Оценка рыночной стоимости квартиры, в том числе по адресу: что это такое и каковы подходы к установке (расчету) цены земли и иных объектов недвижимости

Оценка недвижимости является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.

Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, земельных участков и производственных помещений. Как проводится оценка жилой недвижимости?

В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?

• Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:
• Отчет об оценке недвижимости, составленный независимым оценщиком, имеет силу официального доказательного документа и может быть предъявлен как реальный аргумент, в том числе и в судебные органы для установления размера компенсационной выплаты.
• Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья. Таковым может быть:

• юридическая фирма;
• агентство недвижимости;
• специализированное оценочное бюро;
• независимый частный оценщик.

1. Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности.
2. Это подтверждает необходимую квалификацию и делает легитимным составленный ими отчет.
3. Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:

1. Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.
2. Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.
3. Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.

Как рассчитать рыночную стоимость?

Оценка квартиры или иной жилой недвижимости представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки.

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

О предмете оценки собирается полнейшая и достоверная информация, которая затем подвергается тщательному анализу со стороны оценщика.

При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие характеристики жилья:

• месторасположение нахождения объекта;
• отдаленность его от центра;
• присутствие транспортного обеспечения;
• основополагающие характеристики района;
• наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
• развитость инфраструктурной сети;
• тип проекта здания;
• год постройки;
• этажность;
• материалы стеновых перегородок и несущих стен;
• благоустройство прилегающей территории;
• присутствие мусоропровода и лифта;
• текущее состояние помещения;
• площадь помещения, общая и жилая;
• расположение комнат, планировка;
• вид из окна и т.д.

На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.

Как итог деятельности оценщика представляется отчет об оценке с подписями и печатями ответственных лиц оценочной организации (ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности»).

• задания на оценку;
• сопроводительного письма;
• описания использованной методики и расчета определения стоимости;
• копии лицензии оценщика;
• копии полиса страхования ответственности;
• сведений о квалификации задействованных специалистов.

В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его кадастровая стоимость — два совершенно разных понятия, которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов.

Кадастровая оценка проводится государством. Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.

Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной. Обусловлено это различием в методах оценки.

• Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.
• При этом происходит статистическая обработка информации при использовании минимального перечня ценообразующих факторов.
• Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.

Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы. Путем умножения этой цены на количество метров выводится кадастровая стоимость.

1. При этом к одной группе объектов могут быть отнесены как скромная «хрущевка», так и квартира класса «люкс».
2. Стоимость проведения оценочной процедуры может варьироваться в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости, репутации агентства, типа квартиры и прочего.
3. В каждом случае стоимость сугубо индивидуальна и озвучивается оценщиком еще до начала процедуры, что позволяет подобрать наиболее приемлемый вариант.

Так в Москве цена услуги по оценке квартиры или иной жилой недвижимости колеблется в пределах 4-25 тысяч рублей. В других регионах России цена в среднем ниже в 1,5-2 раза.

Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.

Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов. Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

• Можно оценить минимальную и максимальную стоимость квадратного метра аналогичной недвижимости и все тем же способ умножения ее на количество метров объекта оценки определить диапазон рыночной стоимости квартиры или иной жилой недвижимости.
• В видеосюжете специалист по недвижимости рассказывает, каким образом производится расчет рыночной стоимости квартиры оценщиком.
• Объясняется, какие методы оценки недвижимости существуют, в чем их принципиальные отличия, в каких случаях применяется конкретный метод и могут ли они комбинироваться при оценке одной и той же квартиры.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/ocenka-stoimosti-kvartir.html

Оценка рыночной стоимости недвижимости: зачем и кому это нужно?

Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

Оценочная деятельность, регулирование

Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским, Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Оценка недвижимости

Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

Какие объекты оценивают

Оценить можно:

• земельные участки;
• жилые и нежилые здания;
• сооружения;
• жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
• частные дома;
• имущественные комплексы;
• и т.д.

Кто может оценить недвижимость

Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.

Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

Для чего нужна оценка

Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

• если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
• если надо знать реальную цену объекта;
• если нужна стоимость подаренной недвижимости;
• для определения стоимости при банкротстве;
• для оспаривания кадастровой стоимости;
• и в иных ситуациях.

