Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

Александра Белогубова

Руководитель «Нмаркет.ПРО Ипотека» Игорь Пинаев — о перспективах ипотечного рынка России, финансовой грамотности заемщиков и скидках на ипотеку.

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

– Наш разговор я хотела бы начать не с России. В США побит новый рекорд по выданным кредитам, а задолженность по ипотеке превысила показатели 2008 года, когда произошел глобальный финансовый кризис.

Американские эксперты говорят, что все под контролем.

Лично для себя сделали ли вы какие-то выводы после кризиса 2008 года и могли бы на их основе дать рекомендации и риелторам, и клиентам, как вести себя в текущей действительности?

– У нас ипотечная задолженность около 7 трлн рублей, у американцев — примерно 9,4 трлн долларов. Если перевести все в рублевый эквивалент, то получится, что ипотечный портфель РФ в 87 раз меньше, чем американский.

Метафорически наш рынок находится на уровне грудного младенца, а они — состоявшиеся люди. Главная метрика, по которой оценивают ипотечные рынки, объем задолженности по ипотеке к уровню ВВП. У нас почти 7%, у американцев — 60%.

Наши рынки просто несопоставимы.

Что касается ипотечного кризиса в США 2007–2008 годов, то давайте разберемся, что там произошло.

Случились обвал рынка недвижимости по причине резкого увеличения просрочек/невыплат по высокорисковым ипотечным кредитам и массовые отчуждения недвижимости в пользу кредиторов.

Обесценившиеся ипотечные ценные бумаги привели к самому сильному падению биржевой активности со времен Великой депрессии, массовому банкротству инвестиционных банков и страховых компаний по всему миру.

Цены на недвижимость могут падать. Каждый должен об этом помнить.

Люди брали ипотеку с мыслью, что в случае чего продадут квартиру и закроют ипотеку. Рисков — ноль. Тогда в Америке, например, танцовщицам выдавали кредиты на покупку нескольких домов без подтверждения дохода.

А когда на рынке обвалились цены, эти заемщики приходили в банк и ставили банк перед фактом, что они не будут больше гасить ипотеку. У заемщика долг 2 млн долларов, а дом стоит теперь 1 млн. Держи, банк, свой дом и делай с ним, что хочешь.

А я банкрот (там ведь законодательство о банкротстве физических лиц хорошо развито).

Как итог, банки получили необеспеченные кредиты, инвесторы — обесценившиеся ценные бумаги, сотни тысяч заемщиков остались без жилья. Стоит ли нас сравнивать с американцами, будет ли у нас такой кризис? Да, они мыслили так же, как сейчас в России: недвижимость всегда растет в цене, поэтому в случае негативного сценария продаем недвижимость, гасим кредит, и все счастливы.

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?Источник фото: pixabay.com

И, действительно, долгие годы — особенно на растущем рынке — цены на недвижимость стремились вверх. Это стереотип, который сформировался в России в 90-е. Инфляция высокая, следом за ней растет стоимость недвижимости.

Но никто же не смотрит на реальную стоимость. Все оценивают условно: стоила миллион, через десять лет стала стоить три. Инфляция упускается из виду. Цены на недвижимость могут падать. Каждый должен об этом помнить.

Но в целом я настроен оптимистично. У нас же фондовый рынок никакой, ипотечный рынок никакой (всего 7% от ВВП), депрессия, пусть и не великая, уже лет десять как, а рынок инвестиционных банков и производных ценных бумаг на ипотечном рынке только в стадии становления. Переживем!

– А в России как обстоят дела с ипотечными портфелями?

– Сейчас и в России есть мнение, что кредиты, которые обеспечены недвижимостью, надежные. Уровень просроченных задолженностей на минимальном уровне, чуть больше 1%. С этим не поспоришь. Но если смотреть не на процентные, а на абсолютные величины, то уровень просрочки в рублях уже более 80 млрд рублей. Два года назад он был еще 40.

Проблемная задолженность быстро растет. Нам скажут, что и ипотечные портфели выросли. Мы понимаем, что, если в год портфели растут на 20–25%, то просрочка, которая растет на 15% в год, никого не смущает. Но в этом году мы будем спускаться на землю, потому что наблюдаем снижение темпов роста портфелей.

При этом просрочка как росла на 15%, так и будет расти. Минимум на 15%.

Каждые пять-семь лет случается кризис на рынке

– Но все же если посмотреть цены на недвижимость, то за последние десять лет они выросли.

