Что нужно, чтобы взять ипотеку на квартиру: оформление и получение кредита на жилье, как себя вести, чтобы в банке дали одобрение на заявку?

Ипотека зачастую — единственная возможность обзавестись собственным жильем.

Но процесс оформления не так прост и требует прохождения многих этапов, начиная с определения собственной платежеспособности и выбора банка, заканчивая регистрацией недвижимости.

В движении к цели человек собирает документы, находит квартиру и получает одобрение банка. Рассмотрим, что делать дальше, куда идти после одобрения ипотеки, и может ли кредитная организация отменить решение. Поговорим об этом подробно.

Пошаговое руководство для покупателя

Получение положительного решения банка — только первый этап. Впереди заемщика ждет бюрократическая волокита в виде оформления договоров и регистрации объекта.

Шаг № 1. Оценка залога

После одобрения ипотеки в Сбербанке или другой кредитной организации нужно оценить недвижимость. Для этого привлекаются специалисты, определяющие рыночную стоимость жилья. Услугу оплачивает заемщик (клиент банка).

Список оценочных компаний предлагает кредитор. В перечень входят оценщики, имеющие необходимые опыт и штат сотрудников, обладающих достаточной квалификацией. Точное время и стоимость оценки обсуждается индивидуально.

Шаг № 2. Сбор документов

На следующем этапе после одобрения ипотеки заемщик готовит документацию. Кредитная организация выдает перечень бумаг, которые необходимо подготовить и передать для оформления сделки. В зависимости от финансовой организации пакет документов может различаться. Как правило, в него входит:

1. Выписка из ЕГРП на покупаемую квартиру. Можно получить у строительной компании или посредника (у риелтора).
2. Ипотечное соглашение (оформляется кредитором).
3. Паспорт физлица.
4. Бумаги на недвижимость от строительной организации (застройщика): договор переуступки или купли-продажи и другие документы, затребованные банком.
5. Документы на жилье (техплан, кадастровый паспорт и т. д.).
6. Справка об отсутствии коммунальной задолженности (при покупке квартиры на «вторичке»). ДОкумент выдается в ЖКХ.
7. Документы покупателя (паспорт, свидетельство о браке и прочее).

В зависимости от банка могут потребоваться и иные документы после одобрения ипотеки:

• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью (договора мены, купли продажи, дарения и т. д.);
• свидетельство о госрегистрации жилья;
• выписка из домовой книги.

Кредитор вправе менять требования к пакету документов с учетом внутренних правил. Заемщики должны помнить, что некоторая документация имеет ограниченный срок действия, поэтому с их предоставлением нельзя затягивать. Желательно передавать пакет сразу после сбора (в течение 7 дней).

После поступления документации работник банка изучает содержание и назначает день сделки. Согласование услуги зависит от наличия страхового договора. Он может подписываться до или после оформления ипотечного соглашения (по решению банка).

Шаг № 3. Оформление договора со страховщиком

После одобрения ипотеки и передачи документов заемщик оформляет сотрудничество со страховой компанией. Чтобы повысить лояльность банка и добиться уменьшения ставок на 1-3 пункта, придется выбрать следующие виды страхования — недвижимости, жизни и титула (защита от риска утери прав на собственность).

• срок работы на рынке;
• требования к пакету документов;
• стоимость услуг;
• репутация и отзывы.

Иногда список страховых компаний выдает банк и настойчиво «рекомендует» работать только с ними. Оформление страховки необходимо начинать сразу после передачи документов.

Сама услуга не обязательна, но при отказе от страхования процентная ставка повышается, или кредитор отказывается от сотрудничества. Договор со страховщиком оформляется перед подписанием соглашения.

Шаг № 4. Письменное оформление ипотеки

Следующий этап после одобрения ипотечного кредита, передачи бумаг и оформления страховки — заключение договора с банком. День и время назначается заранее. Клиент приходит в офис банковского учреждения, изучает бумаги и подписывает договор. По окончании сделки кредитор принимает сумму оплаты, а после оформления договора купли-продажи передает средства стороне-продавцу.

