свою квартиру без продолжительного процесса накопления средств.
Комплексное страхование ипотеки смотрите статью: страхование ипотеки.
- Ипотечное кредитование выгодно по причине того, что на протяжении всего его срока, который составляет, в среднем, 15 лет, стоимость жилья не меняется, вне зависимости от экономической ситуации.
- Видео: Как взять ипотеку на квартиру:
Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-ipoteku-na-kvartiru/
Ипотека без первоначального взноса — что нужно, чтобы получить такой кредит?
Получить ипотечный кредит без собственных средств в сделке можно несколькими путями: использовать в качестве дополнительного залога уже имеющееся жилье, оформление отдельного кредита под залог уже имеющегося имущества, потребительский кредит на взнос, использование государственной поддержки (подходит лишь некоторым категориям граждан).
Как оформить ипотеку, если нет денег на первоначальный взнос?
Просто оформить ипотеку на понравившуюся квартиру, не имея ни 10-20% от ее стоимости, ни другого имущества, которое можно дать в залог, ни государственных льгот, ни возможности (по расчету платежеспособности) взять потребительский кредит – нельзя.
Связано это с тем, что банк при расчете стоимости залога закладывает определенный дисконт, и если сумма ипотечного кредита будет больше стоимости заложенного имущества (при необходимости его оперативно реализовать), кредит получается необеспеченным, и условия (низкая ставка, долгий срок), предусмотренные для залоговых кредитов не могут быть предоставлены.
Дополнительный залог
В случае если у клиента, желающего приобрести квартиру, уже есть недвижимое имущество в собственности, то он может оформить ипотечный кредит без первоначального взноса, предоставив в обеспечение имеющееся жилье.
Хотите получить ипотеку без первоначального взноса — предложите банку залог
На практике чаще бывает так, что клиенты, покупающие не единственное жилье проблем с внесением первоначального взноса не испытывают, а как раз те, кто бы и рад что-то дополнительно заложить, чтобы наконец-то иметь возможность жить в собственной квартире, испытывают проблемы с дополнительным залогом.
Возможен вариант, когда дополнительным залогом будет является недвижимость третьего лица. Например, закладывается квартира родственников, а когда долг снижается до определенной суммы, их квартира выводится из под залога. Ситуация осложняется тем, что не у всех есть такие родственники, да и расходы по ипотеке за счет нескольких объектов залога существенно возрастут.
Страховать, оценивать, оформлять обременение придется на две квартиры.
Ипотечный кредит на первоначальный взнос
Это близкий по смыслу к предыдущему способ оформить ипотеку, не имея денег на первоначальный взнос.
Разница лишь в том, что будет два кредита – оформляется кредит под залог имеющейся квартиры (так же возможен сторонний залогодатель), который идет на первоначальный взнос по ипотеке.
Из минусов – придется обслуживать два кредита одновременно, что увеличивает нагрузку на личный или семейный бюджет. В остальном, одни плюсы:
- Возможность варьировать суммы и сроки двух кредитов, высчитывая наиболее выгодный вариант
- Можно оформить кредиты в разных банках, рассмотреть разные предложения по ставкам в обоих случаях
- Если залогом по кредиту на первоначальный взнос будет имущество родственников, проще убедить оформить небольшой кредит на не длительный срок (который будет обеспечивать чужая квартира).
- Процедура снятия обременения после полного погашения кредита на первоначальный взнос проще, чем вывод из под залога (если пройдет несколько лет банк опять может потребовать оценку недвижимого имущества, а это дополнительные расходы).
Потребительский кредит на взнос по ипотеке
Это вариант может подойти тем, кто:
- Не имеет недвижимости в собственности;
- Не может предоставить в залог имущество согласных на сделку третьих лиц;
- Не готов к дополнительным расходам на оформление дополнительного залога;
- Имеет достаточный доход для обслуживания одновременно и потребительского и ипотечного кредита;
- Планирует гасить один из кредитов за счет сдачи приобретенной недвижимости в аренду, либо за счет ожидаемого получения средств в будущем.
Очевидно, что ставка по необеспеченному потребительскому кредиту будет больше, чем по ипотеке.
Но зато такой кредит можно оформить быстро, с минимальными дополнительными расходами (на страхование жизни и т.д.).
Если приобретаемая в ипотеку квартира не дорогая, или предложение настолько выгодное, что медлить нельзя, то самым простым способом будет взять именно потребкредит на первоначальный взнос.