В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

Оценка квартиры

Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.

Процедура оценки

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

Условия предоставления услуг

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

• цель установления стоимости;
• требующиеся от заказчика документы;
• если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
• дата осмотра квартиры;
• срок выполнения работ;
• стоимость и порядок расчетов.

• Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.
• При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.
• Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.
• К ним относятся:

• правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
• техническая документация на квартиру (техплан);
• разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

Осмотр

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

• уточняет тип планировки, площади всех помещений;
• сверяет фактическую планировку с проектной;
• проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
• определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
• наличие балкона/лоджии;
• наличие лифта;
• иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Подходы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

• затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
• подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
• сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.

В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.

Отчет об установлении рыночной стоимости

Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

Титульный лист отчета

Лицевая сторона отчета содержит:

• наименование отчета, его номер (при наличии);
• указание исполнителя и заказчика;
• дату и место оценки;
• дату составления отчета.

Оглавление

В оглавлении по порядку перечислены разделы и параграфы, вошедшие в отчет.

Сопроводительное письмо заказчику

Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

• о завершении работ по договору на оказание услуг;
• о выводах о стоимости квартиры;
• об условиях использования частей отчета;
• о примененных подходах;
• об исходных данных, которые не перепроверялись.

Основные факты и выводы

В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

Задание на оценку

Раздел содержит:

• основание для проведения оценки (договор);
• вид права на квартиру (собственность);
• данные об обременениях права;
• цель (определение рыночной стоимости);
• назначение (например, оценка предмета залога);
• предположительное использование результатов;
• вид определяемой стоимости (рыночная);
• дата оценки;
• срок оказания услуги;
• допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Заявление о соответствии

Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.

Содержание и объем работ, использованных при оценивании

Дается краткое описание этапов проведения оценки.

Сведения о заказчике и об оценщике

О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

Об оценщике указывается:

• ФИО, ИНН, категория оценщика;
• реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
• реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
• сведения о страховании профессиональной ответственности;
• стаж работы в оценочной деятельности.

Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.

Применяемые стандарты

В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

Процесс

В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

Анализ объекта и его окружения

Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

• итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
• обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
• анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
• краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
• фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

Выбор и обоснование подходов оценки

Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход

Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

• местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
• типу дома;
• планировке;
• состоянию;
• и т.д.

Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.

Заключение о стоимости

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Приложения

Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

Состав прилагаемых документов:

• правоустанавливающие документы заказчика;
• технические документы на квартиру;
• документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
• документ о членстве в саморегулируемой организации;
• страховой полис;
• прочие, которые стороны посчитают обязательными.

Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

Расчеты

Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

Использование отчета

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/nedvizhimost-opredelyaem-rynochnuyu-stoimost/

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте.

В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта.

Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только.

Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания.

Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.

Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию.

В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется  вокруг них.
2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального  предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

 Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста.

В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков.

Обращайтесь  к услугам кого-то из этого списка.

Важно знать! Если вы воспользуетесь услугами иной компании или частного эксперта, то это затянет по времени рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки.

Службе безопасности банка понадобится время на проверку надежности компании, которая проводила эту оценку.

Учтите, что банк может посчитать полученный вывод экспертов таким, который не внушает доверия и отклонить его.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании.

Стоимость услуги  — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

• копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
• правоустанавливающие документы на объект изучения;
• документы из учреждений технической инвентаризации;
• выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
• документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

• план границ участка земли, на котором построен дом;
• правоустанавливающие документы на этот участок земли;
• данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
• если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

• копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
• справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
• действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
• соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
• документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

• разрешение на строительство;
• пояснительная записка к объекту строительства;
• акт консервации, если строительство приостановлено;
• данные об отраслевой принадлежности объекта;
• сведения о конструктивной системе сооружения;
• информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/metody-ocenki-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

Что такое рыночная стоимость квартиры и что представляет собой процедура по её оценке?

Вопрос приобретения и реализации объектов недвижимости – задача хлопотная и трудоёмкая. Несведущие в этом вопросе продавцы, полагаясь только на себя, могут стать лакомой добычей для непорядочных «помощников-посредников».

