Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке сбербанка и купить другую: как сдавать жилье, взятое в кредит, в наем, и какие документы понадобятся?

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса.

Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции.

Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда.

Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды.

Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём.

Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств.

Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ.

«Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

• Своевременное внесение платежей по ипотеке;
• Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
• Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды.

Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей.

После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно.

Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kak-sdat-kvartiru-v-ipoteke-u-sberbanka-v-arendu.html

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.

1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

• назначение штрафа;
• увеличение процентной ставки;
• требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты (2

Источник: https://kredit-blog.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Продать квартиру в ипотеке Сбербанка возможно, но сделать это быстро и без дополнительных затрат не получится. Рассмотрим алгоритм действий: как правильно реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке, с минимальными потерями.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Кредитования покупки жилья долгосрочный процесс, договор заключается на 5-10-20 лет. За этот период жизнь заемщиков может кардинально изменится. К причинам, чтобы продать ипотечную квартиру Сбербанка, относятся:

• ухудшение платежеспособности вследствие потери работы;
• утрата трудоспособности;
• развод;
• потеря кормильца;
• смена региона проживания;
• желание переехать в частный дом;
• потребность увеличить жилплощадь;
• необходимость переехать в помещение поменьше;
• получение наследства.

Чаще всего ипотечное жилье продается по причине неплатежеспособности, и в этом случае совместная/добровольная продажа залогового имущества выгодна как банку, так и клиенту:

1. Выгоды для кредитора – Сбербанка:
   • в портфеле не появится очередной проблемный кредит;
   • задолженность погасится относительно быстро, в сравнении с принудительной реализацией через суд;
   • высокая вероятность погашения долга в полном объеме;
   • дополнительные затраты оплачивает клиент, отсутствуют издержки на судебный процесс;
   • не будет утеряна потенциальная процентная прибыль за период разбирательств по залогу.
2. Выгоды для залогодержателя:

• есть шанс получить прибыль или вернуть часть уплаченных денег;
• в кредитной истории не появится проблемное пятно;
• банк не будет насчитывать пени и штрафы.

Тонкости продажи жилья с обременением

Схема продажи ипотеки индивидуальна для каждого клиента, суть нескольких вариантов заключается в следующем:

1. Наиболее приемлемый вариант для банковской организации: объект покупается за реальные деньги, задаток покупателя идет на погашения остатка задолженности, только после этого начинается процесс снятия обременения.
2. Переоформления на нового владельца ипотечного договора, при этом часть денег выплачивается первоначальному владельцу, который погашал кредит определенное время.
3. Переоформления ипотечного займа в нецелевой либо замена залога, фактическая покупка и погашения остатка задолженности.

Согласование сделки с банком

Заемщик должен являться инициатором решения проблемы, тогда увеличиваются шансы не потерять вложенные средства. Идеальный ход переговорного процесса:

1. Заемщик обращается к банковскому представителю с описанием сложившейся ситуации и желаемой схемой решения проблемы.
2. Кредитор одобряет вариант дальнейших действий: реструктуризация кредита или продажа залога.
3. Сбербанк и залогодержатель согласовывают следующие моменты:
   • целевая цена,
   • приемлемый срок,
   • порядок кредитных взаимоотношения на этапе поиска покупателя и подписания договоров,
   • пошаговую инструкцию для задействованных сторон.
4. Реализация согласованного плана действий.

Можно ли обойтись без банка

Продажу возможно выполнить самостоятельно, с привлечением кредитора и риэлтеров, в арсенале которых много проработанных вариантов.

Если не хотите привлекать залогодержателя, то порядок действий следующий:

1. Возьмите деньги в долг или попросите предоплату в покупателя (для него уровень риска значительно возрастает) и погашаете остаток задолженности.
2. Закрываете кредит Сбербанка, снимаете обременение.
3. Подписываете соглашение о продаже, получаете вторую часть денег.

Необходимые документы

Чтобы продать имущество, купленное в ипотеку, понадобится:

• свидетельство о праве владения;
• выписка из Единого государственного реестра, где отображена информация о владельцах;
• техпаспорт из БТИ;
• справка о состоянии лицевого счета;
• кредитные документы;
• информация о прописанных жителях за последний год (домовая книга);
• заверенные ксерокопии паспорта каждого владельца;
• разрешение супругов на манипуляции с имуществом;
• разрешения органов опеки, если прописаны несовершеннолетние дети.