Шаг № 5. Передача денег

В зависимости от банковской организации процесс передачи средств может различаться. Выделяется три основных пути:

1. С применением депозитной ячейки. Деньги зачисляются до госрегистрации имущества. Стороны оформляют ячейку. Покупатель вносит в нее необходимую сумму по завершении проверки подлинности купюр. Далее ячейка закрывается двумя ключами. После регистрации договора деньги передаются продавцу.
2. С зачислением на счет старого владельца квартиры (продавца). Деньги переводятся по факту регистрации.
3. Через аккредитив. Средства за недвижимость переводятся продавцу на заранее оговоренных условиях. До выполнения этого требования деньги остаются на счету банковской организации. Прежний владелец получает доступ к деньгам после официального оформления сделки. Если операция не состоялась, вся сумма возвращается заемщику. В роли гаранта выступает банк, поэтому риск отсутствует.

При покупке недвижимости в новом жилье средства переводятся по безналичному расчету.

Шаг № 6. Нотариальное заверение

С июня 2016 года некоторые сделки подлежат нотариальному заверению. Это касается имущества, которое принадлежит нескольким лицам (по правилам долевого владения).

К примеру, если квартирой владеют оба супруга, необходимо обратиться в нотариальный орган. Кредитор вправе потребовать заверки бумаги у нотариуса. Клиенту придется удовлетворить его требование.

Даже при отсутствии прямого требования со стороны кредитора владельцам долевой собственности все-таки придется посетить нотариуса.

Шаг № 7. Оплата пошлин и регистрации

Следующий этап оформления ипотеки после одобрения и выполнения всех шагов — оплата пошлин и регистрация недвижимости.

• выписку из госреестра о регистрации прав на имущество — 200 р;
• регистрацию ипотечного соглашения — 1000 р;
• регистрацию договора купли-продажи (ДКП) — 500 р.

Продавец платит 500 р за регистрацию ДКП. Указанные цифры необходимо уточнять для своего региона.

После оплаты пошлин необходимо передать бумаги на регистрацию и выждать пять дней. Зарегистрировать право на имущество можно несколькими способами:

1. Личное обращение в орган регистрации. Недостаток способа — необходимость тратить время на ожидание очереди.
2. Обращение в МФЦ. Лучше заранее записаться на прием.
3. Оформление через Интернет (Госуслуги). Необходимо зарегистрироваться на сайте.

Процесс регистрации жилья в ипотеку проходит в несколько шагов:

• сбор необходимой документации;
• оплата госпошлины;
• заполнение заявления о госрегистрации;
• получение документов.

После выдачи свидетельства и переданного пакета бумаг необходимо сверить правильность указанных данных. На этом же этапе оформляется выписка о получении прав на квартиру. Далее нужно вернуться в банк и передать документы, подтверждающие государственную регистрацию. Только после этого продавец получает оговоренную сумму.

Прописка и получение вычета

После одобрения ипотеки, прохождения необходимых процедур и регистрации можно пользоваться недвижимостью — прописываться самому и прописывать своих родственников. Продажа жилья и иные действия возможны только при согласовании с банком. Также необходимо следовать требованиям договора и своевременно вносить платежи во избежание задолженности.

На следующий год можно подать декларацию в ФНС и получить вычет. По закону государство обязано вернуть 13 процентов от суммы выплаченных процентов. При получении квартиры без ремонта можно получить 13% за расходы на покупку стройматериалов.

Вычет полагается в таких случаях:

• человек ранее не пользовался льготой;
• заявитель платил в казну страны 13-процентный налог.

Получение вычета исключено, если деньги переводились со счета работодателя или сделка оформлялась с взаимозависимым физлицом (ребенком, родителями, опекуном и т. д.). Максимальная сумма для расчета вычета — 2 или 1 млн рублей при покупке недвижимости после или до 2008 года соответственно.

Особенности ремонта

После получения квартиры человек не может ее продавать или передавать третьему лицу, а также делать перепланировку (без согласования с банком). Условия пользования недвижимостью прописаны в договоре между сторонами.

• разборка внешних стен;
• демонтаж или пробитие новых входов в несущих конструкциях;
• объединение помещений;
• установка новых перегородок;
• объединение жилых комнат с ванной и т. д.