– Если говорить о номинальной стоимости — да. Если о реальной (с поправкой на инфляцию), то инвестиции в недвижимость за последние десять лет принесли вам -5%. И это в рублях. А в долларах — рухнули на все 30%.

– В ближайшем будущем нас ждут кризисы?

– Кризис, безусловно, случится. Следующий — не позднее, чем в ближайшие два года.

  • – А как к нему подготовиться?
  • – Брать ипотеку.
  • – Брать ипотеку?

– Вопрос в том, что экономика — а ипотека часть экономики — развивается циклически. Каждые пять-семь лет случается кризис на рынке.

В российской действительности за последние 15 лет существования рынка ипотеки было два серьезных провала: 2009 год, когда рынок упал в четыре раза, потому что мы зацепили мировой финансовый кризис, и в 2015 году — в полтора раза. Между кризисами проходит пять-семь лет.

Когда ждать следующий? В 2020-м или 2021 году. Думаю, мы не свалимся, как это было в 2015-м. Скорее всего, с учетом поддержки ЦБ рынок просядет в полтора раза.

Главные причины роста стоимости недвижимости — инфляция и ставки на ипотеку

– Так, может, тогда подождать, когда цены в кризис еще упадут?

– Зачем ждать? В кризис высокие ставки. Цены упадут, но клиент будет брать ипотеку не под девять, а, допустим, под 19%. Сможете обслуживать такой кредит? Если есть наличка — конечно, ждите. Будет дешевле. Ипотечным клиентам ждать не вижу смысла.

Главные причины роста стоимости недвижимости — инфляция и ставки на ипотеку. Когда нужно было покупать недвижимость как инвестиционный продукт? Когда не было ипотеки.

Если в стране другая инфляция, то и ставки отличаются от российских: у американцев — 3–4%, а в Дании — отрицательные. Почему отрицательные? Потому что держать деньги на балансе дороже, чем их выдать. Процент зависит от макроэкономики. Сравнивать, например, Чехию и Россию некорректно.

– В июне и июле ЦБ снижал ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,25%. Чем объяснить политику по снижению ставки рефинансирования?

– Ключевая ставка является индикатором инфляционных ожиданий. Здесь прямая корреляция. Если в первое полугодие инфляция была 5,5%, то ожидания по инфляции на второе полугодие снижаются: прогноз на конец 2019 года — 4,5%. Стоимость фондирования для банков снижается. В рамках снижения для них стоимости фондирования банки могут предлагать ставки по ипотеке, кредитам, кредитным картам ниже.

– Есть ли смысл сейчас взять ипотеку и купить квартиру по текущей стоимости, а через полгода провести рефинансирование?

– Я всем это рекомендую. Сегодня уже очевидно, что если не произойдет каких-то глобальных событий, то к концу года ключевая ставка будет снижаться минимум один раз, а, может, и два. Если сейчас средневзвешенная ставка 10,28%, то к декабрю она будет в районе 9,5%. Упадет ставка — вырастут цены на недвижимость.

Кроме того, есть национальный проект «Жилье и городская среда». В рамках проекта планируется, что рынок новостроек должен вырасти в полтора раза к 2024 году. Будет сделано все, чтобы поддержать рынок новостроек.

Это проблематично в условиях перехода на эскроу-счета, потому что многие небольшие застройщики неизбежно уйдут с рынка. Наверное, чуть ли не единственный шанс выполнить этот нацпроект — низкие ставки на ипотеку.

Семейная ипотека, военная ипотека и другие субсидированные программы — все эти преференции на рынке будут неизбежно происходить.

Из рынка вымываются заемщики с большим процентом собственных денег

– По данным Росреестра, количество ипотечных кредитов в Москве выросло на 17% относительно первого полугодия прошлого года. В Санкт-Петербурге, наоборот, наблюдается падение, как сообщает ЦБ РФ. Петербуржцы стали брать меньше кредитов, но на большую сумму. Эксперты говорят, что Петербург в общероссийском тренде. Как вы видите развитие этой тенденции? К чему она приведет?

– Проблема не только в падающих доходах населения, а в том, что из рынка вымываются заемщики с большим процентом собственных денег, потому что в большинстве своем они уже улучшили жизненные условия.