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:

1. Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
2. Происходит поиск желающих купить квартиру.
3. Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
4. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
5. С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
6. Закрытие текущего кредитного соглашения.
7. Снятие запрета на реализацию с квартиры.
8. Подписание финальных документов о купле-продаже.
9. Получение свидетельства о праве собственности.
10. Остаточные взаиморасчеты между сторонами.

За наличные

Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:

• кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
• оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
• банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
• для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.

В ипотеке с материнским капиталом

1. Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
2. Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
3. Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
4. Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.

Реализация ипотечного жилья при разводе

В случае развода возможны различные ситуации:

1. Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
   • при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
   • муж/жена продают долю второму супругу.
2. Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку

С вопросом о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую целесообразно обратится к обслуживающему менеджеру, который предложит реалистичные варианты с учетом индивидуальных деталей.

Если у Вас остались вопросы — сообщите нам Задать вопрос

Предположить можно не один способ реализации:

1. Оформляете нецелевой кредит другого банка или берете в долг в родственников, оплачиваете первоначальный взнос, выполняете замену залога (по предварительной договоренности), продаете первую квартиру и рассчитываетесь с долгами.
2. Закрываете кредитный договор по стандартной банковской схеме, остаток средств используете на стартовый платеж, на остальную сумму оформляете новую ипотеку.

Сбербанк предпочитает, чтобы клиент полностью погасил задолженность и оформил новый займ.

Нюансы с налогами:

• если объект ипотеки в собственности меньше трех лет – требуется оплата 3% налога с дохода;
• при покупке недвижимости с большей стоимостью, возможно получить налоговый вычет – до 13%.

Снятие обременения с жилья

1. Обременение снимается автоматически вследствие погашения займа в полном объеме.
2. Заемщик получает смс-уведомление о старте процесса, статус отслеживается в личном кабинете.
3. Допустимый период – до 30 дней.

Подводные камни сделки

Соглашаясь на куплю-продажу недвижимости, что находится в ипотеке, участникам сделки стоит учитывать следующее:

1. Продавец априори не может извлечь выгоду от реализации залога, исключение – ощутимый прирост валютных цен на рынке недвижимости за годы кредитования. В ином случае покрыть понесенные затраты трудно. Такие объекты продаются с дисконтом от рыночной цены, а заемщик уже дополнительно оплатил:
   • комиссию за оформление займа и выдачу денег;
   • страховку жизни и имущества;
   • проведение оценки;
   • налоги;
   • нотариальные затраты;
   • процентные платежи.
2. Покупатель заведомо соглашается на сделку с повышенным уровнем риска, но для него это шанс приобрести жилье по цене дешевле рынка.

Для покупателя квартиры

Риски при приобретении залоговой недвижимости:

• это достаточно долгосрочная сделка, только снятие запрета на реализацию занимает до 30 дней;
• продавец может передумать или необоснованно тянуть время после внесения задатка;
• сделка может не состояться по непредвиденным причинам: отсутствие необходимых документов для снятия запрета, отказ службы опеки, несогласие супруга, судебное разбирательство;
• при переоформлении ипотеки, покупателю могут отказать по причине недостаточной платежеспособности;
• не исключен вариант мошенничества: поддельные банковские бумаги, поставные нотариусы/риэлторы/банкиры.

Для продавца

Чем рискует заемщик:

1. Большие дополнительные затраты:
   • необходима актуальная оценка недвижимости, а если процесс будет длиться дольше полугода, то и не одна;
   • если квартира в собственности менее 3-х лет, то требуется оплатить налог – 3%;
   • если оформлялся договор долевого строительства – банку оплачивается 1% за переоформление;
   • сделка требует контроля и нотариального заверения на каждом этапе (предварительное соглашение, внесения предоплаты), а это ощутимые платежи;
   • если продажу организовывает кредитор, то существует вероятность большей скидки для ускорения процесса продажи;
   • стоимость риэлтерских услуг – от 5% то 10% финальной цены.
2. Потеря предоплаты, например, если банк-хранитель денег станет неплатежеспособным.

Источник: https://onlinesber.ru/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-sberbanka.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Массовое приобретение квартир в ипотеку приводит к сложностям с их продажей. Дело в том, что в соответствии с законом жилье, купленное в ипотеку, переходит в залог банку.

Продажа залогового имущества без разрешения кредитора невозможно. Понятно, что банк не будет добровольно давать такое позволение или переоформлять кредит на новое лицо.

