Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?
Законодательство
Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.
Последовательность действий
Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.
Подбор недвижимости
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:
- Офисные;
- Торговые;
- Производственные;
- Складские.
Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными.
После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон.
Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.
Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.
Заключение договора
К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:
- документы о собственности;
- план помещения;
- уставные документы собственника.
После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:
- оплаты коммунальных платежей;
- размера арендной платы;
- срока сдачи помещения;
- наличия телефонной связи и доступа в интернет;
- проведения ремонтных работ;
- условий расторжения договора.
Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.
В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2019)
Подписание договора
Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.
Передача помещения
После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.
Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.
Содержание договора
Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:
- Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
- Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
- Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
- Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
- Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.
Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.
Субаренда
Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.
Существуют следующие особенности субаренды:
- Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
- Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
- Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.
Выделяют следующие права и обязанности арендатора:
- Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
- Своевременность оплаты аренды.
- Выполнение ремонта по соглашению сторон.
- Содержание помещения в надлежащем порядке.
- Составление передаточного акта с субарендатором.
При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Налоги
Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:
- если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
- на местном уровне ставка составляет 2 %.
Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:
- УСН 6 % — с общего дохода;
- УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.
Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:
- на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
- на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
- на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.
Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды.
Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями.
Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.
Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?
В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.
Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.
Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.
Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie
Сдача в аренду нежилого помещения: как правильно оформить сделку?
Сдача в аренду нежилого помещения имеет определенную специфику, незнание которой может стать причиной неудачной сделки. В чем заключается особенность сдачи нежилого здания, как правильно подписывать договор и о каких нюансах этого процесса стоит помнить – мы рассмотрим далее.
Закон
Внимание! Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, нежилым помещением является отдельное здание с точно определенными и обособленными частями, которое не может использоваться в качестве жилья.
Также стоит отметить, что в законодательстве существует такое понятие, как целевое назначение. Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только в предусмотренных его статусом целях.
К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.
Целевое назначение помещения
Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.
Назначение нежилого здания
Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.
Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.
Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.
В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:
- аптеку;
- магазин;
- офис;
- детский центр.
В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.
Универсальные помещения
- Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.
- Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.
- Особенности данного вида недвижимости:
- она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
- законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
- в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.
Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.
Преимущества аренды
Аренда значительно выгоднее, как для арендаторов, так и владельцев. Подписав долгосрочный договор с физическим или юридическим лицом, собственник сможет на протяжении длительного времени получать стабильный доход со своей недвижимости.
Арендаторы отмечают следующие преимущества аренды:
- Экономность. Не нужно разово вкладывать огромную сумму в недвижимость (особенно это актуально для начинающих предпринимателей, у которых нет возможности купить здание).
- Простота оформления. Чтобы получить недвижимость в эксплуатацию достаточно просто подписать договор аренды.
- Возможность сменить здание. В последующем, арендатор может с легкостью снять другое помещение по более выгодной стоимости, с удобным месторасположением или большей площадью. При этом не нужно будет заморачиваться с поиском покупателей на недвижимость, продажей и т.д.
Вместе с развитием предпринимательства, аренда недвижимости с каждым годом становится все актуальней. Как показывает практика, нежилые помещение довольно редко задерживаются на рынке, а арендодатели имеют хороший доход с собственного имущества.
Специфика сдачи в аренду
Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:
- Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
- Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
- При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
- Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.
При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:
- оформиться, как индивидуальный предприниматель;
- зарегистрировать договор в Росреестре.
Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).
Сдача нежилого помещения в аренду по своей структуре схожа со стандартной процедурой сдачи жилого помещения. Она включает в себя поиск арендатора, подписание с ним договора и регистрацию сделки в соответствующих органах. Итак, давайте более детально рассмотрим каждый из этапов:
Поиск арендатора
Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? – все просто. Существуют следующие эффективные способы рекламы:
- подача объявления на интернет площадках;
- размещение объявления в местных газетах и на билбордах;
- сделать коммерческую рассылку местным предпринимателям;
- разместить баннер об аренде на самом помещении
Важно! Если здание большое и рассчитано на нескольких арендаторов, то стоит создать тематический сайт с качественными фотографиями, информацией о действующем предложении.
Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом с помощью частных риелторских контор значительно проще и быстрее, однако эта услуга, как правило, платная, а потому не особо выгодна. Если на самостоятельные поиски арендаторов нет времени, стоит подобрать хороших риелторов.
Настоящим профессионалам свойственны следующие характеристики:
- опыт работы в данной сфере;
- хорошая репутация и положительные рекомендации от клиентов;
- наличие клиентской базы.
Оформление дачного участка и дома
Скорость поиска арендатора зависит от многих факторов, но в первую очередь все зависит от того, соответствует ли недвижимость указанной цене.
Арендная плата
Одна из главных задач при сдаче помещения в аренду – указать адекватную стоимость недвижимости. Чтобы определить соответствующую цену, нужно учитывать много факторов.
В частности, нужно обратить внимание на:
- площадь помещения;
- целевое назначение, указанное в документах;
- расположение
- наличие коммуникаций;
- наличие транспортной развязки;
- примерную стоимость подобных зданий на рынке недвижимости.
Чтобы сдать недвижимость, как можно быстрее, необходимо поставить цену немного ниже тех, которые указаны другими собственниками.
Определить подходящую стоимость аренды, можно следующими способами:
- самостоятельно изучить действующий рынок и определить цену;
- заказать оценку у специализированного оценщика;
- заказать определение цены у риелтора.
Внимание! Довольно часто владельцы недвижимости, не ориентируясь в действующих ценах, занижают стоимость, тем самым делая свой доход значительно меньше. Чтобы избежать этого, лучше обратиться за помощью к специалисту.
Как таковых индивидуальных требований к договору аренды нежилого помещения законодательством не установлено, а потому сдача в аренду помещений данного типа происходит по обычному договору аренды.
В соглашении обязательно нужно указать:
- Предмет договора. В данном разделе указывается информация, идентифицирующая здание (лицевой счет, технические данные, номер кадастрового паспорта и т.д.).
- Срок аренды. Можно указать, как конкретный период 1-2 года, так и заключить сделку на неопределенный срок. Во втором случае нужно обязательно указать условия расторжения сделки.
- Условия сделки. В данном разделе указываются права и обязанности обеих сторон. Также необходимо внести информацию о целевом назначении здания и последующей его эксплуатации арендатором.
- Стоимость и порядок оплаты. Важно внести стоимость цифрами и прописью, также указать за какой период данная стоимость. Пример, 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей) за 1 месяц. Также рекомендовано указать способ оплаты, к примеру арендатор обязан перечислять деньги 25 числа на следующий номер лицевого счета.
- Реквизиты обеих сторон. Важно внести персональные данные участников сделки, также указать учредительную информацию компании (если в сделке участвует юридическое лицо).
Внимание! Если в договоре не будет указано срока сделки, то он автоматически будет признан бессрочным.
При подаче обращения, нужно также предоставить следующий пакет документов:
- документ, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- заявление;
- техническая документация на недвижимость;
- договор с приложениями;
- квитанция об оплате госпошлины.
Вышеперечисленный перечень может быть дополнен другими документами.
После того, как заявление будет принято, заявителю вручается расписка о приеме документов. Регистрация осуществляется в течение 5-10 рабочих дней.
Риски для арендодателя
Сдача нежилого помещения в аренду имеет определенные риски для владельца недвижимости. В большинстве случаев они связаны со сдачей здания недобросовестному арендатору.
Как составить договор аренды квартиры?
Чаще всего владельцы сталкиваются со следующими проблемами:
- Арендатор использует помещение не по его целевому назначению. В данном случае ключевую роль играет, оговорен ли данный вопрос в договоре или нет. Если ранее арендатор был проинформирован о назначении помещения, но после, нарушил договоренность, то владелец может разорвать с ним договор, в противном случае, арендатор может потребовать компенсировать ему причиненные неудобства (если владелец скрыл информацию о целевом назначении).