На рынок выходят заемщики, у многих из которых есть только субсидии, но нет своего капитала. Остро стоит вопрос финансовой грамотности. Люди не умеют оценивать риски, которые на себя принимают. Именно это, на мой взгляд, потенциал дальнейшего роста проблемной задолженности. Если посмотреть статистику, то просрочка обычно возникает на третий-четвертый год кредита.

Читайте также:  В каком банке лучше взять ипотеку: где выгоднее брать на вторичное жилье и как найти самое выгодное предложение с наименьшим процентом на квартиру?

Первый год, как правило, все стабильно. Потом дети родились, кто-то женился-развелся, работу потерял, экономическая ситуация в стране стала хуже. И эти проблемы как снежный ком наваливаются. Это потенциальная причина снижения цен на квартиры, потому что огромное количество квартир, собственники которых не могут выплачивать кредит, выйдет на рынок. Будет некий демпинг.

Сейчас покупку недвижимости нужно рассматривать только как улучшение жилищных условий

– Мы возвращаемся к началу нашего разговора. Получается, что ставку снизят, и стоимость квартир может упасть. Сейчас брать или подождать два года?

– С точки зрения инвестиций я недвижимость вообще не воспринимаю. Мне кажется, что те времена, когда купить квартиру и на этом заработать, уже прошли.

Если есть живые деньги, то получить доход за три года в 30% можно на облигациях федерального займа, при этом не неся существенных рисков. Можно положить на депозит в государственном банке и получить за три года доходность в 20%.

На мой взгляд, сейчас покупку недвижимости нужно рассматривать только как улучшение жилищных условий. Нужно съехать от тещи — берите ипотеку и съезжайте!

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

– Вопрос про финансовую грамотность. Давайте сформулируем несколько правил для заемщика, чтобы через три-четыре года он не оказался в списке тех, у кого банк заберет квартиру.

– Я бы запретил на законодательном уровне ипотеку без первоначального взноса — кажется, г-жа Набиуллина (председатель Центрального банка Российской Федерации) в эту сторону уже смотрит: поскольку повлиять на наше население она не может, то делает это через банки.

Эльвира Сахипзадовна повышает нормы резервирования для банков, если банк выдает ипотеку заемщикам, у которых первоначальный взнос менее 20%.

Такие меры принимаются, потому что в случае падения стоимости недвижимости у банков на балансе формируются необеспеченные кредиты. Например, есть квартира за 5 млн рублей и ипотека 4 млн.

А вдруг стоимость квартиры упадает в два раза? Это необеспеченный для банка кредит на балансе. По факту это увеличивает стоимость фондирования для банка, и банк не сможет предлагать низкие ставки по ипотеке.

Считаю, что ипотека — это договор, в котором две стороны несут риски. Рискует банк, который выдает заем, и рискует клиент, который свои деньги вкладывает в виде первоначального взноса. Истории, когда рискует только банк — у клиента нет первоначального взноса, и банк выдает 100% стоимости объекта недвижимости — не должно быть.

Если потенциальный заемщик не может спланировать свои финансы так, чтобы накопить на первоначальный взнос, возникает логичный вопрос, почему банк должен давать деньги и как он, заемщик, будет их возвращать. Те, кто на первоначальный взнос берет потребительский кредит, загоняют себя в еще большую кабалу.

Если не умеешь копить деньги, то лучше не ввязываться в ипотеку.

Второе правило — платеж не должен быть больше 50% от семейного дохода. Лучше, если менее 30%.

Ипотечные каникулы — это хорошая инициатива, но в условиях кризиса это не очень эффективная мера

– Я правильно понимаю, что квартиры, собственники которых не могут погасить кредит, уходят с аукционов?

– В суд банк подает иск, как правило, не ранее 90 дней со дня образования просрочки. Он просит взыскать сумму задолженности и обратить взыскание на предмет залога. Выносится решение. Вероятность того, что оно будет в пользу банка, — практически 100%. На основании решения суда выдается исполнительный лист, который банк предъявляет службе судебных приставов.

Первым делом эта служба проверяет остатки на счетах, банк имеет возможность обратить внимание на другое имущество. Например, если ипотека на 5 млн, а на счету — 20, то зачем заниматься квартирой? В большинстве случаев банк пытается заключить мировое соглашение и договориться с клиентом: «Продай сам квартиру, мы подождем».