Но продать квартиру в ипотеке Сбербанка – вполне реальная задача.

Можно ли продать квартиру с действующей ипотекой

Ипотечная недвижимость имеет ряд ограничений по действиям, которые могут быть применимы к жилью. Зная некоторые нюансы все-таки можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке и купить другую также в ипотеку. Как это сделать?

Что говорит кредитный договор

В соответствии с законом об ипотеке кредитор становится залогодержателем недвижимости с момента ее государственной регистрации. Покупатель становится собственником жилья, но обременение ограничивает его в возможности распоряжения квартирой. Так, без разрешения банка он не может:

• сдавать недвижимость в аренду;
• отчуждать, т.е. продавать или дарить жилье (полностью и частично);
• предлагать квартиру в качестве залога другому кредитору.

Квартира будет находиться в залоге до момента полной выплаты ипотеки, после чего следует процедура снятия обременения (она производится в Росреестре или Многофункциональном центре при личном присутствии представителя банка и фактического владельца жилья).

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке Сбербанка самостоятельно, звучит так: «Нет, нельзя, до тех пор, пока банк не снимет обременение».

Как купить другое жилье в ипотеку

Однако ипотека – достаточно длительное явление, и обстоятельства могут измениться. Например, понадобилось продать купленную в ипотеку однокомнатную квартиру через 5 лет и купить другое жилье, большей площади. Поэтому в кредитном договоре всегда прописывается возможность продажи ипотечной квартиры.

Ключевых способов два:

1. Произведение досрочного погашения. Клиент погашает ипотеку, снимает обременение с квартиры и после поступает с ней по своему усмотрению.
2. Продажа ипотеки. В этом случае производится фактическая продажа жилья с разрешения банка. Новый заемщик принимает условия прежнего кредитного договора и продолжает платить.

Существует и третий способ, «обходной». Он подразумевает вывод купленной квартиры из-под залога и распоряжение ей на правах полноценного собственника. Рассмотрим все варианты более подробно.

Внимательно изучайте договор ипотечного кредитования Сбербанка. В нем должны быть прописаны случаи, когда и при каких обстоятельствах клиент может продать квартиру, купленную в кредит.

Варианты купли-продажи залоговой недвижимости

Самый простой и очевидный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка – произвести досрочное погашение кредита. В настоящее время большинство банков позволяют произвести такую операцию без проблем.

Выкуп за счет покупателя

Но откуда владельцу квартиры взять средства на выкуп жилья? Есть два варианта:

• оформить кредит на недостающую сумму;
• взять средства у покупателя.

Первый вариант возможен далеко не всегда, так как если у плательщика уже есть ипотека, то новый кредит ему вряд ли одобрят (его ежемесячный платеж и так достаточно высок). Поэтому ипотечнику придется либо просить кого-то из родственников оформить кредит на себя, либо подтверждать наличие большого дохода.

Чаще всего реализуется вторая схема – ипотечная недвижимость выкупается за счет будущего приобретателя жилья. Важно, чтобы у него на руках имелись наличные средства. Если он планирует оформлять ипотеку или кредит под залог будущего имущества, то схема не сработает.

Алгоритм проведения сделки

В целом алгоритм таков:

• заемщик находит покупателя с наличными средствами на руках, достаточными для покрытия остатка по ипотеке Сбербанка;
• стороны заключают предварительный договор, в котором покупатель передает продавцу в качестве залога сумму, нужную для погашения ипотеки (для верности нужно составить расписку в получении средств и призвать свидетелей);
• продавец досрочно закрывает свой кредит и выводит квартиру из-под обременения;
• после переоформления права собственности продавец и покупатель заключают новый полноценный договор купли-продажи, в котором обязательно прописывается сумма уже переданных средств в счет уплаты по обязательствам;
• договор регистрируется в МФЦ или Регпалате, право собственности переходит к покупателю;
• совершается окончательный расчет.

Если для погашения остатка по ипотеке важен факт передачи наличных средств, то для окончательного расчета покупатель может использовать кредит или ипотеку.

Например, остаток по ипотеке составил 500 тыс. рублей, у покупателя на руках имеется 700 тыс. рублей, еще 1 300 тысяч он собирается брать в ипотеку. Он передает продавцу 500 тыс.

рублей, тот погашает ипотеку и снимает с квартиры обременение. Покупатель отдает продавцу оставшиеся 200 тыс. рублей и берет ипотеку на недостающую сумму.