У клиента может не быть денег на первоначальный взнос в данный момент времени, при этом может ожидаться поступление денег, например, от продажи старой квартиры. Тогда некоторые сложности в оплате более дорогого потребительского кредита в течение короткого срока, вполне оправданы. И, соответственно, действия по оформлению допзалога (из-за расходов с ним связанных) – не имеют смысла.
Вроде как самое простое — это взять потреб.кредит на первый взнос, НО….
Стоит помнить, что скрывать оформление потребительского кредита, если он будет получен в банке, отличном от ипотечного, не стоит. Может сложиться ситуация, когда кредитная организация откажет в выдаче кредита до погашения того, который взят ради первоначального взноса.
На практике такое случается, если на момент подачи заявки на ипотеку клиент заявляет определенный первоначальный взнос, а на момент оформления выясняется, что источник этого взноса – лимиты кредитных карт.
Банк изначально проверяет кредитную историю и наличие действующих кредитов, но в отчете НБКИ кредитные карты, которые не используются, отражены с нулевым долгом.
- Если сделка затягивается свыше месяца, банк переодобряет клиента, если выясняется, что появились действующие кредиты, они учитываются при расчете платежеспособности и заемщик может не пройти по доходу.
- Получается замкнутый круг: чтобы банк одобрил нужную сумму ипотеки, требуется либо закрыть действующие кредиты (необходимые для первоначального взноса), либо увеличить первоначальный взнос.
- При использовании потребительского кредита на первоначальный взнос по ипотеке очень важно рассчитать возможность обслуживания одновременно двух кредитов и согласовать все суммы с банком заранее.
Государственная поддержка при ипотеке
Идеальным вариантом оформления ипотеки без собственных накоплений, является получение государственной поддержки (субсидии на ипотеку какие бывают).
Многие банки принимают в качестве первоначального взноса сертификат на материнский капитал. За участников программы «Молодые ученые» первоначальный взнос так же оплачивает государство.
«Военная ипотека» совсем не предусматривает внесение части собственных средств, все необходимые взносы копятся на специальном счете. (подробнее)
Государственные программы улучшения жилищных условий, позволяют решить проблему отсутствия денег на первоначальный взнос по ипотеке, но лишь для отдельных категорий граждан.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa-chto-nuzhno-chtoby-poluchit-takoj-kredit
Как получить ипотеку без первоначального взноса
Когда жилищный вопрос стоит очень остро, но больших сбережений и накоплений нет, то многие семьи и молодые люди задаются вопросом: «Есть ли шанс взять в банке кредит на всю сумму стоимости покупаемой квартиры? Можно ли обойтись без первого взноса?» Да, такой вариант возможен. Но… без внесения минимального первого платежа банки зачастую предлагают менее выгодные условия, а количество самих предложений очень ограничено.
Ипотека и ипотечный кредит
Ипотека – это такая форма залога, когда недвижимость (квартира, дом или земельный участок) фактически находится в собственности должника, но в случае невыполнения ним обязательств по кредитному договору кредитор получает право на реализацию этого имущества. Полученные от реализации средства идут кредитору для погашения долга. Существуют два разных понятия:
- Ипотечный кредит – кредит, выданный банком под залог недвижимости. При кредитовании покупки жилья, сам приобретаемый объект поступает в ипотеку (в залог) банка до момента полного погашения задолженности перед ним.
- Ипотека – форма залога. Причем в залог может быть предоставлена как уже имеющаяся в вашей собственности недвижимость, так и вновь покупаемое имущество.
Одно из главных требований банка при рассмотрении заявки на ипотеку – первоначальный взнос. Для банков наиболее благоприятен вариант, когда 30% от стоимости покупаемого имущества будет внесено клиентом.
Примерно половина ипотечных программ допускает как минимальный 15% взнос. Некоторые банки требуют уплаты хотя бы 10% цены объекта. И только порядка двадцати финучреждений в России готовы рассматривать заявки на ипотеку без взноса.
Также нужно быть готовым, что такая ипотека по многим параметрам будет проигрывать вариантам со взносом:
- годовая ставка по таким кредитам выше, чем средний процент по ипотеке;
- зачастую требуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имеющейся в наличии недвижимости;
- требования к заемщику банки предъявляют более жесткие, а также и к подтверждению его дохода;
- количество объектов для покупки может быть ограничено;
- возможно потребуется страхование не только имущества, но и жизни/здоровья заемщика;
- иногда предусмотрены дополнительные комиссии за оформление/ выдачу/ досрочное погашение кредита.
Способы получения ипотеки
Ниже мы рассмотрим несколько способов покупки квартиры взяв ипотеку.