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Многие считают, что после выдачи положительного решения у банка нет дороги назад, и он не вправе отменить решение. Это ошибка. На практике кредитор редко пересматривает свой ответ, так как это негативно влияет на репутацию организации. Могут ли банки отказать в ипотеке после одобрения? Иногда отмена решения возможна:

1. Ухудшение экономической ситуации (к примеру, резкое увеличение ставки рефинансирования, форс-мажор).
2. Оформление клиентом потребительского кредита. Если в процессе оформления ипотеки человек получил новый заем, банк может отозвать свое решение.
3. Развод супругов. Если при выдаче кредита финансовая организация учитывала доходы мужа и жены, то расторжение брака может «спутать все карты». В таком случае доход заемщика снижается, и банк вправе отменить сделку.
4. Передача бумаг с явными ошибками. Некоторые клиенты передают поддельные справки о доходах и другие документы. Если кредитор обнаруживает подлог, он отказывается от сотрудничества на любом из этапов.
5. Появление просрочек. Если в период оформления ипотеки человек допустил задолженность по другим займам, его кредитная история ухудшается. В таком случае решение о прекращении сотрудничества принимается индивидуально.
6. Увольнение или смена работы. При изучении клиента банк рассматривает его платежеспособность. Если она ухудшилась, кредитор пересмотрит свое решение по ипотеке.
7. Возбуждение дела по УК РФ или начало исполнительного производства. Трудности с законодательством могут вынудить банк расторгнуть сделку.

Вопрос отказа в ипотеке рассматривается индивидуально. Для заемщика лучше, чтобы условия оформления не менялись с момента подачи документов до государственной регистрации недвижимости. Если кредитор отказал в ипотеке после одобрения, необходимо устранить причину. В ином случае банк вправе аннулировать решение даже в ущерб своей репутации.

Источник: https://23kvartiri.ru/instrukciya-k-dejstviyu-posle-odobreniya-ipoteki/

Что нужно, чтобы одобрили ипотеку в банке с первого раза?

Что нужно, чтобы одобрили ипотеку? Каким минимальным требованиям должен соответствовать заемщик, чтобы получить желаемую ипотеку?

Говорить об актуальности ипотечного кредитования на сегодняшний день бессмысленно.

В РФ разработано множество банковских ипотечных программ, есть поддержка молодым семьям, работникам бюджетных организаций, военным и прочим лицам – созданы условия для приобретения собственной недвижимости.

Согласитесь, купить квартиру в настоящее время – задача для большинства граждан неисполнимая без вливания кредитных средств.

Сегодня поговорим конкретно, кто может получить одобрение на ипотечный кредит от банка, и рассмотрим способы увеличения вероятности получения ссуды.

Каковы минимальные требования к заемщикам

Банки серьезно подходят к отбору заемщиков при ипотечном кредитовании, ведь им важно заключить кредитный договор с таким клиентом, который в итоге рассчитается своевременно по своим обязательствам. В конце концов, банки не относятся к благотворительным организациям.

В разработанных программах кредиторы устанавливают предлагаемые тарифы, условия обслуживания и возврата ссуды. За это он просит взамен от клиента исполнения установленных требований. Что необходимо для одобрения ипотеки от заемщика:

• рамки возрастных ограничений. Заемщиком станет человек старше 21- го года, но не старше 65-ти лет, при этом на момент оформления клиент должен достигнуть минимального возраста, а при возврате – не превышать максимального. Более старшее поколение рассматривается в Сбербанке (до 75-ти лет) и в Совкомбанке (до 85-ти лет);

• ограничения по гражданству. Отечественные банки работают исключительно с гражданами РФ, хотя ипотеку могут получить лица иностранного гражданства с условием наличия регистрации и официального места работы в России;
• наличие регистрации: желательно – постоянной. Также некоторые банки ограничивают круг заемщиков по месту проживания, прописки и региону покупки недвижимости;
• предоставление требуемого пакета документов для рассмотрения в банке и последующего оформления ипотеки.

Выше перечислен минимум, который требует банк для одобрения ипотеки. Но перечень не ограничивается только этими условиями, банку также важна «порядочность» будущего клиента, поэтому проверяется:

• кредитная история. Чем она хуже, тем меньше шансов получить одобрение для ипотеки;
• официальная занятость и получение дохода. Подтверждается справкой, копией контракта или трудового договора;
• достаточная для погашения кредита заработная плата. Рассчитывается по справке о доходах (от работающих по найму стандартно потребуется справка 2-НДФЛ).