Банк рассчитывается с продавцом и заключает с покупателем новый договор с залогом.

Если же у покупателя нет на руках достаточного количества наличных средств и нет возможности их получить (например, взяв необеспеченный потребительский кредит), то остается только вариант с переоформление ипотеки.

Требования банка к покупателю

Для этого новый покупатель должен соответствовать ключевым требованиям банка:

• проходить возрастной ценз (от 21 года до 75 лет – для Сбербанка);
• иметь опыт работы – от 1 года общего стажа и от 6 месяцев непрерывного (для зарплатных клиентов Сбербанка требования в 2 раза ниже);
• иметь достаточный доход (подтверждается справкой от работодателя или выпиской по счету).

У нового заемщика не должно быть других кредитов, он не должен находиться под следствием или иметь судимость и т.д. Ему нужно будет подготовить крупный пакет документов, подтверждающих его платежеспособность.

Для того, чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке, необходимо получить разрешение от банка.

Следует отметить, что переоформить ипотеку на нового заемщика достаточно просто, если тот смог доказать свою кредитоспособность. При этом банк охотно идет на переоформление, если прежний плательщик допускал просрочки. Но не стоит злоупотреблять этим фактом – проценты за неуплату придется погашать должнику.

Ход заключения договора

Алгоритм действий таков:

• заемщик и потенциальный покупатель обращаются в банк и предлагают переоформить ипотеку на другого человека;
• покупатель сдает пакет документов;
• если всё в порядке, и сделка одобрена, то банк готовит новый ипотечный договор с покупателем на остаток долга;
• стороны подписывают договор, банк погашает ипотеку продавца;
• следует перерегистрация права на жилье с участием всех трех сторон сделки в МФЦ: сначала регистрируется снятие обременения с жилья, затем – продажа с обременением в пользу банка.

Некоторые банки реализуют продажу ипотечных квартир по договору цессии, когда происходит переуступка прав, однако к Сбербанку это не применимо

Что касается условий договора Сбербанка с новым плательщиком, то они могут отличаться от прежних в зависимости от текущих ставок по ипотеке. Неизменными параметры соглашения остаются только при переуступке прав.

Рефинансирование ипотеки

Если ни один из приведенных выше способов, есть еще один вариант, как продать квартиру, купленную в ипотеке Сбербанка. Он подразумевает вывод квартиры из-под обременения путем проведения рефинансирования.

Стандартная ипотека подразумевает наличие залога, потребительский кредит – нет. Рефинансировать ипотеку Сбербанка можно в самом банке, а можно обратиться в стороннее учреждение. Например, охотно рефинансируют кредиты других банков ВТБ24 и Газпромбанк.

При этом должны соблюдаться ключевые условия:

• текущий срок выплаты – от 1 года (т.е. кредит должен платиться больше 12 месяцев);
• отсутствуют просрочки за последние полгода;
• размер дохода должен позволять производить новые платежи (т.к. проценты по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, а срок – меньше, то размер платежей будет гораздо выше).

При рефинансировании с клиентом заключается новый кредитный договор, в котором указывается целевое расходование средств – погашение имеющихся займов. В течение полугода заемщик должен расплатиться с имеющими долгами и предоставить в банк подтверждающие документы, в противном случае кредитор может обратиться в суд с требованием вернуть всю сумму целиком.

После закрытия ипотеки с помощью кредитных средств заемщик должен снять обременение с квартиры обычным путем, после чего приобретает право продавать ее без всяких проблем

Нужно отметить, что рефинансирование ипотеки по факту возможно на последних годах выплаты, когда размер кредита будет не столь существенным. Как правило, банки охотнее выделяют деньги, если сумма займа не превышает 500 тыс. рублей.

В Сбербанке на сегодняшний день можно получить рефинансирование на таких условиях:

• ставка – от 12,9% годовых;
• срок – до 5 лет;
• сумма – до 3 млн рублей;
• обеспечение – не требуется.

Заключение

Таким образом, если вы думаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, то ответ будет – да, имеется три вариант реализации ипотечного жилья.

Первый – это досрочное погашение ипотеки за счет кредитных средств или залога, переданного покупателем. Второй – переуступка прав на ипотеку либо перепродажа долга.

Третий – рефинансирование ипотеки и вывод квартиры из-под обременения. Какой именно способ выбрать, зависит от конкретных обстоятельств.