Ипотека под залог имеющегося жилья
Наиболее популярный и простой вариант, которым могут воспользоваться те, у кого есть какая-либо собственность, это ипотека под залог уже имеющегося жилья. Именно его можно предложить банку в качестве залога. Здесь важно помнить следующие моменты:
- потребуется экспертная оценка этой недвижимости;
- предлагаемое имущество должно быть в регионе нахождения банка;
- банк никогда не выдаст кредит на полную стоимость предлагаемого залога, максимум на что можно рассчитывать это 70-80% от оценочной стоимости.
Поэтому если ваша недвижимость будет оценена в 5 млн. руб, то можно рассчитывать, что банк профинансирует покупку вами объекта ценой до 3,5-4 млн. руб. Но зато, приобретенное жилье не будет находиться в залоге у банка. А это дает определенные преимущества, при необходимости его можно будет продавать, дарить и т.д.
Покупка новой квартиры при помощи 2-х ипотечных кредитов
При таком варианте берут два кредита – один для получения средств на первый взнос, а второй на приобретение жилья. Процентные ставки по кредиту на первый взнос в пределах 10-14%, но срок обычно небольшой – от нескольких месяцев до 2-х лет.
Зачастую оплата этого кредита и процентов по нему всей суммой возможна в конце срока за счет продажи имеющейся недвижимости. Кредиты по такой схеме можно пробовать оформлять в одном банке, например, в Дельта Кредит, Европейский Трастовый банк, Локо-банк, Номос-банк, Русстройбанк, Автоградбанк. Но иногда, более выгодно и проще будет реализовать эту схему в разных банках.
Это возможно если вы, допустим, имеете недвижимость в одном регионе, а квартиру планируете брать совершенно в другом.
Также этот способ подходит если стоимость имеющегося имущества не высока и не позволит получить всю требуемую сумму на новое жилье под залог существующего.
Тогда оформляется два ипотечных кредита: на первый взнос под залог имеющейся недвижимости, а второй под залог приобретаемого жилья.
Применяя такой вариант можно оформлять эти ипотечные кредиты в двух различных банках. Тогда кредитование покупки квартиры вы сможете проводить по стандартной схеме. Имея средства для минимального взноса, появляется намного больше шансов и вариантов получить желаемый кредит и добиться более низких годовых ставок, возможно даже в пределах до 10% годовых в рублях.
Беззалоговый потребительский кредит для получения взноса по ипотеке
В случае, когда нечего предложить в залог, можно использовать такой вариант как кредит наличными, а полученную сумму использовать для первого взноса при оформлении ипотечного кредита.
Правда, вряд ли вам дадут огромную сумму, но какие-то деньги таким образом удастся получить. И также нужно помнить, что потребительские кредиты выдаются под более высокие проценты порядка 20% годовых, поэтому использование такой схемы очень дорогой и неудобный вариант.
Использование материнского капитала
Если ваша семья участвует в федеральной программе «Материнский капитал», то стоит изучить программы банков, которые принимают в качестве первоначального взноса средства материнского капитала. Даже если материнский капитал отменят с 2016 года то те, кто уже получил сертификаты на его использование, все же смогут ним воспользоваться.
Хотя можно сразу отметить, что в предложениях, где допускается использование материнского капитала без взноса наличными, годовые ставки выше примерно на 2-5%, в сравнении со стандартными условиями ипотечного кредита. Такие кредиты есть в Ак Барс, Связь-банк, Быстро-Банк.
Подготовка документов для банка
Это очень важный пункт, так как от правильности подачи информации зависит решение банка. Стоит заранее изучить условия банков, возможные дополнительные комиссии и платежи, требования банка к потенциальному заемщику, а также воспользовавшись ипотечным калькулятором просчитать оптимальный срок кредита и возможный ежемесячный платеж.
Выбор банка
Нужно реально оценивать свою платежеспособность, и если официальная зарплата не очень высока, то выбирать банки, которые рассматривают альтернативные способы подтверждения дохода. Так в Номос-банк или Локо-банк кроме справок о доходах по форме 2-НДФЛ рассматривают и другие документы, косвенно подтверждающие состоятельность клиента.
Хотя в условиях банка сказано, что годовая ставка может быть повышена на 2% от верхней границы диапазона, в зависимости от оценки кредитоспособности будущего клиента.
Тщательно изучайте условия выдачи кредита, так как наличие дополнительных комиссий, обязательных страховок порой значительно удорожают кредит. Банки обязаны сообщать эффективную годовую ставку по кредиту, поэтому такую информацию стоит потребовать.