Внимание! Подтверждение дохода и проверка кредитной истории относятся к обязательным процедурам при решении одобрения ипотеки. Исключения возможны для некоторых банковских программ.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки: обзор решений

При рассмотрении клиента анализируется ряд показателей: от простых в виде достоверности поданных данных в анкете до вычисления кредитного рейтинга клиента. Более того, даже внешний вид клиента может оказать влияние на решение об одобрении.

Заемщик должен серьезно подойти к оформлению ипотеки, учесть все требования банков, а также увеличить собственные шансы на одобрение.

Заявка на кредит в несколько банков

Если заемщик не подходит по параметрам одного банка, не обязательно ему откажут в другом, ведь кредитные программы даже одного и того же кредитора могут быть рассчитаны на разных клиентов.

После рассмотрения заявки клиенту сразу же выносится предварительное одобрение, если он подходит для выдачи ссуды. Чтобы повысить шанс на такой ответ, можно сразу же подать заявку в несколько банков. Только не переусердствуйте, слово «несколько» означает число в пределах 3-5 банков.

Улучшение кредитной истории

Не будем говорить о том, что кредитная история – это «лицо» заемщика, по которому банк оценивает его кредитоспособность и собственные возможные риски при сотрудничестве с таким клиентом.

Для одобрения ипотеки требуется наличие у заимополучателя хорошей кредитной истории, без длительных просрочек и, желательно, без открытой задолженности (еще хуже, если просроченной).

Чтобы улучшить кредитную историю специалисты советуют до оформления ипотеки воспользоваться услугами банка (желательно того, в котором предполагается получение ипотечного займа) в части кредитования. Это могут быть потребительские и автокредиты, а также кредитные карты. Желательно взять последовательно несколько (2-3) обязательства и своевременно вернуть их банку.

Подбор ликвидной недвижимости

Требованиями к заемщику кредитор не ограничивается, важен также объект, который будет оформлен в залог. В целевом ипотечном кредитовании это и есть квартира в ипотеку (или другая приобретаемая заемщиком недвижимость).

Оформление происходит двумя способами:

• заемщик уже подобрал вариант жилой площади и для его покупки ищет подходящий кредит;
• заимополучатель, в первую очередь, обращается в выбранный банк, который предлагает недвижимость от застройщиков (являются партнерами банка). В таком случае и одобрение проще получить, и можно надеяться на льготные условия.

Факт! Для «своих» застройщиков банки всегда предложат более низкую ставку, быстрое рассмотрение и минимум требований к заемщикам.

Если недвижимость подбирается покупателем, нужно учесть требования банков, чтобы кредитный договор был заключен, среди них основными являются:

1. Для вторичного жилья: нормальное (неаварийное) состояние, наличие необходимых документов, отсутствие незаконных перепланировок и задолженности по коммунальным. Приветствуется хороший район расположения, предъявляются требования к материалам дома и общему состоянию.
2. Для первичного: застройщик, район расположения, состояние недвижимости, оценочная стоимость.

Полный пакет документов

Представлением только паспорта и документа на недвижимость заимополучатель вряд ли обойдется. Поэтому, помимо расширенных требований к заемщикам, важно также предоставление полного пакета бумаг в банк.

В программу «минимум» входят:

• паспорт и другие подтверждающие документы;
• бумаги, связанные с трудоустройством и заработком клиента;
• пакет для объекта недвижимости (договор долевого строительства, факт наличия права собственности для вторичной квартиры, выписки из БТИ и управляющей компании и т. д.)

В ходе рассмотрения могут быть запрошены дополнительные документы для ипотеки, которые могут повлиять на конечное одобрение ипотеки. К примеру, подтверждение дополнительных источников дохода, диплом о высшем образовании или факт наличия в собственности ценного имущества.

Что делать, если банк отказал в выдаче кредита

Зачастую банки не стремятся объявлять истинную причину отказа в ипотеке.

К отбору клиентов подходят тщательно, поэтому отказать могут по любой причине, в том числе неопрятный внешний вид при подаче заявки и документов. Однако это, скорее, субъективное мнение кредитного специалиста.