Если вдруг не договорились, то служба судебных приставов — не банк! — выставляет квартиру на торги. Есть специальные нормативные акты, которые регулируют в том числе и правила проведения аукциона. После продажи квартиры происходит перечисление денежных средств. Служба судебных приставов забирает свои 7% в качестве исполнительного сбора, есть сбор в 3% у организатора аукциона.

Гасится задолженность банка, а оставшаяся сумма перечисляется на счет должника. Риелтор за свои услуги возьмет дешевле.

– Получается, что сейчас заемщик самостоятельно может продать квартиру в течение ипотечных каникул?

– Мне кажется, что ипотечные каникулы — это хорошая инициатива, но в условиях кризиса, который неизбежно нас ждет, это не очень эффективная мера. Действующий закон разрешает не гасить только проценты, можно уже было бы и основной долг не покрывать в течение полугода. Но эта передышка, наверное, много кому поможет. Возможно, это репетиция, потом еще что-то придумают.

– Как вы для себя объясняете, что семейная ипотека оказалась столь непопулярной?

– Низкая финансовая грамотность населения. Ярчайший пример: банк дал рекламу на федеральном канале — и все пошли к нему за ипотекой. Хотя в других банках условия выгоднее. Есть стереотип на рынке, что, кроме Сбербанка и ВТБ, больше других банков нет. 75% заемщиков получают кредиты в этих банках.

Сейчас вся информация в открытом доступе, забив в поисковик «самые лучшие условия», можно получить описание программ многих банков. Есть стереотип, что в Сбербанке лучшие ставки по ипотеке. Когда это было? Это было в 2015–2016 годах.

Сейчас это далеко не так. А клиенты, руководствуясь стереотипами, идут в банки с государственным участием и там берут ипотеку на 1–2% выше, чем в коммерческих банках.

Хотя получить выгодные условия просто, достаточно обратиться к профессионалам.

И еще можно рефинансировать кредит на семейную ипотеку под 4,5–6%. Отмечу, что мы можем делать это и для любого клиента, к нам можно обратиться напрямую.

– Почему риелтор должен вникать в курс ипотечных дел клиента? Зачем риелтору брать на себя дополнительные обязанности по поиску банка, который готов предоставить клиенту кредит?

– Если риелтор планирует остаться на рынке и не хочет отдавать клиента банку, то он обязан это делать. Сейчас риелтор должен оказывать услуги по принципу marketplace, вся информация у одного эксперта. Банки уже предлагают квартиры на своих сайтах.

Получается ситуация, когда риелтор нашел объект для своего клиента, тот ушел в банк за деньгами и не вернулся, потому что банк ему и квартиру нашел. Сегодня риелтор должен мыслить категориями, что у него конкурентов среди риелторов нет.

Его главный конкурент — это банки, которые тоже движутся в сторону marketplace.

– В Telegram-канале «Ипотека PRO», который ведет «Нмаркет.ПРО Ипотека», я прочитала, что если оформлять кредит клиенту через ваш сервис, то можно получить скидку 1%. Это какое-то спецпредложение? Если клиент придет напрямую в этот банк, он возьмет ипотеку по более высокой ставке?

– Да, действительно так. У нас есть ряд банков, которые дают нам скидки. Это Абсолют Банк, банк «Ак Барс», Россельхозбанк, ВТБ и другие. Но нужно понимать, что в вопросе ипотеки важен не только размер ставки, но и множество других нюансов. Важно быстро провести сделку — особенно для риелтора, когда бронь действует пять-десять дней. Мы оперативно подбираем ипотеку.

Есть клиенты, у которых проблемы с кредитной историей, гражданство других стран, невозможность подтвердить доход официальными справками, минимальный размер первоначального взноса, субсидии и/или маткапитал и другие.

Специалисты «Нмаркет.ПРО Ипотека» разбираются в условиях кредитования нескольких десятков банков. У риелтора эта работа — поиск оптимального решения и решения в принципе — может занять много времени, а мы для риелтора делаем ее бесплатно (в отличие от большинства ипотечных брокеров на рынке).

«Нмаркет.ПРО Ипотека» предлагает клиенту риелтора одобрить лимит в нескольких банках, покупатель выбирает то предложение, условия которого ему больше подходят.

Мы делаем всю работу за агента в части взаимодействия с банком, записываем клиента на сделку. Риелтору нужно только заполнить заявку на сайте и одну анкету, прийти в банк с клиентом на подписание кредитного договора.