Имущественное страхование обязательное условие ипотеки. А вот от личного или титульного можно отказаться. Но тогда некоторые банки указывают на повышение годовой ставки на 0,5-3%. Поэтому лучше заранее просчитать, что более выгодно – повышение ставки по кредиту или страхование в указанной банком компании.
Дополнительные комиссии за выдачу кредита могут равняться 1-1,5%. Иногда предлагают оформление закладной (стоимость которой тоже равна 1,5% суммы кредита), но взамен снижают ежегодную процентную ставку на 0,5-1%.
Заявки лучше сразу подать в несколько банков одновременно, а не по очереди. Так как если сразу несколько банков дадут предварительное одобрение, то будет возможность выбрать наилучший вариант и сэкономить время на поиск банка.
Как получить кредит
У банков есть так называемые «скрытые требования», которым нужно обязательно соответствовать. Не секрет, что банки предпочитают видеть заемщиком по ипотеке граждан в возрасте 30-35 лет, работающих в крупных солидных компаниях, с высшим образованием и высокой официальной заработной платой.
Служба безопасности банка в обязательном порядке будет проверять потенциального клиента. В ее обязанности входит:
- позвонив на вашу работу проверить данные указанные в анкете, должность, стаж работы на последнем месте, зарплату;
- проверить другие данные – образование, общий стаж;
- соответствие вашей должности указываемым доходам;
- также проверяется и компания-работадатель, чем солиднее и крупнее организация, тем больше шансов на получение кредита.
Дополнительным плюсом будет наличие положительной кредитной истории. Если ранее уже брался вами кредит и был погашен без единой просрочки, то это будет хорошей рекомендацией как добросовестного плательщика.
Расчет суммы кредита и ежемесячного платежа
Для получения положительного решения по ипотечному кредиту важно правильно рассчитать сумму, на которую вы можете рассчитывать. Банк может отказать в выдаче кредита, если сумма ежемесячного платежа будет превышать 50% от дохода.
Оптимальное соотношение суммы кредита, срока и величины ежемесячного платежа поможет рассчитать кредитный калькулятор, который можно найти на сайтах банков. Не стоит ориентироваться на очень длительные сроки более 30 лет. Оптимальным должен быть срок до 20-25.
Также при этом расчете нужно учитывать, что многие банки согласны рассматривать в качестве созаемщиков членов семьи, иногда до 3-х или 4-х человек. Это особенно актуально для ипотечного кредитования без взноса, так как кредитная нагрузка для таких семей будет достаточно велика. Поэтому наличие нескольких созаемщиков с высокой и стабильной зарплатой поможет получить требуемую сумму.
Выбор объекта покупки недвижимости
Выбранное вами жилье должно быть одобрено страховыми компаниями и самим банком. Оно должно быть без рисков, не очень старое и все документы должны соответствовать требованиям, т.е. готовы к продаже-покупке.
Не стоит делать «сложные сделки». Наличие нескольких совладельцев, комбинирование обмена и покупки, длительные процедуры по перечислению денег – все это может снизить шансы на одобрение кредита.
Налоговые льготы
Также стоит учесть возможность воспользоваться правом на налоговый вычет. Тогда сумма, потраченная на приобретение жилья (в размере до 2 млн. руб.), может быть возмещена путем освобождения от уплаты подоходного налога. Но такая налоговая льгота предоставляется только один раз в жизни.
Где можно оформить кредит без взноса
При условии 10-15% первого взноса можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых, тем более, если это валютный кредит или если первоначальный взнос порядка 30%. А вот как получить выгодные условия для ипотеки без первого взноса это сложный вопрос. Средняя годовая ставка для такой ипотеки примерно от 11-16%.
Только два банка предлагают ипотеку с годовой ставкой в районе 10%. Это Русский Ипотечный Банк – 7,9—11% в рублях и Транскапиталбанк – 9,5-12,5% в валюте.
Есть выгодные ставки в Связь-Банке и АК Барс – всего 9,7% и 9% соответственно. Но эти программы рассчитаны только для приобретения недвижимости, которая находится в данный момент под залогом банка или принадлежит ему на правах собственности.
Предложения ипотеки без первоначального взноса есть также в Русском Ипотечном Банке, Инвестторгбанке, Транскапиталбанке. Но эти программы кредитуют только покупку квартир от определенных застройщиков, с которыми банки имеют договора, или в указанных жилых комплексах.
Источник: https://menspassion.ru/kak-poluchit-ipoteku-bez-pervonachalnogo-vznosa/
Загрузка...