Причиной отказа обычно становятся более веские, но не всегда объективные для заемщика основания. Что делать, если банк не одобрил ипотеку:

• подайте анкету в другой банк. Сделайте выбор в пользу более лояльного кредитора (выставляет меньше требований);
• пересмотрите сумму кредитного лимита, возможно, она высока для вашего уровня дохода;
• пересмотрите сумму первоначального взноса. Если есть возможность – уплатите больше, это позволит получить более низкую ставку и увеличить шанс одобрения ипотеки;
• обратитесь к кредитному брокеру.

Использование услуг кредитной фирмы позволит повысить шанс на одобрение ипотеки и найти наиболее подходящий вариант кредитования:

• с наиболее низкой процентной ставкой;
• с наиболее приближёнными к желаемым заемщиком условия (сумма и период кредитования);
• с минимальными рисками получения отказа.

Это значит, что помимо получения приемлемых тарифов, есть возможность взять ипотеку без подтверждения доходов, привлечения поручителей и даже с плохой кредитной историей.

Суть работы брокеров заключается в оказании помощи при получении ипотеки:

• поиск кредитора;
• юридическое сопровождение сделок;
• помощь в сборе и подготовке документов.

Факт! Брокер может полностью сопровождать сделку вместо заемщика, для этого оформляется полная доверенность от имени клиента.

Помощь в одобрении ипотеки в Москве, Санкт-Петербурге и любом другом большом городе оказываются сотнями и тысячами компаний. Важно только выбрать профессионала на кредитном рынке.

Выводы

К оформлению ипотеки нужно подходить системно: изучить предлагаемые тарифы, условия и требования банков. Исходя из этих анализируемых данных нужно учесть собственные риски неодобрения. Из-за этого следует применить все возможные способы, чтобы получение денег от банка стало фактическим.

Можно сделать вывод, что просто обратиться в первый попавшийся банк и подать туда заявку не выйдет. Процедура оформления требует времени, нервов, денег на сопутствующие затраты процедуры.

При выборе профессионала гонорар посреднической компании окупят сэкономленные на процентах деньги.

Источник: https://all-ipoteka.com/chto-nuzhno-chtoby-odobrili-ipoteku/

Что нужно чтобы взять ипотеку в 2019 году: условия получения кредита и перечень документов

Ипотечный кредит – обременение, под тяжестью которого заемщику предстоит жить десятилетия. Однако для многих граждан это единственный шанс обзавестись собственной жилплощадью. Чтобы не пополнить ряды тех, кому категорически отказывают в займе в 2019 году, необходимо четко представлять, что нужно чтобы взять ипотеку.

Первые шаги

Перед взятием ипотеки, необходимо:

1. Определиться с недвижимостью, которая будет приобретаться на полученную ссуду (найти подходящий вариант).
2. Выбрать банк с наиболее выгодным ипотечным предложением.

Поскольку приобретаемая недвижимость будет находиться в банковском залоге, кредитор внимательно отнесется к ее качеству. Он не выдаст займ на дом или квартиру, которые при неблагоприятном развитии событий (невозможности вернуть долг) будет сложно продать.

Банк не станет кредитовать приобретателей:

• Аварийного или ветхого жилья.
• Квартиры с незаконной перепланировкой.
• Домов «без удобств».
• Жилого помещения с возможной криминальной историей. Вызывают подозрение объекты недвижимости, которые за короткий период несколько раз сменили собственника.

Выбирая банк, надо обращать внимание не только на более низкие кредитные ставки, но и на условия выдачи займа – насколько заемщик им соответствует.

Первое, что нужно для оформления ипотеки – это реально оценить свои материальные возможности по погашению долга. Кредит может стать непосильной кабалой, вытягивающей из заемщика все зарабатываемые средства.

Кроме того, выплачивать тело долга с процентами придется долгие годы, в течение которых может произойти многое: болезнь, пожар, сокращение, ликвидация предприятия. В частности, человек должен быть уверен, что в случае потери работы уровень его квалификации позволит быстро найти нового работодателя.

Потенциальному клиенту следует также знать, какие обстоятельства могут стать основанием для отказа банка в ссуде.

К ним, в частности, относятся:

1. Судимость заемщика.
2. Недееспособность или психическое заболевание.
3. Работа у индивидуального предпринимателя (ИП считается ненадежным статусом работодателя).
4. Отказ в кредите другими банками.
5. Подозрение, что ссуда берется не на жилье, а на другие цели, и т.д.