Источник: https://bankclick.ru/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом купить другую. Как продать ипотечное жилье при разводе

Когда не ясно, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку, стоит обратиться к данной статье и получить информацию о существующих вариантах и о самой процедуре.

Значимым моментом является факт того, что до полного погашения кредитного займа, дом или квартир находятся под обременением ипотекой и, многие заемщики пребывают в заблуждении, что продать жилье не удастся.

На самом деле все обстоит иначе, и быстро продать жилье вполне реально, если действовать в соответствии с пошаговой инструкцией, представленной дальше.

Дополнительно, в заметке мы обсудим моменты, касающиеся возможности реализовать жилище, купленное в ипотеку с материнским капиталом или при разводе.

Нюансы продажи кредитного жилого объекта

Разобраться, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, можно, изучив механизме предоставления займа и порядок возвращения. Предоставляя гражданину ипотечный кредит, банк предполагает получать стабильную прибыль определенного размера несколько лет.

Клиент обязан планировать собственные расходы так, иметь возможность ежемесячно вносить нужную сумму платы по кредиту. К сожалению, ситуации могут возникнуть разные, и чтобы рассчитаться с долгами заемщику придется задуматься о продаже ипотечной квартиры.

Причиной решения может стать переезд в другой регион, или желание приобрести просторное жилье, но в ипотеку уже другого банка.

При любых обстоятельствах, заемщику придется пройти несколько этапов, позволяющих провести сделку по правилам. Речь идет о пошаговой инструкции:

1. Сначала необходимо найти покупателя на квартиру.
2. Получить деньги на оплату остатка по займу.
3. Закрыть кредитные обязательства.
4. Обратиться в Росреестр, снять обременение с жилплощади.
5. Закончить оформление сделки.
6. Зарегистрировать передачу недвижимости в Росреестре.

Все этапы должны проходить последовательно. В противном случае сделка не приобретет официальный статус и юридическую значимость.

Способы реализации ипотечного жилья

Помимо последовательных действий, заемщику потребуется выбрать удобный способ продажи залогового жилья из существующих:

• Продажа ипотечной квартиры или дома до полного погашения займа. Это позволит снять обременение и оформить купчую в стандартном порядке. Дополнительно здесь можно рассматривать вариант, при котором заемщик берет в долг сумму для оплаты остаточного долга по ипотеке, например, в банке или у родственников.
• Реализацией имущества занимается банковское учреждение. Такой вариант рассматривается, если заемщик не предпринимает никаких действий по погашению долга и не ищет покупателя на квартиру. Сбербанк реализует жилье, а остаток сумму, если таковой имеется, возвращает заемщику. Поскольку банкиры заинтересованы вернуть свои деньги в кратчайшие сроки, жилье будет реализовываться по минимальной стоимости.
• Заемщик продает кредитную квартиру самостоятельно, за наличный расчет. Такой вариант может стать более выгодным с точки зрения стоимости жилья, но сопровождается высокими рисками. По этой причине, стоит обратиться за помощью к юристам при составлении предварительного соглашения и купчей.

Все способы возможны к исполнению, но каждый имеет свои особенности, который рекомендуется учитывать при обращении к тому или иному варианту.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Без разрешительного акта со стороны финансового учреждения, реализовать ипотечную квартиру клиент не сможет. Поэтому, здесь вполне закономерен вопрос, можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка самостоятельно, за наличный расчет, без привлечения кредитора и третьих лиц.

Фактически, сделать это возможно, если заключить с потенциальным покупателем предварительно соглашение и получить у него деньги на погашение долга перед банком.

После закрытия кредита, владелец жилья сможет снять обременение и заключить с покупателем уже основное соглашение по купле-продаже недвижимости, которое и будет зарегистрировано в Росреестре.

Описанный вариант выгоднее финансово, но представляет достаточно рискованную сделку, если не пригласить для составления соглашений опытного юрисконсульта.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Нередко с вопросом, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка и купить новую, более просторную и вместительную, обращаются граждане, приобретавшие жилье с участием материнского капитала. Такая необходимость возникает у людей, если в семье появился еще один ребенок и площади купленной квартиры недостаточно для комфортного проживания.

В таком случае продать жилье возможно, но сделка будет существенно сложнее, потому что в ней принимают участие несовершеннолетние дети и государственные средства.