- Порча арендованного имущества. Данный вопрос важно оговорить в договоре аренды, а также отобразить информацию о помещении в акте приема-передачи. Если в результате эксплуатации арендатор испортит оборудование или само помещение, то он обязан компенсировать причиненный ущерб.
- Несвоевременная оплата аренды. Довольно часто владельцы сталкиваются с систематической задержкой арендной платы от арендаторов. Хорошим решением этого вопроса может стать пункт об ответственности за просрочку.
Конечно же, каждая из ситуаций решаемая. В некоторых случаях добиться желаемого результата можно мирным соглашением, однако чаще всего подобные ситуации регулируются через суд.
Муниципальные объекты
В отличие от частной собственности, аренда государственной недвижимости значительно дешевле и выгоднее, а потому многие предприниматели отдают предпочтение именно этой группе недвижимости.
Единственным отличием в данном случае является поиск покупателя. Если частный собственник имеет право сдать свое имущество тому, кому пожелает. То для сдачи муниципальной собственности нужно провести специальный аукцион или торги.
Чтобы сдать нежилое помещение в аренду в данном случае необходимо будет получить одобрение в местной муниципальной службе. После, организовать комиссию и оповестить о запланированном аукционе. В результате, с победителем торгов подписывается договор аренды.
Важно! Максимальный период соглашения – 5 лет. По окончанию данного периода договор нужно либо продлить, либо подписать повторно.
Как правило, недвижимость, которая находится во владении местной администрации, имеет не особо удовлетворительное состояние и требует капитального ремонта. В некоторых случаях вложенные в ремонт деньги вполне оправдывают себя, однако в некоторых случаях подобная сделка может оказаться даже более затратной, чем аренда недвижимости у частника.
Еще один плюс аренды недвижимости, принадлежащей муниципальной службе – это преимущественное право выкупа недвижимости (только в том случае, если договор подписывается на 3 года и больше).
Результат решения многих спорных вопросов напрямую взаимосвязан с условиями подписанного договора, а потому к его составлению нужно отнестись с особой внимательностью. Также специалисты рекомендуют заказать составление договора у специализированного юриста или нотариуса.
бесплатно
Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/sdat-nezhiloe-pomeschenie-v-arendu.html
Договор аренды нежилого помещения
Для предоставления свободного здания либо помещения во временное владение предусмотрена процедура заключения договора аренды.
На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.
Как составить договор аренды нежилого помещения в 2018 году?
Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.
В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.
Обратите внимание!
Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.
Типовой образец документа включает следующие условия:
-
Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).
-
Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.
-
Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.
-
Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.
-
Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;
-
Они подтверждают вступление документации в законную силу.
Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.
Объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.
Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.
Образец договора аренды нежилого помещения
dogovor-arendi-nezhilih-pomeshenij.docx ≈ 16 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:
- заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
- акт приема;
- паспорта сторон;
- выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
- учредительная документация для юрлиц;
- письмо из статистики для юридических лиц;
- ИНН для ИП и юридических лиц;
- бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
- выписка ГКН;
- приказ о назначении директора;
- квитанция об уплате пошлины.
Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:
- через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
- если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.
Обратите внимание!
Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.
После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
- передают готовые документы сторонам сделки.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:
- если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
- при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
- если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.
Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2018 году
Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.
Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
Расторжение бывает:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
- предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
- существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
- арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
- арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Резюме
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.
Источник: https://pravoved.ru/journal/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya/
Договор аренды нежилого помещения: образец, правила оформления и регистрации
Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.
Как оформить договор аренды нежилого помещения
Подготовка бумаг
Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические.
Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации.
Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.
Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.
Составление договора аренды
Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.
В данном документе прописываются:
- правовой статус сторон;
- систему налогообложения арендодателя;
- срок аренды и возможность его автоматического продления;
- необходимость регистрации;
- возможность корректировки арендной платы;
- необходимость гарантийного платежа;
- порядок оплаты коммунальных;
- право сторон передавать имущество в субаренду;
- порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
- страховка;
- права третьих лиц;
- риски;
- наличие поврежденного имущества;
- ограничение в пользовании имуществом;
- ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
- прочее.