Нередко финансовое учреждение отказывает в ипотечном займе ничем не обосновывая свое решение. Тогда несостоявшемуся заемщику остается только гадать, чем он вызвал недоверие банка.

Для расчета ипотеки онлайн воспользуйтесь нашим простым и удобным калькулятором ипотеки. Он рассчитает график ежемесячных платежей, проценты и переплату, а также ряд других параметров.

Перечень документов

Каждый кредитор настаивает на своем пакете документов. Особенно тщательно проверяется платежеспособность клиента, поэтому ему придется представить банку много финансовых справок и выписок, которые нужны для получения ипотеки в любом банке.

Основной пакет документов выглядит так:

1. Паспорт.
2. Дополнительный документ, удостоверяющий личность заемщика: СНИЛС, загранпаспорт, удостоверение водителя.
3. Военный билет.
4. Скопированный трудовой договор.
5. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
6. Справка 2-НДФЛ.
7. Справка 3-НДФЛ. Нужна, если у клиента был доход помимо зарплаты.
8. Договоры с финансовыми учреждениями об открытии депозитных счетов, если таковые есть.
9. Выписки с банковских счетов, информация о его реквизитах.
10. Свидетельства (копии), подтверждающие право владения дорогостоящими объектами.

Иногда вас попросят принести дополнительные документы:

1. Форму-9 – сообщает, с кем прописан заемщик.
2. Справку из Пенсионного фонда – о величине пенсии.
3. Копии российских паспортов граждан, проживающих совместно с заявителем.
4. Справки из диспансеров – психоневрологического и наркологического.
5. Характеристику от работодателя.

Сведения, указанные в предоставленных заемщиком личных документах, банк будет проверять. Обнаружив, что они недостоверны или подложны, он сочтет их подателя лицом неблагонадежным и в ипотеке откажет.

Если за ипотекой обратится индивидуальный предприниматель, то кредитное учреждение заинтересует успешность его бизнеса. В частности, его попросят показать налоговую отчетность за 1 год (если бизнесмен работает на «упрощенке»), или за 2 года (если применяется ЕНВД).

Также ИП предоставляет:

1. Выписка из ЕГРИП.
2. ОГРН и ИНН.
3. Копию выданной ему лицензии, если его деятельность незаконна без этого документа.
4. Декларацию по НДФЛ, если применяется общий режим ведения бизнеса.

Какие документы нужны по специальным программам, зависит от их содержания. Например, если займ полностью или частично будет покрываться за счет материнского капитала, то получатель ссуды должен включить в комплект документов сертификат на выдачу данной выплаты.

Когда кредит выдается по программе «Молодая семья», следует предъявить документ о заключении брака. Если оформляется военная ипотека, заемщику понадобится свидетельство участника НИС (накопительно-ипотечной системы).

Периодически можно видеть рекламу, где банки обещают выдать целевой займ по 2-м документам.

Однако оформить займ по упрощенной схеме обычно разрешают только держателям «зарплатных» карт. В этом случае банк хорошо осведомлен о финансовом положении заемщика и надежности его работодателя.

Если вы хотите получить ипотеку в Сбербанке, то можете почитать нашу подробную статью о том, какие документы потребуются для оформления ипотеки в этом финансовом учреждении по этой ссылке.

Документы на недвижимость

Поданные документы должны характеризовать не только потенциального должника, но и недвижимость, которую он собирается приобрести на средства целевого займа.

Для банка следует подготовить:

1. Инвестиционный договор с застройщиком (обычно это ДДУ) – если квартира покупается в новостройке.
2. Документ, подтверждающий право продавца отчуждать объект недвижимости – если он приобретается на рынке вторичного жилья (свидетельство собственника или наследника, договор купли-продажи и т.д.).
3. Паспортные данные продавца.
4. Форму-9 на покупаемый объект – надо подтвердить, что на данной жилплощади никто не зарегистрирован.
5. Ксерокопия кадастрового паспорта с характеристиками приобретаемой жилплощади или официальный документ от застройщика с указанием технических параметров жилплощади.

Это не окончательный список необходимых бумаг. Банк вправе его расширить. Например, если продается недвижимость, где проживал несовершеннолетний, то он попросит принести разрешение на сделку, оформленное попечительскими органами.