Для начала ребенку, на которого были выделены средства, должно исполниться три года. Лишь после этого можно приступать к продаже. Затем, потребуется получить разрешение от Сбербанка в письменном виде на продажу имущества и погасить текущую задолженность.

Лишь после оплаты долга можно будет снимать обременение, и регистрировать сделку  в Росреестре. В остальном, процедура соответствует тому алгоритму, который был приведен ранее.

Нюансы реализации ипотечного жилья при разводе

Прекращение брачных отношений в последние годы стало часто встречающимся явлением, которое нередко провоцирует возникновение спорных обстоятельств с реализацией ипотечной квартиры. Если квартира находится в ипотеке, то при разводе, супруги могут воспользоваться одной из следующих схем:

1. Обратиться в банк и оформить два разных кредита с выделением доли квартиры каждому из супругов.
2. Переписать долг на одного из супругов, если жилье было куплено до заключения брачных отношений.

Единственным нюансом будет тот момент, что платежи, сделанные после заключения брака в отношении ранее оформленной ипотеки, могут подлежать разделу, как общее имущество.

Источник: https://sbank.online/credits/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-sberbank/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Правовое регулирование

Основные вопросы купли-продажи обремененного жилья раскрыты в ФЗ «Об ипотеке». В статье 43 главы 6 представлена информация о договоре последующей ипотеки, условия и правила изменения предшествующего кредитного договора. Ст. 29 – 33 предоставляет заемщику право эксплуатации и реализации объекта недвижимости.

Особенностью сделки с ипотечным жильем на первичном или вторичном рынке является получение обязательного разрешения со стороны кредитного учреждения. Без этого документа договорные отношения не имеют законную силу и могут быть оспорены через суд (ничтожная сделка). Это правило закреплено в 301 ГК РФ и присутствует в любом договоре ипотеки в Сбербанке.

Если банк не предоставляет разрешение, то продажа жилья в ипотеке возможна только после погашения основного долга и начисленных процентов. Сбербанк не устанавливает штраф за досрочное погашение финансовых обязательств. Возможно получение нового займа в рамках потребительского кредитования для аннулирования целевого кредита.

Необходимые документы

1. Письменное разрешение. Предоставляется кредитором по факту рассмотрения заявления о реализации объекта.
2. Справка об отсутствии задолженности по кредитному договору. Документ можно получить при личном обращении у менеджеров по продажам или заказать через Сбербанк Онлайн (через раздел «Справки, выписки»).

3. Документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. Это может быть выписка по зарплатной карте, справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, заверенная работодателем.
4. Предварительный договор купли-продажи. Это гарантия кредитора о совершении сделки.
5. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

   Документ можно получить в управляющей компании.

6. Технический паспорт. Этот документ нужен банку, чтобы убедиться, что в квартире нет несогласованной перепланировки.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Документ о зачислении средств покупателем на ссудный счет.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому банк может запросить дополнительные документы.

Полезно знать!

Эксперты выделяют 2 главные причины реализации жилья, обремененного ипотекой:

1. Снижение платежеспособности. У клиента уменьшается постоянный доход, поэтому регулярные платежи становятся непосильным бременем;
2. Приобретение жилья большего или меньшего метража. Снижение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования, пополнение в семье заставляют граждан рассматривать более просторное жилье. В некоторых жизненных ситуациях, наоборот, требуется квартира меньшего метража, например: при разводе.

В 99% в качестве покупателя обремененной недвижимости выступают риэлторы. Среди них спрос на такое жилье достаточно высок, так как квартиры продаются с солидным дисконтом. Если клиент согласен уменьшить сумму сделки на 20 -25% от рыночной стоимости, то можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Требования

Недопустима реализация недвижимости, если:

• совершена неузаконенная перепланировка (до внесения изменений в технический паспорт);
• при наступлении страхового случая (затопление, разрушение конструктивных элементов);
• при приобретении займа с привлечением материнского капитала до получения согласия у органов опеки и попечительства;
• при оформлении по программе «Военная ипотека» (до согласования с Росвоенипотека).

Способы реализации залогового объекта

>

1. Досрочное исполнение финансовых обязательств. Этот способ предусматривает самостоятельный поиск покупателя, готового предоставить задаток наличными, равный сумме оставшегося долга. В итоге заемщик аннулирует финансовые обязательства и заключает договор купли-продажи со второй стороной сделки без привлечения банка.