Источник: https://magenta.today/игорь-пинаев-кризис-случится-в-ближайшие-два-года-3f0a9a08cc40

О несуществующем пузыре в ипотеке

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

В последние годы ипотека из обычного кредита превратилась в кредит доверия российским властям. И динамика этого рынка не менее важна, чем, например, динамика реальных доходов или инфляция. Однако в ЦБ увидели в ипотеке чуть ли не причину будущего экономического кризиса. Так есть пузырь на этом рынке или нет?

Читайте также:  Кадастровая стоимость объекта недвижимости по номеру в росреестре: как производится государственная оценка, где хранятся сведения, как получить справку о цене?

Спор между министром экономического развития Максимом Орешкиным и главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной на ПМЭФ-2019 относительно наличия или отсутствия кредитного пузыря в экономике больше напоминал поиск виновных, а не поиск возможных вариантов выхода из сложившегося кризиса.

Кризис же заключается в том, что экономика стагнирует, реальные доходы населения не растут и в целом нет ощущения, что завтра что-то изменится в лучшую сторону. В Минэке склонны видеть корень проблем в кредитовании тех заемщиков, у которых и так слишком большие долги, и предупреждают, что страну по этой причине ждет рецессия уже в 2021 году.

В ведомстве же Эльвиры Набиуллиной возражают: рисков для финансовой стабильности нынешний всплеск кредитования не несет — мол, в развитых странах соотношение долга и ВВП намного выше, чем в России. Между тем совершенно очевидно, что наши граждане замещают падающие реальные доходы кредитами и можно говорить о закредитованности отдельных групп заемщиков.

В ЦБ считают, что это заемщики с низкими доходами, и справедливо полагают, что они не могут стать спусковым крючком для рецессии всей экономики. А что таким триггером стать может?

Как ни странно, но в Банке России считают, что это ипотека. Хрестоматийно жилищные кредиты считаются самым правильным видом кредитования, который несет стране только процветание и от которого в выигрыше остаются все: и банки, и заемщики, и подавляющее большинство отраслей в экономике.

Именно поэтому рынку ипотеки в последние годы власти уделяют повышенное внимание, а задача снизить ипотечную ставку до 8%, озвученная президентом, стала едва ли не главной целью всей государственной экономической политики.

Для поддержания спроса на ипотечные кредиты государство ввело льготную ипотеку для различных категорий граждан, а с 31 июля этого года вступает в силу закон об ипотечных каникулах, постоянно появляются все новые и новые инициативы для стимулирования этого рынка.

Доходит и до радикальных — вроде снижения ипотечных ставок за счет прибыли банков. Очевидно, что объем помощи рынку ипотеки будет только увеличиваться.

На этом фоне заявления Эльвиры Набиуллиной о рисках, которые несет ипотека, были восприняты как гром среди ясного неба. Напомним, что глава ЦБ предупредила о недопустимости «бездумного наращивания ипотеки», что может привести к возникновению ипотечного, а затем и полномасштабного кризиса во всей экономике.

Главную угрозу руководство регулятора видит в ипотеке с низким первоначальным взносом.

Еще прошлым летом в ЦБ отмечали взрывной рост необеспеченных потребительских кредитов, которые заемщики берут для оплаты первого взноса по ипотеке, и, чтобы не допустить надувания пузыря, с октября были повышены коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.

Тем временем прошлый год отметился новыми рекордами: объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 49% и достигли 3 трлн рублей.

Положительная динамика сохранилась и в начале этого года, правда, темпы уже скромнее: в I квартале 2019 года было выдано ипотечных кредитов на 618,4 млрд рублей, что на 6,2% больше, чем за аналогичный период 2018-го (582 млрд рублей). Снижение темпов связано как с ростом ставок, так и с повышением цен на недвижимость.

При этом уже в марте объемы выдачи ипотечных кредитов снизились на 14% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Можно ли говорить в связи с этим, что ипотечному буму пришел конец? Очевидно, что пришел конец первой волне этого бума вместе с исчерпанием клиентской базы тех заемщиков, которых устраивала ставка.

Новая волна спроса на ипотеку будет связана с тем, как поведут себя банки — решатся ли они на снижение своих ставок, не дожидаясь дальнейшего снижения ключевой ставки, или займут выжидательную позицию. В самом ЦБ уверены, что ставки начнут снижаться уже в ближайшее время. Ипотека была и остается самым низкорискованным видом кредитования, а уровень просрочки остается в пределах 2% вот уже много лет. Более того, по итогам I квартала 2019 года объем просроченной ипотеки даже снизился — на 0,6%. Эксперты, правда, прогнозируют некоторое увеличение объема просрочки, но не выше 2,5% в ближайший год.