При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.
Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.
Образец договора аренды помещения
Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон.
Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу.
Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.
Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.
Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.
Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.
Срок договора аренды
В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:
- на неопределенный срок;
- на год и более;
- сроком менее года.
Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).
Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.
Наглядное видео по составлению договора
Регистрация договора
Необходима ли регистрация
Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.
Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.
Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.
Порядок регистрирования договора аренды
Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:
- кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
- сам договор;
- заявление о регистрации соглашения.
Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.
Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.
Дополнительное соглашение к документу
По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.
Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:
- Продления срока аренды
- Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
- Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.
Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.
Итоги
Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения.
Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон.
Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.
Источник: https://2realtor.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/
Аренда нежилого помещения. Закон и правое регулирование
Сдача в аренду занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеет аренда нежилого помещения, которые используются не только в целях коммерции.
- Но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции.
- Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно?
- Расскажет подробнее наш обзор!
Условия сдачи в аренду нежилой недвижимости
Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.
Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.
Целевое предназначение объекта
- Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.
- Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.
- Цели использования данных объектов могут быть различными, например:
- аптека.
- магазин.
- офис.
- склад.
- библиотека.
- развлекательный центр.
- стоматологический или массажный кабинет.
- парикмахерская.
- Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.
- Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.
- Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.
Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами.
Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.
Что относится к недвижимым объектам
- К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.
- Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.
- Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.
- Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.
- Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.
Кто может сдать в аренду нежилое помещение
- По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.
- Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.
- Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.
- Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.
Споры по недвижимости
По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.
Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.
Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:
- Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
- Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.
Этапы сдачи в аренду нежилого помещения
- Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?
- Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление.
- Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода.
- Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.
Помощь риэлтора
- Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости – риэлтора.
- Который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры.
- Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью.
- Хороший риэлтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках.
- Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы.
- Единственным минусом станет цена – хорошие услуги риэлтора стоят недешево.
Плата за аренду
- От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости.
- Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость.
- Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риэлтор, если вы к нему обратитесь.
- Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:
- размер помещения.
- целевая направленность объекта.
- наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
- от общей ситуации на рынке недвижимости.
Тем, кто хочет сдать свое нежилое помещение внаем срочно, нужно слегка понизить цену.Съемщики найдутся сразу, и будет установлен постоянный доход.Однако если снизить стоимость очень низко, то вы будете получать гораздо меньше, чем можно было выручить с данных квадратных метров.
Выбор в любом случае за владельцем недвижимости.
Поиск арендатора
Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому?
Решения суда по жилищным спорам военнослужащих
Если вы решили не прибегать к помощи риэлтора, то следует действовать по следующей схеме:
- Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
- Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
- Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
- Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
- Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта. На котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет. Поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.
Составляем договор аренды
- В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет.
- Поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.
- Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).
- В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:
- Личные данные и реквизиты сторон.
- Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
- Условия аренды.
- Сумма арендной платы.
- Срок заключения договора.
- Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону.
- Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.
- Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:
- Заявление.
- Кадастровый план.
- Сами банки договора.
- Копии паспортов арендатора и арендодателя.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Иная документация (если есть).
Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.
Договор аренды для муниципальных объектов
Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета.
Они менее дорогостоящие, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия. Ведь это помогает пополнить государственный бюджет.
- Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов.
- Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью – 5 лет.
- После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.
- Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом.
Как правильно сдать квартиру
Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.
Аренда нежилого помещения — плюсы
- Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.
- Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.
- Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.
- Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.
- Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.
- Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.
- И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.
- Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы – ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.
Минусы сдачи в аренду нежилого объекта
Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:
- Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
- Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
- Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.
- Таким образом, правильно сдать в аренду нежилое помещение очень просто, если всерьез заняться данным вопросом.
- Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.
- Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.
- Нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах.
- Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.
Источник: https://PoKodeksu.ru/zhilischnoe-pravo/kak-pravilno-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeschenie.html
Загрузка...