К сожалению, такие ситуации – не редкость. Важно учесть нюансы, чтобы не прогадать в цене и не остаться «с носом», а выгодно и без проблем решить вопрос с недвижимостью.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

О чем речь?

Реально соответствующая спросовой платежеспособности покупателей, обусловленная свободными отношениями и конкурентоспособностью – такова суть рыночной стоимости.

Определить цену объекта на рынке возможно с помощью алгоритма специальных методик:

1. Произвести анализ идентичных объектов, рыночная стоимость которых уже определена продавцом и сопоставить основные параметры помещений. Тщательный и скрупулёзный анализ – гарантированный залог наиболее точного определения стоимости жилья.
2. Продаваемая сторона подсчитывает все расходы и вложения, которые были приобретены на благоустройство жилого помещения (перепланировка, замена сантехники или электрики, утепление и т.д.). А затем калькулирует сумму.
3. Руководстводствоваться не столько ценой жилого помещения, как выгодой, полученной в результате совершённой сделки. Например, месторасположение жилой площади удобное и ее можно переоборудовать в магазинчик.

Размер предполагаемой прибыли с продажи квартиры формируется исходя из ряда нюансов, которые необходимо обязательно учитывать:

• район в населённом пункте (удалённость, по отношению к центру, развитость инфраструктуры, криминогенная статистика);
• состояние дома, в котором находится объект (аварийность, давность произведённого капитального ремонта дома, крыши, тепло-, водо-, энергоснабжение и т.п.);
• этажность (наличие и функционирование лифта);
• габариты, планировка (жилые и нежилые квадратные метры, размер полезной площади, раздельность комнат и санузла);
• качественного ремонта объекта (его отсутствие, косметический или по евростандартам);
• сантехника, отопление, водоснабжение помещения.

В каких случаях нужна оценка жилой площади?

К процедуре оценки жилой площади прибегают в случаях:

• кредитования (залогового или ипотечного);
• сделок купли-продажи;
• оформления страховки;
• судебных процессов по имущественным спорам;
• оформления прав на наследство;
• требования этих данных органами опеки и соцзащиты;
• составления брачного контракта;
• и т.п.

В каждом отдельном деле по оценке существует ряд нюансов, которые нужно обязательно учитывать.

Кто проводит процедуру?

Лицо, проводимое оценочный анализ помещения, несёт полную ответственность за достоверность указанных фактов.

Основными нормативными документами в этой области являются положения №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.

98, гласящие о необходимости заключения договора обязательного страхования лица-оценщика (организации), и уставные документы компании.

Также законодательно оговорено и то, что субъектом оценочной деятельности может быть лицо – член самостоятельно регулируемой организации-оценщика и застраховавшие свою ответственность, соответственно требованиям ФЗ.

ВАЖНО! Согласно ФЗ №128 «Об оценочной деятельности РФ» эта услуга не требует получение лицензии и прохождение аккредитации. Организации, которые осуществляют такой вид деятельности, заведомо заводят клиентов в заблуждение, предъявляя такого рода бумаги.

Для проведения независимой оценки стоимости жилплощади на рынке недвижимости заказчик или доверенное лицо, действующее в его интересах собирает пакет документов для исполнителя. Итогом работы специалиста является подробный отчёт.

Исходя из установленных требований, информационной базой которых являются данные о ценах на строительные материалы и сопутствующие работы, уменьшая её величину на коэффициент износа, специалист бюро выводит оценочную стоимость – инвентаризационную, она фиксируется в документе (в среднем, она раза в два меньше, чем кадастровая).

Учитывать необходимо, что для осуществления некоторых операций с недвижимостью необходим заказ справка из БТИ. Бюро технической инвентаризации – государственный орган.

До 2020 года все субъекты РФ перейдут на формирование имущественного налога, опираясь на кадастровую стоимость.

Отличается ли от кадастровой?

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры — это приближённые друг к другу величины, которые разнятся вычислениями лишь по нескольким параметрам. Кадастровая оценка – государственный документ. Рыночная стоимость определяется покупательским спросом, актуальностью и количеством подобных объектов, выставленных на продажу.

Кадастровая – основана на формуле массовой оценки, суть которой в анализе факторов, которые влияют на цену объекта.