Иными словами, цифры говорят, что никакого пузыря в ипотеке нет. А в этом году рынок, как говорят в таких случаях, перейдет к зрелому цивилизованному росту: после увеличения на 24% в прошлом году объем выдачи ипотеки и размеры ипотечных портфелей банков в нынешнем вырастут примерно на 15%. А может, и того меньше.

Так что никакого «бездумного наращивания ипотеки» как не было, так и нет. Не годятся в виновники будущего кризиса и заемщики с низкими доходами. В условиях общей стагнации в доходах представляется крайне сомнительным, что пузырь может надуться в каком-либо кредитном сегменте. Вся же эта история с поиском крайнего больше напоминает поиски черной кошки в черной комнате.

Кошка при этом находится совершенно в другом месте.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10900157

Как платить ипотеку, если у банка отозвали лицензию?

Главная — Экономический кризис — Отозвали лицензию банка

Меню 6138 +10

Любой кредитный договор предполагает участие в нем двух сторон: банка, предоставившего ссуду, и получившего ее заемщика. До тех пор, пока каждый из участников соглашения соблюдает достигнутые ранее договоренности, они практически не замечают существования друг друга — один исправно вносит ежемесячные платежи, а другой постепенно получает назад свои деньги и проценты.

Известно, что невозможность выплачивать долг приносит массу хлопот как лицу, оформившему займ, так и тому, кто его предоставил. Не менее сложная ситуация возникает и при отзыве лицензии у банка, который выдавал ипотечный кредит.

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

Почему банк могут оставить без лицензии?

Основной документ, который дает право работы в банковском секторе, это лицензия. За ее выдачу, ровно как и за изъятие, отвечает Центральный банк, специалисты которого на периодической основе осуществляют проверку тех организаций, которые ее получили.

На сегодняшний день можно выделить два основных повода, дающих регулятору право запретить вести дальнейшую деятельность кредитору: недостаточность собственных средств, несущая риски для других участников рынка, и нарушения законодательства по противодействию отмывание преступных доходов. Соответственно, если проверяющим будут установлены серьезные нарушения в одном из этих направлений, проверяемую кредитную организацию лишать права на дальнейшую работу. После того, как лицензия будет официально отозвана, владельцам такой компании не остается ничего иного как отказаться от данного вида бизнеса.

Ошибочное мнение

На первый взгляд ситуация, когда кредитор оказался в условиях, не позволяющих ему осуществлять банковскую деятельность не должна вызывать у заемщика ничего кроме радости, ведь после этого банк фактически прекращает свое существование. В действительности это совершенно не так, поскольку его исчезновение совершенно не говорит о том, что ваши долги автоматом прощаются, возвращать их больше нет необходимости и вы можете отказаться от ипотеки.

Как известно, работа современной кредитной организации строится на привлечении займов под один процент и их размещении под другой.

После того, как регулятор выносит вердикт о запрете на дальнейшую деятельность, владельцам бизнеса остается лишь продолжать собирать долги со своих клиентов и направлять полученные средства на расчеты по собственным обязательствам.

Поскольку делать это можно лишь до тех пор, пока проверяющий не завершил все формальности, в большинстве своем владельцы дебиторской задолженности предпочитают ее продать, оформив договор уступки прав к своим уже бывшим заемщикам.

После успешной продажи пула задолженностей клиенты, права требования к которым были переуступлены, получают уведомления от нового кредитора, в котором указываются реквизиты для платежей и доступные способы возврата займа. Иначе говоря, столкнувшись с тем, что у вашего банка забрали лицензию, вы лишь поменяете место, в которое нужно будет приносить деньги.

Если на связь с вами не вышли?