Оформление по шагам

Чтобы взять в банке ипотечный кредит, надо действовать поэтапно. После того, как покупатель определился, что он собирается покупать и какой банк ему подходит, ему следует совершить несколько шагов к своей цели.

1. Подать заявку в банк. Ее заполняют на специальном бланке финансовой организации. К заявлению прикладывают комплект требуемых документов. Обычно банк дает ответ в течение нескольких дней.
2. Заключить предварительный договор с продавцом жилья, если заявка была одобрена. В нем оговаривается срок, в течение которого покупатель обязуется внести деньги.
3. Застраховать приобретаемую квартиру от повреждения и утраты. Это не просто прихоть кредитора, а требование закона об ипотеке. Правда, иногда банки не ограничиваются только этой страховкой, и настаивают на том, чтобы клиент застраховал свою жизнь и здоровье. Данное условие не основано на законе, и выполнять его гражданин не обязан.
4. Заключить с банком договор целевого займа. Следует внимательно прочитать его содержание, обращая внимание на комиссии и штрафные санкции. Также надо обратить внимание, вправе ли банк в одностороннем порядке изменить проценты по кредиту.
5. Подписать закладную. Документ остается в банковской организации, позволяя ей продать право требования долга другому лицу.
6. Оформить квартиру в собственность с залоговым обременением. Для этого документы на квартиру, договоры займа и купли-продажи передают в Росреестр. Ведомство регистрирует сделку, и выдает заемщику его экземпляры соглашений с продавцом. Но регистратором делается пометка – квартира (дом) находится под залогом. Собственник избавится от этого обременения лишь после того, как полностью рассчитается с банком.

Требования к заемщику

Банк придирчиво оценивает потенциального заемщика. Он должен свести к минимуму риск не возврата кредита. Строгие требования могут быть установлены к различным характеристикам клиента, в частности, к его трудовому стажу.

Клиент должен иметь официальное место работы. Желательно – не у ИП. Для банка важен факт, что у получателя кредита есть постоянный источник дохода.

Его стаж должен составлять не менее 3-х лет, из которых последние полгода он трудился на одном месте.

В каждом банке критерии могут не намного различаться, поэтому перед обращением за ипотекой необходимо уточнять, сколько нужно отработать, чтобы пройти этот критерий оценки.

Кроме ограничений по стажу, большинство банков обращает внимание на следующие критерии должника:

• Возраст. Деньги не доверят гражданам младше 21 года. Пожилых россиян банки также не хотят видеть среди ипотечных заемщиков – обычно верхняя возрастная планка не превышает 60-65 лет.
• Образование. Предпочтение отдают заявителям, окончившим высшие учебные заведения.
• Семейный статус. Охотнее кредитуют замужних и женатых граждан. Но только в том случае, если их супруги тоже работают.
• Уровень доходов. Банки не ожидают, что за ипотекой к ним придут олигархи. Однако если сумма платежей по ипотеке будет превышать половину доходов клиента, кредит на квартиру он не получит. По негласному правилу минимальный доход заемщика должен быть в 2 раза больше величины платежа.
• Кредитная история. Отсутствие просрочек по взятым ранее кредитам – это один из главных факторов одобрения ипотеки. Положительная история повышает шансы на жилищный займ. Если в прошлом платежи были просрочены по уважительным причинам, то это следует документально подтвердить. Например, когда этому помешала болезнь, кредитору можно предъявить медицинскую справку или выписку из стационара. Если кредитная история была испорчена это не означает, что во всех банках вас ждет отказ. В этой статье мы привели способы получения ипотеки с плохой КИ, перечислили банки, которые дают ипотеку с испорченной КИ, а также дали полезные советы по исправлению кредитной истории.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/chto-nuzhno-chtoby-vzyat-ipoteku

Что сделать, чтобы ипотеку точно одобрили: советы ипотечного брокера

Меня зовут Севиль —  я ипотечный брокер. Моя работа — помогать людям оформлять ипотеку.

Я консультирую клиентов, подбираю для них оптимальную программу, собираю и оформляю документы, помогаю добиться одобрения заявки.

Моя задача — сделать так, чтобы любой человек, даже далекий от идеального заемщика, смог купить собственное жилье. Расскажу как получить ипотеку, даже если вам отказали все банки в городе.

Как банк принимает решение о выдаче ипотеки

Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.

Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.

В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров.

Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту.

Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.

Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.

Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.

Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.

Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:

• работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
• кредитную историю в бюро кредитных историй;
• репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.

После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.

Обычно банк принимает решение за 3-4 дня, в редких случаях — за неделю-две. После получения одобрения, у вас будет от 1 до 4 месяцев на поиски квартиры.

Что банк потребует от заемщика

Документы:

• паспорт;
• водительское удостоверение;
• военный билет для мужчин;
• справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
• СНИЛС;
• ИНН;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельства о рождении детей;
• Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
• Выписки из банка о количестве денег на счетах.

Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.

Кому точно не дадут ипотеку

Как бы вы и я не старались, ипотеку дадут не всем. Ни один банк не одобрит кредит:

• людям моложе 20 или старше 65 лет;
• заемщикам без дохода: справки о банковском счете, выписка движений средств по карте, ежемесячные платежи на сотни тысяч рублей не убедят банк, если вы не сможете предоставить официальных документов, подтверждающих доход;
• должникам за другие кредиты, коммуналку, алименты, штрафы;

Как ипотечный брокер можем вам помочь

Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.

Я помогу вам, если:

• не знаете с чего начать или запутались с документами;
• не можете подтвердить доход;
• не хватает денег на первоначальный взнос;
• уже обращались в банк и получили отказ;
• вы гражданин другой страны.

Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.

Идеальный заемщик

Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.

Портрет идеального заемщика:

• российское гражданство;
• возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
• с работающей второй половиной и без детей;
• официальная полностью белая работа;
• высокий и постоянный доход;
• ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
• стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.

Почему вам могут отказать

Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.

Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.

Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.

Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.

Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.

Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.

Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.

Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.

Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.

Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.

Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.

Что не надо делать

Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.

Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.

Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.

Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия.

А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.

Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.

Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи

Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка  по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку,  что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки.

Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего  наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход.

Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

• работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
• стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
• прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

Что делать, если банк отказал

Подайте заявку в другой банк. У банков разные требования к заемщикам — если отказали в одном, в другом вам могут быть рады. Поэтому внимательно рассмотрите предложения других банков и обратитесь в один из них. Часто менее крупные банки предъявляют менее строгие требования к заемщикам.

Если отказали в нескольких банках, подумайте над причинами отказа и решите их.

Накопите больше денег на первоначальный взнос. Даже лишние несколько сотен тысяч рублей (особенно накопленные в короткий срок) могут убедить банк, что вы надежный заемщик.

• Исправьте кредитную историю: исправьте ошибочные данные, возьмите небольшой кредит и вовремя его погасите.
• Часто мои клиенты уверены, что у них отличная кредитная история, а не деле оказывается иначе.
• Расплатитесь с долгами по налогам, штрафам, обязательствам.

Найдите созаемщиков и поручителей. Это оптимальный вариант, если дохода не хватает. Созаемщиками могут стать члены семьи: супруги или родители, а поручителями — любые люди или юридические лица.

Оформите потребительский заем вместо ипотеки. Это крайний способ, если вам уже отказали в ипотеке несколько банков и надежд на ипотеку больше нет. Потребительский кредит проще получить, а нескольких кредитов может хватить на целую квартиру. Главный минус —  процент гораздо выше, а срок выплат — значительно меньше.

Оформите ипотеку на родственников, если их доход выше и они подходят под требования банка.

Обратитесь к ипотечному брокеру. Если оформить ипотеку самостоятельно не выходит, обратитесь к профессионалу — ипотечному брокеру. Грамотный специалист может помочь даже самому безнадежному клиенту.

Запомнить

1. Чтобы банк одобрил кредит убедитесь, что соответствуете требованиям к заемщикам, соберите полный пакет документов и проверьте кредитную историю.
2. Подходящий возраст, достаточные официальные доход и стаж — главные условия для одобрения ипотеки.
3. Если банк отказал в ипотеке, обратитесь в другой банк, исправьте проблемы, привлеките поручителей, оформите кредит на родственника или обратитесь к ипотечному брокеру.
4. Ипотечный брокер поможет не только проблемных заемщикам, но и идеальным. Я помогаю получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк.

Источник: https://an-zss.ru/blog/chto-sdelat-chtoby-ipoteku-tochno-odobrili-sovety-ipotechnogo-brokera/