Процедура включает следующие этапы:

1. Получение разрешения у банка на совершение сделки с залоговым объектом. В заявлении следует указать, что полученный аванс будет направлен на выплату оставшегося долга. При положительном решении необходимо получить справку о величине ссудной задолженности.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи и его заверка у нотариуса. В документе важно отметить, что при срыве достигнутых договоренностей по вине продавца покупателю возвращается задаток в полном объеме.
3. Подготовка объекта недвижимости к реализации. На данном этапе необходимо погасить все долги по коммунальным платежам и выписать всех проживающих. При наличии зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки и попечительства.
4. Получение аванса от потенциального покупателя. Сведения фиксируются в предварительном договоре купли-продажи или заключается расписка.
5. Аннулирование кредитного договора, снятие обременения.
6. Заключение договора и регистрация права нового собственника. На данном этапе продавец получает разницу между суммой продажи и полученным авансом.

Основное преимущество способа — это простота сделки. Банк не может запретить реализацию объекта, так как заемщик полностью возвращает долг. Серьезным минусом этой схемы является ее рискованность. Продавец может взять аванс и скрыться с ним. В этом случае клиент может отстоять свои права только через суд.

1. Исполнение кредитных обязательств в ходе сделки. В этом процессе обязательным участником выступает банк, которому покупатель передает аванс в размере задолженности. Для повышения безопасности и прозрачности процесса все расчеты осуществляются через сейфовую ячейку.

Продажа залогового объекта включает следующие этапы:

• получение разрешения у кредитора;
• структурирование сделки (определение параметров, сроков реализации каждого мероприятия);
• внесение денег покупателем в 2 ячейки: для кредитора (в размере оставшегося долга) и для заемщика (оставшаяся разница);
• заключение договора купли-продажи;
• погашение задолженности перед банком;
• получение закладной и снятие обременения;
• регистрация новой сделки в Росреестре.

1. Перерегистрация ипотеки на созаемщика или на третье лицо. При разводе принимается решение о переоформлении кредита на одного из членов семьи. Также этот способ подходит для покупателей, не имеющих собственных средств на приобретение объекта. Процесс является долгим, так как банку требуется время на проверку финансовой устойчивости и платежеспособности соискателя.

Перерегистрация жилищного кредита или «перезайм» включает следующие этапы:

1. Уведомление кредитора о желании переуступить квартиру и оставшийся долг.
2. Подача заявки потенциальным покупателем на ипотеку (предоставление полного пакета документов).
3. Получение решения, подписание договора задатка (Сбербанк требует заверку документа у нотариуса).
4. Взнос денег в счет погашения кредитных обязательств продавца.
5. Подписание кредитного договора между банком и новым собственником жилья.
6. Перерегистрация закладной в Росреестре.

В этой сделке активное участие принимает Сбербанк, поэтому все риски сведены к минимуму. Перезайм позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Этот вариант подходит и для молодых семей, которым государством предоставляется (субсидия) единовременный взнос на покупку жилья.

1. Реализация залогового объекта кредитором. Этот способ применяется при отсутствии возможности у заемщика своевременно исполнять свои финансовые обязательства. Квартира реализуется через торги, цена может быть существенно снижена. Держатель кредита не может повлиять на параметры сделки по продаже объекта.

После получения согласия от заемщика квартира оценивается и выставляется на торги через интернет-площадки. Регистрация права собственности нового владельца осуществляется через Росреестр. Расчеты между участниками сделки проводятся через сейфовые ячейки.

Как получить разрешение у Сбербанка

Для получения документа необходимо посетить банковский офис и подать соответствующее заявление. На его рассмотрение уходит до 2-х недель.

Что делать, если жилье было приобретено с привлечением материнского капитала

В соответствии с условиями в 2018 году при продаже квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, необходимо выделить доли несовершеннолетним. Это длительный процесс, требующий согласования у органов опеки и попечительства. По окончании сделки у детей должны быть оформлены доли, идентичные по размеру, в новом жилье.

При реализации недвижимости без выделения доли детей возможны претензии со стороны Пенсионного Фонда. Такая сделка может быть признана недействительной.

Реализация ипотечного жилья сопряжена с рисками для покупателя. В этой сделке продавец ничего не теряет, так как его права собственности закреплены соответствующей записью в Росреестре.

Сбербанк активно снижает ставки по ипотеке, поэтому можно перекредитовать займ на более выгодных условиях.

Источник: https://creditvsbervbanke.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-i-kupit-druguyu