Бывает так, что об исчезновении старого займодавца уже известно, а новый кредитор никак не заявил о себе, несмотря на факт приближения очередной даты платежа.Как мы уже отметили самое главное не терять время в надежде на то, что про вас забыли и перейти к поиску нового банка самостоятельно. Платить ипотеку, если у банка отозвали лицензию, вы сможете тремя простыми способами:

  • Наиболее действенный из них — посетить сайт вашего бывшего кредитора в сети Интернет. Как правило, на нем размещается информация о прекращении деятельности банка и о реквизитах счета, на который необходимо возвращать ссуду и о том, как оплачивать ипотеку в дальнейшем.
  • Если же ваш бывший кредитор решил оставить вас наедине с этой проблемой, то наиболее правильным будет обратиться в агентство по страхованию вкладов, а точнее на его сайт. В разделе, посвященному банкам, у которых были аннулированы лицензии, вам нужно будет найти тот банк, в котором вы оформлялись займ и ознакомиться с «информацией для заемщиков». Агентство сообщит о действиях, которые необходимо вам предпринять для возврата займа, а также о реквизитах необходимых для платежей.
  • Третий способ — выйти на конкурсного управляющего (именно на него по закону ложится ответственность об уведомлении всех лиц, оформивших ссуды и вкладчиков) и подготовить на его имя официальное письмо с просьбой сообщить вам о том, как необходимо рассчитываться за кредит. Информацию о конкурсном управляющем можно найти на сайте Банка России.
  • Поскольку отзыв лицензии у банка, предоставившего ипотеку, не оказывает влияние на обязательства заемщика, от вас требуется продолжать возвращать займ в прежнем режиме. Кроме того, полезным будет получить контактную информацию о лицах, к которым вы сможете обращаться для консультаций, например, при возникновении просрочек по ипотеке или, наоборот, при желании досрочно вернуть долг.

Вам понравился контент?

+10

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/ekonomicheskiy-krizis/otzyv-licenzii-u-banka-i-ipoteka/

Цб предложил после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным :: финансы :: рбк

Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме.

Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк.

В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.

Швецов уточнил, что ЦБ не хочет, чтобы банки прощали долг автоматически: «Они должны проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика». Прощение долгов не обязательно, но может быть оправданным в случае действительно тяжелой ситуации заемщика, подчеркнул первый зампред ЦБ.

На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян.

По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года).

При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.

Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов», — объясняет аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой.

Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Как банки продают заложенные квартиры

По словам генерального директора «Российского аукционного дома» Андрея Степаненко, сейчас банки, как правило, сами продают квартиры, попавшие к ним.

Они пытаются это сделать через свои управления проблемных активов, которые продают квартиры напрямую без аукционов, и из-за такого механизма приходится продавать квартиры с дисконтом, иногда до 20–30%.

«Покупают в таком случае квартиры обычно не конечные пользователи, а те, кто потом перепродает их и ловит маржу», — объясняет эксперт.

По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3‬ млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.

Будут ли банки чаще прощать долги

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.

Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

Page 2

Центробанк не хотел бы, чтобы банки прощали долг автоматически, но им стоит проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика. В случае действительно тяжелой ситуации списание долгов может быть оправданным

Что будет с ипотекой, если нагрянет дефолт и у банка отзовут лицензию и какие меры они предпринимают в кризис?

Фото: Роман Пименов / Интерпресс / ТАСС

Центральный банк 19 июня выпустил информационное письмо, в котором рекомендовал банкам подумать о возможности прощения долгов по ипотеке после изъятия у заемщика предмета залога. Однако регулятор не хочет, чтобы банки автоматически прощали долги, уточнил его первый зампред Сергей Швецов, слова которого РБК передала пресс-служба ЦБ.

В письме ЦБ обращает внимание на недопустимость нарушения законодательства, по которому по ипотечным кредитам, выданным до 2014 года, банкам нельзя требовать возмещения долга после утраты заложенной недвижимости.

Регулятор также обратил внимание участников рынка на наилучшие практики, когда банки прощают долги после изъятия залога даже при наличии законных оснований для их требования.

«По мнению регулятора, интересам потребителей в гораздо большей степени отвечало бы полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание», — говорилось в релизе.

После вступления в силу в 2014 году поправок в закон об ипотеке банки не должны требовать с должника выплаты остатка долга по кредиту, если банк получил выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора, сказал Швецов.

«Банки иногда продолжают в таких случаях взыскивать долг, пользуясь незнанием заемщиками этой нормы. Мы рекомендовали банкам изучить такие случаи и предпринять меры по устранению нарушений, в том числе возврату ранее полученных платежей», — сообщил он.

Источник: https://www.rbc.ru/finances/19/06/2019/5d09ea389a79471bb718bc9a

Ссылка на основную публикацию