Рыночная — базируется на анализе конкретно взятой квартиры и сравнении с похожими объектами. Кроме параметров, которые характерны для расчёта и рыночной, и кадастровой стоимости, вторая учитывает состояние жилища именно на время продажи.

Что делать, если один показатель выше другого?

Стоимость квартиры по кадастру — это цена недвижимости, которая определяется кадастровой палатой по оценочной процедуре, выполненной соответственно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Возможно ли поставить знак равенство между рыночной оценкой и кадастровой стоимостью? И такое случается, однако очень редко и в отдельных исключительных случаях.

Заниженная стоимость по ГКН в приоритете для элитного и дорогого жилья. Основанием является спрос на такую жилплощадь, процент реализации типичных квартир растёт и, как следствие, кадастровая стоимость уменьшается.

На практике встречаются случаи, когда кадастровая стоимость выше той, на которую сориентирован собственник (рыночной). Это реально имеет место быть, если в квартире отсутствуют нормальные условия для проживания.

О том, может ли один показатель быть выше другого и почему так происходит, мы писали в этой статье.

Внимание! Если вызывает сомнение точность определения кадастровой стоимости, то следует обратиться в суд и оспорить оценку по ГКН. Вполне вероятно, что она будет снижена на абсолютно законных основаниях и официально подтверждена оценочным документом.

Узнаем цену

Обозначим возможные способы определения рыночной стоимости жилого помещения:

1. Самостоятельно. Способ прост, удобен, не требует больших затрат и привлечения помощников, в лице представителей агентств недвижимости.
2. По средствам сервиса онлайн-оценки. Результат найдёте в письме, которое придёт на адрес вашей электронной почты.
3. Обратиться к специалисту. Обратившись к добросовестному риелтору, вы получите качественную и развёрнутую оценку характеристик объекта, будете обладать наиболее полной информацией об уровнях продаж, спросе и предложениях, тождественных вашему, получите ряд полезных советов.
4. Заказать независимую оценку. Данная услуга быстра, удобна, однако стоит денег. Сумма, которую предстоит выплатить за оценку, фиксируется в прайс-листе и её устанавливает исполнитель. Результат, в большинстве случаев тот, на который рассчитывает сам заказчик.

Как заказать отчет?

Чтобы получить отчёт о стоимости квартиры, нужно обратиться к экспертам-оценщикам. В этом случае функционал для вас предельно прост:

1. Обратиться к специалистам по оценке и озвучить свои пожелания.
2. Определение целей и желательных итогов.
3. Обязательное заключение договора.
4. Сбор необходимой документации и информации.
5. Осмотр помещения.

Законодательно установлены чёткие требования о стандартах оценки и нормативным актам, в обязательном порядке содержащих:

• информацию о заказчике и оценщике;
• указание методов проведения процедуры;
• фиксация характеристик объекта;
• аналитическая справка рынка жилой недвижимости;
• формирование рыночной стоимости;
• фотоотчёт о квартире;
• приложения.

Скачать пример отчета об рыночной оценке стоимости объекта недвижимости

Справка! Отчёт обязательно нумеруют, прошивают, визируют печатью и прилагают документы о фирме-оценщике (или копии бумаг, подтверждающие право осуществления оценочной деятельности объектов недвижимости).

Заключение

Сделки, производимые с квартирой, невозможны без главного – определения её стоимости. В зависимости от особенностей манипуляций с объектом недвижимости, несведущему гражданину придётся столкнуться с огромным количеством непредвиденных обстоятельств и погрузится в изучение терминологии и законодательства.

«В один клик» или посредством онлайн-сервисов решаются не все вопросы. В таком деле полагаться нужно на помощь квалифицированного специалиста. Его прямая заинтересованность, мотивированная финансовым вознаграждением и подкреплённая подписью в договоре об оказании услуг – гарантия успешного решения вопроса.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/rynochnaya-stoimost-kv

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.

Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.

Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

   Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.

Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.

Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

1. Обратиться к независимому оценщику.
2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

• доходный метод;
• затратный метод;
• метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса.

То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса.

Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

• ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
• Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

• ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

• Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.
• Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.
• О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.

Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов.

Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html